黎波里楼市首见降速,全国内地到底还应该有未

作者:房产

有“楼市四小龙”头衔之一的合肥,房价的坚挺性正在慢慢瓦解。

23日,有关机构发布楼市监测数据显示,上周重点城市成交量逐渐企稳回升,超一半城市环比增长,三线代表城市增幅明显。在土地市场上,一线城市土地成交继续发力,其中上海一周内获得土地出让金超过百亿元;二线城市土地收入有所下滑,其中招商以总价40.88亿元竞得宁波一宗地王。

入市的新项目应接不暇,房管局窗口前的排队越来越长,楼盘首付又提高了……今年上半年,合肥楼市回暖明显,新房备案数量、商品房成交数量同比都出现了大幅上涨。 -->凡市场星报、安徽财经网、掌中安徽记者署名文字、图片,版权均属于市场星报所有。任何媒体、网站或者个人,未经授权不得转载、链接、转帖或以其他方式复制发表;已经授权的媒体、网站,在转载使用时必须注明“来源:市场星报、安徽财经网或者掌中安徽”,违者本单位将依法追究法律责任。

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新一期的国家统计局数据显示,9月合肥新房价环比下跌0.1%,同比上涨5.7%。环比下跌0.1%的幅度虽小,但将其与此前合肥新房价格已经连续环比上涨16个月,其中8月份环比上涨0.8%,同比上涨6.9%相比,已经很不易。

近几周苏州、南京、合肥等地楼市地市均表现火热。苏州国土局5月18日发布公告,对拍卖的部分地块设定最高限价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

入市的新项目应接不暇,房管局窗口前的排队越来越长,楼盘首付又提高了……今年上半年,合肥楼市回暖明显,新房备案数量、商品房成交数量同比都出现了大幅上涨。而与住房市场的回暖不同,上半年合肥土地市场的各项数据均出现下滑。对此业内专家表示,在督促拿地的开发商按规定开发建设的同时,还应增加居住用地的供应量。

今年以来,房地产市场从年初的调整,进入3-4月的“小阳春”,随后在政策调控收紧下,市场又进入到5-7月的平稳运行阶段,8月楼市调控力度不减,行业金融监管也更加强化,房地产市场又发生着怎样的变化?市场继续平稳,还是深度分化?新房价格同环比涨幅均收窄。2...

二手房市场价格涨势同样回落明显。9月份,合肥二手房价仅环比上涨0.1%,而8月份这一涨幅为0.4%,7月份则达1%。

值得一提的是,5月23日,苏州集中拍卖出让多宗地块。由于此前出台“限价令”,其中两宗地块最终因超过最高限价遭遇流拍。在首宗地块流拍后,易居研究院副院长杨红旭表示,“在刚过去的激烈争夺中,苏州浒关39号地最终因100606万元,超过最高限价100106万元而流拍!这是中国首例因为政府设定最高竞拍价而流拍的地块!”

超3万套新建住宅网上备案

今年以来,房地产市场从年初的调整,进入3-4月的“小阳春”,随后在政策调控收紧下,市场又进入到5-7月的平稳运行阶段,8月楼市调控力度不减,行业金融监管也更加强化,房地产市场又发生着怎样的变化?

“最近又有很多新楼盘加大折扣力度,甚至出现8折、9折优惠的现象。”合肥一位房地产机构人士告诉中国房地产报记者,不少房企选择以价换量,抓紧回笼资金。即使新房价格下跌,也还未带来销量上的转好,市场交易反而大幅萎缩。据克而瑞统计,9月份合肥商品住宅市场供应75.15万平方米,环比上涨52%;成交31.71万平方米,环比下跌49%, 降至1年来最低值。

另一方面,由于近两个月来各线城市的开发商加大了推盘力度,大部分城市呈现供大于求的状态,因此4月份房地产市场的库存规模略有上升。

据合肥市物价局发布的新建商品房备案信息显示,2018年上半年度全合肥市九区三县总计备案新房160次,合计备案住宅33231套,备案均价16956.9元/㎡。其中市区备案住宅21307套,均价18431.12元/㎡,备案数量与去年同期相比上涨42%。肥西、肥东、长丰三县上半年备案住宅11924套,均价12534.24元/㎡。

