利兹楼房买卖市场杀跌,2018哈拉雷楼市新新闻

作者:www.997755.com

摘要:■本报记者 林东晖 见习记者 李 婷 厦门楼市在最近几天频上热搜:地价腰斩、房价跌上万元,与此同时,一些厦门楼市开始崩盘的言论也开始流传,不过,这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。 厦门大学教授戴亦一则公开驳斥崩盘论,他表示厦门房价...

摘要:2018厦门楼市新消息 厦门楼市崩盘论调查分析 小编为你带来最新资讯 厦门楼市在最近几天频上热搜:地价腰斩、房价跌上万元,与此同时,一些厦门楼市开始崩盘的言论也开始流传,不过,这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。 厦门大学教授戴亦一则...

继“楼市崩盘论”网络传言之后,9月20日,厦门楼市迎来了下半年备受关注的土地拍卖会,在此次拍卖会上,厦门岛内在时隔5年之后再次推出商住用地,最终被厦门本地国企建发集团摘得,最终成交价为57亿元。

买房人在观望 炒房客被套牢 房产中介改行卖保险 “腰斩”传闻中的厦门楼市众生相

摘要:很长很长一段时间,人们已经忘记了房价下跌四个字意味着什么。虽然 绝大部分人 对房价下跌期待满满,但当这一幕真的摆在面前时,又不得不找一个逻辑来说服自己。 厦门,这座沿海 城市 ,其岛内二手房价曾经涨到了6万元/平方米以上,堪比北上广深,岛外房价也...

  ■本报记者 林东晖 见习记者 李 婷

  2018厦门楼市新消息 厦门楼市崩盘论调查分析  小编为你带来最新资讯

另据克而瑞机构最新数据显示,厦门新房价在8月份出现了结构性的回调。对此,厦门大学教授戴亦一认为,这是正常的市场回调,房价暴涨时代已经落幕。

一位曾从事过房地产行业的人士说,厦门房价的这一轮下跌,就是一个投资客逐步退出的过程。而厦门楼市,也终将回归理性。“就像大海的潮水,有涨有落,只不过潮退了,就可以看出谁在裸泳了。”

  很长很长一段时间,人们已经忘记了“房价下跌”四个字意味着什么。虽然绝大部分人对房价下跌期待满满,但当这一幕真的摆在面前时,又不得不找一个逻辑来说服自己。

  厦门楼市在最近几天频上热搜:“地价腰斩”、“房价跌上万元”,与此同时,一些“厦门楼市开始崩盘”的言论也开始流传,不过,这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。

  厦门楼市在最近几天频上热搜:“地价腰斩”、“房价跌上万元”,与此同时,一些“厦门楼市开始崩盘”的言论也开始流传,不过,这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。

建发集团拿地溢价率27%

在一场大雨之后,立秋之后的北京已经有了丝丝凉意。而在厦门,高温日比往年几乎多了一倍。8月以来,被称为“夏日魔王”的副热带高压持续统治着厦门。而让厦门处于全国舆论漩涡的却并不是它持续的高温,而是关于房价“暴跌”的传闻。这些天,岛上的人们,无论是身处闹市中的星巴克、麦当劳还是在环岛的海滨浴场,都在争论着厦门房价的走势。

  厦门,这座沿海城市,其岛内二手房价曾经涨到了6万元/平方米以上,堪比北上广深,岛外房价也超过3万元/平方米。

  厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”,他表示厦门房价在2016年至2017年因素一度涨幅过大,因此自2017年以来二手房价格有20%的回调,最近也开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有纹丝放松。

  厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”,他表示厦门房价在2016年至2017年因素一度涨幅过大,因此自2017年以来二手房价格有20%的回调,最近也开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有纹丝放松。

官方信息显示, 厦门此次土地拍卖会上唯一岛内商住地块2018p02最终由建发集团旗下厦门益悦置业竞得。该地块土地面积为6.18万平方米,建筑面积为15.4万平方米,成交价为57亿元,成交楼面价为38102元/㎡,溢价率为27%。

8月初,“厦门楼市崩盘”被市场热议,有自媒体报道称“厦门地价相比2016年几近腰斩,2016年的高价地有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,相比2017年3月高峰期,岛内每平米已经下降了1万元-1.5万元/平方米,岛外下跌6000-1万元/平方米”。一些评论文章更是直言厦门楼市“崩盘”、“神话”破灭。

  不久前,一份《80城房价收入比偏离度研究》报告还指出,从居民收入角度来说,厦门的房价是最难以负担的。

  中原地产首席分析师张大伟则表示,厦门市场变化幅度和北京差不多,已经调整半年了。

  中原地产首席分析师张大伟则表示,厦门市场变化幅度和北京差不多,已经调整半年了。

公开信息显示,这宗地块位于湖里区成功大道与金山西路交叉口东北侧,岛内几何中心位置,各项配套完善。值得一提的是,该地块是近5年来厦门岛内首次土地出让,此前该板块最高价格是2013年12月份同样被建发集团竞得的2013P15地块,楼面价为2.99万元/平方米。

