澳门新葡萄京997755燕郊香河二手房市场冷清,传

作者:房产

一则“定向放松限购”的消息,使沉寂许久的燕郊楼市似乎又“火热”了起来,然而看似火热的背后却存在很大的水分。北京商报记者本周调查发现,所谓燕郊“定向放松限购”的消息目前还没有官方下发的正式通知,但当地多家楼盘已将其作为一种“促销”手段,激励购房者尽快入场。多家燕郊售楼处销售人员表示,在近三年楼市限购高压下,放松限购已经成了一个趋势,房子就那么多,后期涨价可想而知。另有销售人员表示,已有开发商停售存房,准备涨价了,所以要在政策下发前抓住“低价”房的机会。

□本报记者 董添

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自2017年限购后,燕郊房价断崖式下跌,如果“定向放松限购”能够落实,燕郊楼市是否能迎来“第二春”?对此,有分析认为,按照政策内容,“定向放松限购”只针对新房市场,目前燕郊的新房数量并不多,几倍于新房的燕郊二手房市场却丝毫没有受到政策惠及,即使“定向放松限购”后,燕郊楼市也难言利好。

中国证券报记者近日对燕郊、香河等北三县楼盘调研发现,燕郊、香河部分不限购的商住新楼盘,销售延续春节前夕升温态势。但相比2017年火爆场面,销售量仍处于低位。按照此前相关部门的规定,两地商住楼盘的首付比例不能低于50%。但为了促销,有的楼盘出现首付分期现象,个别开发商找自然人帮忙垫资或直接垫资。住宅类二手房市场则不景气。

燕郊房子1万元/平米无人问津 部分项目称没资质也能买

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看房者较多

澳门新葡萄京997755燕郊香河二手房市场冷清,传闻成开发商销售手段。董添

属于外来客群的“传言”

中国证券报记者近日对燕郊楼市进行了实地调研,从北京乘地铁再换乘大巴车到达燕郊镇用了近两个小时。在燕郊镇燕灵路口附近的“售楼处一条街”下车,记者就被车站附近拿着宣传单页的一位大妈堵住。“来看房子的吧,燕郊、大厂的都有,让销售给你好好讲讲。”

2017年6月,燕郊全面限购,住宅交易开始转冷。

10月18日晚间,网上有消息传出,三河住建局组织了一次商品房销售会议,凡燕郊中省直单位、高校、医院或燕郊高新区名义引进的企业员工无住房,可以在燕郊购买一套新建商品住房。

走访燕郊几家中介门店发现,每家门店摆着的沙盘模型不同,但所售项目大致相同。“沙盘项目早已售罄。看好哪个盘?燕郊目前在售的商住房新楼盘就两三个。二手房交易成本太高不划算,建议买新盘。”中介门店工作人员称。

截至目前,二手房价格相比最高点普遍腰斩。不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至目前1.5万/平,缩水超6成。不少小户型二手房挂牌价为1万元/平米,仍然无人问津。

北京商报记者随即联系上述提到的监管部门,工作人员回应称,“根本没有这回事,消息是假的,一切以官方口径为准”。

记者发现,进店看商住房的多数是从北京赶过来的,进店前没想好买一手房还是二手房,不少人被销售人员引导到了一手房楼盘实地。全镇房屋中介上百家,代理的基本都是燕达、汇福、福成等本地开发商项目。

售楼处冷冷清清

但楼盘销售人员已将传言作为一种“促销”手段,激励购房者尽快入场。

“燕郊房地产市场变化快,二手房待售业主的情绪不太稳定。不少业主看到近期楼市回暖,就想调高之前的挂牌价。春节过后,有些业主把挂牌价调高了10%。”在燕郊多年从事房产经纪人的老吴对中国证券报记者说,“二手房最近看的人多,能否成交还得看具体房源。”

10月9日,中国证券报记者走访了位于燕郊燕灵路口附近著名的“售楼处一条街”。

“放开限购政策目前还没有具体落实,但这是早晚的事情。”多家燕郊售楼处销售人员告诉记者,目前燕郊放松限购政策虽然还没有正式下发,但在近三年楼市限购高压下,放松限购已经成了一个趋势,房子就那么多,后期涨价可想而知。

