房价走势要大变,中央定调

作者:房产

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中央定调,房价不能涨?

中共中央政治局7月31日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,其中关于房地产的表述有一些不同点:这是历次会议中关于房地产字数最多的一次,除了继续强调“坚持因城施策”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”等内容,还首次提到“坚决遏制房价上涨”、“促进供求平衡”以及“下决心解决好房地产市场问题”。

刚刚过去的7月,楼市重磅消息不断,中央政治局会议已经对房地产调控作出明确表态,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。现在房贷市场到底如何?8日公布的数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,为2017年1月以来连续19个月上涨。

摘要:刚刚过去的7月,楼市重磅消息不断,中央政治局会议已经对房地产调控作出明确表态,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。现在房贷市场到底如何?融360在8日公布的数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,为2017年1...

来源:(its-home),转载已获授权,不代表本账号观点。

每年7月份的中央政治局会议,备受关注。

    1)这是表述最长的一次:本届领导集体共计召开70次政治局会议,我们仔细查阅了历次会议内容,其中涉及房地产的仅10次,发现大部分会议都是一句话带过,而这次关于地产的表述共计66个字,为历来最高,提到了房地产的各种问题,显示重视程度不一般。

刚刚过去的7月,楼市重磅消息不断,中央政治局会议已经对房地产调控作出明确表态,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。现在房贷市场到底如何?8日公布的数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,为2017年1月以来连续19个月上涨。

  刚刚过去的7月,楼市重磅消息不断,中央政治局会议已经对房地产调控作出明确表态,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。现在房贷市场到底如何?融360在8日公布的数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,为2017年1月以来连续19个月上涨。

年中最重要的经济会议终于尘埃落定,关于房地产的表述是这样的:

因为,在这场会议上,中央将对下半年的经济工作做相应部署。

    2)首提“坚决遏制房价上涨”:在本届政治局历次会议中,并未涉及房价问题,而其余相关会议的表述,在2010年国务院层面有发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,该通知是提到抑制过快上涨,此后政府文件涉及到房价也大都沿用这一表述,而相对温和的表述是2012年中央经济工作会议提到的”促进房价合理回归”,最严重的是2017年中央经济工作会议提到的“抑制房地产泡沫”,本次政治局会议坚决遏制上涨,从字面意思就是不允许上涨,调控目标更坚决明确。

虽然7月首套房贷利率依然“坚挺”,但上涨幅度已经有所下降。不过,购房者的购房成本仍有所上升,以最新首套房贷利率5.67%贷款200万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为216.5万元,要比去年同期多还30万利息。

  中新经纬客户端(微信公众号:jwview)发现,虽然7月首套房贷利率依然“坚挺”,但上涨幅度已经有所下降。不过,购房者的购房成本仍有所上升,以最新首套房贷利率5.67%贷款200万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为216.5万元,要比去年同期多还30万利息。

下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

没有例外,这场年中最重要的经济会议再次提及房地产,具体表述是这样的:

房价走势要大变,中央定调。    3)首提“促进供求平衡”:这一表述其实是对市场的尊重,我们一直强调,在如此严厉的调控下,销售量价仍在创新高,政府需要正视居民合理的住房需求甚至对自身货币保值的需求,需要大力扩大真正满足居民需求的住房供给,而不是总是强调需求调控,促进供求平衡更多是需要在供给端着力,而不是压制需求,压制的需求终究是要被释放的。

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  首套房贷利率连涨19个月

请注意,一个“下决心”,一个“坚决”,足以说明这一次政策基调的与众不同。

下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

澳门新葡萄京997755,    4)首提“下决心解决好房地产市场问题”:下决心解决,这一表述应该是向市场传递一个信息,本届政府对于解决房地产市场存在问题是下定了决心不会轻易改变的,也就是会改变过去历年中相机抉择的调控策略,之前是时松时紧、大跌大松、大涨大紧,而现在是下决心房地产问题是必须解决的问题,并不会因为外部或者宏观环境改变而轻易改变。

