澳门新葡萄京997755世纪未有之变局,三大因素招

作者:房产

你对历史了解的越详细,你才能够对悄然发生的大变局警觉的越早。

面对“百年未有之变局”千万别低估了中国经济

2019中国企业竞争力年会于11月5日在北京举行。著名经济学家、中央电视台财经频道评论员马光远出席并发表演讲。

  2013年房地产市场超预期,几乎所有的城市房价都出现了大幅上涨,房地产销售额和投资额都创历史新高,双双超过8万亿元。但进入2014年,房地产市场并没有延续2013年的好光景,从前4个月的数据看,不仅销售额大幅度下降(有些城市的销售额同比下降近一半),不少城市还出现了打折促销楼盘,市场预期悄然出现扭转。笔者认为,导致楼市预期出现逆转的因素主要有以下三方面。

这就是我这么多年将自己相当的精力放到历史研究中去的主要原因。因为简单的研究经济,不仅难以洞察经济的动态和真相,更重要的是,缺乏历史视角而只有理论逻辑的现代经济学本身存在基因的残缺,既不能很好的解释过去和现在,也无法预测未来。

远观经济

马光远表示,现在房地产大变局。但是房产税不担心,我觉得出不来。

  美国量宽政策逐渐退出

只懂经济学的人,其实是什么都不懂的呆子。我坚信,总有一天,被很多人遗弃的历史学派会重新回到经济学的中央,因为只有历史的眼光,才能在大变局的黑夜中看清经济的大周期和大方向。

现在很多机构和专家对中国经济的判断过于悲观了,而这种悲观的看法从过去的历史看绝大多数是错误的。

“有人现在担心说房产税对中国房地产有影响,没有影响,房产税最好的时机错过了,现在出来没人交房产税,那有钱交,这就是基本常识,北京一千万的房子,1%的房产税十万,哪有那么多钱?”

  从历史的经验看,每当美国经济处在下行周期,美国的货币政策开始扩张,美元持续弱势,国际资本从美国流出,进入新兴市场国家,这些资本所到之处经济繁荣、投资扩张、出口增加、老百姓就业改善,而副产品则是楼市泡沫和股市泡沫。上个世纪70年代末80年代初,美国为了遏制严重的通货膨胀,将利率提高到接近20%的水平,导致实业资本大量流入日本和“亚洲四小龙”,使这些国家和地区成为当时的明星。经济的高速增长必然使市场对未来产生过度乐观的预期,房地产价格持续快速上涨。

比如说,对于现在人人都在谈及的百年未有之大变局,如果没有历史的纵深感,你是无法理解这场大变局是如何影响一个国家的财富和经济的未来。“全球百年未有之变局”究竟指什么?必须站在历史的视角去观察。

错误预期

以下为演讲实录摘编:

  2001年后类似的故事再次上演。由于美国网络科技股泡沫破灭及“9·11事件”的影响,资本开始撤离美国,而中国拥有大量的廉价劳动力,并在2001年加入WTO,成为21世纪初国际资本重点投资的热土,中国迅速成为世界工厂。

我认为,在我们谈及这场“百年未有之大变局”的时候,我们必须意识到,在这场百年大变局之前,全球已经发生了一次百年未有之大变局,那就是——中国的崛起

很多人对中国经济的判断过于悲观了

马光远:我想复一下盘,2019年发生了什么,2020年会怎么样?我讲点自己的理解和看法,不一定对。2019年大家普遍的反映是很难,但是我认为很正常。正常在什么地方?就是这一年这么一个情况,我觉得没有任何所超出我们预想的地方。如果说有一个什么东西让我们想象不到,可以叫难。但是,很多的难大家为什么?如果让我回到大家微观的层面,我觉得过去几年,我们做企业的也好,还是做研究的也好,我们的思维仍然没有转换过来。我们对中国经济的看法,对财富和产业的理解,基本是过去的那种思维。所以讲难的时候不知道你那个难是什么意思,是在撒娇还是真的很难,我觉得可能要做一个定义。当然,我们讲目前这种大的情况下究竟怎么去看?我做一个切入点,就是房地产。当然房地产离不开我们大的宏观经济。

  当然,中国在迅速成为世界工厂的同时,也出现房价持续快速上涨的现象。2005年后,我国政府几乎每年都出台遏制房地产价格上涨的政策措施,但无一例外的都是效果不彰。以历史的眼光和全球的视角来分析中国房地产,就会让问题变得简明清晰。中国正在出现的泡沫经济与20年前日本的泡沫经济,的确有很多的相似之处。

过去半个世纪全球政治经济最重大变局就是中国的崛起,改革开放使得中国成为全球第二大经济体的同时,全球政治经济的版图因此改变。

2018年的中央经济工作会议在谈及中国经济“稳中有变、变中有忧,外部环境复杂严峻,经济面临下行压力”的同时,特别指出,“世界面临百年未有之大变局,变局中危和机同生并存,这给中华民族伟大复兴带来重大机遇。”

我的标题特别正能量,没有什么大不了的,我们听到很多观点,很吓人,2019年有多糟糕,2020年糟糕的没法说。会不会是这样?我谈几点自己的看法。我的第一个观点,就是面对当前这么一个全新的局面,你们应该听谁的?马克思有一句话讲的非常好,“在历史的每一个大的转弯处,知识分子总是被时代的列车甩出窗外”。这个话什么意思?就是听谁的都可以,不要听专家的,当然听我的可以。

  历史同样告诉我们,每当美国经济复苏,国际资本将开始从新兴市场国家撤出,部分国家将遭到重大冲击,房地产泡沫崩溃和金融危机往往难以避免。1998年爆发的亚洲金融危机就是一个经典的案例。1998年之前,东南亚诸国经济持续繁荣,企业家和政府都被乐观气氛左右,出现过度负债和过度投资现象。根据有关研究机构的资料,1985年至1990年,日本非金融企业的总体负债迅速增长,非金融企业的杠杆率(总体债务与GDP的比值)从0.9左右上升到1.3左右,5年时间里杠杆率上升了40多个百分点。企业的过度负债为经济增长埋下隐患。从1995年开始,美国开始实施强势美元战略,资本开始回流美国,更进一步加剧了日本企业去杠杆的步伐,具体表现为企业贷款需求大幅减少,经济增速从高速增长滑落到零增长状态。

