澳门新葡萄京997755:悸动的环京楼市,一二手房

作者:房产

在经历了多轮一体化的炒作以及调控带来的断崖式下跌后,环京楼市近期消息不断,是触底反弹还是波动下行?销售们口中的未来在哪里?所谓利好的作用又有多大?北京商报《新北京楼市周刊》推出《悸动的环京楼市》系列报道,带您探访环京楼市。

悸动的环京楼市丨武清:一二手房倒挂背后

作为京津城际高铁的唯一经停站,在天津市武清区,房地产所处的第三产业一度占据其全年固定资产投资逾六成。从最初的蓝印户口到如今的“海河英才”计划,几乎只有房地产产业的武清,在户籍政策的牵引下,呈现出不同于其他环京区域的特征。

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“金九银十”是楼市传统旺季,但在一年多的强控政策下,各地楼市似乎并没有呈现以往的热闹景象。其中,在全面限购背景下,河北、天津等环京区域内房地产市场受到不小冲击。近日,《中国经营报》记者在武清区调研时了解到,今年下半年高铁站附近有三个楼盘集中开盘,但销售情况并不乐观。金科集团9月初入市的博翠湾项目开盘当天去化在4成左右,奥克斯泉上文华等项目可选房源也比较多。据了解,该区域附近还有三个项目即将入市。在走访中记者注意到,近期武清区召开了一场土地推介会,集中推出16宗土地,面积总计超400公顷。“金九”火爆未现作为京津城际中途停靠的唯一一站,天津市武清区近年来房价一直受到北京和天津两座城市的影响。记者在武清高铁站周边走访时看到,高铁站两侧的楼盘较多,靠近高铁站的楼盘大部分已经竣工。远处,大批楼盘正在建设中。记者从天津市去年的土拍结果了解到,2017年国庆节前后天津的土拍主要集中在武清区黄庄板块,在该区域出让的6宗土地中5宗被金科、新华联等上市房企竞得,各公司获得的楼面价在1.25万元/平方米左右。在现场走访时记者了解到,目前金科、奥克斯、世茂三家房企已经开盘销售,新华联、路劲、金融街三家房企的项目还没有开始销售,目前处在前期宣传阶段。金科项目的一位销售人员表示,现在只有高层在售,9月初开盘的时候开了4栋,总计300多套,当天卖了150套左右。87平方米的小户型只剩几套低楼层的了,100平方米以上的户型可选的比较多。由于户型和楼层的不同,高层的价格在1.7万元/平方米左右。记者了解到,在去年同期拿地的房企中,奥克斯泉上文华项目最先开盘,与金科和世茂先行销售高层项目不同,奥克斯主推洋房和小高层产品。泉上文华一位销售人员表示,现在洋房的均价在2万元/平方米左右,小高层在1.8万元/平方米左右。对于目前还未入市的项目,新华联项目的一位工作人员在接受记者采访时表示,现在只做了一个外展场,部分楼体已经出了“正负零”,但预售证现在还没有申请下来。路劲项目的一位工作人员表示,现在是前期的蓄客阶段,开盘时间节点还没定下来。正准备拿预售证,工程方面正在加快达到“正负零”进度。中原地产天津地产分析师田磊接受记者采访时表示,从目前规划中可以明显看出,这6家房企策略上大多选择定位高端产品,别墅以及大平米洋房,与周边之前开发的产品还是有一定的差异。田磊表示,在限购政策和楼市库存减少的双重背景下,武清区自2017年以来的楼市表现一直较为平稳。此次大批量品牌房企的相继入驻势将为武清楼市带来更多活力。一二手房价格倒挂在走访中记者注意到,武清高铁站附近板块已经建成的项目包括金泰丽舍、鸿坤原乡郡、亚泰澜等项目,这些项目与上述6宗地的位置相距不远。但目前这些项目的二手房价格要比在售的新房价格高出2000元/平方米左右。武清区的一位二手房中介认为,现在有一部分新落户的人群会选择二手房,这些人主要是在北京工作的人群,高铁站附近的二手房是他们的首选。一位熟悉办理天津户口的人士表示,从天津市各个区域来看,目前选择来武清落户的人是最多的。