林钊是厦门一家房地产自媒体的主编。他这两天格外忙,无数的外地朋友打电话问他厦门楼市“崩盘”的情况。“厦门的楼市是在调整,是在最严格的限购限售令下,厦门楼市的投资客已经没有生存空间。一部分泡沫在破灭,但绝对不是崩盘。对于崩盘论,我们很气愤,准备写文章反击。”

  如今,厦门被传出岛内房价跌了1万-1.5万/平方米,岛外跌了6000元-1万元/平方米。

  为了进一步了解厦门楼市真相,《证券日报》记者实地走访厦门楼市进行调查。

  为了进一步了解厦门楼市真相,《证券日报》记者实地走访厦门楼市进行调查。

此次土地拍卖采用的是“限地价、竞配建”的方式,起拍楼面价为3万元/平方米,上限楼面价为4.5万元/平方米。

厦门楼市到底怎么了?北京青年报记者日前来到厦门,探访楼市的真实情况。

  对于这一现象,人们的观点出现了分歧。有业内人士认为,这说明调控政策到位,也有人质疑消息的真实性。

  买卖双方观望情绪浓厚

  买卖双方观望情绪浓厚

厦门克而瑞机构分析师胡慧荣对《证券日报》记者表示,该体量相对较大,用地条件较好,但受容积率限制,不具备规划别墅条件,只能规划中等密度的普通住宅居住社区,与当前岛内仅剩的存量不多的大户豪宅有所错位,市场竞争力强,价格拓展空间相对较大。

中介

  为了探究厦门楼市的现状,近日,镁刻地产记者来到了厦门。

  按照闽南地区传统的习俗,农历的7月份不宜买卖房屋,这也是厦门地产人士熟知的“潜规则”,这段时间只能靠“熬”。

  按照闽南地区传统的习俗,农历的7月份不宜买卖房屋,这也是厦门地产人士熟知的“潜规则”,这段时间只能靠“熬”。

胡慧荣认为,今年以来,厦门商住地供应走优质地块与资质一般地块交替入市路线,但低溢价成交成常态,再加上新房市场的量价齐跌,市场信心严重不足。本次拍卖距上次宅地出让已时隔两个半月之久,期间经历了厦门地价“腰斩论”风波,楼市“崩盘论”也一度甚嚣尘上,淡市加上舆论渲染,厦门楼市信心经历双重打击。最近5年来岛内宅地持续断供,此次厦门土地拍卖推出“寸土寸金”的岛内地块,以及集美环杏林湾板块两幅优质宅地,且在付款和预售等方面的限制条件明显放松,稳楼市预期明显。

“房价比高峰时每平方米降了约1万元”

  曾比一线城市更坚挺

  小张在位于厦门集美区桥头片区的一家中介上班,近半年来由于成交的订单太少,离职的同事不少。“我们这行底薪比较低,就是靠卖房拿提成,没有成交就只能’吃土’了。”小张无奈的调侃,“前一段热卖厦漳泉片区(厦门周边)的均价都是从大几千到1万多左右的房源,现在这些片区的楼盘价格也下跌了,不好卖了。”

  小张在位于厦门集美区桥头片区的一家中介上班,近半年来由于成交的订单太少,离职的同事不少。“我们这行底薪比较低,就是靠卖房拿提成,没有成交就只能’吃土’了。”小张无奈的调侃,“前一段热卖厦漳泉片区(厦门周边)的均价都是从大几千到1万多左右的房源,现在这些片区的楼盘价格也下跌了,不好卖了。”

房价结构性合理回调

8月9日,厦门思明区莲岳路上的一家千千房中介门店经理李佳告诉北青报记者,厦门房价的确降了,她所在门店主要代理的几个小区比如育秀里、莲岳里现在均价在四万八左右,比高峰时期降了大约1万元每平方米。莲岳里一套两室两厅66平方米的房子,卖300万元,还有议价空间,附近有松柏一小这样的优质小学,已经挂了好些日子还是无人问津。“以前都是好几个人抢一套房,门店都挤满了,现在店里来看房的人很少,一个月也难成交几套房。”

  厦门,作为一个经济总量仅位居全国第52位的东南沿海城市,其房价可比肩一线城市。

  记者了解到,在小张所处的杏林东路这片区域,最近一年关张的中介店就有好几家,目前只剩下了几家大的连锁店。

  记者了解到,在小张所处的杏林东路这片区域,最近一年关张的中介店就有好几家,目前只剩下了几家大的连锁店。

据厦门克而瑞机构数据显示,2018上半年,厦门商品住宅供求双双下滑,成交量创新低,价格则持续攀升,全市均价逼近4万元/平方米。在大市低迷行情下,厦门商品住宅成交量持续走低,库存进一步扩容,去化周期延长至23.8个月,其中144平方米以上再改及高端产品去化周期均超过29个月,库存压力较大。今年7月份,厦门商品住宅市场供应开闸,成交与上月持平,供求比为1:1.35,呈供过于求态势。价格则现结构性上行,成交均价为46323元/平方米。

