澳门新葡萄京997755:债务陷阱到处都是,真的有

作者:www.997755.com

摘要:最近同事家里好事不断,比如我们的保险专家猫妹还在上幼儿园的儿子考上了学而思的超班,不仅超越了同龄人,还超过了很多小学生,看这架势真是遗传了16岁就上大学的父母的优良基因。 数学好有用吗?非常有用,就从理财来说,数学好不一定能帮你多挣钱,但可以...

澳门新葡萄京997755 1

澳门新葡萄京997755 2

序言:

来源|大胡子说房(dahuzishuofang)

  最近同事家里好事不断,比如我们的保险专家猫妹还在上幼儿园的儿子考上了学而思的超班,不仅超越了同龄人,还超过了很多小学生,看这架势真是遗传了16岁就上大学的父母的优良基因。

捡钱攻略:“经济自由的旅途”

澳门新葡萄京997755 3

    我在刚接触理财知识的时候,恰好完成了职称计算机考试,把以前学过的Excel软件重新捡起来。发现用Excel软件很方便理清思路、数据,有助于计算各种投资收益。现在我成为家庭煮妇了,终于有闲暇时间系统学习Excel和金融学,一边学习一边拿自己和社会中真实案例去计算。用一些简单的Excel财务函数足以解决生活中绝大部分理财、贷款、养老等问题的决策。我把一些小CASE跟大家分享,整理成长篇连载《有了Excel,家庭煮妇也可成为理财达人》,欢迎批评指正。

作者|言先生

  数学好有用吗?非常有用,就从理财来说,数学好不一定能帮你多挣钱,但可以帮你把账算清楚。

澳门新葡萄京997755 4

现在,不论买房、买车,还是生活中的大件消费。一旦我们一下子拿不出足额的消费资金,就会考虑银行的贷款分期业务。

(正文)

这世上有句毒鸡汤,一直被封为神句,这句话百分之九十九的人都听过,说:

  算账很难吗?很多人对此嗤之以鼻,略难,多数人其实都不太会算,或者算的不对。

一个神奇的公式

通过不同的渠道和形式,向银行申请贷款,再以分期还款的方式还清所借的资金,并同时支付给银行规定费率的利息。

    现在获得贷款非常容易,小到你的信用卡,大到上百万的房屋贷款,甚至比较新颖的消费贷款 、信用贷款等,人们都很容易从银行、金融理财机构甚至民间高利贷获得贷款。常常有人拿贷款报价的年利率来说事,鼓吹只要你某项理财投资预期收益率高过贷款年利率,这样贷款就有利可图。在股市大热、楼市疯涨的时候,常常有理财公司或某些人鼓励你去融资贷款。

“只有穷人存钱,富人都是负债”。

  这一点也被金融业利用,比如利率幻觉就是最常用到的工具,表面上看起来很合算,其实很贵,利用的就是你不会算账的弱点。

澳门新葡萄京997755 5

这其中,借款人在借钱之前都会考虑到借款的成本,成本的多与少,我们会作出一个心理权衡,最终来决定这笔借款是否划得来。

     如果一笔贷款真的如其报价那么低,那么比较下预期收益率真的是有利可图。可是,贷款成本真的如报价所说那样么?

具体来说,意思就是:富人们比的是谁负债更多,负债多,说明有实力,银行愿意借给他那么多钱。穷人没有银行愿意借给他钱,穷人也不知道钱生钱,只知道把钱存在银行,然后吃哪一点点利息,然后钱又被富人从银行借走,钱生钱。

  最穷的人和最不会算账的人支付最高的利率,是这个行业的特点。高息产品遍地都是,看着都是馅饼,多数人一不小心就会掉进去,不信我们今天就来算算账,从身边最容易接触的六个产品算起:

不得不懂的IRR

对于借款成本的核算,我们往往容易犯错。更重要的是,大多人不知道自己错了。相反,他们反而觉得自己毕竟是上过小学的人,这笔借款的买卖成本自己还是有能力拎清的。

    我们挑几个简单的例子来分析一下。

于是,对于贷款的曲解纷至沓来,99%的人都陷入了贷款的认知误区。

  01

    前几天,哲哥从公司贷了小20万。月息4分。等额本息,分12个月偿还。同事和我说公司好傻,4.8%的年利率放给你,那你买银行理财产品岂不稳赚?(公司和建行有专属理财,一年6个点左右的保本产品)

澳门新葡萄京997755 6

   (1)房贷

澳门新葡萄京997755 7

  信用卡业务大爆发,为啥?