曾因“教育配套优势”、“落户门槛较低”、“半小时交通便利”等标签成为环京刚需自住首选的天津武清市场,近期因“海河英才”计划间接放宽的落户政策再度掀起波澜。

来源:北京商报

近日,《每日经济新闻》记者实地探访了武清的房地产市场。在武清高铁站的出口,漫天的楼盘宣传单被见缝插针地塞到乘客手中。形形色色的销售人员看起来相安无事,但实际上竞争异常激烈,为了招揽意向客户,彼此间甚至不惜“暗中拆台”。

来源:中新经纬

北京商报记者调查发现,一方面,尽管当地政府对于楼市的调控较为严格,但对于落户的迫切,让刚需客追随“海河英才”计划释放的空间而来,市场也在一定程度上有了松动;另一方面,刚需客的这种“落户”诉求,也让他们对房本的追求超过环京任何一个热门区域,这也间接促成了当地二手房价超过新房的局面。另外,由于新房市场存量较大,整体市场也并没有出现所谓“热炒”的局面,冰封市场里的一丝波澜,是当地从业者对武清楼市现状的总结。

曾因“教育配套优势”、“落户门槛较低”、“半小时交通便利”等标签成为环京刚需自住首选的天津武清市场,近期因“海河英才”计划间接放宽的落户政策再度掀起波澜。

不过,他们通常都会有这两个问题:“您来看房吗?天津户口办下来了吗?”人物画像

去年5月天津“海河英才”计划宣布时,赵湘微信朋友圈里的房产经纪人都在转发这一消息,当时中介普遍认为,这将引得大量外地人来天津落户,房价也会随之上涨。然而一年多后,赵湘居住的小区房价不升反降,这令她百思不得其解。

户口与买房

北京商报记者调查发现,一方面,尽管当地政府对于楼市的调控较为严格,但对于落户的迫切,让刚需客追随“海河英才”计划释放的空间而来,市场也在一定程度上有了松动;另一方面,刚需客的这种“落户”诉求,也让他们对房本的追求超过环京任何一个热门区域,这也间接促成了当地二手房价超过新房的局面。另外,由于新房市场存量较大,整体市场也并没有出现所谓“热炒”的局面,冰封市场里的一丝波澜,是当地从业者对武清楼市现状的总结。

王寒,40来岁,内蒙古人,长期从事房产中介和天津户口代办的“老炮儿”。来武清之前,他在燕郊待了几年。彼时,燕郊楼市风头正劲。小学文化的他幻想过暴富,尽管未能如愿,但“我当时买了三套,只要是前两年在武清当销售的,基本上都有几套房子”。

中新经纬近日在天津走访发现,以新房交易为主的环城和远郊区,不少楼盘都有优惠促销活动,而核心城区二手房价格则持续走低。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示,天津二手房挂牌均价已经从人才新政实施时的约3万元/平方米降到现在的约2.45万元/平方米。

“外来购房者,只有有户口才能在武清买房,但来这买房的,图的又是户口。”对于自己所在的市场,武清当地楼盘销售人员直言,与环京其他区域以投资客为主不同,本地和承接北京的刚需占比不小。

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刘杰是一位年轻的90后,土生土长的武清人,从事房地产销售才一年多。他的日常工作,便是从高铁站附近获客,然后开着他的东风商务车,把客户带给各楼盘的销售人员。如果最后成交,他便能获得一定提成。用他的话说,“一个月大概能成交一套房,月收入7000元左右”。

文 | 薛宇飞

“特别是北漂,天津是直辖市,教育好,落户门槛又低,武清半个小时直达的交通给了在北京上班在天津养娃这种双城生活的可能。” “海河英才”计划的推出与代办机构的出现,打破了买房与落户之间鸡生蛋与蛋生鸡的尴尬。

