60城土地流拍率攀升,地冷价跌

作者:房产

  中金公司发布的最新数据显示,8月份前三周,持续监测的60个城市新房销售面积同比增长 22.2%,较7月份全月扩大3.6个百分点,土地流拍率上升至9.4%,而7 月份全月为7.3%。

日前,国家统计局发布的数据显示,截至8月末,商品房待售面积53873万平方米,比7月末减少555万平方米。其中,住宅待售面积减少423万平方米,办公楼待售面积增加12万平方米,商业营业用房待售面积减少110万平方米。

fontSizeSmall BSHARE_POP"> 原标题:土地出让均价连续5个月同比下跌溢价率创39个月新低

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摘要:业内人士称,这是市场回归理性的信号 7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续,前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中,低溢价率成为常态。 30日,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地,楼面价1...

  易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对《证券日报》记者表示,从土地流拍的情况看,说明土地市场面临一定的压力,同时也说明市场开始回归理性。土地市场流拍其实是一些大城市的现象,很多中小城市表现还是不错的,所以从这个角度看,当前对于土地市场来说,有一定的降温,但绝对不是萧条。而土地价格走低本身也说明了一点,即土地市场资金管控比较严格的时候,房企拿地就会比较低调等。从土地出让金来看,其总体上还是呈现出逐年增长的态势。当然最大的问题是部分流拍的土地可能影响后续补库存和增加新房源,这需要警惕。

中原地产监测数据显示,楼市库存数据已连续超过4年下调,全国性的去库存周期已经完成。对此,中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,从全国房地产市场看,除极少数区域外,去库存已经到了结束的时候,大部分城市已经需要补充库存。

土地市场流拍频现,房地产市场降温了吗?

60城土地流拍率攀升,地冷价跌。中新经纬客户端12月12日电 房产交易从平稳到冷淡,不过是近两个月才出现的情况,而今年年初以来的土地市场,却一直伴随着拍卖溢价走低、流拍数量大幅上升。在严厉的楼市调控政策及土地出让限制下,房企的拿地积极性正在逐渐降低。

    业内人士称,这是市场回归理性的信号

  严跃进表示,土地流拍很大程度上说明了房企拿地比较谨慎,对于此类地产企业来说,拿地方面自然会有各种考虑,尤其是部分土地的性价比不高的情况下,拿地就会更加趋于保守。

与此同时,近期,全国各地土地流拍事件频现,一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价戏码,土地市场降温加剧。根据中国指数研究院数据显示,截至2018年8月末,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。

据上海易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示,8月份,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,年初累计土地出让金收入同比增幅收窄,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

土拍溢价率走低 多城楼面价下调

    7月份土地市场在供需两端双向回落。由于楼市调控政策持续,前7月各线城市土地市场普遍出现了流标或者底价成交的现象。即使成交的地块中,低溢价率成为常态。

  中原地产研究数据显示,各地的土地出让金依然刷新纪录,但流标的现象已经越来越多。房企资金压力逐渐出现,从2016年9月份后全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。叠加最近各种企业的融资压力大,使得房企拿地积极性持续降低。2018年楼市继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。此外,部分地块挂牌价格过高,也是出现流标的主要原因之一。

一位东吴证券的分析师告诉《证券日报》记者,2018年以来,一线城市流拍率波动最大,而溢价率最低;二线城市流拍率较高且稳步上升,但溢价率不高;三、四线城市流拍率稳中有降,溢价率也持续处于高位。此现象从年内平均数值看更为显著。整体看来,2018年土地流拍现象较前两年明显增加,一、二线城市“地冷价跌”现象明显。

此外,8月份,全国土地市场成交面积整体平稳,一线城市成交面积环比增长18.7%,同比下降25.8%;二线城市环比增长38.3%,同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%,同比上涨63.1%。

按照年初的计划,北京今年建设用地计划供应4300万平方米,其中住宅用地计划供应1000万平方米,但从前11个月的数据来看,这一计划几乎难以完成。据北京中原市场研究部统计,北京2018年土地供应计划完成率为72%。近五年中,也仅有2017年完成了年度供地计划,完成率为139%。

    30日,龙湖地产以16.4亿底价竞得宁波鄞州区一宗宅地,楼面价10800元/平方米。7月26日,浙江湖州南浔区出让一宗宅地,起始总价为4.5亿元,最终因无人报价流拍。23日,江苏苏州太仓出让两宗商住地,其中一宗流拍。