市场继续平稳,

合肥土地竞拍市场上,开发商的谨慎观望情绪更加浓重,流拍现象频频出现。克而瑞合肥机构总经理周开拓对中国房地产报记者表示,一方面是新政实施以来房企拿地条件苛刻;另一方面,随着金融政策收紧,开发商融资渠道变窄。叠加合肥楼市销售市场不是很理想,土地市场下滑比较严重。

易居房地产研究院近日的数据显示,截至2016年4月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25105万平方米,环比增长0.7%,同比减少5.0%。易居方面分析指出,2015年下半年开始,全国35个城市库存总体呈现下滑态势,一直持续到2016年1-3月份。此前库存规模已出现连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌的态势。

从月份来看,3月、5月、6月备案房源最多。其中6月合肥市共有新房备案53次,入市房源更是突破10430套,备案均价为15772元/㎡。

还是深度分化?

不过,周开拓同时认为,合肥楼市不会一直在底部,几个月缓冲期过后,成交量会被拉上来;开发商也会积极通过以价换量展开自救。从市场需求端来看,对量还是有刚硬的支撑。

2016年4月,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为3075万平方米,环比增长15.3%,同比增长73.1%。4月推盘节奏相比3月有所加快。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者,4月35个城市月度新增供应量大于新增成交量(其中4月新增成交量为2898万平方米,环比减少3.6%,同比增长52.3%),所以促使4月的库存出现了上升。

从区域来看,上半年新站区以备案6486套新房高居合肥市第一,滨湖区以备案新房6200套位列第二,肥东县则备案6159套新房排名第三。

新房价格同环比涨幅均收窄。2019年8月,百城新建住宅均价为15004元/平方米,环比上涨0.37%,较7月收窄0.01个百分点,环比涨幅在低位区间维持稳定;同比上涨3.68%,涨幅连续10个月收窄,较7月收窄0.16个百分点。

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严跃进表示,35城去库存周期总体处于低位水平,会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看,抑制房价已变得刻不容缓。

除此之外,据不完全统计,2018年上半年,以瑶海区、新站区、肥东县为主的合肥市东北组团共计有11401套房源入市,房源以高层为主,主要定位为刚性需求住房。而以肥西县、经开区组成的西南组团则共计有2540套房源入市,产品主要以洋房、跃层、别墅为主,客群定位偏向改善需求。

分线来看,一线城市价格环比下跌0.12%,其中广州部分项目降价促销,价格环比下跌;二线和三四线部分城市前期高价地成交规模较大,近期受高端项目入市节奏加快影响,房价出现结构性上涨,二线城市价格环比上涨0.47%,三四线代表城市价格环比上涨0.43%。

土地流拍增多

值得警惕的是,一些重点二线城市去库存周期甚至低于6个月的水平。比如苏州、南京和合肥等城市,去库存周期仅仅为3个月左右的水平。严跃进认为,此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。“对于这些城市来说,近期政策收紧的概率在增加。只有这样,才能够抑制过快的房价上涨态势。当然从长期看,积极供地、加快补库存才是最根本的应对策略”。

商品住宅成交均价同比上涨8.71%

从8月最新数据来看,重点城市房地产市场销售普遍存压。据中指研究院初步估算,8月重点城市商品住宅市场成交热度下降,50城商品住宅成交面积约3000万平方米,同比下降6.5%左右,绝对规模降至4月以来最低水平。

长江三角洲,是中国最发达的地区之一。2016年6月,合肥被国务院批准为长三角副中心城市,当地趁势在规划层面进行概念重构,新站区产业园、巢湖健康养老居住中心等多个概念加身,合肥的楼市、地市随之水涨船高。

事实上,在苏州针对高价地出台“限价令”之前,南京也曾经表示将进一步收紧调控;随后,合肥市房管局也表示,若房价继续上涨,未来不排除会出台更严厉调控措施,如重启限购限贷政策等。