亚洲在全球经济中的总量超过了美国和欧盟,以中国和印度为代表的新兴市场成为全球经济不争的增长极,从而使得全球政治经济的规则、关于人类未来的思考,以及全球化进程都在重新改变和定义。

“世界面临百年未有之变局”这个论断,在学者和民间虽然讨论已久,但在中央文件层面,还是第一次。这个论断,对于如何研判当下的中国经济,对于如何研判中国战略机遇期的新内涵,以及下一个30年中国经济的大趋势,都具有重要意义。

我们过去多年谈中国经济,比如说,现在我为什么讲我们复复盘,而不是你要预测什么,或者你要看什么。有人讲中国经济很复杂,其实也很简单。我们今天遇到的很多困惑、很多困难、很多问题完全是因为我们心存幻想,脚步还停留在过去那个时代,面对现实,不愿意往前走。我觉得这是最关键的。

  从去年下半年开始,印度、巴西、土耳其、阿根廷等国都遭遇汇率大幅度贬值的冲击,在汇率危机的背景下,房地产价格出现下跌则是必然的产物。

伴随这种变化的,则是大国之间政治经济关系的重构引发的全球范围内的情绪和冲突,这是必然的。

众所周知,2018年中国经济在面临极其复杂严峻的形势下,外界关于中国经济未来的看法趋于悲观。特别是在中美贸易摩擦的大背景下,国内外的机构大多调低了对2019年中国经济增长的预期。

比如说,今年说烂了的这么一个字“大变局”。到今天为止有多少企业愿意接受这个事实,有多少企业认真在研究“大变局”三个字,有多少行业认真的把自身行业的情况跟这三个字结合起来,没有。当然讲“大变局”我们讲了很多年了,但是每一年讲的时候下面并没有反应,因为大家觉得过去的日子过的很舒服,没什么变化,没有感受到变化,到今天变化到来以后,所有的人都喊困难,我觉得不是困难。我的很多PPT故意拿过去的,比如这张PPT我2014年就开始讲“大变局”,什么叫“大变局”?就是中国经济发展的一切元素都变了,所有的这些东西都变了。我过去讲这些变化的时候有多少人感同身受?没有,过的很爽,有什么“大变局”?我们讲正周期变了,现在感觉到了吗?全球化周期变了,现在感觉到了吗?但是,当年讲的时候并没有多少人认为你讲的那个对我们有多大的影响。这些东西无处不在,对下一个十年的中国经济来讲影响非常大。

  房地产市场过剩

面对新兴大国的崛起,面对更多的国家要求参与全球治理规则的制订,中国在未来的全球秩序中究竟如何发挥作用以及发挥什么样的作用,对相关国家势必产生一系列的影响。

比如,国际货币基金组织最新一期的《世界经济展望》将2019年中国经济增长的预期从6.4%下调到6.2%,世界银行对2019年中国经济增长的预期也是6.2%。国内机构,包括中国人民大学、中国社科院等普遍认为2019年中国经济增速将低于6.5%。

我觉得这几年我们最大的问题就是企业家把一切责任都推给政府,觉得我们今天面临的很多困难是政府造成的,从来缺乏对自身的反思。现在讲的这些东西,你们感觉好像是那么一回事,但是过去几年是不是这样?比如说,讲一个周期,叫金融新周期。央行提出金融新周期2017年,我们讲金融周期更早一点,金融新周期是什么,意味着什么,大家为什么不能理解?就是这个东西在变,中国的M2在变,M2从过去的高增长,两位数的增长到个位数,是2017年。2017年中国的M2回到8.2%,当时金融圈有很多人说,这是特殊情况,说中国的M2还会回到两位数的增长。我当时讲,我说我可以跟你打赌,中国的M2永远回不到两位数了,为什么?中国经济变了,中国经济不需要那么多货币了,人民银行想印货币印不出来了。这种变化对中国很多行业的影响是致命的。谁还能记住刘鹤讲的这四句话,这四句话在过去几年的时间里边每个人都在自己身上应验。2018年中国有很多企业股权质押爆仓,把所有的责任推给政府,我觉得企业家有点无耻。你自己在那儿胆子大,捅的娄子,疯狂的加杠杆,最终股权爆了,说政府干的,能不能讲点良心?

  从城镇居民人均住房面积及每年新增的住房数量看,中国房地产市场已经出现过剩。

同时,经过40多年的快速发展,中国在积累了巨大的物质财富的同时,也在积极参与全球治理,现在的确是距离中华民族伟大复兴的梦想最近的时刻,这给中国未来的发展带来了新的机遇和挑战。

这些观点的对错暂且不论,但这种普遍的情绪,在某种程度上会影响大家对中国经济未来的预期,并进而影响企业家的选择和决策。今年我到很多地方调研,普遍的感受是,机构和专家们对中国经济的看法在很大程度上,是影响了企业家的预期和情绪的。

我们谈这些大的变化的时候,我们觉得这种变化在过去几年不断的在提醒。但是,我们为什么没有警觉?因为我们有幻想。有人说,2019年中国经济很困难,我认为正常。我们在过去做预测的时候,这是我去年年底讲的,我一个字都没改,我们去年年底展望2019年中国经济的时候,这是我们的一个预测,我认为基本都对了。当然,我拿出来不是说炫耀我有多牛,我是想告诉大家2019年太正常了,没有什么例外的地方。

  我们首先看看房地产市场发展的总体状况。中国房地产市场从2001年开始持续繁荣,无论是房地产投资金额、新开工面积、施工面积,还是销售数据(主要是商品房销售面积和金额)都迅速增长。经过12年的发展,2013年的房地产各项数据都是2001年的数倍乃至数十倍。如果说2001年我国城镇居民还处在住房短缺状态的话,那么2013年城镇居民人均住房建筑面积已达到35平方米,超过中等收入国家的住房消费水平。

