创设智慧新都会,新都会敲响上市宝钟

作者:房产

随着中国城镇化的不断深入发展,以万新城市发展为类型的新城镇规划咨询公司开始崭露头角,但其业绩稳定性、开发周期过长、受市场波动、政策影响较大等因素也面临着挑战。

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全景网5月10日讯 城市规划第一股新城市5月10日正式登陆A股创业板,公司在深圳证券交易所举办上市仪式。公司股票上市首日无悬念涨停,涨幅达44.02%。

随着中国新型城镇化的建设需求的加大,大量的农村人口向城市集聚,城镇化率快速增长。就在这种“新常态”下,规划设计行业迎来了转型升级的挑战和变革的机遇。日前,主营城乡规划业务的新城市(300778.SZ)于5月10日正式登陆创业板。开盘首日即涨停,涨幅44.02%,是名副其实的“新而美”企业。

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8月25日,据港交所网站显示,中国万新城市发展集团已向递交上市申请,其独家保荐人为海通国际。

8月25日,据港交所网站显示,中国万新城市发展集团(以下简称“万新城市发展”)已向递交上市申请,其独家保荐人为海通国际。

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新城市所处的规划设计行业企业,近年来显得生机勃勃。根据《国家新型城镇化规划》,到2020年,我国常住人口城镇化率将达到60%左右,平均每年增长0.84%。中央城镇化工作会议特别指出,“城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”,未来要把粗放扩张性的规划转变为提高城市内涵质量的规划,城市规划将更加注重新理念应用、精细化管理。

原标题:新股解读︱靠爸爸雅居乐撑腰 “富二代”景业名邦价值几何?

随着中国城镇化改革进程的逐步推进,新城镇规划及咨询也成为了一些公司发展的战略方向。近期拟赴港IPO的万新城市发展,便是其中一个典型代表。

随着中国城镇化改革进程的逐步推进,新城镇规划及咨询也成为了一些公司发展的战略方向。近期拟赴港IPO的万新城市发展,便是其中一个典型代表。

敲响开市宝钟

市场体量方面,根据《中国城市建设统计年鉴》的数据资料,按照政府投资部分进行测算,包括城乡社区规划与管理、风景名胜区规划与保护两部分,分别占市政设施固定资产投资的比重为3.66%、0.77%,合计4.43%。换言之,即城市市政设施建设中,城乡规划支出占固定资产投资的4.43%。2007-2017年,城市基础设施固定资产投资规模从2.22万亿增长到14.00万亿,年均增长20.22%。

实控人为雅居乐(03383)陈卓贤长子的房二代景业名邦,带着十几亿营收模就开始冲击港股资本市场了。

城镇化解决方案

城镇化解决方案

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2007年-2017年基础设施固定资产投资额

智通财经APP了解到,景业名邦2013年注册成立至今仅7年,总部位于香港CBD铜锣湾时代广场,业务主要分布在广州、海南、香港等城市,未来开发的土地资源集中在广东、海南、云南及湖南等四省,公司将自身定位为“生态人文地产发展商”,即利用项目用地的自然资源、景观风貌特色及文化建造房屋及社区。由于控股股东陈思铭正是雅居乐公司(03383)副主席陈卓贤长子,因此公司被市场冠以“房二代”之名。根据港交所11月15日披露,景业名邦已通过上市聆讯,距离公开资本市场仅剩一步之遥,星展银行担任其独家保荐人。

根据招股书显示,万新城市发展是一家跨区域综合新城镇咨询及发展服务提供商,总部位于北京,主要为地方政府制定及提供专业的新城镇规划及综合城镇化解决方案。在业务模式上,通过向政府寻求、签立及执行具有法律约束力的合约,公司与地方政府紧密合作指导,及执行新城镇发展的全过程。服务内容包括:整体规划、主题定位、就征地而为地方政府部门提供资金、基础及公共设施建设、引入产业资源并整合实施。