户口与买房

始于蓝印

**01** 经纪人争相揽客 郊区楼盘扎堆促销

据介绍,目前在武清落户分两种,一种是积分落户,适合大学刚毕业、没有置业迫切需求的学生,如果着急给孩子上学,“就不赶趟了”。而另一种则是通过天津的“海河英才”计划,以学历型人才落户武清,购房者只要拥有全日制本科学历,且年龄不超过40周岁,就可以在网上申请落户,一般三个工作日之内就能够审批完成,面签之后就能完成落户。“但这种落户属于‘寄存’状态,要在天津市、区人力社保部门指定的公共服务机构的人才集体落户并存档,只有真正买房之后才能成为‘新天津人’,而‘新天津人’才能享受应有的福利待遇。”销售人员进一步表示,目前在武清落户建议找中介机构代为办理,费用大概在1万-2万元左右,并强调目前天津“海河英才”计划已经处于尾声,所以在审核方面会非常严格,个人办理一旦某个环节出错就会被拒签,机构办理则能“保过”。“个人申请时间会拖很长,但好的房源不等人,早一天买,省出来的就不只是这个钱了。”为了更好服务北京客群能够置业武清,当地销售人员对于这套“落户”程序早已烂熟于心。

“外来购房者,只有有户口才能在武清买房,但来这买房的,图的又是户口。”对于自己所在的市场,武清当地楼盘销售人员直言,与环京其他区域以投资客为主不同,本地和承接北京的刚需占比不小。

20分钟,这是北京地铁1号线从天安门东运行到国贸的用时,花同样的时间就可以乘高铁从北京到武清。

由于距离北京较近,并享受了高铁便利,武清区成为大量“北漂”们的安家之处。7月14日,正值周末,中新经纬乘坐高铁赶往了天津武清区,刚下高铁,就看到了这样一幕场景:大约有20个身着正装、带有工作牌的房产经纪人守在高铁站出口,招揽看房客。

迫不及待到手的房本

“特别是北漂,天津是直辖市,教育好,落户门槛又低,武清半个小时直达的交通给了在北京上班在天津养娃这种双城生活的可能。” “海河英才”计划的推出与代办机构的出现,打破了买房与落户之间鸡生蛋与蛋生鸡的尴尬。

很多人知道武清,是因为高铁站口京津区域最大的奥特莱斯之一——佛罗伦萨小镇。地处环渤海经济区中心地带、京津走廊中段的“价值洼地”武清,也是京津双城生活的重要环节。

▲置业顾问在武清高铁站揽客 中新经纬 薛宇飞 摄

据当地销售人员介绍,在2015年之初,武清房价基本维持在7000元/平方米左右,2016年受市场大环境影响,武清房价一跃蹿升至2万元/平方米以上,直到2017年限购后,武清房价才开始有所回落。目前武清楼市整体处于回升状态,新房价格在1.6万元/平方米左右,而且有上扬的趋势。

据介绍,目前在武清落户分两种,一种是积分落户,适合大学刚毕业、没有置业迫切需求的学生,如果着急给孩子上学,“就不赶趟了”。而另一种则是通过天津的“海河英才”计划,以学历型人才落户武清,购房者只要拥有全日制本科学历,且年龄不超过40周岁,就可以在网上申请落户,一般三个工作日之内就能够审批完成,面签之后就能完成落户。“但这种落户属于‘寄存’状态,要在天津市、区人力社保部门指定的公共服务机构的人才集体落户并存档,只有真正买房之后才能成为‘新天津人’,而‘新天津人’才能享受应有的福利待遇。”销售人员进一步表示,目前在武清落户建议找中介机构代为办理,费用大概在1万-2万元左右,并强调目前天津“海河英才”计划已经处于尾声,所以在审核方面会非常严格,个人办理一旦某个环节出错就会被拒签,机构办理则能“保过”。“个人申请时间会拖很长,但好的房源不等人,早一天买,省出来的就不只是这个钱了。”为了更好服务北京客群能够置业武清,当地销售人员对于这套“落户”程序早已烂熟于心。

户口,是置业武清绕不开的话题。

观察发现,有的经纪人是与从北京来的客户约好在此等待;有的经纪人则随机给出站乘客散发楼盘宣传页,试图招揽客户;还有不少身着便服的地推人员,手握一大叠宣传册,叫嚷着楼盘信息。

值得一提的是,与其他环京区域二手房无人问津相比,武清的二手房市场却出现了反超新房的局面。一般来说,相较于二手房的高购置成本,买房者更倾向于新房项目,因此也就造成了新建商品房价格往往高于二手房价格,但武清楼市却有所不同,同一区域、同类产品的新房比二手房单价低2000-3000元。