这也意味着,中国战略机遇期的内涵也因此发生着重大的变化,我们必须有深刻的认识和全面的分析。

但是,我一直认为,这种基于短期的数据和指标对中国经济的判断,大多与中国经济的长期趋势不符。很多机构和专家在对中国经济的判断上,容易受短期指标的影响,而不能从长周期的角度对中国经济做出正确的判断。

我去年对大家的建议就是活下来,你今天能够参加《中国经营报》的会你已经很牛了,你们还在已经很牛了。去年对经济还做了八个预测,我也觉得基本差不多。

  再从区域结构看,部分城市尤其是部分中小城市的住房出现严重的供大于求。在诸多的出现住房供大于求的城市中,温州和鄂尔多斯是两个典型。早在2003年前后,中国的房地产市场刚刚步入繁荣期,温州“炒房团”就开始在大江南北到处寻找目标,并在房地产投机过程中经常运用各种金融工具放大杠杆,2010年前后,温州的中心城区的房价一度接近10万元每平方米,超过北京、上海城区的房价。但这种建立在高杠杆基础上的高房价危如累卵。2010年后温州的房地产崩盘,房价出现大幅度下跌,个别楼盘价格下跌了50%。

可以看到,很多国家对于中国的崛起其实非常不适应。

不客气地讲,现在很多机构和专家对中国经济的判断过于悲观了,而这种悲观的看法从过去的历史看绝大多数是错误的。

怎么样看今年的中国经济?我说很正常。比如说,6.0%好不好?我觉得现在在市场上讲这个字好的就剩我一个人了,几乎大家都认为不好。今年前三个季度,每个季度数字出来以后几乎我听到的都是创多少年的最低。我觉得我们现在很多专家的基本尝试,经济学的基本尝试都丢在一边了。

  鄂尔多斯在2011年前出现的楼市繁荣主要依靠煤炭资源的涨价。该城市每年向市场销售的煤炭可达到5亿吨左右,占中国煤炭总消费量的1/6左右。随着2001年至2011年间煤炭价格持续上升,该城市财富积累快速膨胀,乐观预期随着时间推移不断强化,结果是楼市价格不断飙升。2011年后煤炭价格开始下滑,鄂尔多斯的楼市泡沫破灭,并随之出现了民间金融危机。

如果从过去几百年的历史看,这种西方世界的“不适应”非常正常。

打造奇迹

比如说,二季度6.2%,有人说这是近30年以来中国最差的季度增长。我就不明白这两个东西能比吗?30年前的中国经济跟现在能比吗?完全是两个不同的经济体,你怎么能比呀?现在的六点几跟90年代的六点几是一回事吗?六点几真的很好,不要把这个数字跟过去比,不可比。相当于一个人七八岁的时候每年长几厘米,他爸爸妈妈会非常高兴。如果这个人过了40岁,每年还长几厘米,那会很吓人。

  上述两个城市楼市繁荣都伴随着民间金融的繁荣,投资者把金融杠杆不断放大是出现楼市崩盘危机的根源。统计显示,金融杠杆放大的程度与楼市价格持续的时间呈正比,楼市繁荣时间持续越长,则投资者将金融杠杆放大的比例越高。温州和鄂尔多斯是中国房地产市场的典型案例,但绝不是个别案例。当前人口流动的趋势是人口集中向大城市和特大城市流动,很多中小城市由于就业及教育等的因素,人口出现减少,但房地产开发的面积在迅速扩张,尤其是2009年以后,这些城市房地产市场危机正在逼近。

人类历史发展到今天,西方大国第一次面对这样一个在全球化年代突然崛起的东方大国,这种双方之间的误会、错判、曲解等导致的焦虑绝不会一时半会结束,这是中国崛起的套餐,无可回避。

低估中国经济是过去人们犯的大错误

我们现在很多人对中国经济的基本看法错的,比如说,每年都有人预测中国经济什么时候见底?我就很奇怪,什么叫底?六点几的增长怎么能叫底,六点几的增长特别高。中国经济现在规模十万亿美元以上,在全球我们可以把历史长度拉的最长,人类有史以来经济规模超过10万亿美元,经济增长还能达到6%的只有中国,没有发现第二个国家。6%特别不容易,特别在今年这种情况下,三季度的经济增长能够达到6%那是需要勇气的,是我们各方面大家都努力的结果,不容易,能拿出这个数字不容易。

  北京、上海等一线城市的住房总量相对于人口总量来说虽然没有出现过剩,但价格太高,已经超出一般居民的承受能力。换句话说,如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善,这些中心城市的住房也难以出清。

也势必对中国经济下一步发展的路径产生巨大的挑战。就当下中国经济面临的挑战而言,今年很多机构把中国经济面临的挑战归结为中美贸易摩擦

回顾中国改革开放40年的历史,人们犯的最大的错误不是高估了中国经济,而是严重低估了中国经济。从1978年到2017年,中国经济总量从3600多亿元人民币到超过82万亿,简单计算增加了227倍。按不变价格增长了33.5倍,年均增长9.5%,平均每8年翻一番,创造了人类历史上的奇迹。

我跟企业家讲,我说中国不会见底,不会反弹。我的意思不是说我看空中国经济,而是我认为这个数字长期的趋势一直往下,现在的6%很好。有企业家跟我说,我们也觉得这个数字可能不错,如果是真的,不错。但是,我们担心这个数字是假的。如果是假的,真的肯定特别糟糕。每一次听到这种担心,我总是毫不客气的告诉他们,这种担心没有任何必要,为什么?我研究中国经济这么多年,说老实话,我很少见到哪个数字是真的,有什么担心的?过去的两位数就是真的吗?也有假的。我就问他们,我说你们为什么以前不担心,现在担心呢?都是统计局的数据,统计局的局长变了,但是那帮人没变,你担心什么?