  严跃进表示,对于当前土地流拍的市场数据来说,预计三季度会延续,不过,随着第四季度部分房企资金到位或开始改善,拿地方面将有较好表现。

上述分析师分析认为,这恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,开发商减少盲目拿地。

值得一提的是,8月份,40个典型城市土地出让金收入为2069.3亿元,环比减少8.3%,同比增长6.9%。随着金融环境的收紧,房企的资金压力逐渐加剧,购地方面也会更加理性,近期全国土地流拍现象增多,部分热点城市的土地市场也呈现出明显的降温态势。预计随着土地市场的降温,土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

在住宅用地方面,北京中原市场研究部的数据显示,今年前11个月完成全年计划供应量的70%。1澳门新葡萄京997755,~11月,北京住宅用地累计供应38宗,供应总面积456万平方米,环比下降63%;成交46宗,成交面积549万平方米,环比下降43%;平均楼面价为每平方米2.39万元,环比下降4%,这是五年来首次出现年度环比下跌;总成交金额为1311亿元,环比下降45%;平均溢价率为16%,环比下降10%。

    同日,中国指数研究院发布的最新统计数据显示,2018年7月份全国300城市土地市场供求两端环比略降,住宅用地成交均价下降幅度接近两成,溢价率较去年同期下降22个百分点。

谈及为何会出现土地流拍现象,张大伟认为原因如下,首先,土地配建复杂,地块非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。其次,房企资金压力逐渐出现,从2016年9·30开始,全国一、二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。第三,对未来房地产市场走势出现分化,整体看,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。最后,今年以来,地产调控继续加码,出现历史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。核心是房住不炒,房地产回归平稳。从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。

分城市来看,2018年前8个月,40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山,累计土地出让金总额分别为2216.2亿元、1087.2亿元、828.8亿元、822亿元和740.5亿元,这说明上述几个城市土地市场较为火热。杭州土地市场今年来持续火爆,5月份出让的百井坊地块以107亿元的总价成为近期的全国地王,该地块楼面价为5.5万元/平方米,刷新了杭州的历史新高。不过,近期杭州土拍却不断遇冷,8月27日杭州集中出让主城区3宗宅地,分别以3%、2%、0溢价率成交,这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近期几场土拍来看,溢价率已较之前大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

“很多城市都完不成今年的供地计划,这与楼市调控密集、信贷融资收紧、土地出让条件高、租赁与共有产权住房用地较多有关。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬如是说。

    中原地产针对今年1至7月的全国土地流标情况的统计数据显示,截至7月30日,一线城市土地流标13宗,其中有7宗出现在北京。同时,一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰,2017年同期为4宗;前7月二线城市合计流标经营性土地154宗,而2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。

同时,诸葛找房表示,从整体来看,除3月份较低之外,其他月份均有多宗土地流拍。6月份达到流拍高峰,当月流拍土地共132宗,其中一线城市流拍3宗,二线城市流拍29宗,三、四线城市流拍高达100宗,这与6月份推出的土地量比较大有关。7月份有所回落,8月份截至20日全国土地流拍51宗。

另一方面,溢价率走低甚至楼面价同比下调,在多个城市出现。中原地产研究中心数据显示,今年1~11月,50个大城市卖地合计收入为3.27万亿元,在平均土地溢价率方面,50个城市中有45个城市出现溢价率下调,占比达90%;28个城市出现了平均楼面价下调,占比达56%,房企拿地积极性全面降温。

    针对普遍出现的流标现象,中原地产首席分析师张大伟认为,“这些土地往往配建复杂,属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,因处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。”

据诸葛找房数据研究中心监测数据,7月份以来,东部流拍土地共计57宗,中部流拍土地共计61宗,西部流拍土地共计40宗,东北部流拍土地仅有7宗。

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    张大伟说,房企资金压力也逐渐出现,全国一二线城市严格调控的情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。“预计土地市场流标数量和范围有可能在2018年7月后会继续扩大”。

东部及中部地区由于之前房价上涨过快,带动土拍价格上涨,而该地区也是调控政策最为严厉的地区,其中西安、长沙、太原等城市被住建部约谈,市场较冷下土地流拍较多。

在4个一线城市中,北京、上海、广州、深圳的土地成交溢价率分别为13.88%、0.87%、10.6%、5.45%,北京、上海出现了同比大幅下滑,广州、深圳同比微幅上涨;北京、上海、深圳的成交楼面价出现下调,深圳更是同比下降-44.81%,广州市楼面价则同比上涨46.41%。

    “土地市场流拍增多,并非市场下行信号”,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷指出,土地流拍现象增多的原因之一是地块偏远、配建多。“这是因为城市核心区域普遍无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造”。

