澳门新葡萄京997755房企转型热衷商业地块,住宅

作者:房产

  下半年以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力开始凸显。密集发债同时,部分房企甚至开始裁员瘦身,并主动降低负债率,不少上市房企则加速转型,地产行业调整进行时。

  土地市场总是与楼市行情互为因果和风向。

面对楼市的持续调整,众多房企正在进入蛰伏期。近来,土地市场再难得一见这些曾经挥金如土的地产大鳄。7月底,北京、上海等地曾经热门的土地甚至出现流拍现象。截至7月28日,16家标杆上市房企购地金额为2202.09亿元,相当于去年全年购地金额的35.9%,同比下降20%,而在房企新增的土地中六成为商业用地。

中国网地产 陶婷4月2日,中国指数研究院公布的数据显示,2019年1-3月,受监测的全国300主要城市土地市场供求两端同比缩水,整体出让金同比下降近两成,楼面均价及溢价率也相应下降。

回暖的不仅仅只有股票,溢价成交、小阳春、市场回暖等词语也出现在土地市场上。

  楼市调控持续,房企开启新一波“自救”操作。

  近半年来,楼市成交清淡的现实下,房企在包括一线城市在内的土地市场,表现出“集体谨慎”的特点。与此同时,一线城市一些优质地块一旦入市,仍旧遭遇“疯抢”。

一线城市再现流拍

监测数据显示,2019年1-3月,全国300个城市共推出土地5895宗,同比减少5%;推出土地面积25204万平方米,同比减少7%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1932宗,同比减少1%,推出土地面积9145万平方米,同比减少5%。

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  下半年以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力开始凸显。密集发债同时,部分房企甚至开始裁员瘦身,并主动降低负债率,不少上市房企则加速转型,地产行业调整进行时。

  在这种背景下,一线城市的土地市场,近期呈现出流拍与地王并存的贫富“分化”现象。

北京、上海等地曾经热门的土地出现流拍现象。7月29日下午,北京土地市场共有五宗经营性地块成交,其中三宗商业性用地受到房企追捧,而热门的孙河乡两宗高价居住用地出现流拍。而就在一年前,孙河由于其交通位置便利曾一度受到房企追捧,拍出的地块楼面价也一路飙升至4.84万元/平方米。而在上海,同样出现流拍现象。

1-3月,全国300个城市土地出让金总额为8281亿元,同比减少16%。其中,住宅用地出让金总额为6950亿元,同比减少11%。此外,300城市土地成交楼面均价为2176元/平方米,同比下降3%;其中住宅类用地成交楼面均价为4177元/平方米,同比上涨4.9%。

4 月 1 日,广州拍出 4 宗商住地,吸引了碧桂园、万科、保利等超 20 多家企业争抢,中海、龙光、电建笑到了最后,总成交价 78.75 亿元,四宗地块分别溢价 45%、45%、33.53% 及 44%。

  土地流拍规模将达历史峰值

  集体谨慎

热门地块流拍,折射出土地市场进入淡季。5月,标杆房企缩减拿地支出的意图更为明显。今年6月,虽然土地成交量有小幅上涨,但同比却依然下降61%;7月,标杆房企土地成交量与成交金额分别为373.16万平方米、157.31亿元,环比下调14%、28%。预测8月标杆房企拿地环比下滑幅度或将有增无减。

尽管从全国数据来看,土地市场降温,但局部区域土地市场火热起来。“为确保未来业绩有较好的增长空间,诸多房企跑步入场一二线城市,尤其是长三角一体化示范区内的城市”,张宏伟告诉中国网地产。

类似的情况在全国各个一二线城市上演。根据 Wind 数据显示,今年以来,一线城市累计成交面积同比增加 41.8%,累计成交总价同比增加 8.1%。

  下半年以来,全国土地流拍明显增加,土地溢价率也随之下行,调控政策显现成效。

  “今年在北京连续拿了三四块地,其中两块是商业。”日前,说起今年拿地计划,华远地产董事长任志强对《第一财经日报》等媒体记者说,“我们现在基本上维持在这几个,不可能太多。有的地打得一塌糊涂你也打不过。”