    我笑了笑,公司要是傻,那我们就是给傻子干活,更傻了。其实很多人在计算银行贷款产品、信用卡分期等等贷款的时候,都习惯月利息乘以12,计算出年化利率。但实际上大家犯了一个常识性错误:等额本息还款,可用本金不断减少,还款利息一分不变。随着时间推移,你的还款成本越来越高。

1

    2015年中国人民银行调整金融机构贷款利率为4.90%(五年以上),各地银行在此基础上稍作调整。目前房贷不像早几年那样容易获得折扣利率,我们就按这个名义年利率4.90%来计算。

1

  最近银行年报纷纷出炉,优秀啊,其中一个亮点就是信用卡业务,比如招行,信用卡利息收入395.38亿元,非利收入149.13亿元,共计544.51亿元,平均一天入账1.49亿元。

    那如何计算出真是的借款成本呢?其实用一个公式就可以搞定:IRR(内部收益率)

95%的人算错借款利息

    目前国内房贷多是按月分期,月计算利率为4.9%/ 12= 0.41%。

你花钱的样子,像极了韭菜

  银行的这些收入中,信用卡分期手续费是重要的,一般银行信用卡会设置2到36期不等的分期还款设置,手续费多在0-1.67%之间。手续费这个说法有很大的迷惑性,比如5000元的帐单做分期,每期的手续费也就几十块钱,不多啊!但是真实的利率是什么呢?

    比如,前段时间我办了一个12.8万元的信用卡现金分期,以后每个月我要还给银行11200元,分12个月还清。

现在很多人购物喜欢使用信用卡支付,并选择分期还款,觉得每期手续费低廉,挺划算的。

     一年复利12次。如果本金是10,000一年的本息就是10000 *(1 0.41%)^12=10501.那么实际年利率就是(1 0.41%)^12 -1。

虽然本文主线是房贷,但我们先来聊聊其他贷款。

  通常我们算实际利率会用到IRR(内部收益率)这个工具,这个也是很多做投资人经常用到的工具,不懂略过吧,其实就是综合考虑了每期的流入流出现金的量和时间,加权出来的结果,作用之一就是来计算真实利率的,会用就行。

  打开EXCEL,这样输入数字:

刚毕业的韩小白最近想买一款佳能80D相机,可存款不多的她一下子拿出1万的资金有些吃力,于是她决定办理一张信用卡来购买这款心仪已久的佳能80D相机,并采用信用卡账单分期还款的方式还款。

澳门新葡萄京997755 8

“富人在借钱,穷人才存钱!”这句话对么? 从内在含义来看大体是对的,但大多数人对于富人借钱干嘛,富人从哪里以什么手段借钱,却一无所知。只记住了借钱两个字,只认知了借钱二字的字面意思。

  举个例子吧:猫哥账单4601元,银行是建议分期的,分12期,每期还款413.85元(含30.37元的手续费)。

澳门新葡萄京997755 9

于是,她雀跃的查了招商银行信用卡,其网站显示账单分期手续费如下:

    由此可见,由于一年复利次数高于1次,实际房贷年利率会高于名义上的年利率,你的房贷成本不是年利率4.9%那么低。网上经常有文章宣称,如果你的投资理财收益率高过房贷名义利率的话,就建议大家去贷款买房、甚至贷款首付。每次看到这,想想就笑了。如果计算银行抵押评估费用、税费,实际贷款年利率会更高,这个以后有机会再慢慢讲。

别人借钱是致富、钱生钱,而大多数人借钱却是花钱、消费,而且你花钱的样子,像极了韭菜。因为你压根不知道,你借来的钱,利息到底有多高!

  ●很多人的算法是:

  在Excel的第一列输入借款时间,从1-12,代表12个月。然后第二列分别输入银行给我的128000元,和每一期的月供11200元。

澳门新葡萄京997755 10

    (2)信用卡逾期还款

不用多说,在信用卡分期、装修贷、汽车贷、现金贷、花呗、白条这类金融及其发达的时代,要说一个中青年人没有用过上述任何一项业务,说出来可能你自己都不信。

  413.85x12=4966.2,减掉本金4601,利息为365.2,除以本金,结论是利率7.9%左右。

  因为11200元是我还给银行的,我手上的现金流变少了,所以用负数-11200来表达。

看完招行信用卡账单粉丝手续费,她觉得12期0.66%的手续费微乎其微,乘以一年12个月,也就是0.66% x 12 = 7.92% 。一年的借款利率7.92%不算高。

    从上面房贷这个按月复利来看,可以总结出,当年利率r每年复利n次时实际年利率=(1 r/n)^n-1。我们列表来看看一年计息次数对实际年利率的影响。

但绝大多数人不知道,也搞不明白这些钱借来的成本有多高。

  ●但真实利率是什么呢?用IRR工具测算下就知道,这个工具电脑的excel表格就有:

  然后如上图,在旁边的空白单元格里,输入 :

1万元借款1年,利息=本金x利率x期限=10000x7.92%x1=792元。

    假设银行信用卡的名义年利率为18%,按照上面公式看看不同计息次数下实际年利率会有多少。

以最基本的信用卡分期为例:

  澳门新葡萄京997755 11

  =IRR(按时间顺序选中所有金额)*12

她这种想当然的计算方式对吗?表面看,没啥问题。仔细想想,好像对,又不对!

