澳门新葡萄京997755三四线城市楼市怎么走,中信

作者:房产

棚改货币化安置在一定程度上缓解了商品房库存压力,但政策过热也导致了部分地区库存压力重现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情。往后看,棚改“补进度”或将导致2020年的开工量回升,但在城镇化规划中居民购房仍面临一定天花板,明年商品房销售增速仍有望下滑。

中信证券明明指出,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑。

棚改货币化的背景

4月16日,财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年的城镇棚户区计划改造套数也一并出炉。

回首:棚改的潮起潮落。早期的棚户区改造一般以实物安置为主,即政府出资新建一批安置住房,并通过拆迁住户的房屋面积来确定安置房面积并进行拆迁住户的人员安置。进入2015年后,为缓解库存压力,棚改货币化安置应运而生。棚改货币化安置显着拉动了商品房销售和固定资产投资,并极大程度的带动了商品房去库存。

    棚改能够改善民生、推进城市化建设、去库存、盘活房地产市场。实物化安置是以新建的安置房替换棚户区住房,对房价的影响较小,对房地产投资有直接拉动作用,在2015年之前使用得比较普遍。货币化安置是指政府直接通过货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,为了解决资金来源问题,央行设立PSL创新工具,向政策性银行投放PSL,然后政策性银行向棚改项目主体投放棚改贷款,棚改项目主体对居民进行货币化安置,居民购房,开发商利润增加,商品房库存减少,开发商拿地意愿上升,政府供应土地,土地财政创收。如此一来,整个三四线城市房地产市场得到了盘活。

  4月16日,财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年的城镇棚户区计划改造套数也一并出炉。

棚改“腰斩”的背后。自2019年开始,棚改进程明显降温,2019年全年计划开工量较2018年回落较大,分城市看,人均收入较低、库存较高的省份棚改降温力度较大。总体来看,棚改货币化带动房价上涨,居民认购需求旺盛拉动房企拿地意愿和开工热情,反而增大了库存去化难度,而房价快速上涨也助长了“炒房”风气,一定程度上背离了政策初衷;另一方面,随着政策型银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也制约棚改进程。

    棚改货币化的影响

  对比2018年,37个省市2019年棚改套数共计285.29万套,较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。

展望:棚改空间知多少?随着“房住不炒”的持续推进,房价上涨和商品房库存压力有望缓解,而政策型银行对棚改的资金支持力度也有望提高,棚改进度回补或将导致2020年的开工量边际反弹。但考虑到棚改资金来源受限、库存压力显现、政策调控仍未完结等因素,“新三年棚改计划”的实际完成量有一定概率低于计划值。

    棚改货币化与三四线城市房价。棚改的初衷是三四线城市房地产去库存,在棚改的初期,以实物安置为主。棚改货币化导致三四线城市房价暴涨的主要原因之一,货币化安置比例的提升刺激了购房需求,库存快速去化,房价不断上涨并脱离基本面。 PSL与货币政策。PSL是棚改货币化的重要资金来源,同时也是一种货币政策工具。当前阶段,面临更加错综复杂国内外形势,多项定向宽松的政策出台,货币政策边际宽松已现,这种情况下,PSL缩量有利于对冲这一轮定向宽松,使得货币政策松紧适度,同时有利于防风险。 棚改货币化与地方政府隐性债务。棚改贷款不直接增加地方政府债务,但会增加地方政府隐性债务,截至2018年5月,PSL余额超过3.12万亿元,由此带来的地方政府隐性债务风险不可忽视。防范化解地方政府债务风险是当前阶段结构性去杠杆重要目标之一,从“化解存量,控制增量”的角度来讲,棚改货币化的比例有必要适度降低,同时有序推进棚改专项债。

  在4月财政部公布各省份2019年棚改计划开工量之前,2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据,近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌。