首套房贷利率连涨19个月

  武汉领涨全国

更要注意的是,这一次最具突破之处,在于明确“坚决遏制房价上涨”。

语句不长,一共73个字。细细体会,会发现其中的要义。

    5)继续强调“坚持因城施策”、“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”:关于长效机制的建设,市场普遍认为是出台房地产税,我们一直强调长效机制建设对地产行业以及地产股票投资都是利好,因为长效机制的建设的完善必定伴随着短期限制性政策的退出,这将系统性降低行业风险溢价,而房产税如果真的此时推出,必将是相对温和的方案,因为房产税推出的目的之一是解决地方政府长期的财政缺口问题,如果目前出台相对激进的房产税方案,则不但不能解决远期财政缺口问题,还有可能导致未来几年土地出让金的下滑反而影响了地方财政。

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  融360监测数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,相当于基准利率1.157倍,环比6月上升0.53%;同比去年首套房贷款平均利率4.99%,上升13.63%。

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澳门新葡萄京997755 3国是直通车 侯雨彤 制图

    投资建议:我们一直强调地产调控在房价还在上涨(今年年中全国新房价格同比涨11%)的阶段不会有宽松可能,但是如果宏观经济面临困难,货币、财政、信用政策如果宽松,那么地产边际上将会受益(比如即使控制地产授信的绝对规模不变,如果银行信用得到宽松,则会出现竞争按揭的可能,边际利率下降),整体而言,我们还是坚持之前的投资矩阵结论,在滞胀期相对收益大概率为负,但三季度在销售基数走低、行业推盘上升的情况下,行业基本面或将略超预期,可以适度积极,参与优质低估的地产股的长期投资机会。

有监测数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,相当于基准利率1.157倍,环比6月上升0.53%;同比去年首套房贷款平均利率4.99%,上升13.63%。

  值得注意的是,继定向降准释放7000亿流动性后,央行7月加大对市场资金投放力度,当月累计净投放逾1.4万亿,银行间流动性宽裕。有业内人士表示,货币政策已经转向实际宽松。但中新经纬客户端(微信公众号:jwview)注意到,7月首套房贷款利率执行基准及以上的银行占比为94.76%,不降反增,央行“放水”短期内未对房贷利率起到降温作用。

“坚决遏制房价上涨”有何深意?

下决心解决好房地产市场问题

    风险提示:销售不及预期,政策调控超预期。

值得注意的是,继定向降准释放7000亿流动性后,央行7月加大对市场资金投放力度,当月累计净投放逾1.4万亿,银行间流动性宽裕。有业内人士表示,货币政策已经转向实际宽松。但7月首套房贷款利率执行基准及以上的银行占比为94.76%,不降反增,央行“放水”短期内未对房贷利率起到降温作用。

房价走势要大变,中央定调。  数据显示,7月在全国35个城市533家银行中,有146家银行首套执行基准利率上浮10%;288家银行上浮15-20%;53家银行上浮25%-30%;另有4家银行上浮30%-40%。工、农、中、建国有四大行上浮15.7%水平。

要知道,在过去,无论中央还是地方文件,相关表述都是“坚决遏制房价过快上涨”。

房地产市场存在哪些问题?

数据显示,7月在全国35个城市533家银行中,有146家银行首套执行基准利率上浮10%;288家银行上浮15-20%;53家银行上浮25%-30%;另有4家银行上浮30%-40%。工、农、中、建国有四大行上浮15.7%水平。

  今年以来,多地上调房贷利率,一、二线城市略显分化,从近几个月数据走势来看,一线城市首套利率上涨势头有所降温,二线城市则始终“高热不退”。7月,四大一线城市中,北京(5.47%)、上海(5.16%)首套房贷利率水平与上月持平,广州微降(5.55%),深圳(5.60%)继续上涨;二线城市首套房贷利率持续上涨,其中,武汉达到全国最高水平,为6.35%。

有没有“过快”这两个字,其内涵有天壤之别。

中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一认为:

今年以来,多地上调房贷利率,一、二线城市略显分化,从近几个月数据走势来看,一线城市首套利率上涨势头有所降温,二线城市则始终“高热不退”。7月,四大一线城市中,北京、上海首套房贷利率水平与上月持平,广州微降,深圳继续上涨;二线城市首套房贷利率持续上涨,其中,武汉达到全国最高水平,为6.35%。

  “房贷利率收紧是银行落实房地产调控政策、防范金融风险的需要。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)表示。

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一是从行业内部看,不少地方程度不同的存在商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不充分的问题。

