大许多小区近一年普跌10,二手房优惠房源比例大

作者:房产

杭州最热门学区房1元起拍,引来近10万人围观。

“破13万,杭州学军学区房挂牌价,又创今年新高了!”

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下沙大户型纷纷调低挂牌价 二手房降价房源比例大增

拍卖前的广告

近日,这套位于文二新村的天价学区房,被大量中介集体刷屏,更让各位宝爸宝妈,心底一紧。

近日,杭州学军“1元学区房”备受关注。就在昨日,这套极具话题性的拍卖房源终于有了归宿。经过239轮竞价,该房源以609.5万元成交,折合单价约7.6万元/平方米。 ...

10万元单价成交的学区房外观。

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实际上,在杭州学区房历史上,这个价格远非第一,何况还是挂牌价。而且,最近三年来,学军学区房最高成交价,走出了一条冲高回落的曲线。

近日,杭州学军“1元学区房”备受关注。就在昨日,这套极具话题性的拍卖房源终于有了归宿。

“文二新村,29.58平方米,总价300万元,学军小学学区房。”近日,杭州首个成交单价突破10万元/平方米的学区房诞生,创造了新的纪录。

去年以来,杭州市区二手房月成交量走势图。

图片来源:阿里拍卖

2017年10月底,文二新村一套29.58㎡的房子,以总价300万成交,成为杭州首个单价突破10万/㎡的学区房;

经过239轮竞价,该房源以609.5万元成交,折合单价约7.6万元/平方米。

就在去年10月底,同属于学军小学本部学区房的下宁巷小区,一套28左右的小户型房源,以230万元总价成交,折算下来单价达到了83123元/平方米。仅过了一年,杭州名校学区房的最高成交单价又上了一个台阶。

浙江在线8月2日讯(浙江在线记者 吴佳怡 徐叔竞/文龚子皓/制图)7月30日,萧山南部卧城一宗蜀山地块,仅两轮报价就“光速”成交,楼面价仅13473元/m2,比起隔壁地块之前20060元/m2的楼面价,跌幅接近三成。这个消息让萧山人C先生倒吸一口凉气。

9月18日晚7点04分24秒,1元起拍的杭州学军小学学区房经过28个小时142次延时竞价,最终以6095001元成交。

2018年6月中旬,仍诞生于文二新村,产证面积19.84㎡,总价300万,折合单价151210元/㎡,刷新学区房单价最高纪录。

△拍卖房源小区实景图

房源从挂牌到出售,仅用了4天时间

C先生手头正好有一套同是蜀山板块的开元名郡90m2的二手房在售,之前他的挂牌价是310万元,折合单价差不多是3.5万元/m2。“这个挂牌价格肯定是偏高的。我也问过中介,目前我们小区实际成交价在2.9~3万元/m2之间。虽然我知道最近土拍价格都不高,可是蜀山的楼面价跌了那么多还是出乎意料。看来只能调低挂牌价了。”

房屋成交情况

但在透明售房网好找房数据中可以发现,今年已成交学区房中,单价最贵的,仅102626元/㎡,面积约37.32,也是文二新村。

该房源建造于1995年,位置临街,紧挨着崇文公寓。距离学军小学,步行大约10分钟路程。房东是一位八十岁的大伯,问及这次1元起拍的想法,他表示对自己的房子非常有信心,认为有很好的卖点,会得到市场的认可。在网拍平台相对较低的起拍价,也能吸引更多关注,会助力这套房源的成交。

这套创下学区房单价纪录的房源,位于求智巷内的文二新村。

7月以来,杭州土地市场“凉风”阵阵,传递到二手房市场,除了各成交热门板块开始后劲不足,房东的心理防线开始松动,不少房东主动调低挂牌价,购房者观望情绪也日益浓厚。

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年后市场回温,每年三四月,也是家长们筹备学区房的传统旺季,为什么学区房价没有明显起色?