澳门新葡萄京997755 12

1000元贷款手续费是多少呢?按照正常不打折不活动的算法,每个月6.6元,一年下来79.2元,按照银行的年化利息算法,折合年化7.92%看起来好像不高。

  在第一行输入账单总额,下面输入分期的金额,最后一行插入IRR函数,然后全选上面的所有数字,可以算出一个数据,这个数据每月的真实利率,如果按年计算的话需要乘以12,算下来14.34%!

  就得到IRR,借款实际利率啦。为什么要*12呢?因为借了12个月。

其实,这样计算除了方便外,7.92%这个数字与其所借资金产生的实际使用利率相差甚远。

      随着计息次数增加,实际年利率的增长会放慢。经过计算,一年计息次数为36次时实际年利率(19.668%)和一年按天计息的实际年利率(19.716%)就已经非常接近、差异很小。

澳门新葡萄京997755 13

  如果分三期还款,每期的手续费只贵十来块钱,但是算完了真实的利率16%。

  最后得出的结论是,我这笔信用卡现金分期的利率是9.1%,挺低的,蛮划算。

生活中,毫不夸张的讲,我们95%以上的人都可能是以这种错误的方式来评估借款成本的。到底是银行的资本家聪明,还是我们这些借款的消费者太愚笨?

     现实生活上有没有这么多计息方式呢?答案是有的。比如信用卡逾期还款按日计息。一般信用卡不会直接告诉你年利率,只不过悄悄地说逾期还款不享受免息、按每日万分之五(0.05%)计息,有些银行是按月复利、实际年利率就为(1 0.05%*30)^12 – 1 = 19.56%;有些银行就按日复利,实际年利率高达(1 0.05%)^365 -1 =19.72%。看上去以为每日万分之五很少,一年复利下来还是蛮高的。

我们再看号称日利息仅0.035%的微粒贷,10期累计利息为58.78元,如果折合到一年,大概要六十多块钱,反而比信用卡分期算下来还稍稍低了一点。

  其实银行信用卡的分期还款利率都差不多是这个水准,高的能有18%。比你预想的高很多。

  不仅是信用卡分期,IRR还可以用来计算房贷、车贷、花呗、借呗、白条、网贷借款、基金、P2P等等,很多产品的真实利率。

-------  以下内容 烧脑预警  -------

     实际上信用卡逾期还款不止这么简单。银行信用卡持卡人不能全额还款,将可能产生两部分费用:1)按日万分之五计算,并按月复利计息的利息费用;2)可能的高达5%的滞纳金(未能满足最低还款额时产生)。假设小明同学一时冲动刷卡买了个爱疯、花了6000元,一年下来忘记还款、并且再没有产生新的刷卡消费,那么小明同学刷卡1一年后将产生多少债务呢?

绝大多数分期贷款利息,给人的印象和初算几乎都只是6%-8%左右,猛一看不高。

  你能买到保本的18%的投资产品吗?

  二、

2

     上面已经算过,按每日万分之五(0.05%)计息,按月复利的年利率就为(1 0.05%*30)^12 – 1 = 19.56%。那小明同学一年后债务总共是本金 利息 滞纳金= 6000 6000 *19.56% 6000*5% = 7473,折算年利率就为7473/ 6000 =24.56%。这个实际年利率比银行长期贷款的利率4.9%不知高多少倍。

两种分期我们都设计成10期还款,1000元总额,用IRR公式来计算实际利率,得出来的实际利率是多少呢?