房企信心略显不足

火热表现如无锡土拍出现摇号、杭州土拍溢价到上限、苏州吴江地块楼面价比市区楼面价高等等。3月21日,合肥6宗涉住宅地块中有4宗溢价率超过100%,最高溢价率达140%。4月1日,广州集中出让一批土地,揽金87亿,其中4宗是居住用地,总用地面积15.1万平方米,总建筑面积35.4万平方米,成交总价78.8亿元。4月2日上午,杭州主城区其中2宗住宅用地,分别经过36轮、39轮竞价后,被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得。

若以房企为例,融创便是其中一个典型。众所周知,融创过去一直以并购著称,但在 2018 年底至 2019 年初,其一反常态,在公开市场上大举拿地。

  华夏时报援引中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。

  今年春天以来,持续清淡近半年的楼市成交,正在持续向土地市场传导,一二线城市的土地市场均出现了降温,房企的拿地决策也显得颇为谨慎。

龙头房企万科今年在土地市场的表现已经折射出标杆房企今年的拿地态度。从万科发布的最新公告来看,6月以来,公司仅获得2个项目,分别位于广州和嘉兴,合计建筑面积62万平方米,但嘉兴地块规划建筑面积仅6万平方米,共需支付地价款11.64亿元,同比下降95%。

4月3日,无锡出让四幅涉住宅地块,参拍房企超过60家,包括已布局无锡的华润、保利、融创、龙湖、中南、蓝光、美的、路劲、金科、新力等多家房企,也有像新希望、融信、正荣这样的还没将无锡纳入布局版图的房企。

据了解,2018 年 10 月到 2019 年 3 月底,融创就已经获取了 4800 亿货值的土地。2019 年更是主力,仅 3 个月便取得超 3700 亿货值。

  如计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗。

  中原地产市场研究部统计数据显示,8月份20家大房企拿地总金额仅为99亿元,其中拿地最多的为保利与融创,其他房企均在土地市场保持克制。9月份首周,20大房企出现“零拿地”现象。

而包括万科等10家标杆房企国内外融资的表现来看,7月融资额度为50.37亿元,环比下降63.74%。上市房企今年上半年完成年度任务的情况普遍不乐观,仅有6家开发商完成一半的销售任务。因此,整体来看房企拿地意愿不强,下半年地产行业将以去库存为主,同时,地价的下跌使得政府推地力度减轻。因此,土地市场或仍将保持低位徘徊。

4月4日,通过现场摇号,无锡市滨湖区宗地最终融创收入囊中,成交总价为24.21亿元。该地块同样为居住用地,起拍总价为18.92亿元。值得注意的是,土地市场摇号发生在2017年年底-2018年上半年之间。2018年下半年开始市场基本面发生变化,地价走低,摇号情况不再出现。

融创主席兼执行董事孙宏斌表示,去年年底到 2019 年初是一个拿地的窗口期,融创拿了不少地,主要在一线城市。

  Wind数据统计,7月份全国100大中城市住宅用地成交面积为2032.70万平方米,同比去年增幅10.90%,年内增幅仅高于2月份(春节因素)、6月份,其中6月份住宅出让面积同比去年甚至出现下滑。

  从趋势上看,20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4~8月连续5个月不足200亿元,最近3个月更是在百亿周围徘徊,今年前8个月,20大标杆房企合计拿地仅1829亿元,相比2013年同期的2946.2亿元,减少了1117亿元,同比减少幅度高达38%。

龙头房企在一级市场直接拿地的意愿已经降至冰点,数据显示,今年以来,20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4-6月连续3个月不足200亿元。7月中上旬也只有万达、中海和保利有些小动作,拿地金额还不足90亿元。而万科、融创、远洋等房企已经多月没有现身土地竞拍市场。