根据合肥市房地产管理局的数据,2018年上半年合肥市商品住宅共成交30654套,相比去年同期增加13108套,增幅达到74.70%。截至6月30日,合肥市9区2县的住宅总库存为56841套,同比上涨了58%。此外,上半年合肥市住宅成交均价达15965元/㎡ ,较去年同期增长8.71%。

分线来看,一线城市整体规模与去年同期基本持平;二、三线代表城市商品住宅成交面积同环比均有一定调整,其中二线城市中重庆、成都、西安、天津、苏州等体量可观的城市销售面积均有所下降;三线代表城市同比降幅在各线城市中最为显著,至今同比已连续9个月下调且降幅较上月有所扩大,整体市场面临较大销售压力。

2016年这一年,是合肥土地市场和楼市的高光年头,出现了10多宗全国总价地王、单价地王和溢价率超过100%的三高地块,吸引了大批外来房企抢驻,市场预期被迅速燃高。这一年,房价从7000元/平方米蹿升至万元以上,涨幅高达48.4%,被胡润研究院列为“房价涨幅全球第一”。

从各区销量来看,高新区网签成交量最高,以5324套成为合肥市上半年新房住宅销售头名。滨湖区以4446套成交量排名第二,新站区以3862套成交量位列第三。其余各区的网签备案量从高到低分别为:蜀山区3088套,长丰县2738套,庐阳区2579套,肥西县2550套,包河区1961套,瑶海区1926套,经开区1731套,政务区377套。(肥东县由于不在合肥市房管局网签系统内,未能统计到准确的成交数据。)

从重点监测项目开盘去化率来看,热点城市商品住宅市场热度明显分化。

这种态势引起了政策的反作用力。2016年10月,合肥市开始实施以“限购、限贷、限价”为核心的房地产市场调控政策,此后,房价过快上涨势头开始得以遏制。2017年迎来市场冰冻,新房成交量同比下跌73.78%。

成功出让土地71宗揽金307亿元

武汉、杭州、北京等地商品住宅项目开盘当天去化率均持续居相对高位,市场购买力支撑度较高,其中北京、武汉等地8月受益于房企营销积极或推盘项目品质跟进,项目去化热度均明显提升。

2018年下半年开始,合肥楼市开始回暖。并在2019年上半年,再度迎来一波购房及拿地高潮,千人抢房、开盘即售罄的楼市盛况再现。数据显示,2019年3月合肥市区共网签住宅类商品房3585套,环比上涨37.4%,同比上升355%。这期间,合肥的限购政策开始悄悄松动,同时较为宽松的落户政策也在一定程度上缓冲了限购政策的市场影响。

据合肥公共资源交易中心发布的公告及土地拍卖成交结果显示,前六月合肥市总共成功出让土地71宗,总成交面积约4886.64亩,总成交金额约为307.37亿元,平均地价629.01万元/亩。在上半年成交的71宗土地中,居住地块占其中的39宗,总成交面积约3843.22亩,成交金额约291.02亿元。按照平均容积率2.0,每套新房100㎡来计算,预计新增房源将超过5万套。

但也有部分城市短期内市场销售存在一定压力,需求观望情绪浓厚,其中天津近期在多个项目让价促销的背景下市场活跃度仍显不足;成都高价盘集中入市,但去化情况不佳。

无可避免地,这种回涨再度引发新一轮调控降临。2019年8月28日,合肥市自然资源和规划局发布公告,对商品住宅用地定价方式和拍卖方式进行了调整。合肥住宅用地将参考周边新房和二手房定价,拍卖方式由“价高者得 最高限价时转为摇号”变为“价高者得 最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

与此同时,2018上半年合肥市土地成交总面积对比去年同期减少了约1821亩,同比下跌27.2%;土地成交总金额对比去年同期减少了约196亿,跌幅达到39%。从土地每亩均价来看,2018上半年合肥市土地均价同比去年上半年下跌14.6%。

城市内部来看,热点城市内部也出现了两极分化,部分区位佳、性价比突出的品质项目开盘当天可实现较好去化,但同区域同期开盘的部分项目仍有去化明显遇冷的情况发生。

当时就有市场研究人士预计,直接限定未来销售价格及竞自持租赁住房的规定,会使房企拿地更加理性谨慎,更加关注拿地成本及未来的盈利空间。同时,银行二套贷款的收紧也势必会抑制一部分购房需求,降低市场热度。接下来合肥土地及楼市上半年的火热现象将不再。