综上所述,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。对于债市而言,棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑,对债市仍是利好,短期来看,基数效应下四季度经济有望走稳,而通胀也仍对货币政策形成制约,四季度债市或将维持震荡格局,我们建议短期以防守为主,关注重要会议对当前经济情况和政策取向的定调,随着“滞胀焦虑”的消退,从长期的视角来看可在当前收益率水平适当增加配置。

    展望

  分析师指出,2019年棚改开工目标的大幅下调,预示着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步走低,直接影响体现在三四线及以下城市的棚改利好亦将逐步减弱。

正文

    (1)棚改货币化对房价和房地产投资的促进作用边际减弱,长期可能出现分化。首先,已经审批通过的存量项目还在正常放款,这部分不受影响。其次,4-5月PSL投放量明显减少,棚改的资金支持有所减弱。再次,2018年棚改计划量降至580万套,山东等地区减少棚改货币化安置比例。最后,随着城镇化率的提高,会刺激一部分靠近一二线城市的区县购房需求,对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区,房价和成交量在短期可能保持稳定,不容易大起大落。(2)地方政府隐性债务增长放缓。未来随着棚改货币化安置比例的下降和专项债的替代作用,地方政府隐性债务增量将得到遏制,地方债务风险将得到一定程度化解。不过,由于棚改贷款的规模过大,短时间无法完全形成替代。

  15个省市棚改开工量跌幅50%以上

今年 4 月,财政部公布的2019 年全国棚户区改造计划显示,2019年计划开工285 万套,较 2018 年的实际开工套数大幅滑落,而9月国务院也颁布禁令暂时叫停地方土地储备棚改等专项债申报。为何要对棚改加以限制?后续棚改进程又将如何展开?本文将就此展开分析。

    总结与思考

  克而瑞地产研究中心报告指出,除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省份同比增长,其余31个省区市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。

回首:棚改的潮起潮落

    其一,不宜全盘否认棚改给三四线城市带来的去库存作用。其二,去库存的最初目的已经达到,棚改货币化应该逐渐退出。要减少地方隐性债务,尽快建立并完善房地产长效机制。其三,货币化安置的放缓可能不会导致三四线城市房地产市场快速降温;长期来看,三四线城市房地产市场可能出现分化,房价或难持续大幅上涨。其四,货币政策是总量工具,不适合用于解决结构性问题。其五,在政策初期,部分人受益于政策红利;而到了政策尾声,后知后觉的投机者可能会承受政策调整带来的成本。其六,没有一劳永逸的政策。问题的短期解决需要具有时效性、有效性的政策组合,长期解决需要合理的制度安排。

  从绝对值来看,江西、江苏、安徽3个省整体2019年计划开工量依旧突破了20万套,在诸多省市中名列前三,而宁波、宁夏、海南等7个省市因自身棚改规模较小的缘故,2019年开工量均不足1万套。而从同比变化来看,各省市间有升有降,总体呈现出“跌多涨少”的局面。福建、天津、广西、广东、西藏等5个省份同比增长,福建的涨幅最为显著,高达117%。其余31个省区市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。值得关注的当属山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省,同比跌幅均超70%。我们认为,前期棚改开工量较大的省出现阶段性回调符合客观规律和市场预期,譬如河南省,2018年棚改实际开工量就已达到了2016年的1.8倍,2019年计划目标仅为15万套,同比下降77%,跌幅显著,回落也在预期之中。

“棚户区”一般指简易房屋和棚厦房屋集中区,通常是结构简陋,抗灾性差即抗震、防火、防洪性差,居住拥挤,功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。自2008年起,我国开始启动保障性安居工程,将棚户区改造作为重要内容。

    风险提示:棚改货币化超预期;三四线城市房价超预期下跌

  事实上,在4月财政部公布各省份2019年棚改计划开工量之前,2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据,通过这两组数据的对比,我们也可看出当前市场对于棚改预期的转变。