  所以机构在向你兜售产品时,会突出年化收益,而让你做分期时,会说是手续费,你看着钱不多就做了,用词不同差别很大,你眼中的小钱成就了银行的利润表。所以银行利用各种渠道鼓励你分期也是有道理的,比如这类广告随处可见:

  IRR还有各种变体,比如说,有的贷款先收手续费,每个月还本,利息怎么算。

资金和时间是对好基友

    各位同学,刷信用卡时可不能只盯着每日万分之五看啊。

澳门新葡萄京997755 14

  澳门新葡萄京997755 15

  很简单,举个栗子,我借5万元,借6个月,提前付手续费3000,以后每个月还8333元。

信用卡消费本质上是向银行短期贷款用于消费。既然是贷款,我们可以梳理出借贷的流程图。

    (3)信用卡分期付款

一个年利率接近15%,一个年利率接近13%!明面利息与实际利息差距接近一半。

  02

  这就相当于,我一开始借到手的现金流,不是5万,而是50000-3000=47000元。

以韩小白信用卡买佳能相机的消费贷款1万为例,流程图简化如下:

     办信用卡的时候,不是说有免息分期付款吗?的确是有的,不过要按月收手续费。“手续费”其实也是换个名堂来计算利息,我们来计算一下实际年利率到底有多少。

仔细的人应该都有留意,很多贷款平台喜欢用“借1万元,一天只收5块钱利息”或“借1千元.每天只收5毛钱利息”这样的看似很低息的广告语,其实我们拿365*5算下来,一年的实际利息高达1825元,折合真实利息18.25%!

  澳门新葡萄京997755,每天为什么接那么多贷款电话?

  那IRR就是:

澳门新葡萄京997755 16

     好多银行规定在免息期内按刷卡消费总额按月收取0.6%至0.8%手续费,这里取0.6%计算。注意哦,这个手续费是每个月都要收,而且收的金额都是一样,就是你刷卡消费总额*0.6%、然后每个月必须还上分期付款额。随着时间推移,你偿还的本金越来越少,但是每个月手续费依然是按最初欠款总额的0.6%计算,而不是剩余本金的0.6%。

高利贷的门槛是多少呢?

  这种推送每天都能看到很多,广告是观察一个行业是否兴旺的小窗口,现在最热的是什么?贷款。乍一看,额度高费用低,不贷好像亏了好多钱,诱惑很大,可能你本来可以不用借这个钱,但一贪便宜就入彀。

  

这里边有一个极其容易被我们忽略的因素——时间。我们要分清我们借款时银行要求我们支付的借款利率,与我们借款后资金的实际使用时长是否价值匹配。

     还是小明同学,刷了6000元买了个爱疯,不过这次他分期付款、分12个月,期间没有逾期、没有产生新的刷卡消费。我们用EXCEL列个表来看看到底总共该还多少钱。

最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中第二十六条规定:

  澳门新葡萄京997755 17

澳门新葡萄京997755 18

怎么理解?

澳门新葡萄京997755 19

借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。

  这些贷款其中来源复杂,有的来自银行,有的来自互联网金融公司,还有其他各种野路子。

  如果是每个月先还本,最后一个月再付息呢;如果是每个月先付利息,最后一个月还本呢?

韩小白选择分12期,即分12个月还清这笔1万消费贷款,与韩小白12个月后一次性还清这笔消费贷款有本质差别。

    上面月份0时进帐6000元,代表小明同学刷卡获得6000元现金贷款,之后每个月支付给银行536元、所以取负值。

我们的信用卡分期也好,网络贷款也好,利息已经非常接近了高利贷的门槛。

  还是举个例子说明吧:

  万变不离其宗哈。

因为这里会涉及到你借出的1万元资金,你的使用时长有多久的问题。

     EXCEL里面有个计算贷款或投资内部收益率的公式,IRR(VALUES)。IRR计算一组现金流的内部收益率,这些现金流不必为等值的,但必须按固定的时间间隔产生,如本例按月产生。用IRR公式将6000和后来12次每月支付536这些数值就可计算这笔信用卡还款的按月计算的实际利率。

我们无论去银行,无论去余额宝存钱,所看到的年化收益率都是以你把本金完整的存够1年可以得到的收益,即3%的年化收益率是你需要把10000块存够一年才可以得到300块钱利息。

  现在信用卡贷款推的很多,比如xx银行不断安利猫哥的产品:贷款8万元,2年还完,每月还款3933元。

  只要知道,刚开始拿到手多少钱,以及每个月要还多少钱,最后在旁边输入IRR公式。

你借出的1万元,12个月后一次性还清,你对这1万元的使用时间就是整1年。若开始分12期归还,实则只有最后一个月归还的本金才使用了1年。

澳门新葡萄京997755 20

相反,你借来名义8%的贷款,在第一个月你使用10000块钱的时候收你8%利息,在你还款到最后只欠他几百块钱的时候,依然收你总额那10000块钱8%的利息,而非是剩下多少本金,根据本金收你多少利息。