根据招股书显示,万新城市发展是一家跨区域综合新城镇咨询及发展服务提供商,总部位于北京,主要为地方政府制定及提供专业的新城镇规划及综合城镇化解决方案。在业务模式上,通过向政府寻求、签立及执行具有法律约束力的合约,公司与地方政府紧密合作指导,及执行新城镇发展的全过程。服务内容包括:整体规划、主题定位、就征地而为地方政府部门提供资金、基础及公共设施建设、引入产业资源并整合实施。

上市仪式现场合影

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然而这家号称“最年轻上市房企”的景业名邦,不仅公司经营的项目开发经验、规模都尚属年轻,资金方面更还是处于未“断奶”的状况。

目前,公司已拥有五大项目,总覆盖面积为53.08百万平方米,分别是:毗邻福建厦门的香山湾项目及火山岛项目、京津冀经济带的承德项目及涿州项目、华中地区的武汉项目。截至最终实际可行日期,超过约1.21百万平方米土地的土地使用权已出让。

目前,公司已拥有五大项目,总覆盖面积为53.08百万平方米,分别是:毗邻福建厦门的香山湾项目及火山岛项目、京津冀经济带的承德项目及涿州项目、华中地区的武汉项目。截至最终实际可行日期,超过约1.21百万平方米土地的土地使用权已出让。

公司董事长张春杰在上市仪式上发言时表示,新城市汲取特区规划建设经验,为中国的快速城市化和城市高质量发展贡献智慧。在这一使命的驱动下,公司秉承卓越创意、优异成果、务实服务的理念。艰苦拼搏、勇往直前,从二十几人的小团队发展成为业务遍布全国的综合甲级设计院。并有幸成为中国城市规划行业第一家登陆A股的企业。

数据来源:国家统计局网站、招股书

规模效应未成,经营欠缺稳定性

在最为关键的获取收益方式方面,万新城市发展招股书透露,公司的获益途径主要分为三种,分别是:通过收回出让土地使用权的发展成本连同该出让收入净额的事先协定百分比、收回展业成本连同该成本事先协定百分比,以及根据投资目标取得地块的土地使用权获得土地增值收益。

在最为关键的获取收益方式方面,万新城市发展招股书透露,公司的获益途径主要分为三种,分别是:通过收回出让土地使用权的发展成本连同该出让收入净额的事先协定百分比、收回展业成本连同该成本事先协定百分比,以及根据投资目标取得地块的土地使用权获得土地增值收益。

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二级市场方面,规划设计行业不乏新城市的竞争者。根据招股书,包括深圳市城市空间规划建筑设计有限公司、深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司、深圳市城邦城市规划设计有限公司等为单一规划企业,以城乡规划类业务为辅的综合类规划企业则包括深圳市清华苑建筑与规划设计研究有限公司、广东华玺建筑设计有限公司、深圳市北林苑景观及建筑规划设计院有限公司、筑博设计股份有限公司。其中,筑博设计也已向交易所递交了招股书,目前正处于反馈阶段。

业绩虽然有一定的增长趋势,但受制项目规模也产生了较大的波动性。智通财经APP了解到,景业名邦虽然有物业开发、酒店运营、商业物业投资、物业管理四大业务,但其中无论是营收占比还是毛利贡献方面,物业开发均占到90%以上,因此下文主要讨论公司物业开发业务。

三年业绩发展欠缺稳定性

三年业绩发展欠缺稳定性

新城市董事长张春杰在上市仪式上发言

新城市成立于1993年,致力于打造城市建设领域系统化全程解决平台,提供城市规划、建筑设计、市政设计、综合交通规划、低碳城市建设规划、风景园林设计、土地整备与综合开发咨询等全面服务。新城市的业务主要集中在广东,收入占比达到80%。2018年,公司实现营收4.46亿元,同比增长21%;净利润1.01亿元,同比增长39%。