此外,中国网地产还注意到,尽管全国土地市场3月份供应量走低,但住宅用地供应量有所增加。据诸葛找房数据中心监测,全国主要地级市2019年3月土地供应1563宗,其中住宅类供应583宗,环比2月增加13.24%。从成交方面来看,其中住宅用地成交土地宗数为439宗,环比上月增加10.3%。住宅用地成交面积为3945.82万㎡,环比上月增加30%。

实际上,过去的一年,虽然全国土地成交总额再创新高,但是流拍、底价、低溢价成交才是主旋律。

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  以金地集团为例,2014年上半年,该公司放慢了土地购置步伐,以控制融资需求。据穆迪统计,金地集团上半年新土地购置投入约为人民币64亿元,占同期合约销售额的38%左右。

结构面临调整

诸葛找房数据显示,从各等级城市来看,一线城市3月共供应土地33宗,其中供应住宅用地15宗,环比上月增加25%。二线城市3月土地供应556宗,其中住宅用地供应240宗,环比上月增加27%。3月三四线城市供应土地974宗,其中住宅用地供应330宗,环比上月增加5.43%。

据观点地产新媒体了解,财政部数据显示,2018 年全国土地出让收入 65096 亿元,同比增长 25%,总额再度创下历史新高。

  成交金额方面,7月份全国100大中城市住宅用地成交金额2237.31亿元,同比去年下滑7.2%,已连续两个月出现负增长,且有降幅扩大的趋势。

  中原地产首席分析师张大伟认为,标杆房企减少拿地,主要原因是减少库存,他预计,9月全月成交土地额度继续徘徊在低位,下半年房企拿地有可能继续萎缩,全面进入保守状态。

从土地供应及成交结构来分析,相比2013年标杆房企新增土地储备中,住宅用地占比41%,商业、办公用地及综合用地占比52%,今年1-7月,同类房企中住宅用地占比下降1个百分点,商业办公用地及综合用地占比上升4个百分点。其中,上升的4个百分点全部由综合用地贡献。业内人士表示,上市房企拿地意愿低迷,但仍对商业地块抱有热情,行业结构面临调整。

3月以来,二线城市依旧是主力,部分二线城市土地成交火热。诸葛找房数据显示,合肥3月份主城区推出6宗热点地块,溢价率高达98.68%;天津市土地出让收金261亿元位居榜首,本月共有24宗住宅用地成交,溢价率为6.58%;杭州市以181亿元位居第二,本月高溢价成交12宗宅地;重庆市收金163亿元紧随其后。

其中,土地出让金超过千亿元的城市有 11 个,最高的杭州超过了 2500 亿元,其他城市分别为上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津等 10 个城市。

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  兰德咨询总裁宋延庆则对本报记者分析称,房企缩减拿地规模,与现金流有关。受资金紧张影响,上半年上市房企大都减少了新开工面积和拿地规模,目的显然是减少现金流出。

从土地供给情况来看,政府在土地出让中着重关注商业配套的作用,不断有大量的综合用地推出。

此前,克而瑞研究中心市场研究总监马千里评论认为,各能级城市溢价率均有所上扬,尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升,考虑到信贷政策有所放松,房企现金流相对宽裕,土地市场呈现出欣欣向荣之势。

另据中原地产研究中心数据显示,2018 年一二线城市合计住宅土地流拍高达 382 宗,同比上涨 167%,为近 6 年来最高纪录;三四线城市住宅土地流拍 1203 宗,合计流拍高达 1585 宗。

  中信建投研报认为,今年土地市场供需分歧加大,流拍率甚于2014年。

  兰德咨询统计了138家A股上市房企上半年的资产负债率情况,结果显示,有21.7%的企业资产负债率超过80%,47.8%的企业超过70%,资产负债率低于50%的企业仅有21.7%。此外,受上半年房贷政策收紧影响,除了绝大多数中小型房企资产负债率上升,标杆企业负债率也有所上升。截至6月30日,万科的资产负债率是78.93%,同比略增0.93个百分点,富力净负债率82%,同比增加了24个百分点,阳光城(000671,股吧)的资产负债率是89.7%,净负债率高达488%,大幅增加了284.8个百分点。

