对楼房买卖市场有什么影响,现在房屋会怎么着

作者:房产

今天是央行房贷利率新政落地的第一天——根据人民银行的公告,“自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。”

10月8日,房贷利率正式“换锚”。根据此前央行的公告,房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率(LPR)定价。据记者了解到,广州地区的房贷利率暂时保持平稳,大部分银行的房贷业务已完成了采用最新LPR报价加点的方式进行。分析人士指出,目前LPR下的房贷利率变化对购房者影响不大。而从长期来看,LPR下的房贷利率不排除有下调的可能。

问:房贷利率正式“换锚”,未来房子会怎样?会贵吗?

中新经纬客户端10月8日电 全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。今日,央行房贷利率新政实行,新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率进行定价。

您准备好了吗?

新房贷将采用LPR定价方式

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这一政策将对房贷月供产生哪些影响?未来房贷利率上升还是下降?后期楼市走势将发生什么变化?

根据央行公告,自10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说,今后房贷利率将挂钩LPR,也就是市场上说的“换锚”。以北京为例,房贷利率“换锚”后的利率下限为:首套房贷利率不低于LPR 55个基点,即5.40%;二套房贷利率不低于LPR 105个基点,即5.90%。

马云在杭州全球峰会上说“未来房子如葱

新版房贷利率切换

房贷利率新政详解

那么广州市内的情况如何呢?多家银行的相关人士表示,10月8日起新发放的房贷已采用LPR的定价方式,报价方式为LPR的加减点。

但也由于市场报价机制(LPR)的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。利率可能不一样

今年8月20日,利率市场化改革更进一步,LPR形成机制改革后的首次报价公布,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;9月20日第二次公布的报价显示,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变。

相对之前的政策,今天落地的新政对于我国房贷利率结构会有何影响?本文尝试通过下图进行解释。

广州工行的相关人士对记者表示,自10月8日起,对适用最低首付为三成、四成、五成的个人住房贷款,按LPR首套房利率执行,按照5年期以上LPR 54个基点(即执行利率为5.39%);对适用最低首付为七成的个人住房贷款,按LPR二套住房利率执行,按照5年期以上LPR 79个基点(即执行利率为5.64%)。

未来房价这个事谁也说不好。

随着LPR改革,个人住房贷款利率也发生重大变化。

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广东中行的相关人士表示,新接单的个人住房贷款将全部采用LPR定价方式,报价方式为LPR加减点。具体将根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值。

因此建议供房

8月25日,央行发布2019年第16号公告称,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成;首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

上图左边是大家非常熟悉的传统房贷利率结构,主要包括两个部分:

浦发银行的相关人士说,目前住房贷款首套房贷利率为LPR 55~105个基点区间范围,二套房房贷利率为LPR 60~105个基点的区间范围。

(1)留足余量,量力而行。购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。如每月到手收入为20000的购房者,建议考虑将月供额度设置为10000元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在150万左右。如此配置,一方面,保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄,不会影响到生活质量,另一方面,即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可以接受的。反之,如果余量不足,虽然可贷金额有所提高,但是受到利率风险的影响也相应增大了,严重的可能会影响生活质量。

“新老划断”也是此次利率改革中的另一关注点。央行在公告中表示,10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

基准利率:由央行官方公布的一个存贷款利率,主要根据我国经济状况和货币政策需要进行确定和调整,当前我国5年以上贷款的基准利率为4.9%。由于该利率的调整将对宏观经济影响较大,故调整比较慎重,上次基准利率的调整可以追溯到2015年,至今已近4个年头。

汇丰银行相关人士表示,目前首套房贷利率为LPR 5个基点,即4.9%,与基准利率持平;二套房贷利率为LPR 60基点,即5.45%。

(2)选择公积金贷款/混合贷。目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金 商贷混合模式。

央行有关负责人解释到,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行;与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。简单来说,已经在还贷款的购房者月供不会受到影响,除非央行加息或降息。

利率加点:实际房贷利率在基准利率的基础上还会有一个利率加点(一般是在基准利率的基础上,上下浮动一定比例)。在传统房贷利率结构中,利率加点一般由金融机构根据市场情况和风险等级灵活决定,所以同一个贷款人向不同银行申请贷款,得到的房贷利率可能存在差异。央行会对浮动的上下限进行限定。

另外,也有银行已提前一个月参照LPR发放贷款。招商银行总行的相关人士就对记者表示,在房贷业务上,该行先于央行公告的房贷业务定价统一转换的底线时间10月8日,提前1个月开始推广执行。

很高兴回答这个的问题。

此外,央行明确,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,公积金政策暂不调整是当前公积金政策便民和务实精神的体现,既能保障刚需购房成本不上涨,同时也能保持贷款利率水平稳定。

上图右边是此次新政推出后的房贷利率结构,可以发现大的框架并没有发生变化(仍然是由“基础利率+利率加点”两个部分构成),但是,每部分的具体组成发生了较大的变化:

暂时对购房者影响有限

10月8号,房贷利率正式“换锚”,那么对于未来房子会有什么样的影响呢?是不是会继续涨价呢?这是很多准备买房的朋友所关心的问题。

上升还是下降?