从成交的区域来看,合肥市内九区共计成交26宗土地,总成交面积1877.11亩,总成交金额约147.6亿元,平均地价786.63万元/亩,其中居住地块占17宗,总成交面积1447.54亩。 四县一市共计成交45宗土地,总成交面积3009.54亩,总成交金额约159.7亿元,平均地价530.7万元/亩,其中居住地块占22宗,总成交面积2386.68亩。

与此同时

合肥土地市场热度下滑甚至频现流拍,这是新政对楼市的最直接影响。9月27日下午,合肥市出台土地新政后首场拍卖会举行,共有15宗地块集中出让,其中住宅用地4宗,分别位于瑶海、庐阳区、高新区。最终,4宗居住地块中,只有瑶海地块顺利成交,最终由融侨以951万元/亩单价竞得,楼面价为7132.46元/平方米,租赁住房面积为3000平方米。其余3幅地块均流拍。

从居住地块供应区域来看,长丰县、肥西县、肥东县摘得居住土地成交面积前三甲,出让面积分别为668.18亩、597.5亩、533.32亩。市内的庐阳区则居第四,居住用地供应量超500亩。不过值得一提的是,政务区、新站区、滨湖新区、包河区上半年并无居住地块成功出让。

土地市场也在发生变化

10月17日,合肥土地市场推出4宗地块,最终,3宗顺利成交,收金7.685亿元;新站区1宗“大个头”商住地块流拍,面积124.1484 亩。资料显示,该地块曾拍卖转挂牌延期上市,此次场上最高报价为720万元/亩,因未达底价而流拍。

从土地成交价格来看,在2018年合肥上半年成交的39宗居住地块中,中南置业以11159.71元/平的楼面价、1487.91万元/亩摘得高新区KP1-3号地块成为上半年合肥最贵、单价最高的地块。金地以总价21.808亿竞得长丰CF-201709号地块“荣登”合肥上半年总价最高的地块。而由新城地产摘得的长丰CF-201802号地块则以308.92%的溢价率成为合肥市上半年溢价率最高。

3月以来,受益于融资环境改善及核心城市优质地块集中放量影响,全国土地市场明显回温,4月底政策收紧预期增强,5月以来金融监管持续强化,土地市场热度略有缓和。进入8月,房企资金压力渐显,土地市场明显降温,主要体现出以下几个特点:

合肥中原战略研究中心负责人李洪沛对中国房地产报记者表示,流拍地块的出现,与地块片区所在位置较为偏远有关,也反映出开发商与地方政府对底价的心理预期有一定差异,拿地谨慎与开发商资金链也有一定关系。合肥市政府方面希望控制住地价,同时地价过高时,增加租赁房配建。

据了解,2018年合肥计划居住用地土地供应7100亩,截至6月30日,合肥上半年共供应住宅类用地共计3843.22亩,意味着下半年合肥还将有3156.78亩居住用地待入市。

特征一:宅地成交规模下降,楼面价和溢价率环比均回落

周开拓分析称,从政府口径讲,土地竞拍价的最高限价相比以往其实已经有了很大幅度的下调,地方政府更希望开发商们在突破这个限价后,配一些租赁性用地,完成一些租赁住房指标的任务。

全国300城住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回落,8月降温态势明显。8月各地政府推地节奏放缓,住宅用地成交规模明显回落,同比降幅超20%;价格方面,今年以来300城宅地成交楼面均价持续上涨,7月绝对价格达2018年以来的单月最高水平,8月宅地楼面均价为4471元/平米,同比上涨14.9%,涨幅收窄明显,环比下跌9.4%;溢价率4月以来呈现逐步下降态势,8月平均溢价率为10.5%,较7月回落5.0个百分点,降至2018年以来较低水平。

但显然,开发商对在合肥配建租赁地块的热情并不高。据记者采访了解,作为首批住房租赁全国试点城市,合肥去年曾尝试增加一些租赁用地出让,但市场反响不是很好,土地流拍较多,造成供地反向紧张。再加上去年四季度合肥楼市出现一波下滑行情,合肥市政府不得不取消了租赁用地指标,今年又想继续做起来。