△该房源户型图

资料显示,文二新村建于1991年,从外立面上就能看出是典型的市中心“老破小”。钱报记者在实地走访了一圈,出了该小区门口就是知名的学军小学,地理位置优越。

二手房月成交量创3月以来新低

图片来源:阿里拍卖

本周二,层楼走访了西湖区最具代表性的学军求智校区、文三街小学、文一街小学、行知小学等几大名校学区房,带回了学区房市场的最新情况。

房子系私人所有,学军学区是招牌

市中心的“老破小”,仅因名校学区的加持,成交单价竟高达10万元/平方米,也许很多人觉得不可思议。但在从事二手学区房买卖多年的资深经纪人看来,很多人惊叹于其高昂的单价,但对于真正有学区需求的购房者而言,关注的却是总价。“市面上学军小学本部的学区房,总价在300万元以下的房源几乎难得一见,极少挂牌。”

降价房源比例超过涨价比例

这套房屋是杭州最热门的小学 初中组合对应的学区房,可谓“顶级学区”,但本次成交的价格较二手房交易网站上同户型价格挂牌价足足低了40万元

PART 1

据阿里拍卖的公开资料显示,这套房源位于马塍路32号2幢2单元302室,房龄已有25年,建筑面积80.21平方米,为三房一厅一卫格局。最大的亮点是学区——学军小学。

“这房子一室一厅一卫,之前一直是房东自己住的,装修比较新,更重要的是没有占用学籍。”据成交该套房源的经纪人透露,现在像学军这么好的学区,购房者一般都是提前几年买好房子落户,“这房子从挂牌到成交,只花了4天时间,购房者看了一次就决定购买了。”

根据透明售房网的数据显示,截至7月31日,杭州市区二手房7月成交量为6809套,最终未破7000套,同比去年下降了约30%,环比上月则减少了约26%,创下今年3月以来的新低。

这显示出在监管部门严控住房信贷杠杆、提倡“房住不炒”的背景下,即使是“价格最坚挺”的学区房也需要向市场做出妥协。

一早,我便出发来到文二路,此前联络了中介朋友,她早早便在门店等待。

房源的出让主体是浙江省直房地产服务有限公司。不过,这家公司只是代为处理这套房源,房子的归属权仍在私人名下。也就是说,这是正儿八经的私人所属的二手房。

单价超10万元的学区房,只是个例

而对于接下去的形势,杭州多家中介门店的经纪人表示不容乐观。

杭州最热门学区房之一

“这段时间来看学区房的人非常非常多,也不乏刚结婚的小年轻,毕竟去年的招生状况大家也都看到了,学区房是要早点准备起来。”中介小姐姐非常忙碌,一边回着客户信息,一边对我说。

由于足够优质,门槛又只要1元,房子在挂出后受到了极大的关注。

据钱报记者了解,除了这套已经成交的房源外,目前挂牌单价超10万元的还有一套,同样是文二新村的房子,36平方米挂牌价430万元,折算下来单价近12万元/平方米,目前尚未成交。

除了成交量减少以外,挂牌量的增加也十分明显。截至7月31日,透明售房网上公布的二手房挂牌量已经达到43094套。自7月以来,除了周末,日挂牌量均在1000套左右,最高当日挂牌量甚至超过了1800套。

据了解,本次拍卖共计吸引到了42名竞拍者。按照规定,每位竞拍者需交纳20万元保证金报名,加价幅度5000元。按照拍卖规则,延时周期为5分钟,每最后5分钟内,只要有人出价,就会自动延时。延时2个小时后,竞拍者仅剩3名,在价格升至609.5万元时,5分钟内无人再出价,该房源得以成交。

目前,在西湖区,最受欢迎的还是学军求智校区。因此,学军的学区房,也是片区内最贵的。而签约量最大、最热门的是50多㎡小套户型,成交均价约85000元/㎡。

尚未开拍,报名的人数就达14人,有超3000人设置了提醒,超6万人围观。

而在该小区,还挂牌了一套33平方米的房子,实际使用面积与刚出售的这套差不多大,装修稍差,房东挂牌300万元。

杭州几家知名中介的二手房分析都认为,目前从市场供需来看,二手房挂牌量上涨,但客户需求略显不足,市场供需关系相对前期更加宽松。

房源信息显示,这套房子建造于1995年,80平方米,三室一厅一卫。这套房源是学军小学和十三中的双学区,步行到学军小学仅10多分钟。

买学区房,十个有八个点名要学军,毕竟全国都排得上号。”