早期的棚户区改造一般以实物安置为主,即政府出资新建一批安置住房,并通过拆迁住户的房屋面积来确定安置房面积并进行拆迁住户的人员安置。在传统的实物化安置下,以新建的安置房来替换被拆迁住房的过程中并不涉及居民购房行为,因此对房价的影响也相对较小,同时随着实物安置的持续推进,房地产开发投资也在持续加大投入,一定程度上对我国的经济起到了促进作用。

  在可统计的19个省份之中,含江苏、江西、河南、西藏在内等7个省份2019年棚改开工目标量变化并不是很大,涨跌幅在5%以内。近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌,辽宁、吉林、湖北、陕西等省跌幅显著均超50%,一方面源于部分省份年初披露数据较为笼统,基本是2年的目标开工量;另一方面湖北、陕西等省份因前期棚改开工量较大,基本也算是提前透支了未来的棚改空间,可以预期棚改对地方房地产销售的推动也在减弱。此外,福建、四川等少数省份开工量较年初公布的数据走高,这点也符合“因城施政”的调控思路,棚改目标同样体现着有松有紧的特征。

进入2015年后,为缓解库存压力,棚改货币化安置应运而生。2015年,随着经济内生增长动力不足与全球经济放缓导致的外部压力加剧,我国的经济下行压力显现,而为托底经济增速,我国采用基建 地产的组合来刺激经济,但传统的实物化安置面临着一定的制约:事实上,2015年之前的地产刺激政策虽然在一定程度上促进了投资增长,但也导致了商品房库存的积压。2010年-2015年,房地产企业囤积的土地和库存持续回升,一定程度上制约了房企拿地、开工意愿,土地购置面积、房地产开发投资分别由2013年初的阶段高点9.9%、19.8%回落至2015年末的-31.7%、1.0%,此时如果采用传统的实物安置会平添新的库存,至此,棚改货币化安置应运而生。

  棚改货币化对房地产销售的促进作用在减少

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  中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,按照此前公布的三年计划,各类棚户区改造的比例呈逐步减少的态势。

2015年6月,国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,要求积极推进棚户区改造货币化安置,此后,我国的棚改模式由实物安置为主转为货币安置为主。在货币化安置进程中,拆迁人一般需要将安置的房屋按规定折算成安置款项补贴给被拆迁人,并由被拆迁人自行选购房屋。货币化安置下并不涉及实物补偿,一方面有利于改善减少实物购置下的安置房的建设周期长影响被拆迁居民入住的现象,另一方面也有助于缓解实物购置下的住宅重复建设问题,同时也可以通过货币安置来实现商品房库存去化,在随后的的几年中,棚改货币化安置比例逐年提升。

  按照此前公开的三年计划,2018年到2020年三年时间里,将再改造各类棚户区1500万套,这是棚户区改造的第二个三年计划。在此之前,2015年,国务院提出,2015-2017年全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。

棚改货币化安置显着拉动了商品房销售和固定资产投资,并极大程度的带动了商品房去库存。2015年之后,货币化安置比例快速提升,由2014 年的 9%升至 2016年的49%,以2016年的数据为例,2016年全国棚改开工606万套,如果假定棚改房的平均面积在40-50平方米之间,约占2016年的住宅销售面积的17.6%-22.0%。总的来说,棚改货币化安置极大程度的带动了商品房销售额的增长,并将带动房地产企业的投资热情,而随着棚改货币化安置的持续推进,住宅库存去化的效果愈发显着,截至2019年8月,商品房住宅待售面积为2.25亿平方米,较2016年初的高点4.66平方米下降了50%以上。

  克而瑞地产研究中心指出,2015年到2017年基本维持着逐年增长态势,近3年的开工量都在600万套以上,2018年目标虽然略有回调降至580万套,但从实际的完成情况来看,全年棚户区新开工改造为627万套,目标完成率也创历年新高达107.4%。

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  前几年的超额完成也为后续棚改缩量埋下了伏笔。

棚改“腰斩”的背后

  去年10月,国务院常务会议明确提出严格把好棚改范围和标准,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。其中明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