热点城市土地市场热度有所下降,房企拍地积极性减弱。2019年以来,土地市场回稳迹象显著,前期溢价率较高的城市主要分布在热点城市群及中西部核心区域,如合肥、南京、杭州、苏州、成都、重庆等城市。但8月仅重庆、南京宅地成交楼面均价较1-7月上涨,其余城市楼面均价均有所下跌,平均溢价率亦显著下降,其中杭州、合肥溢价率大幅下降,基本为底价成交。

周开拓认为,限制合肥住房租赁市场发展的一个重要因素,还是租金差,一些比较好的长租公寓的品牌还没有引进来,合肥市政府现在主推的事情就是怎样把租赁市场规范化,提升品质。

8月末合肥土拍规则继续调整,一方面根据周边住房售价来确定宅地限价,另一方面,由之前超过最高限价转为摇号的拍卖方式调整为转竞自持用于租赁的商品住房,预计合肥土地市场降温趋势仍将延续。苏州、济南宅地成交楼面价降幅也较为明显,其中8月8日,济南共成交9宗住宅用地,另有2宗流拍,其中成交地块中不乏有部分区位较好、周边配套完善的优质地块,但参与竞拍的房企数量明显下降,8宗均为底价成交。

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黎波里楼市首见降速,全国内地到底还应该有未有金九银十。图片来源:中指地主

高价地难入市

下图为济南原小辛庄工业园流拍地块航拍图。该地块周边基础设施相对完善,地块周边3km内,有王舍人镇中心小学、山东省济南第十八中学、济南市第三人民医院等配套设施。此外,规划建设万虹广场购物中心等。此类配套设施相对健全且地处历城区地块遭遇流拍,一定程度上说明了当前土地市场热度有所下降,房企拍地积极性减弱。

供应量增加,但交易量下滑,房价开始下行,是当前合肥楼市的现状。来自同策研究院的数据显示,2019年9月份合肥市商品住宅市场共成交2266套,成交量同比下跌19.1%,环比下跌66.2%;成交均价为16682元/平方米,环比下滑2.38%。

图片来源:中指地主

9月合肥全市各区域成交当中,第一位新站区成交583套房源,第二位滨湖区成交444套房源,第三位瑶海区成交299套房源。

整体来看,目前房地产行业融资政策收紧,房地产企业到位资金同比增幅继续收窄,资金压力明显增加。此外,近期中央政治局会议重申“房住不炒”,个别城市土拍政策收紧,企业拿地意愿亦逐渐走低。

不过,叠加上半年的火热行情,1~9月份,合肥市商品住宅市场累计成交面积502.9万平方米,同比上涨1.5%,累计成交金额830.8亿元,同比上涨11.6%,累计成交均价16530元/平方米,同比上涨9.9%。

特征二:土地流拍占比呈上升趋势

值得关注的前车之鉴是,在被视为“地王年”的2016年,一些开发商拿下的部分高价地,因限价至今未能入市。

5月以后宅地流拍占比逐月提高,但整体仍低于2018年下半年土地流拍率。具体来看,8月300城住宅用地共流拍37宗,流拍占比为6.2%,继续保持上升趋势。分线来看,一线城市无宅地流拍,二线城市共流拍12宗住宅用地,其中青岛、济南、郑州、成都、苏州等城市均有分布,但多数流拍地块因区位偏远所致;三四线城市共流拍25宗住宅用地,虽然部分地块位于区域中心且周边配套较为成熟,但企业拿地积极性仍然不高。综合来看,目前流拍的宅地并没有出现区域性聚集特征,更多的是受地块本身性质及城市内部区位所致。预计未来各线城市表现将会继续分化,热点一二线城市仍是企业关注重点,三四线城市土地流拍现象仍将持续。

例如2016年保利地产以19.44亿元竞得合肥瑶海区一宗地块,溢价率达383.33%,住宅楼面价1.2万元/平方米。后公布此地块案名为保利海上明悦。据其2018年财报,上述项目整体开发进度缓慢,累计签约面积均显示为0,即未贡献销售收入。在年报中,保利发展对可变现净值低于存货成本的项目计提相应的跌价准备,其中就包括合肥保利海上明悦项目。这一项目何时入市仍未可知。

“金九银十”回暖,

据当地房地产市场人士分析,合肥备案价格审批严格,备案价延续2016年的价格,价格不能突破的情况下,按照当时拿的地价,项目上市后注定是亏损的结果,只能延期上市。目前瑶海区新楼盘均价为12285元/平方米。

还是继续调整?