截止到2014年7月,房企新增土地储备中60%以上为商办及综合用地,商业地产的销售或运营情况的好坏将会成为决定企业未来发展的关键。

易居研究院总监严跃进亦认为,房企融资环境与之前相比相对宽松,房企心态比较务实,钱到位的时候,就会去拿地,现在土地市场比预期要好。一些以前住宅购房政策较为严厉的城市,近期土地拍卖比较活跃、溢价率比较高。

有市场分析人士表示,从 2016 年新一轮楼市调控开始,一二线城市严格调控,开发商销售回款压力越来越大,拿地资金压力逐渐增加,同时严控资金流入房地产,房地产企业资金成本逐年升高,从而导致房企拿地积极性下降。

  报告统计,以土地宗数为口径,今年前7月流拍率约6%,二季度以来,流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年,当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市,流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

  亚豪机构市场总监郭毅则认为,在房企资金链逐步紧缩、对后市悲观预期加剧的双重作用下,开发商在土地市场上拿地态度更为谨慎与务实。

不过,同策研究院总监张宏伟则认为,这是不太好的现象。一方面开发企业资金面仍然紧张,另一方面土地市场存在不确定性,尤其是“一城一策”。火爆的土地市场,或引发政策落地,今年仍存不确定性,要稳住去年四季度以来的地价。房企可能有被套牢风险。

这种情况在近期出现变化,最直观的便是房企境内债和海外债融资成本降低,以及发债规模的上升。

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  贫富分化

据了解,目前房企境内发债融资成本均在 5% 以内,境外融资成本在 6% 至 8% 之间。

  数据显示,2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗,较15-17年分别高出23%、219%和13%,但今年前7月300城总流拍宗数达258宗,与2014年同期相比高出59%。

  进入8月,一线城市土地市场持续低温状态。深圳土地房产交易中心信息显示,深圳8月共有5宗土地出让,其中前海占了4宗,土地出让金共计38.69亿元,同比下降超过60%,9月则仅有2宗土地出让,与往年相比,土地出让数量明显偏少。

Wind 数据显示,截至 2 月底,2019 年房企境内外发债规模达 1918.9 亿元,较去年同期增长 115.1%,发债成本微降。在前两个月房企发债总额中,海外债规模达 948.5 亿元,较去年同期增长 75.1%,海外债规模占比为 49.4%。

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  8月21日,广州万博地下空间与萝岗笔村宅地出让,前者以7.3亿元的底价成交,折合楼面价9000元/平方米,另一开发区笔村宅地则无人竞价,遭遇流拍。

与此同时,各家房企在销售回款方面均保持不错的比例,碧桂园、万科、新城、金科、世茂等房企,回款率均达 80%,或超过该比率,使得手上现金增多。

  报告认为,此次流拍的动因与上一轮不同,2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱,然而这一轮,销售市场稳定,今年全国热点地区土地市场整体降温,流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

  连北京都出现了流拍。今年8月14日,北京市房山区长沟镇多功能及商业金融用地挂牌出让,这宗地块的规划建筑面积为25.7万平方米,起始价为5.1400亿元,起始楼面价为1999.7元/平方米。最终,因没有房企报价,该地块遭遇流拍。

另一方面,各家房企在 2018 年对多元化业务的探索中,并不是一帆风顺。

  成交增速下行同时,住宅用地溢价率也明显下滑。

  虽然相对于居住类地块,这一位于六环外的偏远商业地块吸引力有限,但同样是房山长沟镇多功能地块,4月4日成交的长沟镇中心区5号地溢价率就曾达97%,不得不承认,此地块的流拍,与上半年北京楼市成交的持续萎缩有直接关系。

万科从高喊伟大的事业都是从不赚钱开始的,到 " 活下去 ",再到 " 收敛聚焦 "。最近的业绩会上,主席郁亮反问媒体:" 地产业务这么赚钱了,还能指望找到更赚钱的业务吗?"