  经济杠杆率过高

但事实上,就中国经济的基本面和主要指标而言,中国经济今年下行的压力主要来自中国经济自身

1978年,中国的经济总量排全球第十;到1995年,超过了加拿大等国,排名第七位;2000年,超过意大利,成为第六;2005年,超过英国和法国,成为全球第四;2008年又超过德国,成为全球第三;2010年超过日本成为全球第二。现在,中国经济总量占全球的比重超过了15%,每年的经济增量相当于一个澳大利亚的经济总量。中国是全球第一贸易大国,进出口总量超过了4万亿美元。

但我也告诉大家,数字造假不容易,不要以为数字造假很容易,数字造假是你们眼中那个真正的高科技。你们今天讲这个高科技,那个高科技,数字造假是真的高科技,非常不容易。中国经济能有今天难道是数字造假造出来的吗?不很荒唐吗?我从来不质疑中国的数字,因为我觉得长期来看中国的数字就是真的。

  楼市繁荣一定会刺激投资者提高金融杠杆,但金融杠杆扩张过快往往是崩盘的前兆。中国经济总杠杆率在2008年以后经过两次快速上升的过程。第一次是2009年前后,我国政府为了应对全球金融危机实施积极的财政政策和扩张的货币政策,对应的是信贷与货币的快速扩张,总体杠杆率在一年左右的时间里从1.27上升到1.7,上升了40多个百分点。第二次是2012年第三季度至2013年底,杠杆率从1.7上升到2以上,再增加30多个百分点。在过去的5年里,经过这两次杠杆的快速上升,我国的总体杠杆水平提高了70多个百分点。在几年时间里杠杆率大幅度飙升,曾经在1985-1990年的日本出现过,只是当时的日本的杠杆率上升的幅度比中国小。换言之,过去5年里中国负债扩张的速度超过了日本泡沫经济时代。

站在百年未有之变局的角度看当下中国经济面临的挑战,既有全球化周期出现了一定程度的逆转这种外部因素,也有中国经济处在转型升级、速度换挡以及动能转换的关键时刻,是各种长短周期叠加的结果。

这种成就,放到人类历史的经济发展长河中也是奇迹。在1978年改革启动之时,没有一个人想到,中国能有今天。可以说,过去半个世纪,人类历史上最具影响力的事件就是中国在改革开放政策下的奇迹般崛起,而且这种崛起并非因为大家一致看好的“共识”,而是在很多人不看好的情况下。

有人说,中国经济现在是负增长,你拿出证据。不要喷,拿出证据很重要。我为什么讲今年这个数字不错,放到全球,全球经济今年很糟糕,大家看到的都是这样的,没人看好,上半年的经济增长。我们可以把中国的经济增长放到主要经济体里面来看,大家看一下超过中国的都是哪些国家?蒙古,蒙古现在是全球经济增长最高的国家,我真的没好好研究,不知道为什么。8%,全球一季度唯一的8%,蒙古。第二名是亚美尼亚,我没列进去。第三个是越南,前三个季度经济增速差不多要到了7%,这是越南这么多年以来最好的增长。剩下的是谁?就是中国。大家看一下印度,印度在去年比中国经济增长好,今年到了什么情况?一季度5.8%,二季度5%,三季度4.8%。比中国差的很远。

  资产负债表的快速扩张必然反映在金融体系上,整体杠杆率的快速增加一定对应着金融体系的快速膨胀。2009年至2013年间,银行资产增加了一倍多,以信托为代表的各种“影子银行”快速膨胀,信托资产总量从3000亿元迅速增加到10万亿元。根据有些部门的统计,各类影子银行的资产总量已经超过30万亿元。最值得关注的是这些资产的质量。当前我国资本收益率只有3%左右,而影子银行的融资成本在10%左右,有些甚至超过20%,这是一个典型的“庞氏骗局”。为维持这样的游戏,影子银行必须给予投资者更高的收益率,并且保持刚性兑付,即不出现违约事件。2014年初,一些到期的信托和债券出现了违约,市场的风险偏好明显降低,投资开始成为惊弓之鸟,影子银行扩张将难以为继。

中国经济最关键的问题绝不是经济速度的下滑,而是在速度下滑的背后,如何实现经济增长引擎的“转换”,这是关键的关键。

特别需要提及的是,过去40年,中国经济的发展并非一帆风顺。改革开放走到今天为止,中国经历了一系列的困难和挑战。中国这么一个超过10亿人口的大国,一个改革开放启动时贫困人口超过90%的穷国,一个私人企业数量为零的国家,如何启动经济发展之路,没有任何现成的模板和学习榜样。

我们如果有参照对象,那就是印度,印度去年七点几。今年三季度掉到4.8%了。在这么一种情况下,我们还说中国经济差,你真的是基本常识都违背了。大家可以看看今年拉动中国经济增长的几乎所有的领域下滑的非常厉害,中国经济还能维持6%,你还要怎么样。投资掉成什么样了,房地产还好,剩下都不怎么样。但是,今年中国经济有问题,最大的问题是什么?大家可以看出,今年中国经济最大的问题,波动特别大,每一个指标波动特别大。工业增加值、消费、汽车销售、进出口、房地产6月份开始往下掉,还有制造业,还有民间投资。波动说明什么?说明没信心。这个月增速达到八点几,下个月掉到四点几,这是不正常的。没信心的原因是什么?就是我们对今年整体还是抱有幻想。

  在我国这两次杠杆率快速上升的同时,房地产价格都出现了快速上涨。2010年至2011年社会融资扩张的速度稍有放缓,房地产市场很快进入了不景气。展望未来,随着影子银行风险暴露,经济整体将步入“去杠杆”的过程,楼市繁荣将难以为继。

就中国目前面临的产业周期、技术周期、人口周期以及金融新周期而言,中国经济持续过去的老路已经难以为继,必须下决心走高质量发展之路,必须下决心实现创新驱动,完成制造业的升级。

危中有机

澳门新葡萄京997755世纪未有之变局,三大因素招致楼房买卖市场预期现身咸鱼翻身。去年我们认为今年很糟糕,所以我们认为没有一切风险比增长的风险更大。我们认为稳增长是头等大事。为了稳增长,我们可以做很多事。所以,我们在去年提出的稳增长的五个建议叫金木水火土,就是要把五件事做好。

  因此,如果美联储QE政策退出,意味着2001年以来持续上涨的中国楼市面临方向性转折,由此引发的金融风险将是巨大的,有关方面应该未雨绸缪,早作预案。2001年以来,我们出台了很多房地产调控政策,目的都是为了遏制房价上涨,未来可能变局是房地产价格不断下跌,政策导向将是如何阻止房地产价格的过快下滑,与过去正好相反。因此,已经出台的很多政策应该需要修改,并且还要根据新的情况出台相应措施。