△1块钱起拍网页截图

“今年学军小学本部学区房,平均单价在75000元/平方米左右,虽然有房东挂牌价达到10万元/平方米,但之前这个价格一直都没有成交。”业内人士告诉记者,学军小学本部学区房,小面积挂牌出售的很少,50平方米以下房源房东诚心出售的也就二三十套,30平方米以下的房源就更少了,有的还有“硬伤”,如学籍已被占用。

二手房挂牌价格开始走下坡路。根据杭州某知名中介公司提供的数据来看,其公司5月、6月挂牌房源涨价占比分别为58%和56%,降价占比为42%和44%,而到了7月,挂牌房源调成涨价的占比变成了40%,而降价则达到了60%。

据杭州本地媒体透露,学军小学是杭州热门小学之一。2018年,该小学招生情况“爆表”,招生达315名,其中有100多名一表生(即学龄儿童户口与父母户口、家庭住房,即父母有房产的,以父母房产证为依据认定三者一致,都在小学教育服务区,类似于北京学区入学的第一顺位概念)被调剂到其他学校。落户3年以上才比较稳妥。

在中介朋友带领下,我实地看了几套房。

围观人数超10万,凌晨仍有4次出价

在浙江中原首席分析师荆海燕看来,单价10万元/平方米的学区房成交并不是普遍现象,只是个例,最主要的原因还是因为这套房子面积小、总价低,这样的成交在市场上存在偶然性。

不仅挂牌价调低明显,成交价也有所降低。从该中介公司的成交数据来看,5月、6月房源成交价格中涨价的房源占比分别为36%和31%,降价房源占比为26%和25%,而7月的数据则显示,涨价的房源占比降低至16%,降价的房源占比为24%。

该媒体的一篇文章指出,对于看重学区且能接受“老破小”的家庭来说,这个组合是最好的选择。

一套位于日晖新村的约37.6㎡的房源,面积非常小,三口之家住住也很勉强。挂牌价格430万左右,单价114331元/㎡。

9月17日下午3点,该房源在阿里拍卖平台正式开拍。共有42人交纳了20万元保证金,报名竞拍。整个竞价周期为一天,每次加价幅度在5000元。按照网拍界的规律,一般竞拍开始都较平淡,直至临近结束时间,竞拍者才会集中发力。这次拍卖的学区房也没有例外,临近结束时间出价异常激烈,以致延时142次才最终落锤定音。9月17日下午3点,该房源正式开拍,首轮报价就突破了5万。

相比年初,学区房又涨了不少

该中介公司的经纪人透露,其公司的数据或只是冰山一角,但也证明了杭州二手房不仅止涨,且有了下行的趋势。

记者了解到,本次参与拍卖的学区房并非以往的法拍房,而是二手房源售卖的一种新尝试。

自去年8月挂牌以来,这套房源看的人不在少数,但却一直没卖出

第一天的最高出价出现在晚上的11点34分,价格为27.5万元。

今年杭州二手房价格普遍大涨,不少区域甚至出现新房、二手房价格倒挂,名校学区房的涨幅同样不小。

不过,想要确定市场是否已经开始下行,我爱我家品牌总监周包军认为,7月遇冷的情况稍显突然,而7月、8月也是传统淡季,只有看了9月、10月的情况以后,才能真正下结论。

记者从阿里拍卖平台了解到,此次是个人房东首次委托省直房产公司卖房,也是个人首次在阿里拍卖平台卖房子。根据以往单位委托的网拍房情况看,网络拍卖处置快、信息展示充分、参与方式充分、拍卖过程充分,所以成交率和溢价率较高

这样的小面积房源均价虽高,但有一个优势就是总价低,即使住人不方便,挂个学籍租出去,也是不错的选择。这套房的房东也是这么操作的。

第二天,竞价逐渐趋于白热化。即便是0-3点这样的凌晨时段,依然有4次出价。

以文二新村为例,据透明售房网数据显示,今年年初该小区的成交均价不到67000元/平方米,近月的成交均价已接近85000元/平方米,涨了近三成;而去年年初,该小区的成交均价还不到40000元/平方米,一年多时间里房价涨了一倍。