  统计数据显示,7月份住宅用地成交溢价率为14.04%,创2015年4月份以来新低。

  据链家地产市场研究部统计,截至8月20日,北京市已经出让各类土地108宗,成交总价为1430亿元,与2013年同期相比上升51.5%,规划建筑面积为去年同期基本相当。此外,与往年不同的是,今年北京市整体土地市场先热后冷的特点明显,5月以前成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率为43%和37%,而在土地市场经过一段时间的空白后,7月以后成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率则分别下降到21%和11.5%。

万科要 " 聚焦主航道,巩固提升基本盘 ";孙宏斌说农业、汽车、机器人,哪个都不如房地产好;李思廉就没那么直白,只是笑称,多元化可以参考郁亮先生的讲话,目前还是房地产业比较赚钱。

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  淡市下,受资金和未来市场预期等因素影响,开发商拿地谨慎,但如任志强所言,一线城市仍有一些地块“打得一塌糊涂”,个别“性价比高”的优质地块的入市,仍旧引来房企“疯抢”。

兜兜转转,走了一圈,发现还是房地产业比较赚钱。

  华创证券研报认为,下半年流拍现象增多,从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱,同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显,下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

  8月20日,北京西城区华嘉胡同地块再度入市,因为不可复制的“绝版优越地理位置”,吸引了华融、SOHO中国、方兴保利联合体等多个品牌房企参与竞价,经过193轮激烈搏杀,该地块以74.6亿元由华融公司竞得,溢价率高达110%,楼面价更是超过6万元/平方米。

但是手里再多钱,过去行业再赚钱,在稳字当头的大环境下,想像过去一样赚钱总是不可能的。面粉涨的太快,面包跟不上,自然也是赚不着钱的。面包涨不起价,卖不好,面粉自然也就卖不好。

  不过,得益于上半年土拍势头,年内住宅供应及成交数量依旧维持同期高位。

  上海个别地块也出现激烈竞争。9月5日,上海浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块拍卖,共吸引了23家房企参与竞买,最终溢价率高达89.9%,楼板价达到2.58万元/平方米。

利好的是,2019 年房地产走向 " 因城施策 ",部分城市楼市回暖;另一方面,房贷利率从过去上浮 20% 等重新降至上浮 5%、10%。也让市场看到了一丝信号。

  Wind统计显示,截至目前,2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗,创2014年以来同期新高,同比去年增26.20%。其中二线城市住宅用地供应数量113宗,同比去年增20.98%,三线城市住宅用地供应数量1842宗,同比去年增33.00%。

  郭毅则预计,下半年若无来自房调政策以及信贷政策层面的放松,楼市下行趋势仍将持续,而随着年底还贷、销售目标完成的时间节点的到来,房企将会承受来自于销售业绩以及资金层面的更大压力,进而在土地市场上将会更加有心无力,预计未来除少数热门地块外,偏远地段、土地属性复杂的地块成交将会频频遇冷,土地市场低价成交、流拍现象仍将会继续增加。

据观点指数 2019 年 1-3 月中国房地产企业销售金额 TOP100 显示,2019 年截至 3 月 24 日,一线城市新房成交同比增长 34%,二三线城市同比减少 1.1%、3.4%。总体上看,一线城市新房成交累计同比在持续回暖,二三线城市跌幅收窄。

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面包的重新畅销,令房企对于面粉重燃热情。2018 年无人竞拍的地块,重新推出,竟引得多家房企争夺。

  成交方面,年初至今,100大中城市住宅用地成交数量达2769宗,为2015年以来新高。

澳门新葡萄京997755房企转型热衷商业地块,住宅地块依旧是标准。据了解,3 月 28 日,宁波出让一宗 6.5 万平方米的宅地,吸引了 11 家房企竞拍,最后经过 261 轮竞拍,绿城溢价 37% 夺下。但在 2018 年 11 月,该地块以同等条件挂出时遭遇流拍。