很显然,这需要一个既痛苦,又很长的周期,而不是靠一两个政策,甚至靠放水就能解决。

中国在经济挑战中总是化危为机

“金”就是要大规模减税。

可以说,中国经济正在经历一个“发展的三峡”,各种新的挑战相继出现,三峡湾多水急,对船长的掌舵智慧提出了很高的要求,但如果坚持走下去,走出三峡,后面就一定是“晴川历历汉阳树,芳草萋萋鹦鹉洲”的大好局面。

从过去40年中国经济经历的困难和挑战看,大的挑战至少有四次:第一次是上世纪90年代初的墨西哥金融危机。这是改革开放以来,中国第一次经历国际金融危机;第二次是1997年的亚洲金融危机。这次危机的爆发,让中国发现危机就在家门口;第三次是10年前的全球金融危机。这次危机江爆发后,我们发现自己也卷入危机中;第四次就是本次中美贸易摩擦。

“木”就是要好好搞基建,中国现在很多专家一听政府搞基建都反对,我不知道专家为什么要反对,搞基建有什么不好?中国很多地区基建不行,路不行,硬件不行,城市不行,为什么反对搞基建?我记得十年前中国要上高铁,中国有很多专家反应,说高铁有多糟糕,高铁会引发多大的债务,高铁不赚钱。现在这些反对建高铁的人出行第一选择就是高铁。凡是在中国我认为专家反对的政府去干基本都是对的。今年不搞基建还能搞什么?基建掉下来以后,我们发现我们什么都没有。

就此而言,中国经济当下面临的各种周期的转换绝非仅仅是挑战,如果我们不犯致命的错误,这种挑战无疑也是中国经济下一步发展的机遇。如果看不到这一点,就很容易对中国经济得出悲观的结论和预期。

澳门新葡萄京997755世纪未有之变局,三大因素招致楼房买卖市场预期现身咸鱼翻身。现在很多专家对于当下中国面临的挑战,总是夸大其词。但是,从过去40年的历史看,至少在前三次重大挑战中,中国经济并未被打垮。而是在经历短暂调整后,实现了新的大幅度的跨越,这是历史事实。

“火”是贸易摩擦的火要灭掉。

看待房地产的周期转换,也应该站在大变局的视角。

墨西哥金融危机爆发不久,小平同志“南巡”,中国正式确立了市场经济的路线,改革开放迎来了里程碑式的发展;1997年亚洲金融危机之后,中国成功化危为机,国企改革取得重大突破;10年前的全球危机,中国经济无论在规模,还是对全球经济的贡献而言,都上了一个新的台阶。这是有目共睹的铁的事实。

“水”是什么?我认为今年可以放水,今年的货币政策应该宽松。但是,有很多人担心货币一旦宽松,钱会进房地产。我说你不用但,这种担心没意义,为什么?钱肯定进房地产,不进房地产还能进哪里?我们现在有多少行业、多少产业是因为房地产在拉着,不是别的。不进房地产难道进P2P?难道进其他的?区块链,开个玩笑。

过去我谈“房地产变天”“房价的逻辑在变化”等判断时,之所以无法引起大家的共鸣,除了房价上涨之后导致的“永远上涨”的幻觉,以及一些人在错过上涨之后的挫败感之外,还有对大变局下,对决定房价走势的因素的变化也缺乏认识,经常导致一些人从一个极端走向另一个极端。

而本次中美贸易摩擦,就对中国经济的影响而言,与过去三次大的挑战比,对中国经济的影响其实是最小的。但是,大家在心理层面为什么预期悲观,一方面是很多专家并未站在历史的大周期去看待这次挑战,从而夸大了中美贸易摩擦对中国经济的影响;另一方面,全球的政治经济的确在经历一个百年未有之变局,这种变局带给中国经济的,既有历史性的机遇,也有重大的挑战。我们对此要有清醒的认识。

“土”是什么?稳定房地产市场,房地产特别重要。我们到今天为止在宏观政策层面连房地产有多重要搞不清楚,老百姓(行情603883,诊股)一下咋呼,政策随便变,缺乏理性。但是,我们看好中国,我们觉得只要政策对,中国经济没问题,不要担心中国经济,中国其实有很多可以做的,2019年的中国经济很正常,你们不要老讲困难,太正常了。如果真有困难,就是你们自己不争气,不要把责任推给政府,你们要是搞的好,政府有这么焦虑吗?不会的。

我在之前的文章中谈及房价逻辑的六个变化,其实在过去也反复谈过,但为什么现在大家突然感同身受,因为今天的市场已经在明白无误地告诉你的确如此。

全球变局

2020年中国经济会怎么样?有人说进入“5”时代,不能进入“5”时代,2020年仍然要把稳增长放在重要的位置。如果明年中国的经济的增长进入“5”时代,意味着我们翻番的目标将落空,谁来承担这个历史责任?2020年我们全面进入小康社会的目标就完不成了。说明年必须保6%,我相信肯定能保住。第一,党中央的英明决策。第二,我们还有统计局,不要害怕,肯定能完成。

为什么说,中国房价史诗级上涨的历史结束了,关键就在于决定房价的这六大要素发生了颠覆性的变化:

中国经济下行,问题更多在自身

但是,说实话我们一定要保6%,千万不要听一些专家的说,进入“5”时代,“5”真的低了。因为现在从中国经济各个方面来讲,我们还能往前跑一跑,不是真的跑不动了,就进入。我认为我们2019年是犯了一些错误,对稳增长的重视程度不够,还到处打压房地产。打压房地产的结果就是数字不好看,大家担心。

第一,中国经济告别高速增长

“全球百年未有之变局”究竟指什么?