思明区麦田房产体育路店的一名业务经理刘伟则表示,今年小区的挂牌价每平方米差不多跌了5000元左右,跌幅在10%左右。没有传闻中的那么厉害,下跌比较厉害一般是那种过度炒作的“老破小”,一些品质比较好的小区调整幅度很小。“与其说是全面暴跌,不如说厦门楼市开始分化,房产交易开始趋于理性。”

  早在2014年7月,北上广深四大一线城市房价齐跌,但在这时,厦门房价依然保持上涨趋势。那个月,厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比上涨7.2%,双双位居全国第一。彼时,厦门房价已连续26个月环比上涨,有分析称,厦门房价的坚挺度已经超过了一线城市。

  家在杏林片区的诗敏正在计划换房搬到岛内住,她在5月初就把自家房子在中介挂牌。“一开始的心里预期是成交底价480万元,几个月过去了我也开始面对现实,如果460万元能成交就不等了。”诗敏在开始的两个月里,一边寻找新房,不断在岛内看房,一边寻找合适的接盘人(价格)。买卖双方的心理如何博弈,诗敏深有感触,“最近一个意向强烈的购房者开价466万元,我计划对方要是还价到460万元就直接成交,没想到对方就此作罢。后来从中介听说这名购房者也是要换房,最后也是花了460万元买了该片区另外一套。”

  家在杏林片区的诗敏正在计划换房搬到岛内住,她在5月初就把自家房子在中介挂牌。“一开始的心里预期是成交底价480万元,几个月过去了我也开始面对现实,如果460万元能成交就不等了。”诗敏在开始的两个月里,一边寻找新房,不断在岛内看房,一边寻找合适的接盘人(价格)。买卖双方的心理如何博弈,诗敏深有感触,“最近一个意向强烈的购房者开价466万元,我计划对方要是还价到460万元就直接成交,没想到对方就此作罢。后来从中介听说这名购房者也是要换房,最后也是花了460万元买了该片区另外一套。”

然而,在此期间,厦门楼市经历了地价“腰斩论”风波和楼市“崩盘论”风波,从克而瑞机构发布的8月份数据上可知,今年8月份,厦门商品住宅供应合计为6.96万平方米,成交4.69万平方米,成交均价结构性回落至38374元/平方米。

厦门湖里区的一个中介也表示,岛内房价普遍跌了1万元每平方米,岛外跌了5000元到10000元每平方米左右。由于议价空间变大,二手房挂牌价和实际成交的价差也比较大。“买房的客户都会参考2016年底的价位,高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续,去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。”

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  “460万是底价,如果再低我很难在岛内买到中意的房源,现在已经是在计划用我的大套换小套了。”诗敏告诉记者,目前她所居住的片区二手房的价格普遍在3.7万元/平方米至3.8万元/平方米(2010年之后建的新房),而此前2016年至2017年高位时,这边价格一度达到了4万元/平方米。

  “460万是底价,如果再低我很难在岛内买到中意的房源,现在已经是在计划用我的大套换小套了。”诗敏告诉记者,目前她所居住的片区二手房的价格普遍在3.7万元/平方米至3.8万元/平方米(2010年之后建的新房),而此前2016年至2017年高位时,这边价格一度达到了4万元/平方米。

在楼市严控政策下,自2017年下半年以来,厦门楼市逐渐回归理性成交量持续走低,楼市进入全面盘整期。这一轮调控较严,持续时间较长,部分项目开始降价营销,其中,厦门岛外部分偏远区域出现了低于单价低于2万元/平方米的项目。有业内人士认为,在低价盘带动下,对全市价格松动心理带动作用明显。

从统计数据上来看,今年1-7月,厦门二手住宅挂牌均价分别为50908元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。厦门房地产联合网数据显示,2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;与2017年下半年相比,环比下跌25.42%。

  注:根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数制图

  二手房价格回调

  二手房价格回调

对于厦门楼市后市,业内人士认为,本轮调控力度为史上最严,注定了这一轮盘整期会更长。

北青报记者注意到,在厦门的许多资讯网站,许多业主直接挂出房源卖房。“大降65万急售”“一口价、打八折”“诚心买条件还可以谈”等字眼频繁出现在卖房信息中。一名中介人士称,目前许多房东急着抛售房子,买房人多次下调房价或者承诺保税已经非常普遍。

  在经历了短暂调整后,厦门新房价格继续上涨。两年之后的2016年7月份,厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%,涨幅再次高居全国第一。那时,厦门新房价格又是连续17个月上涨。

  按照厦门克而瑞机构向《证券日报》提供的数据显示,目前岛内在售的新房仅剩下5个尾盘。以其中一楼盘华尔顿为例,均价在6.7万元/平方米。新房价格依然坚挺。

  按照厦门克而瑞机构向《证券日报》提供的数据显示,目前岛内在售的新房仅剩下5个尾盘。以其中一楼盘华尔顿为例,均价在6.7万元/平方米。新房价格依然坚挺。

9月20日,厦门大学教授戴亦一在接受《证券日报》记者采访时表示,不可否认厦门在2017年到2018年以来,房价有所下调,岛内大概超过20%的跌幅,岛外有的楼盘跌幅还更大一些,尤其是二手房方面。他认为,这是正常的市场回调,房价走势最终取决于实体经济。而厦门经济发展主要是未来的后劲问题,产业定位应该是高端制造业 高端服务业的集合。