  企业忙裁员“瘦身”

无独有偶,1 月 11 日,苏州拍卖一宗 10.33 万平方米的宅地,龙湖 首开联合体以 40.62 亿元总价斩获该地块,溢价率 28.87%。对比起此前流拍时的出让条件,仅将容积率从大于或等于 2.0,调整至 1.8,并取消最小户型建筑面积不小于 110 平方米的要求。

  市场分析,土地流拍增多,土地溢价率下行,说明房企资金承压。而近期关于房企“瘦身”的消息也开始逐渐增加。

资金松动,市场回暖,再加上难找更赚钱的行业,对于房地产企业来讲,在土地市场上再次厮杀一番,为新的一年储备更多粮草,是一个不错的选择。

  据21世纪经济报道,近日,包括泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司等接连被曝出部分地区的“瘦身”计划。而这场“名义上不会大张旗鼓,实际上数量可观”的人才调整正在逐渐蔓延且持续深入。

  新城控股副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“市场扩张时,企业拓展区域扩张、人员扩张、财务扩张;市场受限时,企业收缩项目拓展、人员规模、债务负担。目前市场分化极为严重,在一些较好的区域市场,企业可能还在继续扩张,但在调控严格的一二线城市及周边地区,量缩价稳,固守在这样区域只能收缩。”

  21世纪经济报道援引同策研究院总监张宏伟表示,“裁员只是初步表现,接下来就是市场深度调整,市场会出现大范围大幅降价。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始,然后蔓延到全国一二线城市。”

  主动降低负债率

  人事调整同时,面对整体环境变化,不少地产企业也开始主动降低负债率。

  据第一财经,融信中国、中骏置业最新发布半年报显示,两家公司的净负债率均有所下降。其中,融信净负债率下降19%,中骏净负债率下降2%。

  融信中国方面,截至2018年6月30日,融信中国实现合约销售545.31亿元,同比增加约75.7%。合约建筑面积253.7万平方米,同比增长124.9%。从销售情况看,扩大规模的融信因为此前收购海亮地产股权和项目的释放,逐渐让自己的销售版图扩大。

  中骏置业方面,截至2018年6月30日,中骏累计合同销售金额约人民币208.11亿元,累计合同销售面积约165万平方米,同比增长34.1%和93.1% 。中报显示,融信中国净债务为463.09亿元,较2017年末下降5.37%;净负债率为140%,较2017年末下降19个百分点。而同期中骏置业净负债比率为69.2%,较去年底下降2个百分点。

  泰禾集团早前公布的半年报也显示,公司目前短期债务与一年内到期的非流动负债之和为556.4亿元,占全部有息负债37.84%,债务融资期间结构安排较为合理。截至上半年末净负债率371.1%,较去年末降低了102.3个百分点。

  不过,据21世纪经济报道报道统计,大部分A股地产企业的资产负债率均呈现出不同程度的上升。

  文 章援引业内人士指出,在资管新规促使“非标转标”等因素作用下,地产企业正在寻求更加标准化、且期限更长的融资渠道。一方面,地产企业境内外发债的规模正在悄然回暖,在银行授信收紧的背景下,不少地产企业呈现出长期负债率走高、有息债务规模扩张的趋势。

  密集发债融资

  面对资金压力,房企近期积极融资迹象明显。

  新华网文 章称,连日来房企发债密集程度和规模有所上升。

  8月22日,龙光地产控股有限公司发布公告称,将发行3亿美元2021年到期年息7.5%的优先票据。

  8月21日,融创房地产集团拟发行金额为80亿的2018年公司债券,同日花样年发布公告称拟非公开发行住房租赁专项债券规模为50亿元。

  8月20日,富力地产和普洛斯则分别发布了130亿元公司债和50亿元资产支持证券。

  仅仅三日,房企的发债规模就超过了300亿元,集中发债融资趋势明显。

  新华网援引同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前7个月,40家典型房企总计融资4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。从同策研究院监测40家房企近一年来的融资变动趋势来看,融资金额在2018年5月份骤降,6月份虽有小幅回温,7月份保持小幅上涨,但依然处于低位运行。