我再讲几分钟房地产。现在对房地产也很悲观,不要悲观。房地产是中国经济增长的“晴雨表”,这个地位永远不会改变,你们不要抱有幻想。现在有很多人说房地产不死,中国经济活不了,这是胡编乱造。你们有多少人,多少行业,多少产业靠着房地产。房地产在中国经济中的支柱地位,“晴雨表”的作用永远不会改变。我在多年前提出股市不是中国经济的“晴雨表”,有人老讲股市是中国经济的“晴雨表”,股市自己都不好意思这么认为。它什么时候当过“晴雨表”?房地产才是。中国的股市什么都不是,房地产才是真正的“晴雨表”。有人问我股市问题,其实前几年我都回答完了,我不懂股市,股市在我的眼中既不属于经济学的范畴,也不属于投资学的范畴,而属于文学和艺术的范畴,从来都不是,但是房地产是“晴雨表”,房地产的支柱地位永远不会改变,在我们活着的时候不会改变,我死了以后也不会改变,为什么?它太重要了。大家可以看一下美国,美国搞经济搞到今天,美国1913年城市的人口就超过了50%,我想告诉大家,现在在美国所有产业里边最大的产业是谁?房地产。

高增长的推动力之一是高投资,而高投资的表现之一就是房地产的快速增长;过去投资增速在20%以上,房地产过去20年平均的增速也基本在20%左右,这个周期结束了;

在我看来,过去半个世纪全球政治经济的最重大变局就是中国的崛起。改革开放使得中国成为全球第二大经济体的同时,全球政治经济的版图因此改变。亚洲在全球经济中的总量超过了美国和欧盟,以中国和印度为代表的新兴市场成为全球经济增长极,从而使得全球政治经济的规则、关于人类未来的思考,以及全球化进程都在重新定义。

上午我看他们的圆桌论坛,稍微听了几句,我就发现错误百出。有一个人说美国不搞制造业了,胡说。现在全球第一制造业大国是谁?中国。第二制造业大国是谁?美国。但是,在美国房地产是第一,制造业是第二,我指的是细的行业。你怎么能说美国不搞制造业了。全球第二制造业大国,制造业三大强国。美国人家一直在搞制造业,没有丢,丢的是人家不愿意干的。房地产在美国一直很重要,一直是第一产业,人家从来没给它赋予什么道德方面的评价。所以,我觉得第一个大家认清楚。

第二,房地产的基本面从过去的缺房子到现在供需基本平衡。

伴随这种变化的,则是大国之间政经关系的重构引发的全球范围内的情绪和冲突,这是必然的。面对新兴大国的崛起,面对更多的国家要求参与全球治理规则的制定,中国在未来的全球秩序中究竟如何发挥作用,以及发挥什么作用,对相关国家势必产生一系列的影响。

我们看一下2019年以来中国的房地产政策发生了什么?2019年在中国经济、全球经济这么不确定的情况下,我们坚持打房地产,我不知道为什么?看看今年的房地产政策,我的助理给我统计了一下,1-9月份房地产调控415次,已经接近2018年全年的450次。这要是一个人这么吃药,早都挂了,对吗?目的是干什么?不给房地产融资?他得活着。你不想弄了,把它关了,政府给全国人民盖房子也可以,不给一个行业的企业融资,我不知道是什么思维。

官方的数据,到2018年,城镇居民人均住房建筑面积39平方米,农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。这个数字应该是大大低估了,我的测算,城镇人均居住面积应该是超过了45平,因为大量的小产权房,以及种种原因没有登记的房子没有纳入这个统计体系。国际惯例,人均居住面积超过35平,房价高增长基本结束,超过40平,房价大涨的概率很低;

同时,经过40多年的发展,中国在积累了巨大的物质财富的同时,也在积极参与全球治理。这给中国未来的发展带来了新的机遇和挑战。这也意味着,中国战略机遇期的内涵也因此发生着重大的变化,我们必须有深刻的认识和全面的分析。

当然,房地产行业自身也要反思,这几年太嚣张了,房地产遭人恨是应该的。我们讲房地产变了,这几年老讲房地产变天,没有房地产企业听进去,今年有很多企业破产,我看了一下统计,现在有400多家房地产企业破产了,我说破产还不够。全国十多万家房地产企业,破产400多家已经很好了,以后能留下20%的就不错了。

第三,人民币从过去单边升值到双向波动,

比如,就当下中国经济面临的挑战而言,今年很多机构把其归结为中美贸易摩擦。但事实上,就中国经济的基本面和主要指标而言,中国经济今年下行的压力主要来自中国经济自身。

所以,这个变化在哪里?这种逻辑的转变大家一定要关注,为什么中国房地产变了?有六个思维:

中国房价上涨的一个原因是在中国经济高速增长过程中,出口高速增长带来的人民币单边升值。其实,过去中国房价快速上涨的周期和中国出口高增长的周期是契合的,中国外贸高增长百分百结束,人民币从过去的单边升值走向了双方波动,房价大涨的动力大大减弱;

中央经济工作会议指出:“这些问题是前进中的问题,既有短期的也有长期的,既有周期性的也有结构性的。要增强忧患意识,抓住主要矛盾,有针对性地加以解决。”如果将今年中国经济的下行主要归结于中美贸易摩擦,很显然是对中国经济目前的基本面认识不清,属于严重的误判。

第一,经济高增长肯定结束了。房地产的高投资增速肯定结束了。

第四,中国的M2从高增长到回归常态,

引擎转换

第二,人民币单边升值肯定结束了。中国资产的价格不是那么一直往上涨。

M2的增速从过去的两位数增长自2017年已经回归个位数,人民银行的印钞机从过去的高强度工作也回归常态,这是房价回归的金融逻辑,不再赘述;

周期转换为中国经济带来更大机遇

第三,M2的高速增长肯定结束了。

第五,人口周期历史性扭转,从婴儿潮到光棍潮。

站在百年未有之变局的角度看当下中国经济面临的挑战,既有全球化周期出现了一定程度的逆转这种外部因素,也有中国经济处在转型升级、速度换挡以及动能转换的关键时刻,是各种长短周期叠加的结果。

第四,“婴儿潮”肯定结束了,“光棍潮”来了。

中国房价每一波大涨,背后都有一波婴儿潮的推动。现在中国人不生孩子了,婴儿潮结束了,光棍潮正在走来,人口和家庭推动的真实需求大大减弱;