公司于2016-2018全年及2018、2019上半年分别录得营收为6.41亿元人民币(单位下同)、8.38亿元、13.29亿元、1.25亿元、7.62亿元。公司2016-2018年保持着稳定增长,但2018上半年由于开发项目周期原因仅录得1.25亿元,占2018全年营收不到10%,以致于2018年上半年录得1174.6万元经营亏损。而且公司招股说明书中表示,在财务数据记录之初的2016年1月1日,公司景业荔都第一期及景业清水湾3号第一期等早期项目,于2014、2015年度获收购在建,但2015年末仅有少数物业和溢利交付、确认,期间毛利不足以支付开支,因此公司2016年1月1日录得累计3160万元的亏损。目前公司项目规模并不大,因此经营利润自亏损转盈利,并于期间又出现亏损状况,一定程度体现了房企规模还未成型的弊端。

从招股书财务数据来看,万新城市发展自从2017年发展至今,其业绩波动较大,尤其是今年上半年业绩疲弱。招股书显示,万新集团2016年、2017年、2018年及2019年上半年实现收入分别为:2.75亿元、8.6亿元、6.87亿元及1.30亿元。

从招股书财务数据来看,万新城市发展自从2017年发展至今,其业绩波动较大,尤其是今年上半年业绩疲弱。招股书显示,万新集团2016年、2017年、2018年及2019年上半年实现收入分别为:2.75亿元、8.6亿元、6.87亿元及1.30亿元。

张春杰表示,上市不是终点,而是下一段梦想里程的起点和转折点。随着国家城镇群战略的深入实施、国土空间规划体系的重新构建、智慧城市技术的变革创新,将为行业带来前所未有的新机遇和新市场。公司的长期愿景是:将新城市打造成为技术领先、全国一流的“建设领域系统化全程解决平台”。公司将以加倍的努力直面未来机遇和挑战。不忘初心,牢记使命,坚信我们的新征途终将是星辰大海!

创设智慧新都会,新都会敲响上市宝钟。新城市的主要收入来源于三部分,城乡规划类业务、工程设计以及工程咨询。其中,城乡规划是公司业务的核心组成部分。城乡规划类业务是研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署,是城市建设和管理的依据与前提。其中,城市规划成功的案例包括《深汕特别合作区发展总体规划(2015-2030年)》、《惠州市城市发展概念规划》、《惠州市大亚湾地区分区规划(2007-2020)》,另外还有市政规划、交通规划以及景观规划,成功的案例分别有《深圳市东部滨海地区环境卫生设施专项规划》、《深圳东综合交通枢纽详细规划研究》、《深圳坪山新区坪山河流域近期景观策划及实施方案》等。收入方面,2018年新城市的城乡规划类业务收入达到2.77亿元,比例进一步提升至62%。

而且公司利润增幅最大的2018年,出售附属公司收益贡献了不少。智通财经APP了解到,2016-2018全年及2018、2019上半年,公司毛利分别为1.64亿元、2.7亿元、5.13亿元、4044万元、3.96亿元,对应毛利率25.7%、32.2%、38.6%、32.4%、52%;最终净利润分别录得8450.7万元、8607.8万元、3.82亿元、-1912.8万元、1.81亿元,对应净利润率分别为13.2%、10.3%、28.7%、-15.3%、23.8%。

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图片来源:万新城市发展集团招股书

新城市成立于1993年,作为专业的规划设计(包括城乡规划、工程设计、工程咨询等)综合服务提供商,自设立以来一直秉承“卓越创意 优质成果 务实服务”的发展理念,致力于可实施规划研究,为创造美好城市生活不断努力。

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公司目前毛利率虽然保持较为稳定的增长,但净利润率数据却出现大幅波动,其原因在于公司其它净收益于报告期出现较大波动。数据显示2016-2018全年及2018、2019上半年,该科目分别贡献6037.9万元、3661.8万元、2.31亿元、2292.6万元、6186.5万元,主要由按公允价值列入损益的金融资产利息、投资物业公允价值及出售附属公司收益等非经营性因素,尤其2018年之后该部分出售附属公司收益比例大幅提升。