  天风证券孙彬彬研报分析,从房地产开发资金来源各分项情况来看,国内贷款、自筹资金、定金和预收款以及个人按揭贷款同比均有所回升,资金情况有所好转。

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  但本轮地产调控始于2016年底,至今也逐步进入深水区,需要关注在大环境政策收紧的影响下,未做出即时有效的内部调整,债务负担加剧、经营恶化、资产状况日益严峻的房企。

  谋划业务转型

  面对调控,部分房企已在积极谋划新业务。

  就在8月20日晚间,房企龙头万科发布中期业绩。而2004年至今,万科长租公 寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科方面表示,2018年将租赁住宅业务确定为核心。住房租赁市场已经成为受资本追逐的“风口”。

  此前,已经公布2018年上半年业绩的中国海外发债有限公司(中海)也表示,在财务稳健的状况下,集团可从容应对下半年内地房地产行业资金更加趋紧的市场态势。事实上,在住宅、商业开发的基础上,中海今年大约要开设6个长租项目、3个重资产、3个轻资产。

  中海主席兼行政总裁颜建国表示,中海正在建设的长租公 寓大部分属于被动持有建设,且希望未来长租公 寓业务能达到一定规模。

  此前,颜建国曾表示,中海踏入长租公 寓红海的目的基于国家“房住不炒”的政策,自2018年起,每年至少会有3000-5000间长租公 寓房源投入市场运营。

  另据金融时报消息,融创地产董事长孙宏斌早在2017年公司业绩会上就曾提及融创成立了专门的团队来研究长租公寓的进入机会。今年8月初,融创东南在杭州正式推出旗下长租公 寓品牌“住住”,并称今年有望开启第一家门店。

  机构仍旧看好后市

  截至目前,A股房地产行业超过50家企业均已发布正式中期业绩报表,还有部分房企发布中期业绩快报。

  金融时报统计,已经发布中报和快报的房企,其营业收入合计超过5000亿元,同比增长超过26%,归属母公司净利润将近500亿元,较上年增长约36%。

  其中,万科上半年的营收达到1060亿元,同比增长51.8%,并以91.2万亿元的净利润独占鳌头,招商蛇口、保利地产等另外5家房企净利润超过10亿元。公布半年业绩的房企中,仅有3家出现亏损,10家利润增长率为负,超过80%的房产公司利润较上年有较大增长。

  行业整体盈利强劲,机构继续看好。

  根据天风证券孙彬彬研报统计,从2018年1-7月份地产债主体评级迁移矩阵来看,地产债主体上调评级的次数占比较大,下调评级的地产发行人中,有一家为展望下调,其余均为评级下调,上调评级的地产发行人中,均为评级上调。

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  报告分析,从评级上调的原因来看,各地产主体评级上调的原因主要来自于企业本身。尽管受到了金融监管趋严令外部融资环境恶化的负面影响,多数企业仍能通过自我调整的方式化解危机。在经营上,企业以多元化现有业务及拓展新业务的方式改善产品和收入的结构,从而实现收入的可持续性。在财务上,企业则更注重于提高自身的盈利能力,优化资本结构,以减轻债务负担。

  广发证券乐加栋研报也分析,展望2019年,地产投 资增速或将收窄,但是结构上,施工投 资可能反弹,土地投 资增速将放缓。

  板块策略方面,报告认为,目前利好地产板块的因素在于,第一,货币和信贷端持续边际修复,行业利率存在边际改善的预期和空间;第二,主流地产股19年动态PE仅为5倍左右,为历史新低,估值跌入价值区间。对板块走势依旧持乐观态度,行业小周期底部信号增强,上述利好因素将支撑板块估值逐步抬升。

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