诸葛找房认为,整体来看,今年土地流拍量增多,6月份达到高峰。7月份以来土地流拍现象持续出现,底价或低溢价成交土地频现。在政策调控、融资环境等因素的综合影响下,市场预期转变,房地产企业拿地更加谨慎和理性。预计下半年高价地,甚至“地王”现象会大大减少,部分区域还会出现流拍、流标的现象。

中原地产研究中心称,从热点城市看,大部分城市溢价率均保持低位,溢价率基本在10%左右,明显低于2015~2017年平均30%的溢价率。

    欧阳捷说:“在这种情况下,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,其位置偏远、配套不足,也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大,短期难以形成有效销售。这样的地块没有市场吸引力,盈亏难以平衡,出现流拍现象就不足为奇了。”

易居研究院研究员沈昕表示,在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示,从2016年国庆节开始 ,全国一二线城市开启了严格的楼市调控,在这种情况下,房企的资金压力越来越大,虽然整体销售量仍处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的拿地积极性降低。

    至于一些城市核心区域的优质地块出现流标,欧阳捷认为,由于优质地块实在稀缺,起拍底价往往较高,甚至高于周边新房价格,此外还往往要求配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,相当于进一步变相推高地价。“流拍土地增多,恰恰是土地市场回归理性的信号”。在欧阳捷看来,“通过市场紧缩、洗牌,淘汰掉一批体质羸弱的中小房企,反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”(记者 高伟 北京报道)

谢逸枫称,溢价率低与一线城市和部分核心二线城市出台的“限地价”政策有直接关系,政府在有意控制地价,防止“地王”出现。

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流标宅地超千块 土地储备上升

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土地流标,也成为今年的常态。中原地产研究中心数据显示,截至11月29日,一二线城市住宅土地年内流标达282宗,是近六年来的最高记录,同比上涨143%。年内,三四线城市住宅土地流标944宗,同比上涨了23%,叠加一二线城市,前11个月,住宅土地合计流标合计达1126块。

除了与房企资金压力有关,宅地流标还受多种因素影响。张大伟称,出让土地的要求越来越多,特别是各种配套建设使得开发商资金压力加大的情况下,很难拿地。一些地块并非城市热门区域,也让企业望而却步。

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资料图 中新经纬 摄

部分地块挂牌价格过高是出现流标的主要原因之一。此外,史上最密集调控潮、“房住不炒”政策预期影响、房地产市场走势分化等,导致大部分房企对土地市场的热情逐渐降低,抢地积极性下降。

张大伟强调:“目前来看,土地流标依然不是主流,流标土地占比依然非常低。但随着楼市降温持续,土地流标数量可能会继续增加。”

新房市场交易趋冷,土地储备也会增加。易居研究院12月11日发布的数据显示,截至11月底,其监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。

以土地储备去化周期来看,100个城市中有11个城市的土地储备去化周期大于36个月,这意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,上述城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有反弹,去化周期压力会比预计的小一些。

“100城11月的土地储备去化周期为19个月,目前正呈现上升趋势,主要原因在于商品房交易降温,进而影响了去化速度。考虑到商品房销售市场将继续下行,土地储备去化周期则将持续反弹。不过对于一些去化周期小于12个月的城市,建议未来积极增加供地。”严跃进说。

市场或更冷 房企另类拿地增多

“巧妇难为无米之炊,没有土地,房企连基本业务也难以开展。”张大伟说,“大量中型标杆房企在积极抢地,特别是业绩目标从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的房企,它们成为抢地的主力。整体来看,房企拼规模趋势加剧,调控虽在加码,但仍要加速拿地。不过,资金面承受的压力也很大。”

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北京在建楼盘 中新经纬 薛宇飞 摄

临近年底,一些城市也在积极推地。据中原地产研究中心的数据,截至目前,40个一二线大城市确定入市的土地多达1636宗,刷新最近数年记录,其中住宅地块多达553宗,也是近几年月度最高值。张大伟预计,今年一二线城市土地市场将维持高位,明年或保持平稳。

谢逸枫认为,如果调控不放松、商品房市场继续冷淡、信贷融资趋紧,明年土地拍卖市场的成交量会比2018年要低一些。

面对限制较多的土地招拍挂市场,一些房企则以另类方式拿地。谢逸枫称,一些大型房企通过股权收购、项目收购、第三方合作等方式,变相获得土地使用权,不仅补充了土地储备,也减轻了资金压力,而以这种方式拿地的比例正在增加。

“明年,房地产企业另类拿地的比例可能会更高。”谢逸枫说。

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