  乍一算:3933x24=94392元,总利息14392元,一年7196元,貌似年利率8.9%。

  一个神奇的公式,帮助身边朋友。

招行官网提示:每期手续费=分期总金额×每期手续费费率。

      注意,这里IRR计算出来的是按月计算利率,我们得把它折算成按年计算的实际年利率,计算可得是13.84%。还记得现在银行5年期以上贷款利率么?对比之下,信用卡分期付款的实际年利率超过10%,比银行贷款利率翻一倍有多。

障眼法让你不觉得他高,这也就是金融机构的高明之处。更不用说,套路更复杂的汽车金融分期,甚至臭名昭着的校园贷。

  可是套用IRR公式算下就知道,真实利率是16.4%,比你预想的高了很多。

澳门新葡萄京997755 21

韩小白贷款本金10000元,每期还款额为 10000/12 10000x0.66%=899.33 元。其中每期归还本金833.33元。

     当然,相比较而言,信用卡分期付款的实际年利率比逾期还款的要低。如无必要,就不要选择信用卡逾期还款(尤其是某些健忘族)。

所以,许许多多人,不存钱,不筹首付,秉承着能借来钱就是牛的心态,用接近高利贷的资金,用以买手机、买首饰、买包、买化妆品、甚至是旅游、买车。

  这期间的差别就在于,你每期还款时是本息都还的,你能用到的本金数量是不断减少的,这就是利率幻觉中被忽视的时间因素。

( 赚钱有道小密圈。一些更私密的东西都会分享到里面去。现在人数150人左右,为保证质量,每增加10人,价格调整一次。已经从50调整到188元。关注公众号的粉丝转发文章到朋友圈,后台截图入圈的可以加作者微信返100元红包,基本成本价入圈。)

也就是说,选择分期还款后,每期都会从所借的1万元资金里扣除1个833.33元,所借1万块钱并没有在钱包里呆满1年,就分12个批次换回去了。

      从上面几个简单例子可以看出,贷款、信用卡甚至未来新形式的贷款模式,所宣称的只是“名义年利率”或者按月、按日算的“名义利率”。这些都不可信,因为不是代表真正的贷款成本。在比较不同贷款方式、不同银行的贷款利率时,务必亲自计算一下实际利率,方可做出合理的决策。

所以我说,无知真可怕。所以我说,你花钱的样子,像极了韭菜。

  如果你觉得IRR公式使用起来略复杂,可以在网上搜索现成的IRR计算器,也都很好用。

关注更多良心原创文章

可招行的每期手续费,却是分期总金额×每期手续费费率。是拿总金额来计算手续费的。

被银行收割,被金融机构收割,被有钱人收割。

  其实银行系在贷款业务中还算是稳健派,很多狂放派因为获客和渠道的成本,实际利率更高。比如大家熟悉的现金贷。

澳门新葡萄京997755 22

如果我讲清楚了,我们就足以意识到,我们对于所借资金使用时间效率上的思考缺失有多严重。

2

  03

您的转发是对我最大的鼓励

回头开头,是不是就能理解为什么不能用0.66% x 12 = 7.92% 这个作为借款1万元的年利率了。因为1万元本金根本没有使用到1年就分批次还回去了。

你对待房贷的态度,像极了文盲

  活着,就要远离现金贷,为什么?

所以,这里提醒各位小伙伴。

对于房贷你知道多少?20%的人可能很熟悉,剩下的80%的人大略是不熟悉。

  现金贷有多暴利?很多人也是不会算的。

一旦涉及到分期还款,不论是等额本金还是等额本息,亦或是其他类型的分期,都不要单纯的拿最终支付的利息除以本金,计算出借款利率。

如果再细分,这80%中,又有20%略知一二,剩下的80%可能像极了文盲。

  现金贷平台一般会用澳门新葡萄京997755:债务陷阱到处都是,真的有那么低。日利率的方式展示成本,比如万三,算下来以为年利率10.95%,但平台会收取借款金额的0.97%为服务费,此外还要加收借款金额6%的平台运营费

3

普通人对房贷的误区有这么几个:

  若借5000元为期一个月,利息仅需45元,但服务费和平台运营费则要1755元。因此一个月后本息一共需要还6800元。如此计算下来,该平台的实际年化利率达到了366%。

收益率照妖镜

1.房贷利息高

  这在行业里还不算高的,鼎盛时期超过10000%的贷款都有,是前两年最赚钱的生意,但很无良。

刚刚讲到,既然1万元借款资金使用时长没有1年,不能用一次性还本付息的简单方式算出借款利率,那这笔钱的实际借款利率该怎么算呢?