图片来源:万新城市发展集团招股书

值得注意的是,公司业绩在2017年及2018年两年取得两倍之余的提升之后,便有所回落。尤其是今年上半年营收低于去年同期的1.67亿元。针对营收下滑的现象,公司在招股书中指出,收益減少主要是由于提供的公共设施产生的设计及建设服务减少所致。

公司为各级政府部门、国内知名开发商、企业和各类城乡社区提供规划设计综合服务。招股书显示,公司城乡规划类业务的营收占比近70%,且比例在逐年提升。

新城市的另一业务工程设计,则是根据建设工程的要求,对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证,编制建设工程设计文件的活动。包括《佳兆业盐田山海城项目》、《深圳市光明至楼村道路(公园大道、光辉大道)市政工程设计》等,都是近年来新城市做的较为成功的案例。

目前公司储备项目资源有限,后续发展同样具备不确定性。智通财经APP了解到,景业名邦目前拥有30个物业项目分期,应占建筑面积共计约为300万平方米,其中20万平米的可供出售或出租的已竣工物业、90万平米的在建物业及190万平米的持作未来开发物业。目前的储备项目资源很难支撑起稳定性增长的业绩,公司也在招股书中直言表示,近年来正在急速发展,所处位置优越且成本在商业上可接受的待开发土地供应非常有限。

值得注意的是,公司业绩在2017年及2018年两年取得两倍之余的提升之后,便有所回落。尤其是今年上半年营收低于去年同期的1.67亿元。针对营收下滑的现象,公司在招股书中指出,收益减少主要是由于提供的公共设施产生的设计及建设服务减少所致。

而从毛利及毛利率来看,其变化趋势与营收大致相符。2018年上半年,公司获得毛利为3.58亿元,2018年下半年回落至0.463亿元,毛利率也从52.2%下降至27.7%。随后在2019年上半年小幅回升至41.5%,为0.54亿元。由此可见,从2016年至2019年这三年业绩来看,万新城市发展业绩波动偏大,公司整体发展欠缺稳定性。

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业务角度,新城市近年来服务的客户数量持续增长。各期确认收入的客户数量由2016年度436个增加至2018年度803个,各期确认收入的合同数量由997个增加至1,565个。从毛利率角度分析,2016-2018年公司毛利率分别为39.06%、38.32%、43.61%,毛利率略高于同行业。其中,2018年的毛利率相较于2017年上升,主要原因2018年度公司主营业务收入同比增加21.61%。但同时需要留意,人工、外协等主营业务成本增幅仅为10.95%,明显低于主营业务收入增幅。这之中可以感受到新城市对于成本的把控能力,远超其他企业。

而且公司明确表示因资金有限,如出现土地成本大幅上涨,将无法与财务资源更丰厚的其他物业开发商展开竞争。

而从毛利及毛利率来看,其变化趋势与营收大致相符。2018年上半年,公司获得毛利为3.58亿元,2018年下半年回落至0.463亿元,毛利率也从52.2%下降至27.7%。随后在2019年上半年小幅回升至41.5%,为0.54亿元。由此可见,从2016年至2019年这三年业绩来看,万新城市发展业绩波动偏大,公司整体发展欠缺稳定性。

另外,值得注意的是,公司的新城镇业务始于2011年,截至目前只有8年经营经验,因此经验尚浅也成为公司的短板之一。

在新城市的设计下,一个又一个具有广泛影响力的规划设计项目应运而生。其中,代表性较强的包括深圳大运新城项目、惠州大亚湾项目、深圳布吉大芬片区项目、深圳前海自贸区项目、南沙自贸区项目等。