中国经济最关键的问题绝不是经济速度的下滑,而是在速度下滑背后,如何实现经济增长引擎“转换”,这是关键的关键。

第五,国际资本对中国资产已经不是像过去那么看好。

第六,国际资本的流向发生逆转。

就中国目前面临的产业周期、技术周期、人口周期以及金融新周期而言,中国经济过去的老路已难以为继,必须下决心走高质量发展之路,必须下决心实现创新驱动,完成制造业的升级。显然,这需要一个既痛苦,又漫长的周期。

第六,居民储蓄,过去是高储蓄,现在是高负债,这六个角度对下一波中国房地产的影响非常大,这是我过去的一些预测。我讲的都是我们过去的预测。

国际资本过去20年的基本流向是从发达国家流向新兴市场,现在则是大量的国际资本新兴市场流出。过去这些流入新兴市场的资本相当一部分进入到这些国家的房地产和资本市场,推升了这些国家的房价。

可以说,中国经济正经历一个“发展的三峡”,各种新的挑战相继出现。三峡湾多水急,但如果坚持走下去,走出三峡,后面就一定是“晴川历历汉阳树,芳草萋萋鹦鹉洲”的大好局面。

比如,2018年还有很多专家忽悠大家买房子,我就觉得你好好研究再说,有人说一个钱包不够,用六个钱包。有人说,你不够买一套,就借钱买两套。2018年都涨到那个份儿上了,剩下没涨的不多了。投资房地产最好的时代肯定结束了,不能忽悠老百姓高位接盘。

中国虽然显然仍然是全球资本流入最多的国家之一,但相对于过去的高速流入,资本进入中国的速度已经回归正常。

就此而言,中国经济当下面临的各种周期的转换绝非仅是挑战,而是新的更大的机遇。若看不到这一点,就易对中国经济得出悲观的结论和预期。

我去年年底对今年的基本预测:

特别是,当下的逆全球化的一大表现之一,就是国际资本流动额大大减少。过去20年,国际资本在2007年达到历史高峰,国际资本流动额达到了9万亿美元,占全球经济的比重高达16%左右,但现在,国际资本的流动额已经跌至1.2万亿美元,占全球经济总量的2%不到,回到了1980年的水平。这对新兴市场的房价的影响很大。

就此而言,中央经济工作会议提出“我国经济运行主要矛盾仍然是供给侧结构性的,必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇”,“要善于化危为机、转危为安,紧扣重要战略机遇新内涵,加快经济结构优化升级,提升科技创新能力,深化改革开放”等这些基于长周期的论断是完全正确的。

第一,我认为一线城市和热点城市会调整,现在就在调整。有人说近乎永远涨,哪个世界从来不存在永远涨的价格。北京现在在调整,上海在调整,现在四个一线城市里边,深圳调整的比较慢,为什么慢?因为给了一个称号“社会主义先行示范区”,又能涨一阵子。剩下的都在自然的调整。

这六大变局意味着,中国房地产进入到一个全新的新周期,这个新周期不是一些人想当然的“白银时代”,而是一个和过去完全不一样的周期。

短期稳定经济,我们有经验,也有办法。但当下中国经济的主要问题仍是长期问题和改革问题,需要通过更强有力的改革信号扭转对中国经济长期悲观的预期。

第二,贸易摩擦对中国房价有影响,对中国房价的估值有影响,对中国经济的估值有影响。如果把中国城市看成股票,可以有三种股票:1.绩优股,好城市。2.潜力股,没涨起来的。3.垃圾股,五四六线城市。对这些城市都会有影响。现在没涨的城市没几个了。后面的这些我认为就是我讲的“价值洼地”,当然现在也在涨。大家可以去看一个指标,凡是住建委重点约谈的城市都是可以投资的,涨的不错,你们去看一下。我去年讲一线不可能涨了,为什么?常识,回到常识,一线太高了,去年一线市场土地流拍特别严重,为什么?一线不涨了,房价太高了,各个指标去看,太高了,这是常识。所以,中国人看经济、看产业要回归常识,过去很多东西不正常,过去赚钱太多不是正常,老把正常看成不正常,把不正常又看成正常。

在房地产新的周期下,简单的说房价涨跌毫无意义,涨跌会成常态,不会出现过去那样有规律的“两年调整,三年上涨”这样的周期。

“逆周期”政策是必要的,但逆周期政策的目的绝不是仅仅为了短期稳定,而是为下一步中国经济闯过“发展三峡”创造稳定的环境;供给侧改革也不是主要看指标看数据,而是要为中国经济增长引擎的转换构筑一个体制机制的框架;“六稳”也不是为短期的“稳”而“稳”,而是为顺应百年未有之变局,为中国经济实现高质量发展创造更有利的环境。

我前一段时间讲过一句话,过去20年我们干事情宁可错,不要错过。以后干事,宁可错过,不要错,差一个字,内涵变化很大。这是常识。

中国的城镇化虽然没有完成,但这不意味着所有城市的人口都会增加,中国的672个城市,将争夺未来进入城市的5亿人口,已经成为城市常住人口的,也会出现城市之间大的流动,城市与城市之间的竞争会加剧,这也意味着房价的区域分化更为明显。

长期向好

还有人口,人其实没了,过去每一波房价上涨都有一波“婴儿潮”,现在没有“婴儿潮”了,中国的人口负增长正在到来,从人口的角度来讲,房地产也变了,短期一定处在高位,很多理由经不起推敲。

用过去“一二三线”等去划分城市并且据此判断房价已经完全不合时宜。中国5000年历史上从来没有城市之间如此激烈的争夺人口的现象,这是千年大变局,这个变局将深刻影响下一个周期中国房价的走势和房地产的命运。

慢下来,才能在下一个周期快起来

所以,我们今年看2019年的房地产,当然我一直讲政策不对,但是政策不要打2019年也是调整。还有20年的大周期,我研究房地产这么多年,我没有见过哪个国家的房地产能逃过20年的周期,20年肯定有调整,1998年到现在为止20年。还有老百姓的钱花光了,老百姓的存款在过去三年的时间,2016-2018年的时间都是负的,净储蓄是负的,花出去的多,存进去的少,没钱了怎么买?有人说,北京房价长期看好,因为有那么多人需求,我知道。大家可以看,中国居民的杠杆率涨的很快,快赶上美国了。过去几年三大杠杆里边涨的最快的居民杠杆。我们现在是所有新兴市场里边居民杠杆最高的。当然,我们的企业杠杆率全球一直第一。但是,我觉得最担心的还是居民杠杆,居民杠杆到这个程度真的很危险的。

关键词阅读:马光远 房价

中央一再强调“我国发展拥有足够的韧性、巨大的潜力,经济长期向好的态势不会改变”,我对此判断完全同意。

所以,我讲房地产大变局,但是房产税我不担心,我觉得出不来。我今天继续给大家讲出不来。有人现在担心说房产税对中国房地产有影响,没有影响,房产税最好的时机错过了,现在出来没人交房产税,那有钱交,这就是基本常识,北京一千万的房子,1%的房产税十万,哪有那么多钱?