“但客户普遍的心理是买涨不买跌”,李佳对北青报记者表示,由于没有成交量,厦门的好多小的房产中介门店都已经没有了生意,许多门店的员工都开始转行,一位做了好多年房地产经纪的朋友前几天刚转型去做保险了。

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利兹楼房买卖市场杀跌,2018哈拉雷楼市新新闻。  诗敏告诉记者,她在岛内看房时确实也看到了一些报价3.9万元/平方米的二手房源,但这些都多少有些“问题”,有的是安置房需要补交土地金等,有的房子太老旧或者周边是加油站高压电站等等。

  诗敏告诉记者,她在岛内看房时确实也看到了一些报价3.9万元/平方米的二手房源,但这些都多少有些“问题”,有的是安置房需要补交土地金等,有的房子太老旧或者周边是加油站高压电站等等。

买房人

  注:根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数制图

  记者通过走访了解到,目前厦门二手房市场确实出现了价格回调现象,且观望气氛浓厚,但新房价格仍较为坚挺。

  记者通过走访了解到,目前厦门二手房市场确实出现了价格回调现象,且观望气氛浓厚,但新房价格仍较为坚挺。

“再等等,不要当最后的接盘侠”

  房价涨得凶,但调控起来,厦门也一点不弱。

  来自厦门房地产联合网数据,2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;与2017年下半年相比,环比下跌25.42%。

  来自厦门房地产联合网数据,2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;与2017年下半年相比,环比下跌25.42%。

虽然楼市成交惨淡,厦门却不乏在观望中犹豫的买房群体。姚雯是厦门的一位公务员,2013年在厦门岛外集美区买了一套房子,不到五年,她150万元左右买的70平方米的两居室在去年高峰时期已经升值到了近300万元,由于考虑到孩子上学的问题,她一直想把房子置换到岛内。这两个月,她一边寻找新房,不断在岛内看房,一边在着手卖房。

  2016年“9·30新政”前一个月,厦门率先出台政策,成为最早出手调控楼市的城市之一。2016年8月31日,厦门市国土资源和房产管理局公告:自9月5日起,厦门执行住房限购政策,有效期至2017年12月31日。

  此外,来自厦门官方的统计数据显示,2018年上半年房结果下调14%,新建住宅没跌,最近几个月一直上行。根据中原地产整理数据显示,新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指数分152.9、151.6;二手房分别为138.2、152.2。

  此外,来自厦门官方的统计数据显示,2018年上半年房结果下调14%,新建住宅没跌,最近几个月一直上行。根据中原地产整理数据显示,新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指数分152.9、151.6;二手房分别为138.2、152.2。

这两个月,姚雯感觉她是陷入了一个两难的境地。一方面是自己的房子挂出去以后无人问津,在跟中介商量之后,她把价格降到了260万元,来了几个看房客,其中有一个要价240万元,结果一犹豫,这位看房人就已经在同小区定了另外一套房,已经交完定金了。另一方面,岛内的中介天天给她打电话,推销特价房,打折房。

  此后,厦门陆续出台政策,加码调控。自2017年3月25日起,厦门新购的住房,需取得产权证后满2年方可上市交易。值得一提的是,这里指的新购住房将“一视同仁”,没有面积规定。厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。

  楼面价下行

  楼面价下行

姚雯所在小区出售的房源有二十几套。她说,“以前是卖方市场,看中的房源一犹豫就被人抢走了,现在压力转移到了卖房人身上了。买卖双方的心理博弈已经悄然发生了逆转。买房人现在都不着急,慢慢挑,中介现在都反过来帮着买房人砍价。”

  二手房低价甩卖亏百万

  按照公开信息所示,2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块(其中位于翔安新城有两幅地块),起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米,而一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低,没想到仅仅一个月,地价又降了30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比,无异于“腰斩”。

  按照公开信息所示,2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块(其中位于翔安新城有两幅地块),起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米,而一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低,没想到仅仅一个月,地价又降了30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比,无异于“腰斩”。

姚雯说,她的孩子明年幼升小,还有大约半年多的时间,她还可以再观望观望。

  但厦门楼市仿佛经历了过山车般的疯狂,从曾经的领涨到如今的领跌。

  对此,厦门克而瑞机构分析师胡慧荣告诉《证券日报》记者,“从我们长期的跟踪监测来看,近两年厦门土地楼面价确实直线下滑,2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米,相比2017年下降近两成,与2016年的顶峰时期相比,则下降约三成。”

  对此,厦门克而瑞机构分析师胡慧荣告诉《证券日报》记者,“从我们长期的跟踪监测来看,近两年厦门土地楼面价确实直线下滑,2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米,相比2017年下降近两成,与2016年的顶峰时期相比,则下降约三成。”

在厦门从事教育行业的王楠也是观望群体的一员,她原本打算入手一套岛内的小一居,但亲戚朋友们都劝她再看看,厦门的楼市过去几年涨的太多了,现在的下跌可能才刚刚开始。“我好多朋友都劝我,宁可再等等,等这一波降价潮稳定下来,不要当最后的接盘侠。”

  今年上半年,厦门全市商品住宅销售面积为58.7万平方米,同比下降30%。其中,岛内商品住宅销售量为8.3万平方米,全市占比14%;岛外商品住宅销售量为50.5万平方米,全市占比86%.