鼓楼老破小跌破4万元/m2

较挂牌价降价40万

第二套中介极推的房源,位于马塍路34号,建筑面积稍微大点,约59.3㎡,总价480万,均价80999元/㎡。

至9月18日下午2点,报名人数已经攀升至38人,4385人设置了提醒,超过8万人围观。

求智巷小区涨幅更大,年初的成交均价不到61000元/平方米,近月签约均价已高达84000元/平方米,涨了近四成。

挂牌虚高房源几乎无人看房

有媒体指出,该套房源曾经以640万的挂牌价在我爱我家挂牌。在此次拍卖前已挂牌长达一年,但始终没有售出。

“这套房源均价低于市场价,性价比很高,像这样的户型、面积段,均价基本在8万5往上。”

大许多小区近一年普跌10,二手房优惠房源比例大增。下午4点,报价轮次已超过150次,价格更是一路走高到550万以上,围观人数更是突破10万。

这并非学军小学学区房独有的现象,据透明售房网数据显示,大多名校学区房今年房价涨幅都不小,少则每平方米涨了五六千元,多则每平方米涨了两三万元。

“最近主城区的老破小二手房,价格越挂越低了。”前两天,记者的一位朋友Y在微信上传过来一张图,上面写着“急卖好房”,推荐了三套房源,分别是“一房46m2,总价只要163万元;两房52m2,总价只要200万元;三房86m2,总价只要345万元”,并附有联系人电话。

记者从当地中介处了解到,该套房源降价幅度较大的原因是总价太高

就连那套疯传的13万房源,我也在中介那里打听到了。

在这之后,报价人数开始减少,仅剩下编号为V6255、J9325、A3812的少数几位还在不断加码。截至9月18日18点40分,总价已经突破600万,单价约为7.5万元/平方米。

城东的采荷一小、采荷二小本部学区房,近月签约均价相比年初,涨了近五成。

Y说,这是她在小区门口的墙壁上看到的,应该是附近的中介张贴的。“我们小区地处城南鼓楼一带,算是很靠近西湖边了,没想到这一带的老破小挂牌价已经跌破4万元/m2。”

“这个小区是1995年的,已经20多年了,房龄不占优势。而且这个小区最抢手的户型是30-40平米的落户房。”该中介人士指出,“大户型总价太高,要想尽快出手,必须得降价。610万左右的价格是符合市场预期的。”

“那个均价13万的房源,确实是学军学区房,单价全网最高,但那是非常难遇的小套房源,面积只有25.6㎡,总价350万。”

△该房源内部图拍卖结果未达预期?房东在二手中介挂价8万

当下二手房市场行情有所变化,不少房东愿意适度下调挂牌价,但名校学区房的挂牌价却格外坚挺。“名校学区房基本挂什么价格就要求按什么价格卖,不能降价,要不就不卖。”经纪人如此表示。

钱报记者随后拨打了房源单子上留的联系人电话,对方表示自己是杭州某知名中介江城店的经纪人,“你说的这三套房源,在保安桥河下和江城路一带,都是房东最近挂出来急售的,价格都挺实惠的,之前这一带的二手房挂牌均价都在4.2~4.6万元/m2,主流挂牌价是4.3~4.4万元/m2,这三套单价不到4万元/m2,属于性价比比较高的,因此是我们近期重点推荐的房源。”

记者在我爱我家网站上搜该房源同小区房屋显示,该小区目前有11套房源在售。与本次拍卖房源相同的户型,挂牌价格多在650万元左右。但从挂牌日期来看,有两套房挂牌已超过1年。

跟中介打听后得知,这套房源位于文二新村,因为房东不愿签署相关协议,并没有在外网挂出,因此在各大中介网站上,我们也看不到它的信息。

从我爱我家的线上房源中可以看到,1元起拍的这套302室也在挂牌出售,系统显示总价640万元,单价约为7.98万元/㎡。据了解该房源2016年就已经挂牌出售了,但因为面积大、总价高的缘故,迟迟没有卖出去。