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蓝印户口也叫蓝印户籍,是指对在投资、购买商品住宅或者被该城市的单位聘用的外省市人员,具备规定的条件,经公安机关批准登记后加盖蓝色印章表示户籍关系的户口凭证。

一位链家的经纪人对中新经纬表示,现在是周末,从北京来天津看房的客户比较多,很多经纪人就会在高铁站接人或揽客,如果是工作日,也没这么多人。

据当地金融街金悦府一位销售人员介绍,目前一手房项目是受政府限价的,所以价格才上不去。“每个新房项目在开盘之初都是需要申领预售证的,如果预售证上面的价格过高,政府是不会批的,而武清新房目前的情况就是这样,政府在限制新开楼盘价格标高。但武清二手房市场就不一样了,其价格政府不会强制限定,卖房者可以随意调动价格,只要房子卖得出去,价格标高就不算是问题。”上述销售人员进一步表示。

迫不及待到手的房本

不同于广州和上海等地对蓝印户口的种种限制,天津市的政策是,持蓝印户口者享受天津市常住户口同等待遇。武清被视为天津蓝印户口购房大本营,蓝印户口买房落户几乎成了武清最重要的产业。

▲某楼盘售楼部挤满购房者 中新经纬 薛宇飞 摄

该销售人员声称,与其说武清楼市新房价格与二手房价格倒挂,不如说二手房才是武清楼市的真实写照,所以从实际情况来看,目前在武清买新房项目是最佳时间点,一旦政府解除限制,武清新房就不是这个价了。另有销售人员表示,此前受调控影响,武清新房领证的不多,供需失衡,二手房则作为替代品更为火热,这说明需求还是有的,通过购买二手房来解决住房需求,价格自然而然也就涨上去了。

据当地销售人员介绍,在2015年之初,武清房价基本维持在7000元/平方米左右,2016年受市场大环境影响,武清房价一跃蹿升至2万元/平方米以上,直到2017年限购后,武清房价才开始有所回落。目前武清楼市整体处于回升状态,新房价格在1.6万元/平方米左右,而且有上扬的趋势。

“我从蓝印户口开始做这一行。”王寒告诉《每日经济新闻》记者:“那个时候在天津全款买房就能办蓝印户口,子女就能在天津落户上学了,一些高考大省的人就有很多来武清买房落户的。武清杨村一中,是天津很有名的学校。”

在位于武清区与北辰区交界、由某大型房企开发的新项目处,中新经纬看到,售楼部周边道路停满了私家车,售楼部大堂人头攒动,各个角落都挤满了购房者。对此火爆场面,有相关人士介绍说,是因为该项目近日拿出了100套左右住宅做特价优惠,每平方米下调了3000元左右。一位置业顾问告诉中新经纬,现在仍在加推一些优惠户型,但数量有限,截至当日下午3时就恢复原价。

“一二手房倒挂现象并不稀奇,不仅武清区,天津整体亦存在一二手房倒挂的现象。”一位分析人士表示,对于二手房价格超过新房价格这一现象,也可以理解为当地政府对楼市的一种调控和保护。

值得一提的是,与其他环京区域二手房无人问津相比,武清的二手房市场却出现了反超新房的局面。一般来说,相较于二手房的高购置成本,买房者更倾向于新房项目,因此也就造成了新建商品房价格往往高于二手房价格,但武清楼市却有所不同,同一区域、同类产品的新房比二手房单价低2000-3000元。

受益于高铁通行,2011年~2014年,武清土地成交共713宗,成交量一直保持高位。彼时,全国各地的高考移民都通过蓝印户口向这里集中。直到今天,武清主要街道的汽车依然来自天南海北,其中以鲁、豫、冀居多。

根据价格表,上述项目活动优惠价在13500元~14200元/平方米之间,而距该项目较近的已交付住宅小区,其二手房价格基本在17000元/平方米以上。同为该开发商开发的另一个项目的置业顾问告诉中新经纬,在出台优惠活动前,上述项目销售效果并不理想,“如果房子好卖,谁还会做特价。”

然而,在当地与准业主们沟通时北京商报记者发现,对于房本的迫切需求,是造成购房者愿意以更高价格购买二手房的原因。“在北京落户太难了,武清的二手房价格虽然比新房价格要高,但却是现房,能马上落成个人户口。”在当天的案场,从北京来看房的任利坦言,目前自己将户口存放在人才市场集体户中,万一将来政策有变动,户口被打回原籍,孩子上学也就耽误了。为了孩子上学,贵一点也是值得的。