  胡慧荣表示,值得注意的是,7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块,且2016年地块容积率较低,体量较大可分批出售,并在楼市乐观预期下。对比之下7月2日出让地块不仅体量小,需一次性对外出售,且受“限价”制约。

  胡慧荣表示,值得注意的是,7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块,且2016年地块容积率较低,体量较大可分批出售,并在楼市乐观预期下。对比之下7月2日出让地块不仅体量小,需一次性对外出售,且受“限价”制约。

开发商

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  而张大伟则认为,2016年地块和2018年新出让地块相比,一个位于地铁环绕的热点新城,一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。

  而张大伟则认为,2016年地块和2018年新出让地块相比,一个位于地铁环绕的热点新城,一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。

“在厦门拿地越来越艰难”

  “我们这里从去年7、8月份就开始跌了。最高峰这里一平方卖7万的都有,现在卖6万出头,成交价6万左右。”国贸中心附近链家的一名工作人员向镁刻地产记者表示。国贸中心旁边就是万达,对面就是五缘湾,这是属于厦门岛内的湖里区。即便是在这样的核心地段,房价也没能扛住强大的杀跌动能。

  “这距离是什么概念?基本就是北京国贸到四惠的距离,差一环。”厦门中原地产进一步分析认为,本次土拍地块位置相对较差,且处于房企年中贷款偿还节点,开发商资金压力较大,土拍参与相对谨慎,土地市场更多的是回归理性。

  “这距离是什么概念?基本就是北京国贸到四惠的距离,差一环。”厦门中原地产进一步分析认为,本次土拍地块位置相对较差,且处于房企年中贷款偿还节点,开发商资金压力较大,土拍参与相对谨慎,土地市场更多的是回归理性。

厦门翔安区位于厦门岛的北部,按照厦门城市总规划,厦门将构建起“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市,翔安新城将作为厦门城市副中心,承担东北部发展的重任。一条10分钟左右车程的隧道连接了厦门岛与翔安新城。过去两年,这里是房地产开发的一个热点区域,各大开发商纷纷砸重金在此购地,呈抱团之势。许多房地产观察人士将这里的地价和房价的变动视为厦门楼市的风向标。

  而在国贸中心近10公里外的大嶝岛,二手房成交价格也大幅下降,整个大嶝岛只有国贸金门湾一个项目。“过去高峰时一个月可以有7、8套的成交,最近好的时候大概成交一两套。”环嶝南路附近的一名中介表示,高层住宅均价每平方米跌了7000元~8000元

  胡慧荣进一步分析认为,行业内一般用“地楼比”来分析城市地产投资价值,地楼比越小,则意味着未来可能的利润空间越大,土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场高峰,地楼比高达134%,即“面粉比面包贵”,但地价与房价的倒挂,本身就是不合理的市场规律,一旦房价的增速跟不上地价的涨幅,市场的风险就会暴露。尽管2017、2018年的地楼比逐渐回落,但仍高达81%、61%,也处于较高水平。从这角度来看,耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后,“其实是地价的合理回归,是市场在政府的政策调控下回归正常和稳定,也是我们一直提倡的市场有序和健康发展。”

  胡慧荣进一步分析认为,行业内一般用“地楼比”来分析城市地产投资价值,地楼比越小,则意味着未来可能的利润空间越大,土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场高峰,地楼比高达134%,即“面粉比面包贵”,但地价与房价的倒挂,本身就是不合理的市场规律,一旦房价的增速跟不上地价的涨幅,市场的风险就会暴露。尽管2017、2018年的地楼比逐渐回落,但仍高达81%、61%,也处于较高水平。从这角度来看,耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后,“其实是地价的合理回归,是市场在政府的政策调控下回归正常和稳定,也是我们一直提倡的市场有序和健康发展。”

公开信息显示,今年7月2日,翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元,楼面价21182元每平方米,被海晟夺得。翔安X2018P02地块,被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元每平方米竞得。这两宗土地出让后引起市场热议。

  成交方面,厦门二手房交易已经不仅仅是腰斩。

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因为,在不到一年前,2016年8月26号,离此处不远的地方,2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得,溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得,楼面价38345元每平方米,溢价率139.66%。

  厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场》数据显示,今年上半年,厦门二手住宅交易面积为71.3万平方米,同比减少64%;二手住宅交易套数为6995套,同比减少65%。

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虽然这两个时期拍卖的地块区位属性并不完全一致,但厦门地价“腰斩”的传闻即由此而来。中原地产首席分析师张大伟就认为,2016年地块和2018年新出让地块相比,一个位于地铁环绕的热点新城,一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。但厦门地价的下跌在厦门房地产业内人士看来已是不争的事实。

