澳门新葡萄京997755:房企安全战打响,房企权益

作者:房产

商业世界亦如官场,有人回乡归故里,有人星夜赶考场。融创、世茂、阳光城等房企继续向前;华侨城、泰禾、新城控股等房企在出售资产。

2019即将步入尾声,房地产市场却仍然热闹非凡。

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9月10日,广州产权交易所披露,越秀地产拟转让旗下子公司佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权。

近日,SOHO中国考虑出售内地8个办公楼项目的消息频繁见诸报端。若消息成真,SOHO中国将出清其在内地的商办物业资产,总价值约达人民币500-600亿元。

澳门新葡萄京997755:房企安全战打响,房企权益变现得与失。从去年10月份开始,出售资产一直伴随着华侨城左右,据不完全统计,其已挂牌出让多个公司股权以及债权。视觉中国

中房报记者 苗野 | 北京报道

观点指数近日,首开置业将其所持有的首创青旅置业51%的股权底价转让唯一意向受让方上海绿尚达企业发展有限公司。此举也代表着首开将其在江苏省苏州市昆山的锦溪镇五保湖南岸1#澳门新葡萄京997755:房企安全战打响,房企权益变现得与失。、2#、3#号地块项目的权益转让给绿城。

9月9日,重庆产权交易所披露,华侨城拟转让襄阳文城实业发展有限公司90%~100%股权。

事实上,近来出售项目、套现资金的房地产企业并不在少数。

阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂等多家房企转让旗下子公司,出售资产原因不一

当年剁手一时爽,如今还债泪两行。2019年已经成为历史,但一批房企激进扩张之后遭遇了被吃掉的命运。

类似的事件在今年并不少见,如银亿股份拟6.95亿向碧桂园转让沈阳银亿房产剩余50%股权,这也是自2018年1月银亿房地产将50%股权转让给碧桂园寻求差异化合作后,再次以转让股权的方式退出了合作项目。金茂在10月份时,也以6.17亿元底价出让了上海张家港地块项目公司51%的股权。

9月4日,天房发展发布公告称拟通过天津产权交易中心公开挂牌转让其所持有的苏州津鑫共创置业有限公司51%股权。

SOHO中国再卖盘?

在部分房企土地市场上演疯狂“买买买”时,另一部分房企却在出售旗下资产。新京报记者不完全统计,2019年以来,已有多家房企转让旗下子公司,包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、明发集团等。业内人士分析,房企出售资产原因不一,有的是通过腾笼换鸟以优化资产组合,有的则是流动性紧张,卖项目以偿还到期或即将到期债务。需要指出的是,2019年是房企债务兑付高峰期,在融资环境又收紧的情况下,房企出售资产的现象将会继续发生,以缓解流动性紧张的状况。

回看2019年,并购大戏演绎了地产圈最好的故事,开年以融创收购泛海项目重磅登场,年关以阳光城接手协信控股、世茂房地产收购福晟的消息收尾。

回顾当前的政策,对房企融资的限制趋严趋紧。对于习惯了不断融资扩张的房企来说,都意味着要改变资金的管理运营模式,不论是否出于自愿。

这只是近期房企转让股权的部分样本。据中国房地产报记者不完全统计,2019年以来,包括阳光100、华侨城、粤泰股份、泰禾集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房企,转让了旗下子公司或项目股权,甚至是直接让地。

10月30日,有媒体报道,SOHO中国考虑出售中国内地的办公楼资产,第一笔交易正在进行,且接近最后阶段。黑石集团联合新加坡国有控股的GIC(Government Invested Company)公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。除上述三个项目外,SOHO中国还有五个意向在售项目,分别是为位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO,以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这八个项目总价值人民币500亿-600亿元。SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售,计划所有交易在未来两年内完成。

现状

在平均每天发生2起并购的2019年,房地产周期里的捕食者和被鲸吞者,泾渭分明。2020年,房地产并购仍将持续演进,并种下新格局。

具体而言,观点指数针对样本重点企业,去除个别数据极大或极小的特殊情况,发现财务报表中现金流量为负的房企不在少数。这也与房企频繁的再融资行为相符。

改善现金流或许只是目的之一。从已披露半年报的房企数据来看,TOP50上市房企平均资产负债率达到81.1%,近七成房企资产负债率超跃80%红线,部分甚至攀高到95%。更能体现房企杠杆水平的净负债率则成为这一行业“不能说的秘密”。

对此,SOHO中国专门发布一份公告称:“在投资物业组合的日常经营管理中,集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前,公司确认,其不知悉任何为避免公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料。”

多家房企出售多个项目

买卖乾坤

权益变现与房企眼中的“实物期权”

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而在今年6月时,潘石屹曾向外界表示SOHO中国有钱了,并表示:“下一步可能考虑拿地,还是集中在大城市,一线城市,还有一线城市最繁华的地段。”

6月14日,北京产权交易所信息显示,华侨城集团有限公司全资控股的云南腾越翡翠城有限公司拟转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。资料显示,转让的标的企业今年前5个月营业利润亏损677.87万元,净利润亏损692.57万元,资产总计5896.97万元,负债总计5508.48万元。今年5月份,华侨城还挂牌转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权。2月份,挂牌转让云南华侨城置业有限公司50%股权。

过去一年,房地产江湖只有两种接盘侠,一种是叫孙宏斌,一种是其它,如并购新人恒大之类。2019年11月末孙宏斌以153亿元并购云南城投震惊了地产圈的余波未了,12月房企间并购又接踵而至。

在现金流不足、缺乏流动资产的情况下,房企为了保证正常运营,控制运营风险,必然会寻求外部资金来源。而目前的政策却又是在限制和约束企业的融资渠道。这样一来,目前出现众多房企发行高息美元债再融资、偿还债务也便不足以为怪了。

卖项目,求生存

言犹在耳。如今,SOHO中国未有拿地的动作,反而又传出“卖盘”。如果这一交易后续坐实,这也意味着SOHO中国几乎将清空其在内地自持的商办物业资产。据SOHO中国2019年中报显示,SOHO中国投资物业总值611亿元。

事实上,从去年10月份开始,出售资产一直伴随着华侨城左右,据不完全统计,华侨城已经挂牌出让位于深圳、上海、成都等地的多个公司股权以及债权。

12月17日,有消息称欲在2020年迈入千亿房企阵营的福晟集团整体出售旗下地产板块,潜在的买家包括世茂和四大AMC之一的东方资产管理有限公司,谈判正在进入最后阶段。按照签订的框架协议,世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4:3:3,收购完成后,由世茂操盘。

在高成本的再融资之外,非债务融资方式,也是众房企所寻求采用的。从近期的房企活动来看,转让、出售权益便是其中之一。若是简单的将房企的项目权益转让与出售归结为财务状况下的自保行为,未免失实。

泰禾集团董事长黄其森在一次媒体见面会上公开表示,2019年泰禾销售目标为1500亿元,但更看重回款,今年的回款目标是1000亿元。“我感觉泰禾这几年干得不错,没有大家想象的这么惨。”

但这一消息其实也并不让人意外。从2014年至今,SOHO中国几乎每年都在出售房地产项目。

不止华侨城,6月9日,粤泰股份发布公告称,6月8日,公司与世茂方签署了《世茂粤泰合作项目协议书》。根据公告,粤泰股份此次共转让5个项目的股权,总交易对价约为63.97亿元。其中广州嘉盛项目交易对价24.99亿元、广州天鹅湾二期项目交易对价27.8亿元、淮南恒升天鹅湾80%股权交易对价7.58亿元、淮南粤泰天鹅湾20%股权交易对价0.81亿元、深圳中浩丰公司20%股权交易对价2.79亿元。此前的6月5日,粤泰股份还分别将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权、淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让给世茂房地产,交易对价分别为7.58亿元、0.81亿元。

对于此次收购,福晟方面回应称是双方进行强强联合,正在商谈战略合作方案。世茂房地产并没有给出任何回应。

如上面提到了的银亿房产,将50%股权转让给碧桂园寻求差异化合作,虽然最终全盘退出,但不难看出,企业在选择权益转让的时候,战略经营决策也是其中之一。又如,华侨新城在11月以3.49亿转让了江门侨新置业50%的股权,同样也是底价转让,但华侨城保持了对项目的控制权,并且要求受让方作为一致行动人。华侨城牺牲部分未来收益,但获得了当前的资金回笼,降低了未来的风险,又没有丧失对项目的控制权,可以认为这是一种企业经营的策略决定,而非无奈之举。

黄其森这是回应泰禾“卖卖卖”的举动。从2018年底市场上传出泰禾承受资金链紧张的消息之后,泰禾依靠出售旗下多个项目回笼资金,缓解公司现金流紧张的状况。3月到5月,泰禾相继卖掉杭州、南昌、漳州、广州、佛山、苏州7个项目的部分股权;6月24日,泰禾把增城荔涛和增城荔丰各29%的股权卖给五矿信托,回款18.22亿元,此前泰禾已经把该项目51%的股权卖给世茂地产;6月29日,泰禾售出济南章丘项目。

频繁套现

还有泰禾集团,此前媒体报道其正为旗下12个项目寻找买家。截至目前,泰禾已将旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目、佛山1个项目的部分股权出售。

世茂地产董事局副主席兼总裁许世坛认为,目前是房企并购的好时机,偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力,世茂地产的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。按照许世坛的计划,2019年公司70%以上的土地储备都来自并购。

对于地产项目而言,其主要价值显然来自给公司带来的预期现金流,而房企对项目进行扩张、缩小或者转让出售等处置的选择权构成了一种实物期权,体现了对这种实物期权的利用,对其价值有显著影响。

通过转让资产回笼资金,不只有泰禾。

实际上,《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者发现,今年以来通过出售项目而套现资金的房企并不在少数。

阳光100也频现“卖卖卖”。4月14日晚,阳光100公告称,其持股55%的附属公司长佳国际有限公司以约46.64亿元出售卓星集团有限公司给佳兆业的附属公司凯择有限公司。4月2日,阳光100以约13.34亿元的金额出售重庆阳光壹佰70%的股权,受让方为融创中国。

2019年3月开始,世茂先后将泰禾、明发、万通、粤泰等房企的部分资产纳入麾下,总收购金额接近200亿元,收购项目超过20个,比肩融创。

在宽松的融资环境下,这种实物期权的价值可能并不显著。而当前的“严峻的”融资环境,借融创董事长孙宏斌在8月份的中期业绩会上的描述,当前的融资环境可谓“史无前例”。如此一来,这种实物期权的价值便凸显起来。

8月30日,新城控股发布公告称转让旗下6个地产项目,涉及交易总价32.92亿元。自7月以来,新城控股已转让项目超20个,回流资金超过百亿元。

9月27日,泰禾集团(000732.SZ)发布公告,其全资子公司福州美鸿林业有限公司与世茂房地产控股有限公司持股公司漳州嘉广企业管理有限公司签署《漳州泰禾香山湾项目股权转让协议书》,福州美鸿林业向漳州嘉广转让福建泰信置业有限公司30%股权,交易对价合计为2.99亿元;同时,泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司与上海世茂股份有限公司控股子公司南京世茂新发展置业有限公司签署《泰禾青云小镇项目股权转让协议》,福州泰禾向南京世茂新发展转让福州泰盛置业有限公司50%股权,股权对价为5.97亿元。从今年3月份开始,泰禾在半年左右时间内向世茂出售了旗下11个项目的部分股权,累计回笼资金近百亿元。

中国金茂也转让多个项目股权。包括挂牌拟转让北京茂丰28.56%股权,转让底价为5.3亿元;转让长沙鼎茂置业有限公司100%股权,转让底价约11.44亿元;转让北京昊远置业有限公司34%股权和天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。

“去年和今年,房地产行业面临的压力和挑战越来越大,市场下行期,销售回款被迫减速,以时间换空间的出售资产、项目、股权,正在成为部分高杠杆房企的选择,并购已成为规模房企的新赛道,未来市场上弱肉强食的景象将会轮番上演。”一位业内人士分析称。

显然,与高息再融资的相比,内部的融资方式有助于企业回笼资金,降低杠杆,这也正符合房企近年来的运营目标。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,房企出售项目是有现金流压力,或者是直接把项目升值的空间变现了。从这一波房企转让项目的情况来看,有快速向头部企业集中的趋势。房企融资环境持续恶化,出售项目的情况会越来越频繁。

10月11日,北京产权交易所披露的信息显示,中国金茂旗下的上海金茂投资管理集团出售苏州亘茂置业有限公司51%股权,预披露公告期自公告之日起20个工作日。

分析

年关一般是并购的时间窗口。在世茂房地产收购福晟的消息不胫而走的同一天,绿城以36亿元购入新湖中宝上海子公司35%股份。这是继2019年7月向融创转让旧改项目之后,新湖中宝第二次出售旧改项目。

观点指数采用60家重点房企作为样本数据,发现上述企业,处置长期资产及子公司等获得的现金占全部经营现金流比重的平均值为14.44%,而最大值高达724%。在30家经营现金流为正的房企中,有9家房企该比值大于10%。

今年6月份,SOHO中国再度开启物业销售计划,推出部分在持物业进行销售,涉及上海、北京共计13个项目,资产总价值约78亿元。

10月15日,雅生活发布公告称,绿地金融投资控股集团有限公司全资子公司于15日减持了雅生活5000万H股,平均价格为21.18港元/股。其中,绿地控股间接持有绿地金融100%股权,并通过该金融投资平台持有雅生活股份。由此,绿地控股实现资金回笼约10.59亿港元。

部分为剥离不良资产

同样成为买方的还有阳光城。12月21日有消息传出,阳光城正与协信控股谈判股权收购事宜,目前谈判已进入最后阶段,不过尚未签订协议。据悉此次收购为整体收购,协信资产中还包括大量的商业地产、产业地产、长租公寓等。

就泰禾集团而言,根据观点指数不完全统计,自6月来其以转让或取消收购的退款获得的资金有38.13亿元。这表明了在资金紧张大环境下,泰禾加强了对项目的甄选,尤其加强了对上述实物期权的使用。

8月30日,潘石屹在SOHO中国2019年半年度业绩会上对此表示:“我们持有的办公楼的量非常大,有600亿元的资产,只有178亿元的负债,把这些零零星星的物业都销售出去,是一个很理性的考虑。”

10月22日,据北京产权交易所披露信息,深圳华侨城房地产有限公司拟转让旗下上海华筵房地产开发有限公司和上海华合房地产开发有限公司各自50%的股权,出售方式为打包出售,转让底价合计约为47.12亿元;

对于上述房企出售资产的原因,有的是剥离不良资产优化资产结构,有的则是回笼资金缓解现金流。同策咨询研究中心总监张宏伟表示,一部分企业出售资产可能是因为过去采用高杠杆扩张导致如今资金链紧张,出售项目来缓解资金压力,一部分企业资金链可能并没有太大压力,只是处置不良资产,优化投资组合,换仓布局更好的城市或项目。

金科联席总裁方明富曾对媒体表示,房企土地获取方式不是单一的,招拍挂获取土地由于政策调控限价措施,甚至有一些项目不赚钱或者微利,收并购从某种程度上项目效益更加可控。2019年7月,遭遇“黑天鹅”的新城控股断臂求生,金科部分或全部接盘新城系16个项目,累计斥资54.75亿元。

“鱼与熊掌”命题下的财务润色

但这背后呈现的是SOHO中国上半年实现净利润5.67亿元,去年同期约为11.11亿元,同比下降48.9%。在完成这批资产出让之后,SOHO中国将关注一线城市核心区域土地市场的机会,如果没有合适的土地,这笔资金将用于偿还贷款。

10月23日,华侨城(北京)投资发展有限公司拟转让秦皇岛华侨城实业有限公司70%股权。

诸如华侨城,出售资产的同时,还在大举买买买。今年上半年,华侨城先后在郑州、茂名、潮州、无锡、南京、合肥、广州等地购地。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,华侨城是从当前文旅产业发展的角度来进行业务调整,部分非核心资产抛售,一方面是回笼了资金,另一方面是腾挪更多管理资源,以用于华侨城产业转型。

与协信、福晟、新湖中宝同样笼罩在暗影中的房企,还有阳光100、华侨城、中国金茂、万通地产、明发集团等,这些房企都曾一次或多次转让旗下项目。有的是通过腾笼换鸟置换资产,但更多暴露出的是资金紧张、偿债压力逼近的境遇。

需要注意的是,泰禾曾于2019年6月份终止收购郑州金水区项目,并同意合作方不需退还其已支付的11.8亿元。如此慷慨的解除合同动作,在融资渠道丰富、资金充足的环境下,是很难想象的。

资深证券市场评论人布娜新认为,房企持续不断出售项目就是为了加强现金回流,以应对未来的不确定性。这一轮调控时间长、力度大,对房企的资金周转率构成的压力显而易见。

11月7日,华侨城下属公司深圳市世博兴云旅游投资中心(有限合伙)转让云南栢昇商业管理有限公司45%股权,转让底价9670.5万元,信息披露期满日期为12月5日。

还有大悦城,6月18日,发布公告称,全资子公司中粮地产有限公司拟收购北京稻香四季房地产开发有限公司49.91%股权,但是在5月份,拟转让持有的北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权。

“调控往往伴随着行业的洗牌与整合,这背后是房企融资受限,销售不振,使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。”有业内人士称,随着房地产去产能的深化,行业集中度会继续上升,实力较差,抵御风险能力较弱的房企被淘汰很正常。再者,在竞争加剧的情况下,企业杀出重围难度系数也在加大。

另一方面,从泰禾财报公布的数据来看,公司现金流量债务比由第一季度的5.71%增长到6月份的10.01%,再增长到第三季度的11.64%。可以看出,泰禾在现金流的管理方面效果显著,符合了泰禾董事长黄其森在董事会上的“最看重现金流”的表态。

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“房企出售项目主要有两方面原因,一方面是出于自身利润率水平考量,尤其是上市房企更是不排除通过资产出让影响非经常性损益,从而达到提升净利润水平的效果,”58安居客房产研究院分院院长张波向《东地产》记者指出,“另一方面则是受现资金压力影响,尤其是短期偿债压力过大的房企,往往会选择出让项目的方式来快速回笼资金以缓解压力。当然也会存在部分房企是通过抛售资本来进行重新布局,但相对来说所占比例会偏少。”

不过,也有部分房企出售资产是为了缓解资金链紧张的状况。诸如阳光100,在今年的业绩会上,阳光100管理层曾表示,2019年将进行优质土地出售来支持公司流动性缺口,并为公司未来两至三年的业务转型做资金补充。一部分土地会全部出售,一部分土地将保留部分股权进行合作开发。还有粤泰股份,针对安徽淮南两项目的股权转让原因,粤泰股份表示,主要是为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险。自2018年底以来,粤泰股份接连曝出债务违约情况。此外,粤泰股份还因涉及借款纠纷,公司及下属公司银行账户被冻结,且多处资产被查封,公司陷入借款纠纷案。

生物链的猎物

若进一步观察泰禾的货币资金项,可发现公司现金储备在3到6月份下降明显,然而自6月份到9月份,货币资金储备下降趋势则明显缓解,而上述停止收购和转让有两起发生在6月份,另外放弃已支付费用项也发生在该月。

做企业,得适应环境

融资窘境

预期

一切为了规模与座位。记者发现,在2019年前11月房地产企业权益销售额榜上,并购市场上的明星房企,均获得名次的提升。融创首次跨过万科位列第三,世茂则借力并购重回前十,在全口径榜单上位居第九。在全口径销售榜单上,阳光城、金科分别比去年同期上升1和7个名次。

若关注泰禾集团各类现金资金的变动情况,可以发现,在泰禾集团的筹资活动持续净流出,与第一季度经营活动现金流量持续走低后,从6月泰禾集团便开始增加了处置子公司来缓解现金余额不足的问题。同时,可以发现,即便在此种情况下,泰禾的现金及等价物余额仍在第三季度时有所下降,但符合正常的波动范围。

历史总是惊人的相似。2019年的初秋如同十年前,焦虑与迷茫写在了每个地产商的脸上。

无论是套现项目,还是打折促销,最终目的都是为了稳现金。

偿债压力放大并购现象

无论是福晟、协信控股还是新湖中宝,每一个摆上货架的房企,也都曾有过同样的光荣与梦想。不幸的是,最终因疯狂加杠杆而深陷资金链困境。

显然,泰禾并不是个例,众多房企中,出售项目来维持正常运营或改善财务状况的房企并不少见。同时,去杠杆也一直是房企所关注的目标之一,负债率普遍较高的房企而言,再度扩大债务也显然不是明智之选。而且,泰禾的这一举措可以说是成功的,让其保持了相对稳健的现金流。

万科集团总裁、首席执行官祝九胜说:“好学生喜欢难题目。对万科来说,争当好学生、答好难题目。”

10月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计235.82亿元,环比大幅下跌65.80%,创2019年融资历史新低。《东地产》注意到,各渠道融资金额都跌至冰点。其中,排在第一名的是公司债,发行折合101.08亿元,融资金额占融资总额的42.86%,环比减少35.14%;第二名是其他债权融资方式,融资金额60.93亿元,环比减少67.12%;第三名是境内银行贷款,融资金额40.45亿元,10月共发行11笔,环比减少74.79%;第四名是信托贷款,融资金额仅16.05亿元,环比9月的123.375亿元下跌86.99%;第五名是中期票据,仅发行一笔为世茂股份2019年第一期中票,融资金额为10亿元,环比下跌79.80%;

中国指数研究院的统计数据显示,2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰,房企面临现金流的考验。而2019年是房企首个集中还债的高峰期,申万宏源发现2019年-2021年大量无评级、高收益中资美元债到期,从2019年到期量结构来看,金融、地产、城投等到期量较大,分别为486亿美元、390亿美元及136亿美元。

世茂的盘中餐福晟曾因旗下“飞虎队”大举拿地在业内崭露头角,2016年~2017年在全国拿下107个项目,总货值达到8100亿元;仅在2017年,便斥资810亿元拿地,而同年销售金额不足400亿元。

可以预见的是,未来将会有更多的房企选择通过出售、转让资产来维持现金水平,缓解融资渠道收缩压力下的债务负担。如此一来,可以得到改善的不仅是房企的融资状况,还有可能会被降低的整体融资成本。

阳光城执行副总裁吴建斌直言,这是他从业以来融资最难的一年。

2019年1季度,在政策面改善、货币政策放松带来流动性宽裕、资金成本下行的背景下,房地产行业融资环境明显改善,但伴随着2019年一季度以来宏观杠杆率再创新高以及部分热点城市楼市出现过热征兆,2019年4月中央政治局会议重提“坚持结构性去杠杆”、重提“房住不炒”,5月份之后,房企融资环境逐步收紧。6月以来,监管层对房企融资方面趋严明显,政策保持趋紧。

事实上,今年上半年,已有中小房企出现债务违约现象。据了解,北京华业资本控股股份有限公司“16华业02”债权于2019年6月3日到期。但是,6月3日,该公司公告称,因目前资金周转困难,公司不能按期支付“16华业02”的利息及0.7亿元人民币剩余本金。出现违约的还有安徽房企国购投资有限公司,根据wind显示,在2019年,该企业有9只债权构成实质性违约。3月27日,国购投资有限公司公告称,未能够按时兑付“18国购01”“18国购02”“18国购03”“18国购04”本息,涉及本息金额高达12.83亿元。资料显示,国购投资有限公司主营业务为住宅地产、商业地产的开发与销售,商业物业管理及运营、化肥生产等。

激进过后高额的负债和难以处理的收并购问题让福晟的资金状况日趋严峻。

当然,如前文所述,这类出售资产的动作,有寻求合作的考量,并不应视作一种负面信号。另一方面,缩短现金周转天数也是一种考虑。

融创中国董事会主席孙宏斌称,按照现在政策,融资端严控是常态化,严格控制资金往房地产涌。在此逻辑下,市场受到较大影响,土地市场会下行,商品房销售也会受到影响。

7月,银保监会对10家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司约谈,控制房地产信托规模。10月,指导效力已体现,信托贷款融资金额严重缩水,企业现金流备受压力。同策研究院陈朦朦认为,10月融资金额下滑一方面或是因为年关将至,房企开工意愿减弱,也因财务需求减少相应投融资行为;另一方面,更主要的原因是因为前期政策监管作用初现,市场出现了相应的反应,如今房企融资可谓是“釜底抽薪”。

2019年本是债务到期高峰,但是目前的融资环境也不太乐观,从5月份开始,房企的境内融资环境就出现收紧态势。6月份,在境内发债持续收紧的环境下,多家房企又开启了新一轮海外发债潮。据克而瑞地产研究中心不完全统计,截至6月17日,已有10余家房企发行及拟发行海外债,预计发行规模将达超30亿美元。

昔日“上海内环地王”新湖中宝也遭遇同样命运。通过旧改和滩涂开发,新湖中宝在前期储备了大量优质土地,包括上海虹口、黄埔等核心地块,是一个低调的地主。但受困于回报慢的旧改项目以及多元化投资失利,被迫卖项目。

房地产行业在周转期限上先天不足,而通过转卖加快了这种周转期,使得房企在降低风险的同时,也将运营收入稳健化。今年12月,雅居乐就再次与平安合作,其中平安以7.33亿收购了雅居乐旗下项目。雅居乐表示,此举可分散其财务风险也将有利于股东。在既定的市场状况下,雅居乐的举措,未必不是公司管理上的良策。

刚刚过去的8月,房企融资出现断崖式下跌。同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示,2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。这是单月房企融资总量倒数第二低的月份,2019年5月上述房企单月融资总额368亿元。

目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,融资成本超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

克而瑞分析称,融资收紧主要由于此前部分房企加大投资力度、土地市场较为火热,部分地价涨幅过快,故而城市出现政策预警,在融资层面也受到一定的限制。

2019年三季报显示,新湖中宝的账面资金为128.52亿元,短期借款为36亿元,一年内到期的非流动负债达到184.59亿元,账面资金已不能完全覆盖短期债务。而长期借款高达371.56亿元,应付债券为137.6亿元,总债务达到729.75亿元。高企的有息负债总额推升公司净负债率达到166.52%。

国家统计局数据显示,1~7月份房地产开发企业到位资金同比增长7%,较上月回落0.2个百分点,已连续三个月增速回落。

10月31日,弘阳地产发布公告,就发行于2021年到期金额为1亿美元的13%优先票据,公司已向香港联合交易所有限公司申请批准票据上市及买卖。该等票据将以仅向专业投资者发行债券的方式发行;

加速销售与回款、借新还旧、变短为长、出售资产等成为今年房企增强流动性的主要手段。不过,张宏伟指出,目前的现状是,销售回暖动力不足,融资层面又有一点微微收紧的趋势,企业的资金压力没有发生太大改变。对于杠杆率较高的企业来说,今年会是压力比较大的一年,预计下半年还会有房企出售资产的现象。不多,对于资金压力小的大型企业来说,今年反而是一个收购的好机会。

过去,大部分手中握有实质资产的房企在爆发流动性危机后,都试图通过卖项目缓解压力,又似乎没有成功穿越周期。

布娜新认为,审视房企出售项目的行为,并不难理解,短期内销售回款变现慢,卖项目股权是更好的变现手段。

11月4日,佳兆业集团控股有限公司发布公告表示,拟发行2023年11月12日到期的3亿美元优先票据,票面利率为11.95%;

本版采写/新京报记者段文平

以泰禾为例,尽管其主动降速、频繁甩卖项目,至今仍未进入安全区,密集高息发债也没有缓解泰禾的流动性,却限制了泰禾纳储的步伐,2019年未在公开市场拿过一块地。同时泰禾存货也在减少,从2018年期末的1735.28亿元下滑至2019年三季度的1544.45亿元。

从“高价拿地”到让同业侧目的中国金茂,在不到一个月的时间里,已连续出让8宗地块的项目股权。从这8个项目的具体情况来看,有4宗是以引入新股东的形式出让,另外4宗则直接挂牌出让。

11月6日,佳兆业集团控股有限公司发布关于发行额外2023年到期的1.5亿美元10.875%优先票据(将与2023年到期的3亿美元10.875%优先票据合并并形成单一系列)公告。

华侨城董事长段先念曾表示,当今时势,并购和跨界重组也是跨越的最佳路线,而割一块“盖房子”的肉,多一块“兼并重组”的肉,瞬间就能实现跨越。

从去年10月份开始,出售资产一直伴随着华侨城。其挂牌转让了深圳、上海、海南、西安、重庆等地的多个公司股权以及债权。2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包,是上年的两倍有余。华侨城方面称,出让资产主要为了加快现金回流。

面临严峻的融资窘境,加速去化、回笼资金,更加成为各家房企当前的重中之重。

但陷入转型僵局的华侨城始终没有走出左手买文旅右手卖地产的怪圈。2019年11月,华侨城接连“卖子”,挂牌转让9家公司股权,涉及重庆、昆明等项目。近日,融创成都子公司以10.42亿元总价拿下华侨城成都子公司51%股权。7月底,华侨城子公司西安康兴置业以约31.29亿元转让其持有的西安思睿置地80%权益,接盘者也是融创。

绿地香港董事局主席陈军认为,房地产实际已经进入一个风险投资时代,每一个投资都充满风险,同时也会给一些比较稳健的公司机会。

分化加剧

据不完全统计,截至2019年底,A股房企并购事件已达467宗,涉及买方现金支付总价值4688亿元。大房企敢于在行业寒冬并购中小房企资产,是出于行业集中度提升,保证规模发展的诉求,中小房企则是猛烈扩张规模下的断臂求生。

深陷债务危机的粤泰股份,今年6月5日~9日期间,先后与世茂房地产签署了5份合作开发协议,将旗下五个项目的部分股份打包出售给了世茂房地产,总成交价63.95亿元。世茂房地产相关负责人表示,两三年前,很多房企发行了大量公司债,这些债务很多将在今年和明年逐步到期。这样的企业目前再融资或者发债都有些困难,所以很多房企今年不得不选择出售项目,市场并购机会也相应增加。世茂目前已经公告的并购金额近200亿元,收购的货值接近2000亿元,规模接近全年投资计划的七成。

房地产行业步入下半场,房企之间的分化现象日益明显,无论是融资成本,还是融资渠道等方面,头部房企的优势有目共睹。

过去的2019年,房地产市场生动解释了行业的一条生物链:大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。但不排除的是,在未来的房地产市场,机会来临时,大鱼也会吃大鱼。

值得关注的是,失去资金支持的地产商,又迎来了新一轮偿债高峰。恒大研究院数据显示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,预计将在2019年~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。

在同策研究院10月监测的40家典型上市房企中,融资成本最低(已披露的数据中)的是万科集团2019年度第一期超短期融资券,发行金额为5亿元,融资成本仅为3.18%。

柏文喜认为,房企生存的核心是现金流。从行业环境来看,未来土地和资金都更难以获得,中小房企“被扼住了命运的咽喉”,没有发挥的余地,多数会破产消亡或被兼并;一些之前风格激进的中大型房企,也会陷入流动性困境。

与之相反的是,中小房企则步履维艰,今年更有多家传出破产消息。

(此文刊于中国房地产报9月16日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

张波认为,融资利率的差异化在近两年表现非常普遍,一般来说,大型央企或是财务结构稳健型大型民营房企更容易获得低利率融资,而负债水平过高或规模偏小的房企往往在融资层面不占优势,“当然,在今年房地产融资整体偏紧的大背景下,对于资金渴求度越高的房企,往往融资利率更容易偏高。”

关键词阅读:房企 还债

“融资收紧并非短期现象,对于房企来说要做好长期‘融资难’的准备,深层次的原因并非要将要打击房地产行业或企业,而是通过金融侧的调控实现房地产开发行业‘去产能化’。”他进一步指出,“随着未来商品房市场的变化,开发行业的整体规模化见顶已现。两类房企未来的风险性会更大,其一是中小型房企,尤其是小型房企未来不但融资难度大,拿地也面临着更多挑战,未来的淘汰率会明显上升;其二是负债率过高的房企,无论是否是大型品牌房企,负债率过高的风险都会远远大于以往几年,并且不排除有高负债的‘大象’级房企倒下现象产生。”

“当前的房地产市场形势之下,房企之间的分化加剧,”同策研究院院长张宏伟同样告诉《东地产》记者,“一种情况,是资金面相对还可以的中小房企,在二季度市场比较火热的时候并没有在热点一、二线城市拿地。那么在进入三季度、四季度之后,土地市场迅速降温。这些企业反而手有‘余粮’,完全可以在现阶段去针对弱二线或者强三线城市做一些投资布局;另一种情况,对于那些资金链确实比较紧张的中小房企,业务可能已经处于萎缩状态,部分还可能面临债务到期或者债务违约的状况,或者其他系统性风险。这些企业从投资的角度来讲,就要比较谨慎,基本上处于战略萎缩状态。”

张宏伟接着补充说,从销售角度来讲,第一类企业可以精准选择自己的投资区域,按照高周转快速回笼现金流的原则,加快销售回款,争取回笼更多资金去换仓,从而确保接下来的市场发展策略。“第一类房企我觉得还是能够把握好现在这个市场机会的。但是第二类企业来讲,因为已经出现问题,接下来可能会慢慢淡出市场。所谓的‘大鱼吃小鱼’、‘快鱼吃慢鱼’,也就是说这些企业可能会被吃掉或者被淘汰掉。”

另一位多年从事房地产研究方面的专家也建议说,中小房企在财务的稳健方面要尽量控制好财务的杠杆率,把到期债务的延期、置换尽快提上日程,做提前布置,做好一到两套方案,并积极开拓多元化融资渠道,包括传统银行贷款以及发行债券、证券化产品,从而使自己更好渡过这一段下行期。

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