房贷利率目前执行国家标准基础利率为4.9%,因为月供是基本固定的,所以在看完上边第一部分信用卡分期之后,既然本金越还越少,你会不会下意识的认为房贷也要根据上边的算法计算,把4.9%乘以1.8倍来推导实际的利息?

  现金贷的本质不是风控,而是流量生意,就是赌会还钱的人能覆盖坏账成本。

借钱支付给银行的利息,相当于银行的收益。计算收益有一个收益率照妖镜公式IRR,它是一个EXCEL函数。

如果按照4.9%的利率30年贷款贷100W,那套路算法应该得到的是147%的利息,也就是147万的利息,而实际上我们通过房贷计算器可以算出实际100万贷款只需要还91万的利息。

  大部分人的网贷历程都差不多:都是过高的估计自己当下的能力的结果以为自己只是临时性周转,但是结果都是陷入了长期高利贷的噩梦。所以你会看到有人因为现金贷自杀,这种个例已经太多了。

听到函数有些人就怕怕,我也是。对EXCEL函数总心生恐惧感,但IRR函数其实很简单,一键就能算出收益率。

因为房贷虽然是按照每月固定还款,但实际上每个月的还贷中的本金和利息比例一直在变化,也就是说实际上你每个月还的利息是越来越少的。

  澳门新葡萄京997755:债务陷阱到处都是,真的有那么低。现金贷的商业模式的本质就是“一帮怂人给坏人买单”,尤其是那些靠着借新还旧的人群,因为利息增长的幅度是很高的,他们无论如何努力,他们都永远赶不上利息的增长幅度,世界上没有一份工作或者投资可以赶上年化超过300%、500%的利息。

1)IRR函数原理

还以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息计算,如果贷款30年,100万总的利息是237.6万,相比房贷30年仅有91万的利息,比例高达2.6:1

  对于现金贷,猫哥真的建议能离多远有多远,他们会采用很多诱惑的方式勾引你的欲望,然后让你万劫不复,因为善良的你敌不过那些五花八门的催收人员,有时候死亡倒成了一种解脱。

不好意思,这个函数的原理到现在我也没懂。

也就是说,房贷大约是信用卡分期利息的40%都不到。

  不过好的迹象是,现在很多现金贷的平台只收款不放款了,一是因为监管在加强,二是因为用户里怂人的比例少了,来了更多的坏人,这些人各个平台四处借钱就是不还,还靠着这个盖了房买了车,有的一个村都在干这个,催收都不敢上门,也就都成了坏账。

但原理不懂不要紧,会用就行。就像我到现在也不能理解键盘的26个字母为什么能写出并在电脑屏幕上显示这么多汉字一样。

2.房贷利率一成不变

  恶人自有恶人磨啊!

不过,IRR函数中文名叫“内部收益率”(Internal Rate of Return (IRR)),给借贷人计算借资回报率用的。我个人理解,就是银行内部用来计算贷款的回报收益率。

这一条很简单,一句话可以概率。即每个人的房贷从贷款起,执行的上浮或打折比例将会一成不变,但基础利率会随着每年国家的基础利率变化,而在次年的一月发生变化。

  不过这个行业的很多从业者早都赚得嗨爆了,有的还上了市,比如趣店。

2)应用IRR算利率

举个例子,你贷款的时候基础利率是4.9%没有上浮和打折,那当年基础利率变成4.5%后,你第二年的利率也会变成4.5%,如果贷款时上浮10%,那第二年的利率会变成4.5%上浮10%,以此类推。

  04

贷款银行的收益率等同于借款的资金成本率。所以,算出银行贷款1万元的收益率就等同于算出了韩小白借款1万元的利率。

3.房贷利率上浮太亏

  汽车分期真的合算吗?

表格里写出现金流。

简单的理解就是,随意他上浮,因为你压根不可能真的还到30年,正常的还房贷周期普遍都在五六七八年,短的甚至是三年就已经还清卖房换房或者重贷。毕竟房子越来越贵,贷票很关键,你不可能放着几十万的贷款不还,而去全款或者高额首付贷买下一套几百万的房子。

  因为现金贷行业被口诛笔伐,所以大家都纷纷转换战场,各类消费金融纷纷出炉,比如趣店就盯上了汽车金融,推出了大白汽车,卖点很多,首付10%,送全险,分期灵活。有吸引力吧,可真实情况呢?猫哥在他们的aPP上随手看了这个方案:

第1列单元格,输入期数。第2列单元格输入现金流。从银行内部的角度,借出1万,相当于从自己口袋里流出1万,在EXCEL表格里现金流写上负数-10000,;每期韩小白需要还款899.33元,则在单元格里输入现金流正值899.33。如下图:

4.等额本金和等额本息

  澳门新葡萄京997755 23

澳门新葡萄京997755 24

就等额本金和等额本息哪个更实惠的问题,购房者分不清楚,从业人员也是分为两派,但99%的人都被一个框给框住了思维,这个框是“到底哪个最实惠?”