“房贷利率收紧是银行落实房地产调控政策、防范金融风险的需要。”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示。

  中南财经政法大学金融协创中心研究员李虹含此前也指出,首套房贷款利率上调,除了有资金成本上升、银行流动性紧张等原因外,也与银行响应国家房地产调控政策有关,通过调控利率抑制楼市投机。

这其中的要害就在于,“过快”这一表述存在相当大的弹性操作空间。从一个月涨2000变成一个月涨1900,地方都可以宣称“房价过快上涨的势头得到了遏制”。事实上,就在这一轮楼市调控中,地方政府也屡屡以此邀功,而实际上房价仍在上涨。

二是从社会角度看,对房地产业的定位摇摆,经济和财政增长过度依懒房地产,再加上大量货币流入楼市,推高了房价、地价,提高了城镇化的门槛,不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。

中南财经政法大学金融协创中心研究员李虹含此前也指出,首套房贷款利率上调,除了有资金成本上升、银行流动性紧张等原因外,也与银行响应国家房地产调控政策有关,通过调控利率抑制楼市投机。

  在董希淼看来,房贷利率水平本身就低于一般贷款利率水平,所以银行收紧房贷利率是正常回归的一种体现。“目前房价仍处于高位,房地产不确定因素增加,银行会通过调整房贷利率更加审慎地经营个人住房贷款业务。” 董希淼说。

而“坚决遏制房价上涨”,这就不再留有余地。不能涨就是不能涨,没有过快上涨与过慢上涨之说,也没有理性上涨与非理性上涨之别。

除此之外,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,房地产市场还存在各种乱象问题。

在董希淼看来,房贷利率水平本身就低于一般贷款利率水平,所以银行收紧房贷利率是正常回归的一种体现。“目前房价仍处于高位,房地产不确定因素增加,银行会通过调整房贷利率更加审慎地经营个人住房贷款业务。” 董希淼说。

  楼市再释收紧信号

当然,有人说,在限价新规和双合同之下,要想控制一手房房价在数字上不上涨,其实也很容易,只要严守限价严控网签就行,总之,道高一尺,魔高一丈。

不过这项工作住建部门从6月份已经开始着手。先行开展专项行动的包括北京、上海、广州、深圳等30个城市。整治的重点在,投机炒房行为,房企、黑中介违法违规行为以及虚假广告行为。

楼市再释收紧信号

  如何影响刚需族?

别忘了,6月底,住建部等七部门联合发布通知称,2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,其中就有阴阳合同。

“从中央定调看,这项行动还将继续下去。”严跃进认为。

如何影响刚需族?

  影响下半年甚至未来几年国内经济走向的中央政治局会议在7月31日落下帷幕,会议公报中专门针对房地产的内容有:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

目前,已有多地楼盘因阴阳合同而被查处。

坚决遏制房价上涨

影响下半年甚至未来几年国内经济走向的中央政治局会议在7月31日落下帷幕,会议公报中专门针对房地产的内容有:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

  尽管央行降准后“放水”力度加大,但在中央此番表态后,已经预示着房价上涨势头将被牢牢摁住。业内普遍认为,在解决好房地产问题上,中央下了很大决心。

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这句话信息量非常大。

尽管央行降准后“放水”力度加大,但在中央此番表态后,已经预示着房价上涨势头将被牢牢摁住。业内普遍认为,在解决好房地产问题上,中央下了很大决心。

  据上海证券报统计,今年上半年,全国各地出台近200次的房地产调控举措。“星星之火已成燎原之势”,“打补丁”、“稳房价”成为当前楼市调控大趋势。

三次会议对比:调控越来越严

要知道,2017年政府工作报告中的表述是“遏制热点城市房价过快上涨”,此后各地出台的文件,也基本沿用了“遏制过快”的说法。

据上海证券报统计,今年上半年,全国各地出台近200次的房地产调控举措。“星星之火已成燎原之势”,“打补丁”、“稳房价”成为当前楼市调控大趋势。

  7日,住建部再次强势发声,向市场传递了坚决遏制房价上涨的明确信号。住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会时表示,“要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业。”