已经登陆创业板的新城市,将为城乡规划行业注入全新的活力。

大量无息借款难阻资金压力增长

另外,值得注意的是,公司的新城镇业务始于2011年,截至目前只有8年经营经验,因此经验尚浅也成为公司的短板之一。

针对公司近三年来的业绩波动原因以及上市后的发展规划等问题,《企业透明度报告》以邮件形式致函万新城市发展执行董事黄建川,但一直没有得到公司回应。

据新城市董事长张春杰介绍,粗放式的大规模新城市建设时代已经过去,随之而来的是精细化的“新城市”发展趋势,智慧城市建设的发展契机,公司也迎来了转型升级和变革的机遇。在新型城镇化发展和国家政策的驱动下,新城市团队将进一步拓展区域发展空间,不断技术创新,力争成为具有持续服务能力、全国辐射能力和科技创新能力的规划设计公司。用较高的行业利润、附加值,以及稳定的盈利能力来回馈投资者的信赖与支持。

负债高企的景业名邦,短期偿债压力很大。智通财经APP了解到,景业名邦目前正维持相当高的借款水平为公司营运提供资金,于2016-2018年末以及2019年上半年,公司总借款分别为7.33亿元、11.22亿元、7.58亿元及16.68亿元,对应资产负债比率分别为1066.4%、306.2%、116%、200.7%,总借款的加权平均实际利率也由2018年的5.74%上升至2019上半年的7.45%,2019年上半年的年内即期还款部分已经高达7.77亿元,同比大幅增长76.73%。

针对公司近三年来的业绩波动原因以及上市后的发展规划等问题,《企业透明度报告》以邮件形式致函万新城市发展执行董事黄建川,但一直没有得到公司回应。

万新城市发展的利与弊

澳门新葡萄京997755,公司业务范围覆盖国内大部分省、100多个城市和地区,是“国家高新技术企业”,“深圳市重点文化企业百强单位”,具有城市规划甲级、建筑设计甲级、市政道路工程甲级、桥梁乙级、给排水乙级,风景园林乙级、土地利用规划乙级的综合设计机构,公司的各类规划与设计作品多次获得国家级、省级、市级优秀作品等荣誉。

同时公司目前经营现金流正维持净流出,仅2016年的经营活动出现2.33亿元的净流入,2017年、2018年及2019上半年,公司连续录得2.71亿元、2.1亿元及3.63亿元的净流出,目前维持现金流的主要是投资、融资项。

万新城市发展的利与弊

据招股书透露,万新城市发展的新城镇项目包括多个期数,发展周期较长,通常需要持续24至36个月。在项目规划及建设过程中,也一定会受到多方面因素影响,比如:当地政府部门批准公司计划所需的时间、国家政策、土地及物业的市场环境以及政府部门征地工作所需的时间。

而且要知道是,资金压力越来越大的景业名邦,其实已经在享受着大量的无息借款。智通财经APP了解到,2016-2018年末以及2019年6月30日,公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.15亿元及13.63亿元,这部分是由公司陈思铭提供的无息借款。

据招股书透露,万新城市发展的新城镇项目包括多个期数,发展周期较长,通常需要持续24至36个月。在项目规划及建设过程中,也一定会受到多方面因素影响,比如:当地政府部门批准公司计划所需的时间、国家政策、土地及物业的市场环境以及政府部门征地工作所需的时间。

首先,开发周期过长,资金投入巨大,这必然会较大程度地影响公司资金回笼的时间。发展期间,如果不能适当地管理好成本及回笼资金,或将会为公司现金流造成较大压力。因此综合来看,公司能否成功地在该限期内完成现有的新城镇项目,主要受到监管变动、管理及营运能力、注资等方面的影响。

截止2019年9月30日,公司银行借款进一步提升至20.55亿元,应付控股股东款项13.98亿元,租赁负债5880万元,债务压力进一步提升。

首先,开发周期过长,资金投入巨大,这必然会较大程度地影响公司资金回笼的时间。发展期间,如果不能适当地管理好成本及回笼资金,或将会为公司现金流造成较大压力。因此综合来看,公司能否成功地在该限期内完成现有的新城镇项目,主要受到监管变动、管理及营运能力、注资等方面的影响。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《企业透明度报告》表示,从万新目前发展来看,由于其专注发展部分大型新城镇项目,因此会受到诸如区域性房地产市场波动的影响,从其具体布局来看,武汉、漳州、承德、涿州等区域房地产市场对其发展会形成较大的影响。同时,由于其主要是从事新城镇规划以及解决方案,其在当地的政府关系显得尤为重要,同时也会受到当地的政策调整等外部风险影响。