据当地金融街(行情000402,诊股)金悦府一位销售人员介绍,目前一手房项目是受政府限价的,所以价格才上不去。“每个新房项目在开盘之初都是需要申领预售证的,如果预售证上面的价格过高,政府是不会批的,而武清新房目前的情况就是这样,政府在限制新开楼盘价格标高。但武清二手房市场就不一样了,其价格政府不会强制限定,卖房者可以随意调动价格,只要房子卖得出去,价格标高就不算是问题。”上述销售人员进一步表示。

据当时的媒体报道,由于高考移民和外地投资客的涌入,导致楼房空置率过高。刚需者寥寥无几,更多的只是在蓝印户口下的择校需求。

由于上述项目优惠幅度过大,当日还有数名之前的购房者前来讨要说法。在售楼部门口,一位边用手机录制视频、边高声呼喊的购房者说:“买房还没几天,你们就降价,一下子亏了30万元,谁能接受?”

对此,武清当地二手房中介人员表示,对于购房者的担忧,政策方面并不会出现打回原籍的情况,但这方面的担忧确实不在少数,这或许也是新房价格与二手房价格倒挂的原因之一。除此之外,二手房之所以能要上价格,也与其教育配套分不开,毕竟武清身上挂着“教育”的标签。

该销售人员声称,与其说武清楼市新房价格与二手房价格倒挂,不如说二手房才是武清楼市的真实写照,所以从实际情况来看,目前在武清买新房项目是最佳时间点,一旦政府解除限制,武清新房就不是这个价了。另有销售人员表示,此前受调控影响,武清新房领证的不多,供需失衡,二手房则作为替代品更为火热,这说明需求还是有的,通过购买二手房来解决住房需求,价格自然而然也就涨上去了。

甘陆是河南人,当年花30万元在武清买房取得了蓝印户口。他告诉《每日经济新闻》记者:“买房就是为了让子女在天津上学、高考,武清的房子我基本没有住过,将来等孩子结婚了就把这套房子卖掉。”

在距天津武清高铁站3.5公里、以别墅为主兼顾普通高层住宅的一个项目,其高层住宅的售价在17000元/平方米左右,优惠后实际售价大约下调500元/平方米。该楼盘置业顾问称,项目的普通住宅并不多,都是亏本出售。

被热炒的“通武廊”概念

“一二手房倒挂现象并不稀奇,不仅武清区,天津整体亦存在一二手房倒挂的现象。”一位分析人士表示,对于二手房价格超过新房价格这一现象,也可以理解为当地政府对楼市的一种调控和保护。

2014年,天津取消蓝印户口,当时有业内人士曾就此发表评论称:“对于天津这样一个城市来说,蓝印户口的取消基本就等同于起码20%的客户流失,对于武清这类区域基本就等同过半客户消失。”

另一家某大型房企开发的项目,售价从之前的14000元/平方米降到了12500元/平方米,对于为何降价,一位代售该楼盘的房产经纪人称,是为了年中冲业绩。至于何时会恢复原价,他表示不清楚。

随着京津冀协同发展的深入,武清也进一步被纳入整个京津冀发展的大体系之中,凭借以佛罗伦萨小镇、杨村八中等为代表的商业和教育资源,武清已成为环京一个优质的置业之选。此次,记者走访调查了包括杨村、南湖等在内的多个热门板块,除宣传商业、教育配套外,处于规划中的“通武廊”轻轨也已成为当地销售宣传的热点。

然而,在当地与准业主们沟通时北京商报记者发现,对于房本的迫切需求,是造成购房者愿意以更高价格购买二手房的原因。“在北京落户太难了,武清的二手房价格虽然比新房价格要高,但却是现房,能马上落成个人户口。”在当天的案场,从北京来看房的任利坦言,目前自己将户口存放在人才市场集体户中,万一将来政策有变动,户口被打回原籍,孩子上学也就耽误了。为了孩子上学,贵一点也是值得的。