如果与过去两年重要会议的表述进行对比,也能发现这一次表述的与众不同。

此次中央定调,删去了“过快”二字,直接表述“坚决遏制房价上涨”。在易居研究院副院长杨红旭进看来,这说明下半年,政策只能更紧了。

7日,住建部再次强势发声,向市场传递了坚决遏制房价上涨的明确信号。住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会时表示,“要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业。”

  除此之外,住建部还提到了“三稳”,即“稳地价、稳房价、稳预期”。此后一天(8日),成都、杭州两地相继发文整治房地产市场,要求严打投机炒房行为和中介违法违规行为。6日,沈阳也出台了楼市调控新政,将限购范围扩大到全市。

2017年7月24日的重要会议,是这样定调的:

“中央的态度非常明确,一是房价上升对民生有影响,年轻人很难买得起房子;二是资源配置的问题,国家并不希望资源过度流入房地产。”中原集团主席兼总裁施永青进一步指出,控价的方式可能会带来负面影响,比如,价格不再反映市场真实情况,政策制定容易出现失误。

除此之外,住建部还提到了“三稳”,即“稳地价、稳房价、稳预期”。此后一天,成都、杭州两地相继发文整治房地产市场,要求严打投机炒房行为和中介违法违规行为。6日,沈阳也出台了楼市调控新政,将限购范围扩大到全市。

  “下半年会加大房地产乱象整顿,进而形成更好的房地产交易秩序”,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)指出,这次住建部会议提出“精准施策、综合施策”的概念,其实就是希望各地政策出台更有针对性,同时能够打出组合拳,尤其是银行等部门都需要积极配合楼市的发展。

要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

坚决遏制房价上涨还有另一个背景。

“下半年会加大房地产乱象整顿,进而形成更好的房地产交易秩序”,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,这次住建部会议提出“精准施策、综合施策”的概念,其实就是希望各地政策出台更有针对性,同时能够打出组合拳,尤其是银行等部门都需要积极配合楼市的发展。

  中央下大力气稳房价无疑是一大利好,而对于刚需族来说,房贷利率居高不下则意味着买房成本仍然很高。中原地产首席分析师张大伟认为,下半年房地产调控仍然会比较严格,而房贷利率水平会逐渐走向平稳。董希淼也表示,“未来房贷利率会趋于平稳水平,不会很快上涨,也不会很快下降。即便上涨,幅度也会放缓。”

2017年12月的年底经济会议,是这样表述的:

上半年,全国房地产开发投资55531亿元,同比增长9.7%;房企土地购置面积11085万平方米,同比增长7.2%,土地成交价款5265亿元,增长20.3%;商品房销售额66945亿元,增长13.2%。

中央下大力气稳房价无疑是一大利好,而对于刚需族来说,房贷利率居高不下则意味着买房成本仍然很高。中原地产首席分析师张大伟认为,下半年房地产调控仍然会比较严格,而房贷利率水平会逐渐走向平稳。董希淼也表示,“未来房贷利率会趋于平稳水平,不会很快上涨,也不会很快下降。即便上涨,幅度也会放缓。”

  同时,董希淼呼吁,对于首套、二套房可以实施差别化的住房信贷政策,对购买首套住房,应继续采取相应优惠政策,从而更好满足居民合理购房需求。

加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

此外,6月份的70城房价变动,涨声一片。70城中,63城上涨,且涨幅位居近年高位。当时有一种声音认为,这说明国家对房价的控制所有放松。现在看,其实不然。

同时,董希淼呼吁,对于首套、二套房可以实施差别化的住房信贷政策,对购买首套住房,应继续采取相应优惠政策,从而更好满足居民合理购房需求。

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去年年中的政策定位,基本还属于原则性的;去年年底虽然更加详细,但仍是对楼市调控原则的重申,再加上租赁体系的建设。而这一次,不再是原则性表述,而是有了更加具体也更加严厉的要求。