然而这并不是景业名邦全部的问题。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《企业透明度报告》表示,从万新目前发展来看,由于其专注发展部分大型新城镇项目,因此会受到诸如区域性房地产市场波动的影响,从其具体布局来看,武汉、漳州、承德、涿州等区域房地产市场对其发展会形成较大的影响。同时,由于其主要是从事新城镇规划以及解决方案,其在当地的政府关系显得尤为重要,同时也会受到当地的政策调整等外部风险影响。

万新城市发展招股书透露,公司预期在项目的建设初期将不会产生正经营性现金流,并且将需要为未来项目进行进一步融资。由于新城镇建设需要投入巨额资金成本,公司一直以来都是依然项目公司的缴足注册资本金及来自第三方的借款作为主要资金来源。因此,如果公司日后无法获得新的额外融资,或无法确定融资进度,这会在一定程度上影响公司的财务状况及业绩表现。

紧缺的土储资源还有质量问题

万新城市发展招股书透露,公司预期在项目的建设初期将不会产生正经营性现金流,并且将需要为未来项目进行进一步融资。由于新城镇建设需要投入巨额资金成本,公司一直以来都是依然项目公司的缴足注册资本金及来自第三方的借款作为主要资金来源。因此,如果公司日后无法获得新的额外融资,或无法确定融资进度,这会在一定程度上影响公司的财务状况及业绩表现。

然而,除去一切风险因素之后,从目前国内新城镇建设的不断推进来看,以万新城市发展为代表的新城镇规划和咨询公司依然拥有较大的发展空间。

部分土地被认定为闲置土地,给公司后续发展埋下隐患。智通财经APP了解到,如果未能在土地使用权出让合约的订明期限内开始土地开发、开发面积少于总土地面积的订明部分,或者有关土地开发的总资金支出少于已递交政府的项目提案内所述的预期总投资金额的订明部分,开发在未获政府批准的情况下中止超一年的情况下,土地可能会被定为闲置土地,如出现上述情况,开发商则须缴付土地闲置费或者放弃土地。

然而,除去一切风险因素之后,从目前国内新城镇建设的不断推进来看,以万新城市发展为代表的新城镇规划和咨询公司依然拥有较大的发展空间。

“新城镇规划和咨询类公司的发展空间在于,一方面是中国城镇化的发展还有很长一段路要走,城镇化率不断提升的过程中,对于新城镇的规划自然有着多方面需求,这为此类机构提供了较为广泛的生存空间;另一方面,中国不少城市还面临着原有规划需进行相应的完善,以及城镇化发展中由大规模粗放式开发向精细化开发转变的过程,这些都需求有更多的‘外部大脑’提供相应的策略方案。”张波向《企业透明度报告》表示。

截至目前,景业名邦有总地盘面积为26.3万平米的四个项目地盘,被有关政府机关认定为闲置土地,后续可能会出现罚款或者收回土地的情况,对储备资源本就紧缺的景业名邦来说,影响并不小。

“新城镇规划和咨询类公司的发展空间在于,一方面是中国城镇化的发展还有很长一段路要走,城镇化率不断提升的过程中,对于新城镇的规划自然有着多方面需求,这为此类机构提供了较为广泛的生存空间;另一方面,中国不少城市还面临着原有规划需进行相应的完善,以及城镇化发展中由大规模粗放式开发向精细化开发转变的过程,这些都需求有更多的‘外部大脑’提供相应的策略方案。“张波向《企业透明度报告》表示。

综上来看,规模效应尚未能支撑业绩增长,景业名邦还得面对有着控股股东持续输血却仍在日益高筑的债务压力,再加上闲置土地隐患,公司未来发展之路很难顺利。

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