蓝印之后

**02** 新房交易平稳 二手房价格下跌

当地楼盘销售人员称,“通武廊”轻轨天津境内共设8站,长度约50公里,除北辰科技园作为起点外,剩下7站将集中设立在武清区内。按照这个站点布局,“通武廊”轻轨将实现武清区内全覆盖。“‘通武廊’轻轨有望明年上半年开工,2023年或将正式完工运行,未来整个武清的升值潜力会很大。”在上述销售人员看来,目前武清房价已经处于不断回升的态势,新的概念也必将带来新的升值空间。

对此,武清当地二手房中介人员表示,对于购房者的担忧,政策方面并不会出现打回原籍的情况,但这方面的担忧确实不在少数,这或许也是新房价格与二手房价格倒挂的原因之一。除此之外,二手房之所以能要上价格,也与其教育配套分不开,毕竟武清身上挂着“教育”的标签。

不过,武清给出了自己的答案。

虽郊区楼盘优惠促销活动力度较大,但从已公布的数据来看,新建商品住宅市场整体仍比较平稳。诸葛找房数据研究中心的数据显示,从2018年5月“海河英才”计划实施至2019年6月,天津新建商品住宅销售均价只是略有上升,基本维持在每平方米15000-16500元之间,月销量在9000套-11000套之间。

根据官方通报的消息,正在规划中的“通武廊”轻轨线路,将充分利用天津市地铁5号线,从北辰区双街终点站延伸到武清区,到达武清区后改为地上轻轨线路,然后一直延伸到河北省廊坊,和当地规划兴建的北三县轻轨连接,最后直接到达北京城市副中心──通州区。从规划上看,“通武廊”轻轨开通后,不仅仅是武清内部的南北连通,也将为该地承接外部产业与人口创造条件。

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2015年,武清土地成交数量显疲态,但由于需求旺盛,据易居2015年度天津房地产市场年报,武清当年的新房成交均价从2014年的6199元/平方米增加到了7640元/平方米。

▲2017年5月至今天津新建商品住宅成交数据。数据来源:诸葛找房数据研究中心 中新经纬 薛宇飞 制表

目前“通武廊”概念最为火热的当属南湖板块。在该板块楼盘销售人员看来,南湖板块与北辰区“接壤”,很大概率会成为“通武廊”轻轨进入武清境内的首站。目前京津城际高铁已经将武清与北京的通勤时间控制在21分钟,未来随着“通武廊”轻轨的开通,在通勤效率方面,武清将会比燕郊、固安这些真正环京的区域更具有吸引力。

被热炒的“通武廊”概念

2016年,受降契税政策和国家对楼市的利好因素影响,武清房价一路高歌,新房、二手房几乎一天一价,保利、富力、远洋等大型房企也在此时陆续进入武清。

根据上述机构的数据简单计算,2018年5月至2019年6月,天津新建商品住宅的月成交均价约为15882元/平方米,月成交套数约为9793套;2017年5月至2018年4月,天津新建商品住宅的月成交均价约为15299元/平方米,月成交套数约为7662套。人才新政实施一年多,天津新建商品住宅均价上涨不足600元/平方米,月成交套数上升约2000套。

关键词阅读:通武廊 二手房价 楼盘价格 教育 二手房市场

随着京津冀协同发展的深入,武清也进一步被纳入整个京津冀发展的大体系之中,凭借以佛罗伦萨小镇、杨村八中等为代表的商业和教育资源,武清已成为环京一个优质的置业之选。此次,记者走访调查了包括杨村、南湖等在内的多个热门板块,除宣传商业、教育配套外,处于规划中的“通武廊”轻轨也已成为当地销售宣传的热点。

王寒告诉《每日经济新闻》记者:“实际上武清以前就是农村,也就是2000年撤县成区之后才开始发展,如今区政府附近的一大片住宅,都是那之后慢慢起来的。”

而从今年上半年的交易情况来看,保利投顾研究院华北分院的数据显示,天津上半年新建商品住宅共成交577万平方米,同比上涨10%;成交均价为16012元/平方米,同比上涨2%。