加快建立房地产长效机制

更多

第一是上文说过的“坚决遏制房价上涨”,信号再明显不过。

社会对房地产长效机制的呼吁从未停止。

第二是“下决心解决好房地产市场问题”,这意味着房地产乱象已经成为决策关注的重心所在。

2016年12月9日中央政治局会议:加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

第三是整治市场秩序,6月底住建部等7部门联合开展楼市专项治理行动,可以视为序幕,接下来的楼市整顿只会更加严厉,而不会有所轻松。

2017年7月24日中央政治局会议:要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。

第四是加快建立长效机制,这里的长效机制,主要就是租购并举、房地产税等举措。这也意味着房地产税有可能加速推出。

2017年12月8日中央政治局会议:加快住房制度改革和长效机制建设。

事实上,就在同一天,深圳出台楼市调控政策,新购房三年限售、企业限购住房、离婚后两年购房首付不低于70%。

2018年7月31日中央经济工作会议:加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

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值得注意的是,房地产长效机制不是一蹴而就的,它的建立包括多方面(金融、财税、土地制度等),需要多部门协调合作。

作为最具标杆性的城市,深圳此举可以看做对最新政策的响应,接下来必然会有更多城市响应。

严跃进认为,中央再提长效机制,后续推进的步伐可能会加快。

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今年7月份,国家统计局新闻发言人毛盛勇也指出,要加快推进房地产税相关政策举措,促进长效机制建设,实现“房住不炒”定位。

放水重启,为何要严控楼市?

货币政策释放流动性避开楼市

这一次会议,除了对楼市做出政策基调的调整之外,还对宏观经济做出全面部署。

近期,随着国内外环境的变化,国家的财政政策和货币政策也有所调整。

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“货币政策上放松,行政调控上收紧。”在旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中看来,这可能是国家要求“坚决遏制房价上涨”的原因,不希望政策宽松进一步刺激房价上涨。

可见,这一次政策基调是,宏观上的宽松,伴随着楼市上的严控。为什么会这样?

事实上,积极的财政政策和稳健的货币政策,已经在增加资金流动性与房地产之间设了一道“防火墙”。

原因在于,在居民杠杆居高不下、房价成为民生负担、消费受到严重挤压、投资拉动经济的边际效应递减的情况下,再用房地产刺激经济,其负面效应远远高过正面效果。

首先,7月23日的国务院常务会议提到,坚持不搞“大水漫灌”式强刺激,积极的财政政策有明确的方向,比如加快地方政府专项债券发行和使用进度,推动在基建项目上早见成效。

更关键的是,楼市风险已经成为经济体的主要风险之一,防范房地产泡沫化,也成为稳定市场的关键所在。

其次,央行近期的动作也具有针对性。最近一次降准,明确目的为进一步推进市场化法治化“债转股”,加大对小微企业的支持力度。

而且,这一次放水只是局部放水,目的在于应对经济下滑的风险,确实还没到大水漫灌的地步。房地产或许是最后拯救经济的武器,但起码这个时间点还不会启用。

最后,楼市的流动性也在收紧。深圳7月31日(中央政治局会议同日)发布新政策,要求居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

所以,接下来,财政会更加宽松,货币也会更加宽松,但楼市一定会愈发收紧。

如果全面把握此次中央政治局会议内容,会看到六个“稳”:稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。因此,多位专家认为,国家对房地产的调控仍然以“稳”为主。

当然,坚决遏制房价上涨,并不意味着房价就会下降。有关方面想要维持的最理想状态是稳房价,楼市或将进入维稳行情,不能上涨更不允许大跌。

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至于未来楼市怎么走,这要看经济能否企稳,要看传统的财政和货币政策是否有效,更要看国际环境如何变化,这需要我们持续观察。

小胖问答

你对不动产登记全国联网有何评价?

不动产登记全国联网,这里面有一个好处,就是能够对全国存量房做一个系统的,网上的一个目的和存档,能够随时的查到,某个人名下有多少套住房,也能够轻松的查到某一套住房经过多少次交易,现在在谁的名下。

从系统层面来说,这个不难睡觉,很简单的事情,只要把各地的这个,房管局的网签数据同步一下就能够解决。

但是这个背后牵扯到的问题会比较多,包括跨地域跨省的数据迁移和同步,所以有一定难度的,都存在一个地域保护的问题。

如果同步了之后,对于房地产税、打击这个腐败,等会有一定的好处,但是道高一尺,魔高一丈,房地产税对房价的影响,从目前来看不是特别的大,所以指望全国房地产信息联网然后降低房价,这个可能性不大。

欢迎大家积极踊跃发言,可直接留言在小胖大少微信后台,兴许就会看见你的答案哦!

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