自2019年开始,棚改进程明显降温,2019年全年计划开工量较2018年回落较大。2019年4月,财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,指出2019年全国棚改开工计划目标约285万套,较2018年的626万套“腰斩”过半。结合各省份公布的2019年棚改开工计划看,除天津、福建、广东、广西、西藏之外,其余省份的2019年棚改计划开工量均低于2018年的实际开工水平。而2019年9月国务院也暂时叫停地方政府土储棚改专项债的申报。

澳门新葡萄京997755三四线城市楼市怎么走,中信证券明明。  克而瑞地产研究中心报告指出,棚户区改造越改越少这既是目标任务也同样符合客观规律,不可能越改越多。另一方面,大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现,比如加剧了地方财政负债压力,推升三四线房价等等,基于三四线的库存问题已经得到了初步解决,棚改开工量目标下调也在情理之中。

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  业内人士认为,棚改工作的主要目的是为满足刚需居民的住房需求,伴随着棚户区改造总体套数的减少,以及各地去库存任务的结束,部分库存较低的市县棚改货币化安置也将逐步退出。

分城市看,人均收入较低、库存较高的省份棚改降温力度较大。首先,我们将各省的人均可支配收入与2019年较2018年的棚改开工变动率进行比较,可以发现人均收入越低的地方棚改退潮就越明显,这可能在一定程度上说明三四线城市的棚改降温较一二线城市更加明显;另一方面,我们也将各省份的商品房库存(由于省层面的商品房库存面积难以获得,我们用各省份2000年至2018年的全部住宅开工面积减去同期全部住宅销售面积作为库存的近似指标)与2019年棚改变动率进行对比,各省份的库存与2019年棚改计划变动整体呈负相关关系,这说明库存越高的地区,棚改降温反而明显。

  克而瑞地产研究中心认为,2019年棚改政策收紧基本在预料之中,特别在地方财政相对紧张的背景下,货币化安置等方式也会渐渐退场,对地产销售的刺激作用也将减弱。

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  此外,报告指出,当前棚改规模“腰斩”,首先是对市场预期层面的冲击,也在释放一种信号,阶段性去库存任务已经完成,棚改对房地产销售的促进作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉动20%左右的商品房销售,这一作用力将在2019年乃至之后都将一去不复返。

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  此外,货币化安置也持续收紧,早在2018年10月住建部座谈会上就表示,2019年棚改货币化安置将以专项债券为主,政府购买棚改服务模式将被取消;同时地方政府也纷纷提出棚改将以实物安置为主,货币化安置比例也将降低,这点对于商品房销售的影响也更为直接,缺少了资金面的驱动,居民购买力将大大降低。

棚改货币化带动房价上涨,居民认购需求旺盛拉动房企拿地意愿和开工热情,反而增大了库存去化难度,而房价快速上涨也助长了“炒房”风气,一定程度上背离了政策初衷。2015年10月住建部发布的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》曾指出,商品住宅库存量大、消化周期长的市、县,要进一步提高货币化安置比例;这说明棚改货币化安置的政策目标之一在于促进商品房库存去化。然而,伴随着棚改货币化安置的持续推进,商品房需求较为旺盛,居民对房价的上涨预期助长了投机氛围,房价上涨也拉动了房地产企业拿地、开工热情,反而导致了房地产企业的库存回补。具体来看,尽管当前住宅的待售面积绝对水平仍趋于回落,但自2018年起,住宅待售面积的累计同比增速就已触底并持续反弹,一定程度上说明当前房企的库存去化难度加大。

  58安居客房产研究院首席分析师张波指出,2019年棚改开工目标的大幅下调,预示着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步走低,直接影响体现在三四线及以下城市的棚改利好亦将逐步减弱。

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澳门新葡萄京997755三四线城市楼市怎么走,中信证券明明。  在张波看来,棚改直接利好在未来三四线及以下城市会加速弱化,三四线城市的将迎来明显分化,未来处于重点城市群的城市将更具人口集聚力,收缩型三四线及以下城市则将面临商品房市场的进一步萎缩。