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厦门克而瑞机构相关数据显示,近两年厦门土地楼面价确实直线下滑,2018年最新的全市平均楼面价为21879元每平方米,相比2017年下降近两成,与2016年的顶峰时期相比,则下降约三成。

  注:厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场第22期》

多名厦门开发商人士告诉北青报记者,厦门地价的下降主要受土地拍卖政策的影响。7月2日,厦门出台“一次性销售”土拍限制,10万平方米以下住宅用地必须一次性销售。这对开发商传统的售楼方式起了颠覆作用。以前开发商都是一块地分多次销售,可以根据行情的变化调节销售量和价格,以后就要一次性开盘,统一入市,开发商面临的不确定性一下提升了很多。尤其是现在地价高企、楼市不稳的时期,开发商会非常被动。

  上述链家工作人员还说:

“开发商捂盘惜售的空间被堵死了。这是一个针对性很强的调控措施。”多名厦门房地产人士坦言。

  最近成交以刚需客户为主,投资客很少,因为现在有两年限售期,投资客无法以低价买入高价卖出的方法赚钱。此前投资客都是短期投资,一般不等两年。现在的房价是缓慢往下跌的,如果再等两年,也很难保证赚钱,部分投资客是需要向银行贷款的,还有的借高利贷的,有的合股炒房,去年有投资客因为合股炒房被套住,也有人就低价甩卖房子,甚至亏100万~200万的也有。

厦门一名房地产开发商表示,他们对目前的厦门楼市已经感觉到了危险,多数中小开发商都已经不敢在厦门拿地了。“在厦门拿地越来越艰难,不确定性也大,我现在已经放弃了厦门市场,转战郑州。现在好多原来在厦门的开发商都转战郑州、合肥这样的中部城市。”

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售楼处营销人员

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“开发商是在亏钱卖房”

  注:根据易居研究院百城库存报告厦门相关数据制图

8月8日,北青报记者来到翔安新城,经过过去两年开发商的拿地潮,这里楼盘林立,云集了融创、世茂、融侨等知名开发商,据某地产网站不完全统计,这里有20多个楼盘正在开盘或者是等待开盘。宽阔的马路上并没有多少行人,只有建筑工人在工地上顶着酷暑在施工作业。

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澳门新葡萄京997755,北青报记者以看房客的身份走访了融创东南府(2016XP06地块)和附近的世茂国风长安。在这两个售楼处,北青报记者刚一停车,营销人员就过来打伞,非常热情。

  注:根据易居研究院百城库存报告厦门相关数据制图

世茂国风长安售楼处营销人员随即介绍起楼盘的情况:“我们这个楼盘位于翔安南部新城,紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园,小区不远处有在建的两条地铁,距离正在建设中的厦门新机场只有10公里左右,离海岸线只有几百米,从厦门岛穿过翔安隧道一出来拐几个弯就到了小区,未来升值潜力大”。

  同一区域土拍楼面价腰斩

该营销人员介绍,小区的楼盘分为两大部分,两栋高层和十栋叠墅,高层目前正在销售中,叠墅有5栋已经售罄,一栋正在热销,另外4栋暂时还没有开盘。由于政府房地产调控之后的限价,高层的均价就在3.6万到3.8万元每平方米之间,带精装修。而这个地块是37512元每平方米的拿地楼面价,非常便宜。而叠墅的产权面积在110-150平方米,总价大约在500万元到800万元每套。“开发商是在亏钱卖房,只当作是向客户让利了。”

  面包价格降了,背后的面粉就不可能贵。

北青报记者观察发现,前来看房的客户寥寥无几,一个小时之内都没看到有其它看房客前来,售楼处工作营销人员大都在闲聊或者刷手机。

  2018年6月1日,海沧马銮湾板块出让两幅地块,一块由保利(福建)房地产投资有限公司以29.1亿元(楼面价25086元/平方米)竞得,溢价率0.34%。

北青报记者了解到,由于附近楼盘众多,开发商面临的竞争激烈,再加上楼市观望情绪浓厚,开发商采取了赠送产权面积等促销手段,部分开发商还对后期开盘的项目进行了降价。8月8日,北青报记者询问融创东南府和世茂国风长安的营销人员前期售罄楼盘的价格等销售信息,营销人员均三缄其口,并表示这些信息上头已经收走,目前没法调阅。

  另一块由杭州耀强投资管理有限公司(金地)以23.8亿元(楼面价25105元/平方米)竞得,溢价率0.42%。

新景祥厦门市场研究中心一份报告显示,厦门楼市下半年有多个新项目将入市,且部分地块要求一次性取得预售许可证,商品住宅供应量有望迎来小高峰。新房销售市场的竞争将更加激烈。

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炒房客

  而他们旁边,就是马銮湾的单价地王,由海投房产拿下的H2016P02地块,楼面价达到了38505元/平方米,比6月1日拍出的两块地,贵了1.3万元/平方米。

“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房”