同为北三县的香河县,春节假期虽已过去,多数房地产中介门店还处在休假中。“现在香河房地产不好做,外地人限购买不了普通住宅,全县商住房就两三个项目。这两年生意只能做给本地人,不少销售人员转行了。现在顶级住宅项目价格不超过1.5万元/平方米,普通商住房1万元/平方米左右。”香河一中介销售人员对中国证券报记者表示。

作为从北京进入燕郊的第一站,这里汇集了燕郊绝大多数的售楼处和房地产中介。但由于大型、知名开发商基本没有入驻燕郊,琳琅满目的售楼处,被清一色的本土开发商包揽。偶尔看到万达、孔雀城等身影,出售的也并非燕郊本地项目。

另有销售人员表示,目前已经有开发商停售存房,打着“涨价”的算盘,所以要抓住现有可购买房源,再不买就迟了。

2017年当地楼市火爆时,房价一度飙升至2.8万元/平方米。彼时,一处楼盘周围聚集数十家中介门店。

从走访情况看,售楼处整体冷清,不少门店推门进去只有保安。“销售都不在,今天也不一定来。他们没有底薪,卖了房赚提成,不用一定来店里。”保安向记者解释。

不知道是受楼市遇冷的影响,还是确如上述销售人员所说的存房惜售,记者在走访中也发现,目前燕郊的新房项目确实不多,而且多以商住房为主。“限购政策卡得太死,只有商住房,北京等外来购房者才有资质买。”一商住房销售人员称,在燕郊买房的多为“北漂一族”,商住房项目虽然与住宅项目相比不具备优势,但胜在便宜、不需要购买资质。

出现“垫资”现象

而部分中介门店当天门庭若市。

在号称燕郊“售楼一条街”的京榆大街上,鳞次栉比的售楼处也昭示着这座小城镇曾经的热闹与繁华。现如今,昔日繁华不再,大部分售楼处也已关门上锁,一片萧条景象。“燕郊限购是时候松绑了,不然就没饭吃了。”一位楼盘销售人员告诉记者,放松限购政策虽然还“飘着”,但看房的人已经行动起来了,今天来看房的人是原来的好几倍,一个销售要带好几组客户。记者在现场也看到,前来咨询的看房者确实不少,有之前心里犹豫再次探盘的看房者,有听到限购政策放松后,来核实消息的看房者,沉寂许久的燕郊楼市似乎又“火热”起来了。

中国证券报记者跟随销售人员来到一商住楼盘现场。与中介门店人员稀少不同,部分新楼盘样板间挤满了人,开发商销售、房产中介、看房者挤作一团。有的销售人员拿出手机拍视频发给潜在客户:“今天又是这么多人,再不来就没了。”

“也不知道为什么,国庆节后这几天,看房的人突然变多了。”某中介工作人员对中国证券报记者表示,“但是看的多,买的少。”

“不管政策怎么变,跟我的关系都不大,自从燕郊房价上万后,我就断了买房的念头。”在一家小吃店,土生土长的燕郊人、店主张师傅与记者聊起买房话题时也感慨颇多。在张师傅看来,“按照目前的收入水平,燕郊本地人大部分都买不起新房子,无论政策怎么放松,只要价格不降下来,与燕郊土着的关系都不大,这是属于北京等外来购房者的政策”。

为了促销,上述新楼盘推出了不同程度的优惠政策。有的新楼盘首付可以分期,甚至出现开发商找自然人帮忙垫资或直接垫资的情况。

“您有资质吗?如果没有,只能选择买公寓和商住。住宅就没必要看了。”中介人员逐一强调。多数看房人来自北京,听到这个消息后,开始了解当地公寓。“燕郊的公寓和商住不限购,40年产权为主,也有部分项目是70年产权。公寓价格一直在涨。”中介人员表示。

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以位于燕郊诸葛店附近某新楼盘为例,开发商推出“首付8万、分期付款”的活动,交完2万元订金后,一周以内交清8万元,就可以与开发商签订购房合同,拿到总房款50%的银行住房贷款。其余款项则由开发商提供自然人与购房者签订无息借款合同。据销售人员介绍,提供借款的自然人与开发商签订了协议,从中可以获利。