另一方面,随着政策型银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也制约棚改进程。具体来看,棚改的资金来源主要包含三个方面:分别为财政拨款,政策性银行贷款和棚改专项债。其中,PSL是近几年棚改的重要资金来源,2016、2017、2018年新增PSL贷款分别占当年棚改新增投资的66%、35%、40%。然而,自2018年6月国开行将棚改贷款审批权限上收总行开始,政策性银行贷款审批趋严,2018年7月的棚改吹风会上住建部也重新提出对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。总体来看,自2018年下半年,PSL的投放逐渐减速,2019年4月-8月PSL甚至连续5个月“零投放”,资金来源受限在一定程度上限制了地方政府的棚改热情,而尽管棚改专项债的发行可以在一定程度上弥补PSL的资金缺口,但考虑到地方政府债务限额的限制,棚改资金端仍面临一定制约。

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展望:棚改空间知多少?

随着“房住不炒”的持续推进,房价上涨和商品房库存压力有望缓解,而政策型银行对棚改的资金支持力度也有望提高,棚改进度回补或将导致2020年的开工量边际反弹。进入2019年下半年以来,监管层对地产公司的融资限制趋严,房企拿地意愿持续疲弱,而随着期房交货时间截点的临近,后续房企的库存压力有望缓解;另一方面,随着“房住不炒”的持续推进,居民投机性购房的行为或将得到限制,房价上涨势头或将放缓;此外,9月金融委会议曾提及要增强政策性金融机构对稳增长的支持力度,结合9月PSL重新投放来看,后续政策型银行贷款有望加速发行,可能对棚改复苏形成支撑。而结合2018年《政府工作报告》确定的新三年棚改计划来看,2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套,年均500万套。2018年已完成626万套,超过计划值580万套约46万套,基于此,2019年实际完成量也有超过计划值的可能。倘若假设2018-2020年棚户区改造目标不变,那么2020年的棚户区改造开工量有望达到450-550万套。

但考虑到棚改资金来源受限、库存压力显现、政策调控仍未完结等因素,“新三年棚改计划”的实际完成量有一定概率低于计划值。随着2019年9月国常会暂停地方土地储备棚改等专项债申报,对于棚改而言资金端仍是一大制约,而在“房住不炒”的政策背景下,严控地产、扶持制造业仍是当前政策的主要发力点,过度棚改可能将导致资金重新流入地产领域,并引起房价上涨、商品房库存回升等现象。综合考虑上述因素,我们认为2020年棚户区改造开工量可能在400-500万套的区间。

综上所述,棚改货币化安置的推出在一定程度上缓解了商品房库存压力,同时也通过带动房地产销售间接拉动房地产开发投资增速并促进经济增长,但政策过热也导致了部分地区库存压力重新显现,有必要适当降温以缓解政策的副作用,而随着政策性银行贷款审批趋严,棚改资金来源受限也在一定程度上抑制了地方政府的棚改热情,因此2019年棚改计划量较2018年回落明显。往后看,后续棚改“补进度”或将导致2020年的开工量高于2019年,但考虑到棚改资金受限、库存压力显现、“房住不炒”的政策背景,新三年棚改计划的实际完成量也有低于预期的可能。对于债市而言,棚改进程的边际回补或将拉高部分房地产开发投资增速,但在户籍城镇化的规划中居民购房总数仍面临一定天花板,对住宅销售形成拖累,明年商品房销售增速仍有望下滑,对债市仍是利好,短期来看,基数效应下四季度经济有望走稳,而通胀也仍对货币政策形成制约,四季度债市或将维持震荡格局,我们建议短期以防守为主,关注重要会议对当前经济情况和政策取向的定调,随着“滞胀焦虑”的消退,从长期的视角来看可在当前收益率水平适当增加配置。

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