过去40年,中国经济已经积累了向高质量发展的诸多有利条件,中国形成了全球最全的产业门类,形成了最适宜制造业发展的生态;中国的城镇化远远没有完成,下一个30年,近5亿多农民进入城市成为市民将是推动经济发展巨大的红利;麦肯锡预测,到2025年,中国的中等收入群体将达到8亿人口,将形成全球最大的消费群体,8亿人带来的产业需求是惊人的;中国也已经具备向创新型国家转变的技术和产业基础,5G人工智能、工业互联网、物联网等领域的投资需求仍然处于饥渴状态。站在历史长河,我们没有任何理由对中国经济悲观。

所以,这样的政策我们回顾一下,是不对的。这样的政策导致的结果是今年投资下滑,贷款很难,买地很少,房价下滑,负债率上升。而且是各种各样的融资成本是上升,这个对地产明年的影响非常大,明年地产如果还是这么一个环境,地产的增速可能又会回到负数。我们现在还有10%的增长,已经远远超过我的预期了。所以,我说它本身已经是冬天了,在冬天不要给它再吹冷空气了,不要在冷水里边再加冰了,现在流行的就是冷水里边加冰喝,不能这样。房地产变了,房地产再也不可能往上讲了。我讲一个转折点的城市杭州。上一波房价的转折点2014年,2014年杭州房价下降,转折点,全国房价调整,到最后全国政策调整,到年底政府救市,引发了一波波澜壮阔的大涨。这次杭州房价又开始下降了,统计局统计的是已经连续三个月,我看到的是已经连续大半年了。这说明什么?2019年房地产的温度是正常的,但是在正常的情况下,政策是不正常的,正常过于严厉。因为政策现在不调控,房地产也是这样,不能再打房地产。

关键的是,一定要顺应百年变局,真诚推动改革,为中国下一个30年构建良好的公共治理和制度架构,稳定包括企业家在内的民众的预期。从其他国家的发展经验看,经济增速在这个阶段慢下来并非坏事,面对百年未有之变局,摁一下暂停键,放慢速度,其实为中国下一步的发展提供反思和思索的时间。

中国的房地产,我的基本判断:

正如美国著名的专栏作家弗里德曼所言:“对中国这样一个在21世纪发展如此迅速的国家而言,每隔一段时间就暂停片刻非常重要。这样不但不会让她落后,反而能确保她为自己所取得的每一个进步都打造一个坚实的基础。”

1.重回三个20%,现在有人说过了黄金时代,还有白银时代,没有什么白银时代了。白银时代是完全过去错误的那种理解。有些就是好看,有些就是难看。我认为未来的市场只有20%的开发商能活下来,80%会死掉,中国的开发商太多了,死掉80%,不缺房子。

有时候,我们需要慢下来检查一下我们的跑道和方向,才能在下一个周期更好地加速,才能在下一个周期真正地快起来。

2.只有20%的城市。

□马光远

3.只有20%的楼盘。

三个20%就是下一个周期房地产的主旋律,没有白银时代。明年会怎么样?明年还是整体降温。第二,调控会放松。明年再继续这种调控,房地产要出大事。房地产如果这个时候出大事,我们等于自毁长城,会引发一系列完全难以预测的风险。一线和热点城市的调整会到明年的上半年,我认为现在安全的就是二线城市,当然也会分化,最危险的就是五六线,五六线过去两年房价的暴涨是一场灾难。这些地方从来不缺房子,价格也很合理,翻了一倍,很吓人,翻的时候大家都很高兴,但是往下掉的时候没一个人接盘,房子没人要会变成名副其实的不动产,很吓人。

我觉得以国家中心城市为主的大城市未来发展空间仍然很大。但是,短周期来讲,明年还是调整的格局,明年整个调整应该在上半年,下半年如果政策松动,有望访谈。

所以,我讲这么多,其实就是两句话:第一,你们也有错,所有的错不是政府的。第二,不要有幻想,中国经济变了,中国所有的行业都变了,玩法变了,游戏规则变了,所有的东西都跟过去不一样了,不要拿过去的标准、思维、路径依赖来看待当前的中国经济。2019年还不错,2020年也糟糕不到什么程度。这样的状态我们要习惯,不要再抱怨了,不要梦想回到以前,不可能了。这就是我们现在讲的所有的“大变局”对我们每个人的影响。

我相信大家的体会会越来越深刻。当然,我们必须强调我们对中国经济看好,中国只要不犯致命的错误,中国只要坚持改革开放,我认为下一个周期全球最赚钱、全球最有想象力,全球最有潜力的地方仍然是中国,我不认为有些专家经常吹捧的那个印度会超过中国,我觉得很荒唐。不知道在座的各位有多少人去过印度,那么一个糟糕的国家,居然说会超过中国。

我以前没有去过印度,后来去过几次以后我才知道这有多荒唐。我们在北京老讲堵车,但是我去过几次印度以后,我知道什么叫真正的堵车。早上九点开会,告诉我们会堵车,早点出发,七点从酒店出发,十二点准时到达。经常一些城市里面车、牛、羊、马、猪一块走,那么一个国家说会超过中国,中国人太不自信了。我认为中国经济走到今天为止,大势非常好,改变中国经济大势的只有中国自己,没有别人。产业基础很好,各方面都很好,只要我们沿着过去正确的道路走下去,中国经济没问题,在座各位责无旁贷,我看好你们!谢谢!

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