也有部分看房者坚持看住宅。

二手房难题,入场易出场难

而记者春节前夕走访该楼盘时,销售人员彼时表示:“就要放假了,这个活动到放假就截止。”然而,时间已经过去一个月,这个活动仍在进行。

“我们只看住宅。虽然没有资质,但我们可以让当地朋友帮忙买,代持房产。” 一对情侣模样的人答道。

“有点常识的人都知道这是谣言。”中原地产首席分析师张大伟分析称,燕郊是全中国唯一存在的,行政级别是一个乡镇,但城市规模相当于一个三线城市,房价则比大部分二线城市还要高。但不同于一二线城市,燕郊的行政级别太低,没有发布政策机构,历史上也没有过单独只针对燕郊一个镇出台楼市政策的记录,所有楼市政策都是由管委会或者三河市发布的。

香河商住楼盘销售过程中的垫资问题与燕郊操作环节有所不同。该处楼盘开发商直接参与垫资。“首付只需6万元。其中,3.5万元订金可以抵5万元用。剩下的首付款和开发商签订借款合同,交房之前还清。”

“有资质家庭也只能持有两套,他符合条件吗?”

另有分析认为,先不谈上述消息能不能落实,目前燕郊的新房数量并不多,几倍于新房的燕郊二手房市场丝毫没有受到上述政策惠及,即使“定向放松限购”后,燕郊楼市也难言利好。

诸葛找房首席分析师陈雷对中国证券报记者表示,开发商垫资属于违规行为。如果被查处,对购房者不利。北京市京师律师事务所创始合伙人王光英律师则表示,如果开发商不是借款合同主体,只是帮忙介绍借款人,对开发商进行处罚没有直接法律依据。如果确定是开发商垫资,那肯定是禁止的。属于变相骗取银行贷款。本来购房者没有能力交足首付拿到银行贷款,开发商用垫资加大杠杆,致使不具备购买能力的人增加负债购买商品房埋下了隐患。如果购房者还款出现问题,可能出现连锁反应。

“符合条件。”

燕郊一家中介人员向北京商报记者表示,“定向放松限购”只针对新房市场,对于存量较大的燕郊二手房市场却没有丝毫影响。目前燕郊的二手房数量要比新房多,且价格要远远低于新房,即使是特别好的地段也不具备与新房竞争的可能。“或许是燕郊现有的二手房数量太多了,所以价格才一直没有涨起来,但如果有购买资质的话,现在是入手燕郊二手房的好时机。”该中介人员向记者推荐道。

香河地区部分楼盘则宣称已放开限购。销售人员对中国证券报记者表示,楼盘是开发商和北京某学校联合做的配套项目,从幼儿园到高中都有,可以拿到正常房本,避开限购。目前该项目销售单价在1.2万元/平方米左右。

得到肯定的回复后,中介开始帮忙找房、带看。

事实上,对于燕郊二手房市场感受最深的,是那些曾经的“炒房者”。自限购令出台后,炒房者手里的房子一方面价格被不断压低,另一方面“变现”途径也被设置了诸多障碍。有炒房者表示,自2017年限购后,燕郊房价断崖式下跌,目前持有的房子总价被“拦腰”一刀,还不及当初买房的一半。房子不好卖、不愿卖,才最折磨人。

存销比居高不下

与北京骑着摩托车到处带看不同,这里的售楼处和中介都需要有特定班车,或者搭乘看房者的自驾车。“新楼盘离这里很远,开车要半小时。”他们表示,“以前,售楼处所在地是进京的唯一入口,附近楼盘卖的好。以后随着京平高速、徐尹路潮白河大桥通车,北边会逐步发展起来。以前北边太荒凉了。”

值得一提的是,北京商报记者在走访期间也遇到另一番景象。有房主在听说放松限购政策后,起了“惜售提价”的念头。虽然中介人员再三强调,政策落实与二手房市场无关,但该房主却表示,“有一就有二,有了开头,后面还会难吗?即使不能赚点,但也不能亏太多,再等等、再看看吧”。