下沙宋都晨光国际的刘先生,最近刚去中介门店将自己挂牌的房源价格调低了。刘先生说,他的房子是是138m2的大户型房源,此前挂价为400万元。“说实话,我之前并不是诚心出售,挂的价格有点高。我只是抱着试一试的心态,如果有人买那最好不过了。”刘先生说,挂了四个多月,只有两个人上门看过房,也没有下文了。而到了7月份,刘先生听说周边不少大户型房东都在调低挂牌价格,自己也有了同样的想法。“与家里商量了以后,我们决定将这个房子出售,因此前两天就去把挂牌价调低了10万元。”刘先生说,如果有意向客户,自己仍有让价的空间。

由此可见,市场还是难以承受8万元/平米的单价,本次拍卖610万元的价格比较符合购房者的预期。

中介小姐姐向我透露,这套房源不太靠谱。虽说面积小、总价低,但学籍处于占用状态,而且,房东的小孩,还是个一年生。

据悉,这一带的学区房在二手房市场,要数文二新村三四十平方米的小户型最好卖,单价也最贵,一平方米八九万元比较普遍。 相对比马腾路32号80平方米左右的房子,面积大了,总价太高,不容易出手。

下沙大户型纷纷降价

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这意味着购房者要有充足的时间等待学位空置,而5年的时间,对于购房者来说,不确定因素太多。因此,这样的房子,恐怕有价无市,非常难卖。

△该区其他部分房源信息

刚需购房者观望情绪浓

图片来源:我爱我家网站

PART 2

需要注意的是,这套房子并非法拍房,是正常委托中介出让的二手房,所以也在限购范围之内,出让主体是浙江省直房地产服务有限公司。和司法拍卖不同,参加本次竞拍的人要满足杭州购房资格。之后按照普通二手房交易程序,可以按揭贷款。成交后,需要另付1.8%的佣金。该房成交价为 6095001 万元,需要交纳10.971万元佣金。再加上税费,按照竞拍者首套房及房东无其他房源计算,拿下这套学区房的价格也已经约630万元。当然,若是竞拍者悔拍,将会被没收保证金20万元。

钱报记者在研究透明售房网的周报后发现,自7月以来,成交前十的热门小区榜单变化显著。按照以往,下沙板块的成交量总在榜单中占据很大篇幅。而到了7月,随着整体成交量下滑,下沙的二手房成交量也明显下滑。

过高价格透支消费力

一路之隔的文一街学区房,又如何呢?

网友热评:

我爱我家下沙多家门店的经纪人表示,7月该区域的成交确实不尽如人意,意向客户也少了许多。

近年来,杭州热门的学区房价格水涨船高。

近几年来,文一街招生情况都是“爆表”中的典型。像今年,落户时间必须达到3年半,才能稳打稳地入学,这也让周边学区房格外沸腾。

@眷恋朝阳:这个区域有没有15平方左右的,我想看。

方女士此前已在下沙寻觅了近两个月的房源,本打算入手一套保利东湾89m2作为自住,但最近却犹豫了。“上周我去中介看房子的时候,发现了几套保利东湾大户型降价的房子。每套的降价幅度约在10万左右。”方女士认为,既然大户型已经开始降价,那么小户型或许也能等到。

前述杭州中介人士表示,目前杭州也出现了单价8万、9万/平方米左右的学区房。但天价学区房主要集中在30平米左右的超小户型中

比起学军,文一街学区房确实便宜太多了。据中介透露,文一街学区房,今年成交均价才58000-59000。

@微笑对未来:才八十平要六百万啊!这学校就那么好么争着抢着要。

对此,杭州知名中介公司下沙区域的有关负责人统计后透露,与其他板块一样,下沙也有不少房东开始调低挂牌价,并且主要集中在大户型房源。该负责人表示,像刘女士这样的刚需购房者并不在少数。由于大户型开始调低价格,导致刚需购房者的观望情绪变浓。“小户型的刚需房源目前还没有出现大批量的调低价格,但大户型已经开始把持不住了。”该公司的经纪人表示,大部分大户型房东主动调价幅度大约在5~10万元不等,如果有意向客户,还有5万元左右的降价空间。