  车价13.18万,首付10%,贷款11.86万元,每月还款4767.14元,36个月。真实的利率多少呢?

在另一个单元格里输入=IRR,出现函数,根据提示输入的参数内容:鼠标框选常量数组或手动输入常量数组对应的单元格值域。回车即可知道计息期利率。

而实际上在我们房产投资中,哪个更实惠并不是问题的关键,关键在于怎么收益最大化,怎么调配承受能力。

  计算可得真实年利率25.8%!

澳门新葡萄京997755 25

澳门新葡萄京997755 26

  如果扣除赠送保险的成本8000元,真实年利率也不低,21%!

这里得出的1.19%(注意设置单元格百分号和小数点格式哦~),算成年利率需要再乘以12,即1.19%x12=14.31%,与开头算出的7.92%比较,发现借款1万实际的利率比我们以为的要高出了不少。

以100万贷款基础利率分别计算等额本息和等额本金贷款第一年来算,一个是6万3的年还款,一个是8万1的年还款,差额接近2W,这对于很多家庭来说直接就影响到了正常生活。所以,在能承受的范围内,尽量多贷款长贷款,用等额本息来降低初期的还款压力,是最合适的选择。

  贵吗?贵!

4

如果你真的要说谁在数字上更划算,其实没有任何差别,因为两个算法最终实际利率都是一样4.9%,你前期还的多,后期自然还的少,但是利率是没有变化的。

  因为汽车金融是个充分竞争的市场,大量的银行和厂商金融公司会提供贷款产品,特别是银行提供的贷款,利率一般在4-5%,比现在很多所谓创新公司提供的产品合算很多。

最后,强调一下 IRR函数使用注意点。

3

  很多人因为看到了赠全险就觉得非常划算,其实就是不会算账。

① 现金流的支出和收回金额可以不恒定,但时间间隔必须固定;

不会用杠杆,你只能被抛弃

  汽车领域有很好的金融场景,所以很多公司在杀入,除了大白汽车,还有毛豆新车、弹个车等等,在各大渠道推广投入巨大,目的也都是为了获得更多的不太会算账的小白用户。

这个是IRR函数使用的前提条件之一。常见的房贷、车贷、消费贷、储蓄型保险、分红型保险等有分期打款属性的都适用这个公式。

任何时候,借贷都是杠杆,文首的网贷、信用卡分期等等,属于拿人的信用做杠杆。而买房的杠杆简单讲就是:通过小比例首付,以及所买的房子撬动大比例房贷。

  很多人说首付10%也有诱惑啊,因为我没多余的钱付首付。

② 现金流中必须包含负数和正数;

读完全文,不论你是否有所感悟,但至少我相信你记住了一个数字,那就是房贷利率只有信用卡分期利率的40%左右。可以说,房贷是普通人能借来最便宜的大额贷款。

  嗯,这些公司看中的也是他们身上的这个特点吧,没钱还愿意提前享受。如果心甘情愿的支付更高的成本,那就真的不要再抱怨没钱了。还是那句老话,最穷的人支付最高的利息!

IRR函数的核心数据在于写出每期的现金流,有支出的负数,有收回的正数。

除了银行房贷,谁愿意一次借给你这么多钱?谁又愿意借给30年这么久?

  好在猫友都是有实力的人,看穿这些产品的真实价格,就没必要贪小便宜吃大亏了。

③ IRR函数计算出的利率为计息期利率,可根据需要换成成年利率。

30年意味着什么呢?几乎意味着你拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资。

  05

如果还款的每期单位是月,则计算出的利率是月利率,记得换算成“年”需要乘以12。

货币贬值的速度,物价上涨的速度我就不必过多赘述,人人皆知。

  房贷要不要提前还?

◆◆◆

银行提供70%的杠杆,来帮实现你原本够不到的房子,用银行的钱来帮你升值赚钱,你难道还要自己全款买房?

  猫哥一直被很多人问,房贷要不要提前还?

特别感谢小晋童鞋

如果你想不明白,如果你还不知道利用银行的杠杆,如果你还在一边吐槽房价高、房贷利率高、一遍吐槽着没有首付,另一边却又大手大脚的去分期买高档手机、高档皮具、名车名表。

  尤其是年纪大的人,不习惯债务压身,一方面因为赚钱的能力在衰减,另一方面因为没有好的投资渠道,所以没有房贷会觉得轻松很多。如果真的不能承受这些焦虑,早点还也没问题,但如果没那么大焦虑,房贷要提前还吗?