同策咨询研究院总监张宏伟分析表示,限价楼盘在销售的时候可能都亏损,尤其高价地项目,由于之前的拿地成本高,限价后的首开房源有可能就是亏本销售,至今没有解决方案。如果要加速去化,只能亏本卖,价格再涨一点也卖不动。目前来讲,市场表现就是如此。

8月,土地市场明显降温,重点城市商品住宅成交面积有所下降,综合来说,现阶段房地产市场整体热度的下降或是意味着市场环境持续收紧的政策效应已开始显现。进入“金九”,房企推盘节奏加快,且优质项目供应将明显增多,预计需求释放积极性也将随之提升,市场规模短期内有望出现一定幅度的增长。但值得注意的是,从近期房企在部分城市提前发力,采取降价促销的方式积极推货、抢收客源的最终表现上看,受行业调控持续收紧、房贷利率上调、需求透支等诸多因素影响,现阶段市场观望情绪浓厚,促销抢收策略成效尚不明显,市场下行压力仍较大。与此同时,经济下行压力加大,也将对需求形成一定制约。在此背景下,预计全年全国商品房销售面积将有所调整,受行业融资渠道收窄及销售回款存压影响,土地市场运行也将更趋于理性。鉴于此,建议房企采取“加快销售、理性投资”的策略。在营销端,考虑到房地产市场在严格调控环境下将逐步显现的销售压力,建议积极把握近期“金九银十”窗口,适当让价走量,回收资金。投资端,虽然当前土地市场竞拍热度有所下降,但随着行业金融监管的强化,房企资金端压力的显现,预计地价未来仍存在一定的下调空间,建议房企一方面放缓投资节奏,保障现金流安全,另一方面,未来热点城市仍有较多的优质地块推出,企业应合理评估,理性择优投资。

合肥还有多少高价地没有入市?周开拓表示,整个合肥市场上的待开发用地大概有1500万平方米,处于两年正常的去化周期内。这些地块中,2016年拍出的地块占比较高,有375万平方米未上市,2017年所拍地块有187万平方米未入市,2018年有359万平方米,剩下的是2019年拍的地,确实有一些高价地还没全部推售。

来源:中指研究院

而在政策和资金面的双重压力下,开发商打折跑量的情况多了起来。李洪沛认为,当前合肥推出的很多楼盘太集中了,项目之间竞争较大,开发商会采取优惠措施、加快销售速度。但从单纯的销售价格来看,并没有明显下降情况出现,只是说在卖的过程中,根据蓄客量情况采取折扣措施走量。

对于合肥楼市后市走向,受访人士认为,有着长三角城市副中心、综合性国家科学中心等多重政策优势叠加下的合肥,对人口的虹吸效应还是较大,这也是其楼市的支撑力量所在。

安徽官方的数据显示,合肥市常住人口为808.7万,人口增量高达12.2万/年,预计2030年,人口总量突破千万。这是合肥由特大城市向超大城市迈进的一大步。

从人口辐射范围看,最主要的还是合肥周边城市、安徽省内一些地市、乡镇人口的流入,即主要是对安徽省内人口的虹吸效应。曾有官方数字显示,在没限购前的2015年,合肥的购房者中,5.8%是安徽省以外的人,合肥户籍购房者占比35.8%,余下的58.4%是安徽省内其他城市来合肥的人们。

“每年七八百万平方米的市场成交量一直都是在的,属于很稳定的城市。”周开拓说,从支撑力看,对合肥楼市很有信心。

(此文刊于中国房地产报10月28日01版 责任编辑 何可信)

关键词阅读:房价 合肥 楼市

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