“小户型还是卖的比较好,大户型如果不降价很难在短期内被交易。”该人士对记者表示,目前房地产仍然处于严格调控之中,贷款利息和首付要求均较此前严格很多,考虑到综合购房成本,大多数购房者还是会选择观望或量力而行。

在学军买小套的钱,完全可以在文一街买70㎡的房子,住着也舒服。”

@王子:我飘了,竟然敢点进来看全文。

从每周成交前十的小区中可以看到,除了下沙渐渐退出榜单以外,西湖区的多个改善类小区却有“异军突起”之势。例如在7月23日~7月29日一周中,TOP10上西湖区的小区占到了4个,且成交均价几乎都在3.5万/m2以上。而在前一周,西湖区的热门小区也占到了榜单里的5席。

有杭州本地人士指出,杭州目前的教育格局中,高中阶段公办学校仍然占据压倒性优势。但初中阶段,民办和公办学校平分秋色。在小学阶段,大量民办学校甚至优于公办小学,这使得家长在购买学区房时多了一些理性。

中介主推一套位于保俶北路的房源,约77.7㎡三室,总价440万,中间楼层,均价约56606元/㎡,这是均价最低的一套了。

@阿猛:另外费用加上,好像这套房子竞拍最后成交价跟它原先网上挂牌出售的价格差不多啊!

对此,记者咨询了西湖区多家中介门店的经纪人,大部分经纪人认为,由于西湖区的学区资源相对较优质,而在公办小学录取公示以后,不少家长加快了学区房入手的计划,因此成交量相对比较坚挺。此外,也有经纪人认为,最近西湖区也有不少大户型改善类房源在降价,而西湖区本身区位条件、配套等优势突出,性价比高了,自然成交量有所增长。

即使在公立教育占据绝对优势的北京,近年来主推“多校划片”后,越来越多的购房者对学区房的认识也趋于理性。多数购房者已对学区房的价格有了明确认知,不同价格区间的学区房交易周期也有了很大的区别。

目前挂牌房源中总价最低的,挂牌总价才292万,约49㎡的两室一厅,均价算下来59591元/㎡。

一位在北京西城区有多年学区房交易经验的中介对记者表示,“以西城为例,宏庙小学1000万以下、西单小学800万以下、黄城根小学700万以内的学区房成交周期普遍比较短。在这些价格以上的,我们就会建议着急卖的业主适当调低预期。”

我们看的这些房源,都是近期调低过价格的。诚心卖房的房东,会愿意根据市场行情来调价格。根据我们的经验,学区房的好行情就在上半年,好房子基本上半年也都卖掉了。”

“1000万以上的户型成交周期就很长了。一方面,在北京目前的信贷政策下,贷款金额非常有限;另一方面,在目前多校划片的政策预期下,不少购房者考虑到未来学区划片以及入学政策变动风险,也会对大户型和高总价学区房持谨慎态度。”这位中介对记者表示。

从中介那里获悉,她挑选的房源都是近期调价的,降价幅度5-10万不等。她还意味深长的提了一句:“要是遇上诚心的买家,价格还有可谈的余地,再便宜个5万、10万,也不是什么大问题。”

关键词阅读:杭州 学区房

而文三街学区房又要比文一街上一个层次,近期50㎡的小户型,最高挂牌价格达75000元/㎡。

我看了一套位于沈塘新村的房源,户型建筑面积约53㎡,实木装修,挂牌总价400万,单价就在75000左右。

文三新村则要稍微便宜些,一套2室1厅房源,建筑面积约56.7㎡,挂牌总价390万,均价68831元/㎡。这还是因为装修不错,同小区装修简陋的相似房源,基本只卖得到63834元/㎡。

行知小学的学区房均价,则更低一些。中介推荐的性价比小区,如师苑新村,均价基本在61050元/㎡上下。

我看了一套一楼的房源,82㎡三房带花园,挂牌均价62705元/㎡,院子面积达30㎡。

“近30天,这套房源我们已经带看11次了,近期的学区房比去年好卖太多,基本上只要价格能商量,买卖双方都很爽快。”