“在北三县买房投资的居多。购买用于自住,在北京国贸工作的上班族比较常见。以后通了地铁就更方便了。”多位销售人员对中国证券报记者说。

房价跌幅超过60%

中介人员虽然不认同上述观点,但他也表示,燕郊的地理位置与北京城市副中心仅一河之隔,相较于其他环京地区,具有很明显的优势,目前燕郊地段差一点的二手房价格已经跌到1.3万元/平方米左右,燕郊的二手房价格已经触底,未来只会越来越好。

贝壳研究院Real Data数据显示,燕郊二手房市场于2018年三季度触底,11月市场成交量开始好转,均价于11月开始回升。2019年1月,燕郊二手房成交量同比增长14.6%,环比下滑6.8%。1月均价达到1.88万元/平方米,环比上涨4.9%,同比下跌10.5%。从春节假期后两周数据看,燕郊二手房成交量出现一定回升。

记者在售楼处和中介走访发现,不少楼盘与最高点相比跌幅巨大。以燕郊当地大型楼盘天洋城为例,最高价曾达到3.5万/平米,目前报价1.5万/平米,跌幅超过60%。部分小户型房源甚至跌至1万/平米。

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但二手房具体的成交套数,各大机构说法不一。“属于商业机密,不便透露。”销售人员称。

“现在找单价1.5万左右的房子非常容易。找高于2万的反而很困难。”当地中介介绍。“燕郊与北京不同,北京的房子是‘小户型单价高,总价低;大户型单价低,总价高’。燕郊大户型比较贵,以刚需换房为主。”

局部放松存在合理性

从记者获取的一手房成交数据看,今年1月份燕郊一手房成交一百套左右。业内人士推测,二手房成交套数比一手房要少。一方面,新房交易流程较为简单,且购房者多喜欢购买新房。另一方面,二手房房源以普通住宅为主,商住二手房源比例较低,外地人无法购买普通住宅。

记者根据中介介绍,找到两个所谓“燕郊高端项目”的成交记录发现,大户型成交均价在2.5万/平米,比小户型反而高出8000元/平米。

在房地产限购高压下,燕郊楼市持续低迷。诸葛找房数据显示,近期燕郊新房成交均价不断走低,已由今年2月的2.1万元/平方米下降到9月的1.6万元/平方米,月成交量也多为两位数。

中国百城住宅库存数据显示,截至2018年底,燕郊库存量为75万平方米,同比下降23%;香河为138万平方米,同比下降15%;大厂为63万平方米,同比下降7%。按照100平方米/套计算,目前北三县库存量合计在3万套左右。

此外,记者观察到,不少房源挂牌记录超过10条。限购以来,一路下调心理预期,仍然卖不出去。以目前销售极为火爆的首尔甜城为例,某二手房挂牌房源显示,2016年以来,业主共委托8次,无一成交,目前该业主选择继续下调总价10%。

“受燕郊低迷市场影响,‘传言’政策确有变为现实的可能。”合硕机构首席分析师郭毅对北京商报记者表示,从今年开始,燕郊多宗土地挂牌出让,住宅用地的出让速度明显加快,如果燕郊在政策方面不对商品住宅有所放松的话,那么新出让土地很有可能会遭到市场的冷遇。

截至2018年底,燕郊存销比为23.7个月,同比下降51%;香河为40.4个月,同比上升14%;大厂为34.7个月,同比增长2%。

除房价外,目前,环京房市还有很多“怪相”。

在郭毅看来,“政策松绑”往往是刺激楼市的最好手段,但在“房住不炒”的大背景下,燕郊全面放开限购的可能几乎为零。一定范围内放松限购是被允许的,一方面可以缓解燕郊新房市场售卖压力,另一方面也保障该地房价不会出现强烈反弹。

陈雷表示,通常存销比在10个月左右比较安全,超过10个月需要一定程度去库存。

仍在宣传买房落户

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,燕郊房价已挤掉了“泡沫”,处于相对稳定的状态,具备了放松的条件。从整个市场来看,局部放松的导向也比较明显。

“毕竟只是个镇,驱车15分钟就能横穿整个燕郊。未来发展如何要看政策调控情况。”经纪人老吴对中国证券报记者说。陈雷则表示,通州定位北京城市副中心后,很多产业会相应转移,通州及周边地区产业会发展更快。预计其整体居住属性会进一步加强。北三县存销比高是因为目前受调控影响。如果放开限购,相关需求还是存在的。