基础部分:由基准利率变为了市场报价利率,是选取了市场上有代表性的18家银行,综合参考他们的贷款利率报价,由指定发布人对报价进行计算,形成的平均利率。相对之前的基准利率,市场报价利率的定价来源为市场报价,更新频率更高,市场化程度更高。

随着LPR定价机制改革的推进,未来房贷利率的定价方式和利率水平等都会发生变化,对于购房者来说,有什么影响呢?

那么我们首先来看看房贷利率究竟是怎么换锚的,用一句话来说就是“变基准固定利率为动态市场利率”,说复杂一点就要说到LPR了,关于LPR的概念我相信在头条上不少的文章都在介绍,其实就是一个如何计算、谁来计算、用什么来计算的问题,其实对于普通购房者来说,并不需要这方面的太专业的知识点,大家就看自己购房时的贷款利率就行了,这将直接关系到大家的还款多少的问题。

此次调整之后,房贷利率是上升还是下降?

利率加点:引入央行和省分行的参与。相比之前利率加点仅由金融机构根据市场情况进行浮动,在新政的利率加点中,还引入了央行和人民银行各省级分行的参与。其中,央行要求“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”,而对于各人民银行省级分行,“应按照‘因城施策’原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”因此,在新政中,利率加点受到央行、人民银行省级分行和对应商业银行三者共同影响。加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

首先是购房成本。由于房贷利率挂钩LPR,利率水平将会发生变化,进而也会影响住房按揭贷款的成本,即月供金额的大小。根据易居研究院《中国LPR房贷利率报告》,北京9月份执行的是“央行基准利率×(1 浮动比例)”,100万元本金、30年期的等额本息贷款的首套购房,月供额为5609元。而10月份执行的是“LPR基础利率 基点”,同样的贷款,月供额为5615元。据此计算,每个月多支出的月供额为6元。可以看出,房贷利率及购房成本均有所增加,但变化不大。

那么在换锚之后,市场表现究竟如何呢?房贷利率换锚首日,上海地区部分银行执行首套房贷利率不低于相应期限LPR减20基点。从上海地区农行某支行客户经理处获悉,该行目前首套房贷利率为4.65%,“跟之前基准利率九五折差不多”。二套房利率则有所上涨,目前是LPR上浮60个基点至5.45%,之前是5.39%。

对于这一大家关心的问题,央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上明确表示:有一点是肯定的,房贷的利率不下降!

另外,在利率更新周期方面,新旧政策差别不大。在旧政策中,房贷的实际执行利率每年会进行更新。银行会根据当时的“基准利率”和合同约定的利率加点,综合计算该年度执行的贷款利率。在新政策中,利率更新周期可以跟银行进行协商,最短1年,为了规避利率风险,预计大部分银行也会以1年为利率更新周期来提供贷款。

其次,根据央行公告,此次房贷新规中,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重新定价周期。央行公告明确,个人住房贷款利率重新定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。如经借贷双方协商一致,约定重新定价周期为1年,贷款利率“于1月1日调整”,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。广东中行相关人士还对记者表示,该行LPR重新定价周期暂以选择12个月对月对日浮动的方式向客户报价。

根据深圳市场利率定价自律机制决议,此次调整后,首套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加30个BP,二套商业性个人住房贷款不低于相应期限LPR加60个BP。按照最近一期公布的5年期以上LPR计算,深圳首套房贷款利率下限是5.15%,二套房是5.45%,与转换前基本相当。

自2015年10月24日以来,我国个人住房商业贷款5年及以下的基准利率为4.75%,5年以上为4.90%。目前国内绝大多数住房贷款年限均在5年以上,4.90%这一基准利率通常也是银行及购房者参考的标准。

综上所述,新的房贷利率政策表现出“市场化”和“差异化监管”相结合的特点。其中,基础利率部分,市场报价机制的引入,使得房贷利率更加的市场化,而利率加点部分,人民银行及各个省分行的参与,也使得监管部门可以针对各地房地产实际情况进行差异化监管和调节。

对贷款规模应量力而行

从以上两个城市的利率变现来看,目前的利率变化不大,甚至还有的城市在降低。所以对于大家比较关注的关于房贷利率切换到LPR机制以后的顾虑被打消了。

央行新政明确,首套房贷利率应不得低于5年期以上LPR,即4.85%,二套房贷利率不得低于增加60个基点后的5.45%。对比来看,定价基准转换后,全国范围内新发放商业性首套个人住房贷款利率下限与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当,变化不大。