PART 3

但今年学区房价格,比起去年这个时期,明显有所回落。

去年学军学区房,户型建筑面积约50㎡的小套,成交均价达95000元/㎡。像那种只有单间大小的极小户型,均价通通在10万以上,并且挂出即秒。

而今年50㎡左右的小套房源,成交均价才85000元/㎡,甚至低于市场均价出售的,也不在少数。

文一街小学学区房如出一辙,具有代表性的石灰桥新村,去年年中,60㎡左右小户型,成交均价约58000元/㎡,本月签约均价也降到了53720元/㎡。

文三街学区的文三新村也无出其右,去年年中,成交均价约67000元/㎡,本月签约均价才63000元/㎡左右。

再看行知小学学区房师苑新村,去年7月,成交均价还有63312元/㎡,今年我爱我家成交的两套房源,却都低于这个水平。

我看到3月16日成交的一套3室1厅1卫,签约总价460万,单价算下来才6万出头。

我仔细算了下,相比去年年中,杭州各大名校学区房,平均跌了10%左右。

明明是小阳春,这些名校学区房成交价不涨反降,究竟是怎么回事?

一个很重要的原因,恐怕要数今年新出台的“公民同招”政策了。

以往,民办小学招生在前,公办小学招生在后。如果没被民办小学录取,还有再进入公办小学的机会。

为了最大程度保证就读名校,有实力的家长们,都会准备一套学区房。

可“公民办同步招生”后,家长在登录网络系统报名时就必须做出选择:读公办还是民办。

报公办,等于放弃报考民办资格;报民办,等于放弃公办第一批录取资格。

所以,一心想念民办的那些家长们,有部分就不会买学区房,不做二手准备了。因为买了,也没用。

PART 4

当然,整体二手行情的迅速调整,也波及到了学区房。

去年11月,我曾探访过6所名校周边的中介店,几乎所有学区房都在降价。

比如,去年5月份,采荷一小、二小本部学区房,成交价大多在5万 ,甚至冲上6万。最贵的一套单价卖到过7万2,是盛世钱塘小区的房子,56.77㎡。

可到了11月,采荷学区房均价回落到5万上下,甚至有一套40多㎡的老房子,单价4万7就成交了。

还有招生“爆表”的代表文一街小学,石灰桥新村50多㎡的小户型,去年年中能以6万9的单价成交,即使是行情回落的去年9月,也卖掉了一套63㎡的,单价5万6。

而到了11月,均价回落到了48222元/㎡。

连学区房中屹立不倒的学军,也没能幸免。

去年6月,文二新村50㎡左右的小户型房源,成交均价基本不低于9万。到了11月,挂牌价基本都在8万左右,小户型总价450万以上。

当时,中介还告诉我,就在11月,他卖了一套77㎡的,成交价只要5万8。虽说这个价格应该是孤例,但行情走弱,房东的预期发生改变,也是不争的事实。

去年跌太多,今年即使短期内有所回暖,也必然不及去年峰值了。这也是此次探访,学区房价格普遍不及去年高的原因。

另外,今年三月,楼市迎来小阳春。趁着这波回暖,不少去年挂牌,直到今年还未卖出的房源,也愿意尊重行情,稍微调低价格,吸引买家。

最重要的一点是,学区房单价的高低,跟总价关系很大。

多数购房者买房考虑的第一因素是总价,因此,单价极高的房源,如果面积小,总价能控制在300万以内,依旧容易被“秒”。

比如,2017年首个破10万的学区房,和去年破15万的学区房,总价均为300万。

而中介刷爆朋友圈那套13万的学区房,总价算下来350万,由此可以猜测,即便没有学籍占用、租约等制约因素,想要成交,恐怕也不容易。

但不能否认的是,无论行情如何变化,学区房始终是二手市场中,最“抗跌”的物种。即便跌,调整幅度,也是最小的。

更何况,在现行制度下,它的学区属性,天然具有不可替代性。

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