记者走访发现,位于“售楼一条街”第一家的某公寓售楼处火爆异常,与其他售楼处的凋敝萧条形成鲜明对比。该售楼处门口赫然印着“限价房出售,单价不超过1.4万元/平米”。记者走进后,销售人员介绍,“买房可以落户。我的客户正在办理。”

回归到“定向放松限购”内容,其针对迁入北京城市副中心机关事业单位的干部及职工的政策制定,也与多地发布的人才引入政策相类似,人才引入政策变相“松绑”了房地产限购政策,对楼市来说局部放松成为可能。据张大伟介绍,9月以来,各地人才政策依然频繁发布,累计已超过30城发布了各种人才引入政策。整体年内累计看,2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策,比2018年同期上涨40%。

据销售人员介绍,项目不限购,是公寓类住宅,70年产权,与住宅没有区别。还可以落户,房源很充足。

目前来看,燕郊“定向放松限购”政策虽然存在一定的合理性,但传言终归是传言。对此,张大伟也特别强调,燕郊是全国楼市样本,是北京先行指标,燕郊炒作基本就代表了市场要酝酿升温。现在看来,2018年四季度酝酿的燕郊社保互认、人才政策,又一次炒作了,有可能代表了市场在酝酿又一次小阳春。

接着,销售人员又向记者展示了落户好处。记者问及,是否会签订落户协议。销售人员称,没有协议,但肯定有户口。

全款预售

此外,部分项目对外宣传,没有资质也可以买住宅。开发商拿到预售证,购房者全款交付,同时开始补交社保纳税证明。等到补交完毕后,房子也建成了,就可以过户。

“这种模式风险点也很多”,销售人员坦陈,“第一,如果开发商中间跑路,交付的全款可能就打水漂,因为业主本身也是违规操作。第二,政策可能随时会变,等到资质够了,新政策下可能也买不了,退款是没有利息的。”

“选择大的开发商可以规避第一个风险。”销售人员开始引导,“燕郊没有,但是大厂和香河都有。燕郊有代售点。”

记者随后采访了香河某知名大型楼盘业主。她坦陈,所在小区已经从最高点的3.3万元/平米,跌到1.5万元/平米。开发商全款预售给没有资质的购房者的现象很普遍。

“大家都不相信还会跌,开发商说拿地都不止这个价。”该业主表示。

中国指数研究院数据显示,香河地区2018年1-9月份成交土地均价不足2500元/平米。

此外,据中国指数研究院统计,香河地区2018年1-9月份住宅仅成交949套,公寓成交4818套,办公成交3838套。住宅交易量大幅缩减。

对于环京楼市,业内专家是这样看

易居研究院首席分析师严跃进表示,燕郊地区价格大幅下滑,市场需求不足是主要原因。2017年6月限购以来,符合资质的购房者大幅减少,导致住宅交易疲软。公寓项目虽然不限购,但本身属于非主流产品。目前价格没有走低,只是因为可以避开限购。基本是外地投资者在买卖,支撑价格和交易数量。严格说此类产品投资价值不大。本身燕郊二手房项目比较多,也会影响此类公寓项目的投资价值。

针对环京楼市部分乱象,严跃进表示,很多操作严格来说是违规的做法。当然对于此类市场来说未来也需要有政策上的调整,即与其看到这么多违规的交易,不如适当放宽部分购房政策。否则很多扭扭捏捏的交易,掩藏着很多违约风险。

针对未来走势,严跃进强调,北三县未来和副中心接轨的概率增加,城市规划较好,还是有较好的发展机会的。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则表示,此前燕郊住宅市场炒作现象较为严重,价格上涨较快,但房价并没有产业等经济基础作为支撑。同时市场过度依赖北京。一系列调控政策出台后,燕郊市场需求急剧下降,到目前调控也一直没有放松,市场需求越来越弱。北三县依托于北京发展,随着京津冀一体化深入,北三县面临良好的发展机遇。但由于北三县距离北京较远,因此房价不能和北京相比。同时,环京房价虽然下跌,但绝对价格仍不低,未来再度大幅上涨的概率不大。

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