本文由阅读小晋的公众号【见贤思齐录】IRR公式学习总结而来。

那恭喜你,你距离被这个时代抛弃,越来越近了!

  要不要提前还贷,需要考虑大的利率环境,就目前而言,没必要。

  ?普通人能享受贷到的低息借贷便利是不多的,房贷是多数普通人终其一生唯一的一个能加杠杆的大额投资品!

  现在贷款利率4.9%,过去二十年资产增值很多买房人已经赚到,未来即便房价走势看不清,房产毫无疑问也是抗通胀的最好工具。

  ?很多人建议提前还贷,只比较了本息的总量,提前还贷确实能少支付不少利息,但这种思路没有综合考虑钱的时间成本,举例来说,80年代的“万元户”是富豪的象征,现在大城市月薪一万元过得都不容易。

  衡量货币贬值的速度有不同的测算方式:

  比如通常是用m2计算的,过去20年m2的平均增速15%,所以很多学者说,房子的价格其实涨的不多,房价的主要构成是货币增发,是有一些道理的。

  你也可以用通货膨胀率计算,名义通胀率不到3%,实际通胀率很多学者统计在6%左右。

  其实记不住这些也没事,这些数据只推导出一个结论:十年前的一万块比现在值钱,现在的一万块也会比十年后值钱。这个趋势短时间是没有改变的。

  ?很多人一边有稳定的收入还房贷,一边又攒了一笔钱,要拿这个攒下的钱去还房贷吗?不建议。简单算下就知道了,比如你攒了100万。

  100万贷款10年的话,网上找个房贷计算器,成本是这样的:

  澳门新葡萄京997755 27

  等额本息方式,总还款126.7万;

  等额本金方式,总还款124.7万;

  如果这笔钱去做投资,即便是投资最日常的固守类产品,比如货币基金:

  假定收益率是4%(目前水准),100万存十年,本息合计148万;

  如果收益率按照3%计算,本息合计134.4万,都好过还贷。

  因为投资货基是计算复利的,就是你每年产生的收益都会转化成下一期的本金,累积下来就高很多。

  所以还不还房贷,要考虑自己的焦虑程度和整体的利率水准,在目前的情况下,贷款是很好的选择,特别是公积金贷款,真的是大福利。

  06

  分红、返还型的保险要不要买?

  猫哥觉得保险行业一直有个误区,在很多人的观念里,保险产品不仅要是保障属性,还要有投资属性,能分红、能返还的最佳。其实这也是因为不会算账!

  拿猫哥手边的一个教育年金保险产品(分红型)为例:

  0岁孩?,保?30周岁,基本保险?金金额50000元,交费期为10年,年交保费20574元。

  ●从第5年起,一直到30周岁,每年返3%保额的成长关爱?;

  ●15周岁?24周岁每年返30%保额的教育关爱?;

  ●18、21、24周岁返30%保额的学业有成金;

  ●30周岁返100%保额的成家?业?。

  返还好多,今年3%明年5%的,看晕了吧,很值是不是?

  那我们算算这个产品IRR——回报率2%!还不如你去买余额宝。

  如果你知道了这一点,那代理人还会继续跟你说:我们这是分红险,还有分红呢!各种分红收益亮出来,眼瞅着着这回报?马上蹭蹭往上涨。

  但是,真的请你注意,这些分红是演示的,推算出来的,其实只有预定利率才是写进合同,这些演示利率只是推销手段。 虽然2015年年保监会取消了分红险2.5%预定利率限制,但各家保险公司的步子也没?的很?,现在把预定利率定在3.5%的保险公司都算是很良?的了。 而且,保险分红不是基于所交保费来计算分红的,?是基于现金价值,差别很大。

  从经验看,理财类保险年化利率? 般都不会超过5%的,市场上的部分产品也就在3%左右晃荡。所以,这些产品的本质就是一个长期强制储蓄,赶不上货币基金的水准。如果你有基础的理财能力,收益都会超过这些产品。

  保险产品没必要自己算,记住这个结论就可以了,因为保险公司又个很贵的岗位叫精算师,他们专门算这个,只是目标是为了让保险公司的利益最大化。

  通常我们会高估自己的挣钱能力,同时又会低估自己花钱的速度。

  说了这么多,猫哥的愿望其实很简单,要学会算小钱,对我们普通人非常重要,这些微不足道的小积累是你未来最可依靠的东西。

让更多人知道事件的真相,把本文分享给好友:

更多

本文由澳门新葡萄京997755发布,转载请注明来源

关键词: