商业地产分化明显,2019年中国房地产企业运营收

作者:房产

[摘要] 商业地产价值取决于区域经济发展水平、人口结构、物业具体位置及运营方案等,因此拥有地理位置优越的土地储备、丰富的商业地产运营经验、资金实力雄厚以及经营模式选择合理的房地产抗

榜单解读

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商业地产价值取决于区域经济发展水平、人口结构、物业具体位置及运营方案等,因此拥有地理位置优越的土地储备、丰富的商业地产运营经验、资金实力雄厚以及经营模式选择合理的房地产抗风险能力更强。

1、入榜门槛:2019年度内房企Top10门槛 高达42.1亿元

原标题:2019年中国房地产企业运营收入排行榜

9月16日,作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜,《中国商业地产20强榜单》重磅出炉。

2019年度内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为42.1亿元和10.7亿元,内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了31.4亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为30.5亿元,超出了外资房企Top10的运营收入门槛19.8亿元。可以看出,与稳中求胜的外资房企相比,内房企的商业拓展速度更为迅猛,未来随着内房企的商业扩张进一步加速,两者之间的差距还会继续扩大。

导 读

据悉,本次榜单评测,系由时代传媒依托“时代传媒地产数据库”,以商业地产切入,通过对2019年上半年房企商业地产板块的营业数据、商业项目布局进行综合打分排名。

2、收入结构:租金收入仍为主要来源

商管分拆或成新趋势,2020年商业竞争更为激烈。

《商业地产榜》显示,万达集团、宝龙集团、富力集团综合评分分别为48.6、20.2、14.1,位居前三强。

总体而言,内房企以及外资企业中,租金收入都占据到了运营收入较大比例,其中内房企该比例达79.8%,而外资房企则为87.8%。

☉文/克而瑞研究中心

其中,万达集团商业营收达264.45亿元,品牌商场达294个,品牌酒店达75家;宝龙地产商业营收达124.17亿元,品牌商场达137个,品牌酒店达9家;富力集团商业营收达39.07亿元,品牌商场达23个,品牌酒店达90家。

大多数的企业都以租金收入为主要收入来源,也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企,其中半年报显示富力的酒店运营占比达到了86%,而中国金茂这一占比也达到了57%。此外部分企业继续加大长租公寓布局力度,预计未来租金中长租公寓的贡献占比也将持续增大。如中骏计划未来三到五年内开5到10万间,并希望将长租业务推向上市;龙湖冠寓则计划2020年收入在20亿元以上。

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此外,华润置地、绿地商业、红星美凯龙、保利商业、龙湖集团纷纷进入前十名。

3、?房企商管或商业分拆上市成新趋势

榜单解读

中海商业、中国金茂、奥园商业、金地集团纷纷进入前二十名。

2019年不少地产企业都将旗下商管业务或商业物业的分拆上市提上了日程,如宝龙地产、禹州地产、世茂房地产等等,其中宝龙旗下轻资产商管板块——宝龙商业管理控股有限公司已于12月30日于港交所正式上市发行,股票发行价9.5港元;此外商业重资产方面,如世茂房地产则表示希望2021年可以分拆世茂酒店业务。由此可见,商管或商业业务的分拆上市或成为未来继物业管理之后,房企多元布局的新趋势。

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远东资信发布研报称,从需求端来看,随着我国经济的平稳增长与经济结构的不断优化,消费对我国经济增长的拉动作用进一步增强,商业地产行业仍有较好的需求支撑,较之住宅地产其行业景气度相对平稳。

以宝龙旗下商管板块——宝龙商业管理为例,2019年8月宝龙地产计划分拆宝龙商业管理于港交所主板独立上市,并取得了联交所确认;2019年12月2日宝龙商业管理宣布计划融资规模约10亿港元左右,募集资金将用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商,升级数字化信息技术系统及智能运营管理,股权投资以及一般业务用途。12月30日宝龙商业管理于港交所正式上市发行,股票发行价9.5港元,收报10.06港元,较发行价上升5.89%,宝龙商业管理也成为了内地赴港上市的商业管理第一股。

入榜门槛:2019年度内房企Top10门槛

但商业地产行业仍面临内部竞争激烈、运营管理经验欠缺、外部电商冲击等挑战。在此背景下,规模房企对资源的获取能力更强,竞争优势更加明显,商业地产房企强弱分化态势延续。

宝龙地产通过将商管业务分拆上市,一方面可以获得较多的低成本资金以继续扩大轻资产业务的规模,提高运营管理能力;另一方面商管业务分拆也符合企业的长期战略规划,轻资产商业业务分拆不仅能释放宝龙多年在商业管理服务领域的价值,同时也能让团队、品牌在市场上寻找更大的发展空间。相信随着存量时代的到来,也将会有越来越多的房企将商管或商业业务分拆上市,从而依靠资本的力量进一步推动企业发展,同时也让其商业运营能力在市场的监管下变得更为独立、成熟。

高达42.1亿元

万达宝龙富力居前三

4、2020年房企商业竞争将更为激烈

2019年度内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为42.1亿元和10.7亿元,内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了31.4亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为30.5亿元,超出了外资房企Top10的运营收入门槛19.8亿元。可以看出,与稳中求胜的外资房企相比,内房企的商业拓展速度更为迅猛,未来随着内房企的商业扩张进一步加速,两者之间的差距还会继续扩大。

自2010年住宅调控开始,一批传统住宅开发商开始转战商业地产,使商业地产开发呈现如火如荼之势。根据亿翰智库发布的“2018年中国房企商业物业价值TOP100”,TOP商业价值集中度虽较2017年有所下滑,但仍达到40%,集中度仍较高。

2019年,不少房企都提出了自己未来的商业规划,其中华润、龙湖、万达等在未来商业规模方面仍将保持较快的发展速度。如华润表示未来两三年仍是新建购物中心投入运营的高峰期,至2021年将有53个自持购物中心在营。而龙湖方面,到2020年商业项目将超过50个;万达则预计未来每年开业广场50个。

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《商业地产榜》显示,万达集团综合评分为48.6分,高居榜首。

以龙湖为例,2019年上半年末龙湖已开业商场29个共计296万平方米,整体出租率为98.0%;上半年龙湖投资业务不含税租金收入为25.8亿元,较上年增长39.2%,其中商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。龙湖表示截止2019年底,其商业运营面积将增加到362万平方米,开业商场达38个;2020年预计运营面积将达675万平方米,开业商场70个。早期龙湖已经拿下了85个项目,而这些项目将会在未来几年陆续推出,逐步加大龙湖商场的营业收入。

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今年9月2日,万达商管发布2019年上半年运营数据显示,公司投资物业租赁收入约171.82亿元,同比增长20.09%,毛利率为77.41%;酒店运营收入约7.3亿元,同比增长30.17%,毛利率为45.15%;物业销售收入为134.44亿元,毛利率为37.81%。

此外还有部分房企对于商业的租金收入提出了要求,其中如中海、新城、禹州、瑞安等,其中,中海计划2023年其商业物业总营业收入达到100亿港元。而禹州和瑞安房地产则分别在增长率和占比上提出了要求,其中禹州计划商业板块收益率和盈利未来年化的增长不低于30%,而瑞安则希望中期目标租金收入可以达到占总收入的30%或以上。

收入结构:租金收入仍为主要来源

商业地产分化明显,2019年中国房地产企业运营收入排行榜。此外,万达商管在公告中还表示,将持续提高开业轻资产项目的数量和占比,预计每年开业50个广场,今年以后,新开业万达广场预计70%左右为轻资产。

商业地产分化明显,2019年中国房地产企业运营收入排行榜。预计随着各家房企在商业业务上的不断加码,2020年的商业市场竞争也将会愈发激烈。但值得注意的是,商业同质化竞争、电商冲击以及资金压力等等,仍是摆在目前商业地产面前的主要难题。对于房企而言,在扩大的商业规模的同时,更要处理好商业地产融资,加强精细化运营管理等,才能在日趋激烈的商业竞争中取得更多优势。

总体而言,内房企以及外资企业中,租金收入都占据到了运营收入较大比例,其中内房企该比例达79.8%,而外资房企则为87.8%。

宝龙地产以20.2分位居第二名。榜单显示,宝龙地产商业营收达124.17亿元,品牌商场达137个,品牌酒店达9家。

乐居财经

大多数的企业都以租金收入为主要收入来源,也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企,其中半年报显示富力的酒店运营占比达到了86%,而中国金茂这一占比也达到了57%。此外部分企业继续加大长租公寓布局力度,预计未来租金中长租公寓的贡献占比也将持续增大。如中骏计划未来三到五年内开5到10万间,并希望将长租业务推向上市;龙湖冠寓则计划2020年收入在20亿元以上。

今年8月20日,宝龙地产发布公告称,建议分拆宝龙商业管理控股有限公司在港交所上市。今年8月23日,宝龙地产中期业绩会上,总裁许华芳透露,下半年会有6个商场开业,到今年45个商场。2020年有10个商场开业,2021有9个商场开业。未来三年,一共会有64家商场开业。

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西南地产发布研报称,宝龙地产15年商业开发运营的积累对住宅项目获取的协同优势日趋凸显,除了类似新城控股“商业 住宅”的勾地模式,类似龙湖集团的“商业 地铁”模式也开始发力。报告期公司在杭州、南京获得地铁上盖优质项目,均由公司控股操盘,可售部分预期毛利率均超过50%。

房企商管或商业分拆上市成新趋势

再看第三名富力。以持有酒店、写字楼等投资物业组合获得持续稳定的收益及现金流,降低业务单一性所带来的经营风险,抵御宏观调控对房地产行业的冲击,一直都是富力有别于其他地产企业的发展策略。

2019年不少地产企业都将旗下商管业务或商业物业的分拆上市提上了日程,如宝龙地产、禹州地产、世茂房地产等等,其中宝龙旗下轻资产商管板块——宝龙商业管理控股有限公司已于12月30日于港交所正式上市发行,股票发行价9.5港元;此外商业重资产方面,如世茂房地产则表示希望2021年可以分拆世茂酒店业务。由此可见,商管或商业业务的分拆上市或成为未来继物业管理之后,房企多元布局的新趋势。

财报显示,2019年上半年,富力酒店运营收入达33.7亿元,经营利润同比上升7%至6.3亿元。截至2019年6月底,富力拥有运营中酒店达90间,总建筑面积达395.22万平方米。

以宝龙旗下商管板块——宝龙商业管理为例,2019年8月宝龙地产计划分拆宝龙商业管理于港交所主板独立上市,并取得了联交所确认;2019年12月2日宝龙商业管理宣布计划融资规模约10亿港元左右,募集资金将用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商,升级数字化信息技术系统及智能运营管理,股权投资以及一般业务用途。12月30日宝龙商业管理于港交所正式上市发行,股票发行价9.5港元,收报10.06港元,较发行价上升5.89%,宝龙商业管理也成为了内地赴港上市的商业管理第一股。

与此同时,截至2019年6月底,富力运营中的投资物业总建筑面积超200万平方米,运营中酒店及商业资产市值约820亿元。

宝龙地产通过将商管业务分拆上市, 一方面可以获得较多的低成本资金以继续扩大轻资产业务的规模,提高运营管理能力;另一方面商管业务分拆也符合企业的长期战略规划,轻资产商业业务分拆不仅能释放宝龙多年在商业管理服务领域的价值,同时也能让团队、品牌在市场上寻找更大的发展空间。相信随着存量时代的到来,也将会有越来越多的房企将商管或商业业务分拆上市,从而依靠资本的力量进一步推动企业发展,同时也让其商业运营能力在市场的监管下变得更为独立、成熟。

中海奥园金地进入前二十

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除上述企业外,华润置地、绿地商业、红星美凯龙、苏宁置业、保利商业、佳兆业商业、龙湖集团分别位居4-10名。中海商业、奥园商业、中国金茂、金地集团、金科集团纷纷进入前二十名。

2020年房企商业竞争将更为激烈

其中位居第六名的红星美凯龙在2019年上半年实现营业收入77.57亿元,归属于上市公司股东的净利润为27.06亿元。另外,公司已开业自营商场于报告期内取得营业收入41.99亿元,毛利率为79.1%;自营商场租赁及管理收入为39.52亿元,同比增长11.8%;截至报告期末,红星美凯龙经营着84家自营商场,总经营面积754万平方米,平均出租率95.0%。

2019年,不少房企都提出了自己未来的商业规划,其中华润、龙湖、万达等在未来商业规模方面仍将保持较快的发展速度。如华润表示未来两三年仍是新建购物中心投入运营的高峰期,至2021年将有53个自持购物中心在营。而龙湖方面,到2020年商业项目将超过50个;万达则预计未来每年开业广场50个。

红星美凯龙还经营着231家委管商场,总经营面积1242万平方米,平均出租率95.0%。委管商场中的委管业务收入为21.62亿元,增幅为23.6%。

以龙湖为例,2019年上半年末龙湖已开业商场29个共计296万平方米,整体出租率为98.0%;上半年龙湖投资业务不含税租金收入为25.8亿元,较上年增长39.2%,其中商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。龙湖表示截止2019年底,其商业运营面积将增加到362万平方米,开业商场达38个;2020年预计运营面积将达675万平方米,开业商场70个。早期龙湖已经拿下了85个项目,而这些项目将会在未来几年陆续推出,逐步加大龙湖商场的营业收入。

创立于2004年的佳兆业商业,目前已成功签约彭成东大门、观澜丰盛、三亚海昌梦幻海洋不夜城、观澜丰盛、特发和平天地、布吉德兴城、丽晶大厦等多个管理输出项目,合共管理运营商业面积近37万平方米。佳兆业商业表示,至2021年,全国范围内在营、筹备、在建购物中心将达64个,总面积超500万平方米。与此同时,公司外接管理输出项目面积将超过110万平方米。

此外还有部分房企对于商业的租金收入提出了要求,其中如中海、新城、禹州、瑞安等,其中,中海计划2023年其商业物业总营业收入达到100亿港元。而禹州和瑞安房地产则分别在增长率和占比上提出了要求,其中禹州计划商业板块收益率和盈利未来年化的增长不低于30%,而瑞安则希望中期目标租金收入可以达到占总收入的30%或以上。

《商业地产榜》显示,佳兆业商业营收达8.09亿元,拥有品牌商场44个,品牌酒店15家,位居榜单第9名。

预计随着各家房企在商业业务上的不断加码,2020年的商业市场竞争也将会愈发激烈。但值得注意的是,商业同质化竞争、电商冲击以及资金压力等等,仍是摆在目前商业地产面前的主要难题。 对于房企而言,在扩大的商业规模的同时,更要处理好商业地产融资,加强精细化运营管理等,才能在日趋激烈的商业竞争中取得更多优势 。

紧跟其后的第10名是龙湖集团。2019年上半年,龙湖物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元,较上年同期增长39.2%。商场、冠寓及其他收入分别为21.1亿元、4.3亿元及0.4亿元。其中,商场依旧是龙湖最主要的投资物业。

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截至2019年6月底,累计开业商场数量29个,整体出租率98%,商业租金增长25.7%至21.1亿元。

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此外,龙湖商业重资产持有项目投资比重也在不断加大,在建投资物业27个,规划建筑面积合计超过271万平方米。

“下半年将有9个商场在北京、杭州、上海、南京、合肥面世,到2020年还会有16个商场一二线城市开业。”龙湖集团管理层在2019年中期业绩会上表示。

而具有央企背景的中海商业,截至2019年6月底,商业物业总建筑面积共计1003万平方米,项目总数146个,运营中的项目72个。

2017年中期业绩会上,董事局主席兼行政总裁颜建国提出中海2020年持有型物业租金要达到50亿港元,中长期的目标是希望达到100亿港元。

时代周报记者获悉,未来,中海计划将10%的资源投入到持有型物业中,其中6% 8%投入到商业地产,另外的1% 2%则会投入到例如养老地产、教育产业、长租公寓等新业态中去。

秉持奥园复合地产开发理念和“商住融合发展战略”的奥园商业,也形成了标准化全周期高效开发运营体系和“奥园广场”“奥园城市天地”“奥园冠军城”等核心产品线。

《商业地产榜》显示,奥园商业营业收入达11.6亿元,拥有品牌商场达22个,品牌酒店达2家。

此外,新城控股营业收入达17.41亿元,品牌商场达44个。

金科集团营业收入达12.03亿元,品牌商场达2个,品牌酒店达5家。

合生创展营业收入4.92亿元,品牌商场达34个,品牌酒店达10家。

正荣地产营业收入1.23亿元,品牌商场达11个,品牌酒店达1家。

金地集团营业收入4.5亿元,品牌商场达4个。

关键词阅读:富力 佳兆业 商业物业 万达广场 地产企业

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