  同区域内,楼面价有上万元的差价。这样的情况,近年来在厦门岛外的四个区内都有出现。

厦门楼市的这一轮调整,很多炒房客被深度套牢。他们中的多数人,没有想到调整会来得这么快。

  比如,今年7月2日,翔安的两个地块,楼面价分别为21182元/平方米和19814元/平方米。

2016年,厦门的楼市还异常火爆。龙岩、漳平、泉州许多企业家都抱团前往厦门炒房。作为一个常年生活在闽西小山村的农民,钟明从未想过自己有一天会在厦门买房,他更没有想到的是,这只是他噩梦的开始。

  这两宗土地出让后,引起市场热议,要是放在两年前,这两块地的楼面价,可能高达38000元/平方米。

钟明是福建龙岩人,做了多年的农产品贸易,后来和人合伙成立了一家农业公司,承包经营近百亩土地种植烟草和经营果树、仙草等,公司一年大概能给他带来30多万元的利润。

  2016年8月26号,杭州融鑫恒投资有限公司(融创)在翔安拍了一块地,楼面价37512元/平方米,溢价率142%。

2017年年初,他用厦门亲戚的购房资格在厦门同安投资了一套房产。他全款购买的这套房子花了180多万元。其中100万元是他多年经营农业的积蓄,30万元是金融公司的借款,还有50万元的民间高利贷。钟明说,他当时预测购入的房产至少还能涨50%,要是能翻倍的话就抵得上辛辛苦苦干农业很多年。

  同一天,厦门融侨置业有限公司以楼面价38345元/平方米和139.66%的溢价率,竞得翔安另一地块。

刚开始,他买入的房子还在涨价,市值达到了200多万。随着厦门楼市的火爆,厦门的房地产调控措施也步步趋紧。在2016年出台的限购基础上,厦门陆续出台政策加码调控,一次比一次严厉,2017年3月25日起,厦门新购买的住房,需取得产权证后满2年方可上市交易。厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。

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钟明说,楼市的调整刚开始征兆并不明显。直到几个月前,卖房的越来越多,价格也一路下行。钟明在同安购入的房产也跌回了成本价,除去税费,现在卖出肯定亏本,而他目前光利息已经支付了30多万元。由于竞争的激烈,钟明的农业公司今年盈利大幅下降。这些利润现在全部用来支付贷款的利息。他不但全部资产被房产套住,他每年还要支付的利息超过15万元。

  图片来源:厦门房地产联合网

农民企业家钟明已经被厦门楼市深度套牢。他说,“这辈子最失败的生意就是去厦门炒房”。

  8月6日,镁刻地产记者实地走访了融创在2016年8月竞得的地块上打造的融创东南府,融创东南府在翔安南。而今年7月出让的两块“便宜”翔安地块,在厦门大学翔安校区附近。两个地段相距约14公里,在乘车过程中,镁刻地产记者注意到,刚出让的两宗土地所处的区域发展相对缓慢。

前地产人士何斌告诉北青报记者,像钟明这样的例子在厦门很多,并且不算极端。在过去几年楼市的高峰期,众筹炒房、集资炒房在厦门是个非常普遍的现象。“我当时劝住了好多人,但最闹心的是自己的妹妹没有劝住,现在也被套牢了。”

  除了区域的发展有所差别外,土拍的政策也有所变化,今年7月初,厦门出台“一次性销售”的土拍限制,10万平米以下的住宅用地必须一次性销售。厦门市国土资源与房产管理局发布的出让公告显示,X2018P01、X2018P02地块要求竞得人一次性申请宗地商品住房预售许可证,并一次性全部公开对外销售。

何斌说,前几年,厦门楼市火爆的时候,民间的金融借贷非常发达,做民间借贷的公司非常多,随着楼市的降温,这些公司现在销声匿迹了,都改行做其它项目了。

  “这个政策对开发商来说是一件很可怕的事情。因为一块地分多次销售,可以拉长周期,可以根据行情的变化调节价格,低开高卖,越卖越高,对开发商来说这是正确的销售策略。若是一次性全部放出来在房产市场上卖,开发商处于被动的状态。”厦门购房内参创始人黄汉彬表示。

厦门思明区体育路附近的某房产中介门店一名经理告诉北青报记者,就在前两个月,蓝湾国际的一名业主,1000多万元的房子直降100多万元甩卖。虽然房子卖了近900万元,但后来知道这名业主光网贷就欠了800多万元,已经扛不住了。

  大潮退去,“地王”裸泳

这名经理说,他平常能接触到很多这样的例子,去年进入的那些炒房客,现在普遍大套要亏100万才能出手,小套也要亏50万元左右。

  8月6日,镁刻地产记者以购房者身份走进了融创东南府营销中心,负责接待的置业顾问说:

何斌说,厦门房价的这一轮下跌,就是一个投资客逐步退出的过程。而厦门楼市,也终将回归理性。他指了指不远处的海岸线说:“就像大海的潮水,有涨有落,只不过潮退了,就可以看出谁在裸泳了。”