至于新政策是否比旧政策的房贷利率更高?答案是不确定。这取决于利率市场的状况,包括基准利率和市场报价利率的高低,以及各自利率加点的高低等因素综合决定。如当前,5年以上LPR的利率4.85%是略低于同期的基准利率的,但是今后两者的走势和变化还有待观察,相信短期内不会有较大的差异。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁指出,房贷利率新规对于当下房地产市场影响有限,购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。由于LPR的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,这也意味着更大的利率风险。因此,建议购房者在测算月供和贷款规模时,应结合自己的收入水平,留足余额,量力而行。如每月到手收入为2万元的购房者,建议考虑将月供额度设置为1万元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在150万元左右。这样配置,一方面保证了每月有1万元的消费/生活开支或者储蓄,不会影响到生活质量;另一方面,即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可以接受的。反之,如果余额不足,虽然可贷金额有所提高,但是受到利率风险的影响也相应增大了,严重的可能会影响生活质量。

那么本次的房贷利率“换锚”对于未来的房价有什么影响呢?房价会涨吗?我认为不会使房价大幅上涨,反而对房价涨幅是一种遏制,另外促使各城市的房价得到一个自我调节,更适合城市自身房价水平。

第一、房贷利率换锚的初衷还是坚持对楼市房价上涨继续施加压力,但是又不能一刀切,所以LPR机制中的地方人民银行按照各地的具体情况自行加点就成为了调解市场涨幅不平衡问题的手段。比如上海的房价涨幅不大,基本稳定,那么加点可以加一点,西安的房价上涨过快,那么久多加一点。

第二、房贷利率换锚是对“因城施策”政策的加码。换锚之后,对于各个城市对于房价控制的自主性权利更大了,也就是说,各地自己掌握分寸就行。分寸掌握的尺度,就是各地的老百姓的收入水平和房价之间的一个均衡关系。

第三、房贷利率换锚对于市场来说并没有太大的影响,因为贷款利率机制的调整只是众多调控手段之一。该买的一样得买,毕竟房子是要用来住的,没有住的自然就有需求。

中原地产首席分析师张大伟指出,总体来看,这仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。

陈嘉宁还指出,目前的房贷利率新规仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故在同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款。如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金 商贷混合模式。

综上所述,房贷利率机制的调整并不会影响房价的上涨或下跌。

以上是个人愚见,喜欢请点个赞。

不过,张大伟强调,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的,此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。

房贷利率新政对房价的影响不大

也有分析人士认为,LPR下的房贷利率在将来不排除有下调的可能。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,而国内降息预期也会进一步强化,这都会对LPR及LPR下房贷利率等产生影响。从近期房贷市场的政策面看,“房住不炒”是重要的指导思想,这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR下房贷利率将有进一步下调的可能。

房价利率虽正式“换锚”,房贷申请难度和房贷利率基本变化不大,房价按原趋势波动。

根据某非常知名电视新闻数据提供新的房贷利率数据,首套房贷利率微降10个基点左右,而二套房利率微涨15到20个基点左右。说明房贷利率过渡还算平稳。

新房贷申请方面,老三样支撑,征信、工作证明、银行流水等。

未来房子会更贵吗?

对楼房买卖市场有什么影响,现在房屋会怎么着。房住不炒会更深入人心,90后和00后的已经考虑更多的是"有房住”,未来“以租代售”观念会很流行,未来各种房源多了,年轻人走那儿换那儿,不受牵绊。

这样年轻人就有足够的钱放在消费、学习、旅游、健康方面,当大家都不把房子当回事的时候,房子其实就是一个普通的消费品而以。

关于房价,越来越多的人意识到房子是用来住的,一栋大楼尽管卖出去了,却没多少人居住是一件很悲哀的事,有人住的房子那是美好的家,没人住的房子充其量就是有钱人用来投资保值的工具。

所以,个人更倾向于未来每个家庭都会有房的,房价会相对控制在一定的区间内波动,房子用来投资保值很难,用来基本居住生活无任何问题。

房贷利率已经“换锚”采取新的利率政策LPR。从各地的新的购房利率来看,比之前的购房利率略微上涨约0.01%~0.03%,实际影响不大。那么对未来房价涨跌会不会有影响?

机构:实际按揭利率变化将因城而异

房贷利率新政的推出,对于当前的房价影响大吗?

名词解释

购房利率的变化对未来房价的影响

第一,购房利率和房价涨跌没有必然联系。购房利率的长上涨或下跌,只是影响你购买房子的成本增加或减少。而房价未来的上涨或下跌,必须是多因素综合影响,某一个因素的变化对房价的涨跌影响不会特别大。

第二,新政的购房利率更加市场化,有利于国家对房地产行业“因城施政”的宏观调控。这种购房利率政策可以更加稳定房价。根据当地的房价情况,每个地区的购房利率都可以不同,通过这种利率的调节也可以保证房价的健康发展,打击各种“炒房”行为。

第三,购房利率新的政策,也体现了国家对房地产行业新的调控方向。对不同的城市,不同的地方实行不同的调控力度,打击投机、炒作房地产。使不合理的高房价回归理性。

综上所述,购房利率新的政策并不会导致未来房价上涨,反而可能会使某些地区的房价下降。


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