澳门新葡萄京997755:悸动的环京楼市,一二手房倒挂背后。当地楼盘销售人员称,“通武廊”轻轨天津境内共设8站,长度约50公里,除北辰科技园作为起点外,剩下7站将集中设立在武清区内。按照这个站点布局,“通武廊”轻轨将实现武清区内全覆盖。“‘通武廊’轻轨有望明年上半年开工,2023年或将正式完工运行,未来整个武清的升值潜力会很大。”在上述销售人员看来,目前武清房价已经处于不断回升的态势,新的概念也必将带来新的升值空间。

“2016年那会儿如果你来武清,进售楼处是需要预约的,否则销售人员根本没工夫接待,大批大批的人来武清买房,并且手里提的都是现金。我接待的六成客户都是北京的,基本上需要房票才能买到房。”回想起这段经历,王寒略有些激动,“房票你知道吧,就是开发商在没有正式卖房的时候提前出售楼盘给的票据。房票有多有少,高的20万也有。”

新房市场相对平稳,二手住宅交易却持续走低。赵湘住在天津河东区靠近外环线某小区,她称,小区房价最高的时候是2016年3月限购政策出台之前,挂牌价达到了3.2万元/平方米,而现在的挂牌价只有2.5万元/平方米左右,足足下降了6000元/平方米。

根据官方通报的消息,正在规划中的“通武廊”轻轨线路,将充分利用天津市地铁5号线,从北辰区双街终点站延伸到武清区,到达武清区后改为地上轻轨线路,然后一直延伸到河北省廊坊,和当地规划兴建的北三县轻轨连接,最后直接到达北京城市副中心──通州区。从规划上看,“通武廊”轻轨开通后,不仅仅是武清内部的南北连通,也将为该地承接外部产业与人口创造条件。

唯一的转折发生在2017年3月。

诸葛找房的数据显示,2018年5月天津市二手住宅挂牌均价为30046元/平方米,之后逐渐下滑,至2019年6月,挂牌均价降到了24507元/平方米。贝壳研究院提供的数据显示,这一年间,天津市二手房成交均价出现了缓慢下调,从2018年5月的26399元/平方米降到了2019年6月的25678元/平方米。

目前“通武廊”概念最为火热的当属南湖板块。在该板块楼盘销售人员看来,南湖板块与北辰区“接壤”,很大概率会成为“通武廊”轻轨进入武清境内的首站。目前京津城际高铁已经将武清与北京的通勤时间控制在21分钟,未来随着“通武廊”轻轨的开通,在通勤效率方面,武清将会比燕郊、固安这些真正环京的区域更具有吸引力。

当月,《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》公布,其中对购房资格、信贷政策、价格管控、市场监管等作出了严格限定,一时间外部资金进入武清变得困难,对楼市的指导价格也变得严厉。2016年~2017年,武清的土地成交量持续低位运行。

交易量方面,保利投顾研究院华北分院称,今年上半年天津二手房累计成交23672套,同比下降了17%,在新房供应充足、二手房挂牌量持续走高的双重影响下,二手房价格于今年5月从 “稳中有涨”转向了“降价为主”。该研究院认为,虽然新增客源和带看量保持增长态势,但成交量仍在下滑,客户再度陷入观望。

虽然限购政策颁布之后,武清的楼市均价有所下降,但总体还是在一个稳定运行的区间。用王寒的话说:“我们这里毕竟是直辖市,和北三县不同,没有被炒得那么高,也不会跌得那么惨,只是没有那么火爆罢了,房票也消失了。”

**03** 落户规模有限 市场或继续低迷

《2017年武清区国民经济和社会发展统计公报》显示,武清全年完成地区生产总值1160.91亿元。虽然同比下降9.4%,但武清全年固定资产投资仍然达到了1051.11亿元,房地产所在的第三产业完成投资额占完成投资总额的63.6%,可谓重中之重。

在天津落户政策放开之初,不少业内人士都认为该政策会对当地的房地产市场产生较大影响,但从中新经纬的走访情况来看,天津楼市交易不仅没有好转,甚至有趋冷迹象。究其原因,有分析人士认为,与人才落户规模和新房供应量有关。

“那当时楼市那么火,您买了吗?”