  我们这个楼盘位于翔安南部新城,紧邻具有‘海绵功能’的鼓锣公园,靠近在建的3号线地铁,距离将要建成的大嶝机场仅有10公里,算是厦门岛外一个价值洼地。

(文中所涉人名皆为化名)

  整个翔安新城的起点是非常高的,按照37512元/平方米的拿地楼面价来推算,我们的房价应该在5万~6万元/平方米开发商才有利润。但是现在政府在调控房地产,所以我们现在高层的均价就在3.6万~3.8万元/平方米之间,带精装修

本版文并摄/本报记者 朱开云

  仅比拿地楼面价高1000元/平方米,还带精装修,融创东南府是在亏本销售吗?该名营销人员说:

记者手记

  这个价格卖是亏本的。现阶段,因为限价,高端楼盘与周边普通楼盘的价格差距不大,限价阶段开发商在让利,过去开发商是顶着天花板拿下的地块,如今大浪褪去,开发商在裸泳,客户是在沙滩上捡金子、捡银子、捡贝壳

厦门楼市不是崩盘而是分化

  对于上述说法,镁刻地产记者查阅了融创东南府的相关备案信息,(8号楼、12号楼、14号楼)获批预售许可证的主力户型为116.10-154.64㎡高层。最高价格为71132.95元/平方米,最低价格为39909元/㎡,总价区间在463.3万元-1099.9万元/套。

福建是我的家乡,在厦门有很多朋友和同学,相比网络媒体特别是自媒体对厦门楼市“暴跌”狂欢式的报道,这些真实生活在厦门的朋友们反而显得平静。正如文中何斌所说的,厦门房价的这一轮下跌,就是一个投资客逐步退出的过程。而且厦门楼市的调整也并不是全面的、崩盘式的,其实更多是楼市的分化。前期那些被过度炒作的,尤其是那些“老破小”,的确下降幅度很大,但很多品质比较好的楼市,价格依然比较坚挺。

  厦门房地产联合网董事长章卫国表示,融创东南府叠墅的均价约在5万元/平方米,所以不能单从这一个去对比,要综合去看,并且,融创东南府还配有车位。记者也注意到,除两栋高层住宅外,其别墅或叠墅类产品大约有10栋,占比更大,而此类产品盈利空间相对高层住宅,要更高一些。

当“房住不炒”已经成为房地产调控的核心逻辑。泡沫的破灭就是一个必然的过程。厦门楼市有没有泡沫?无论房价以后会怎么走,但就目前而言这是个不争的事实。大量炒房团的存在就是最好的例子。据易居研究院、CRIC等所统计的80个城市中,厦门高房价与实际收入的偏离度达到41%,位居首位。

  楼市仅靠“本地人”支撑

来自福建龙岩的互联网精英,美团点评CEO王兴近期曾在其“饭否”朋友圈对房地产有一个精彩的点评:“房地产泡沫对国民经济的巨大伤害实际上并不在于泡沫破灭以后房价下跌导致的资产价格的巨大缩水,而是在于泡沫破灭之前房价虚高导致的社会资源的巨大错配。”

  2016年限购以前,厦门有近7成购房者是外地人,但从最新的数据可以看到,购房者比例已经发生完全逆转,异地购房者被拒之门外,楼市基本靠本地需求支撑,这就是限购导向下的楼市。

房价高企其实是不利于一个城市的长远发展的。比如人才的流失,这次在厦门,多位采访对象提到在厦门奋斗多年最终苦于高房价而逃离厦门的例子。今年7月,厦门出台“厦门人才新政45条”,给予符合条件的人群以购房资助。同时,控房价方面也走在全国的前列,并收到了实效。但单纯靠行政手段控房价并不是长久之计,房地产调控的核心在于建立长效机制,最终实现“住有所居”。

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  注:厦门市国土资源与房产管理局主办的《厦门房地产市场第22期》

  克而瑞相关分析指出,对于购房者来说,限售和限价对投资需求的打压最明显,限售无法兑现房价短期上涨的红利,尤其是加杠杆操作将极大增加投资风险;限价,则直接限制了房价的上涨预期,二者共同作用,投资客尤其是短期投资客必须退出。

  58安居客研究院房产分析师吴寅认为,厦门楼市本轮调整最剧烈的是那些“老破小”,品质较好的学区房依然坚挺。实际上,厦门楼市本轮回调挤走的是投资泡沫,目前厦门的房价已基本回调到一个合理区间。“我认为目前厦门二手房价格已经趋于理性,下半年不再会大幅下跌。”

  新景祥厦门市场研究中心相关报告指出,下半年市场调控政策难有实质松绑,调控周期拉长,“四限”等因城施策的精细化调整仍将持续,但调控措施不会超出现有框架。“厦门楼市下半年有多个新项目将入市,且部分地块要求一次性取得预售许可证,商品住宅供应量有望迎来小高峰,鉴于严厉的调控措施仍在执行中,市场成交将低位回升。价格方面,楼市均价整体高位企稳,稳健平稳会是未来房价的主基调。”

  本轮厦门楼市大讨论起源:

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