▲新房项目样板间 中新经纬 薛宇飞 摄

“我当时买了三套。”王寒毫无波澜地回答了《每日经济新闻》记者的问题,但掩饰不住言语间的成就感,“那时候只要是在武清当销售的,基本上都有几套房子。”

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬说:“西安房价为什么一直涨,是因为它吸引到100多万人去落户。而天津的落户规模只有十几万,就算没有人才新政,天津一年的人口也能增长几万人,这是房价没有暴涨的原因。”张大伟称,即便是取得了天津户籍,很多人也没有打算立即购买住房,这一人群的购房需求在慢慢释放。

政策焦虑

据了解,2018年5月到今年4月底“海河英才”计划实施一年,天津共引进各类人才16.25万名。

“海河英才”计划再次令武清楼市泛起涟漪。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则指出,天津的人才落户政策力度很大,但没有出现类似西安等城市楼市过热的现象,与天津市场的新房住房供应规模较大有关。天津市场的热点板块很多,包括滨海新区、武清等,本身供给规模大,这会消化部分市场需求,所以天津楼市的表现相对不热。

2018年5月16日,天津正式公布“海河英才”计划,大幅降低人才落户门槛。最初发出的“40岁本科生无条件落户”条件,一度让全国人民都以为是假新闻。

严跃进对中新经纬表示,二手房交易出现量价齐跌,说明天津楼市的潜在供应量较大,部分二手房房东面临着降价压力。另外,近期银行贷款收紧也会对市场交易量产生影响。

澳门新葡萄京997755:悸动的环京楼市,一二手房倒挂背后。据海河英才网,如果“无产权房,可在指定的公共服务机构的人才集体户落户并存档”。

保利投顾研究院华北分院称,上半年天津新建商品住宅存量为1926万平方米,去化周期约为19个月,即按照当前的销售速度,整个库存需要19个月才能消化完。同时,上半年天津住宅用地供应面积达743万平方米,占全年计划的83%,进一步稳定了市场预期。

2019年1月14日,武清区政府宣布,2018年该区共办理人才落户13166人,引才人数位于全市前列。

对于今后市场走势,保利投顾研究院华北分院认为,由于前期土地大量入市导致市场竞争愈加激烈,加之房企融资困难,多数开发商会在下半年加速去化以实现变现,如果此时仍无实质性的政策放开,部分房企会选择以价换量,下半年的价格有走低的可能。

受益于“海河英才”计划,2018年5月~8月,武清二手房房价节节攀升。“当时客户都跟房主谈好了2万元/平方米,回家取完钱回来房主就坐地起价到2.3万元/平方米。”刘杰告诉《每日经济新闻》记者:“那几个月涨得很厉害,不过现在二手房基本稳在2万元/平方米。”

张大伟则表示,未来的市场不太好判断,关键看信贷政策是否有松动,如果信贷明显宽松,市场会有上行动力。

“如果在天津没有用于落户的现房,那么只能落为集体户口,新房一般需要1~2年之后才能落户。现在很多人会倾向于买现房,这就是武清一二手房价格倒挂的原因。谁也不知道政策什么时候变,您如果上了天津的集体户又着急落户,那我建议您买二手房。”王寒直言。

注:封面图及导语图为天津某楼盘售楼部,中新经纬薛宇飞摄

政策焦虑,是卖房人不断向购房者渲染的氛围。

“现在买很划算。”刘杰向记者推荐的,是武清2018年10月以来集中入市的6个项目。据吉屋网,该区域地块楼面价在1.2万元/平方米左右。

《每日经济新闻》记者调查获悉,该区域的6个楼盘在售均价约1.7万元/平方米。

另一方面,2018年9月,有媒体报道,武清消失了的房票又在远洋红熙郡出现,有的需要加价20万元才能买到房。而据诸葛找房,2018年12月,武清新房可售面积达到223.7万平方米,达到一年来最高值。2018年全年,武清土地成交数量现6年来首次增长,新房市场销售额也呈现出攀升趋势。

从记者实探情况看,宣称“距离北京最近”的首创新北京半岛,除了交定金有团购价优惠外,“首付贷”亦再现江湖。

后记

返程已是晚上,《每日经济新闻》记者看到一片几乎没有亮灯的小区,刘杰说:“那是恒大的项目,已经交房了,主要是北京的投资客。”

对于武清楼市已经熟稔的王寒说,准备把手头的两套房子置换成一套大的。

甘陆的孩子即将结婚,趁着市场好,他已经把房子挂到网上了。

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