澳门新葡萄京997755:刚性泡沫也有破灭的一天,

作者:房产

8月26日在北京科技大学体育馆,某财经媒体的活动上,房产投资领域的“教主”欧成效说中国的楼市泡沫是刚性的,不同于其他的泡沫,在我面对P2P跑路、信用租房变贷款等问题的时候,房价这个东西一直很坚挺,很刚性!

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今年春节期间,全国楼市普遍低迷,春节两周(1月28日至2月10日),44个重点监测的城市成交量同比下降14%;三四线城市略显惨淡,成交量跌幅高达23%。

一、北京的房价会跌吗?

你会在三四线的老家置业吗?

为什么房价难以撼动?

房价问题此前都是人们非常关注和担心的话题,因为这些年的房价一直呈现出一种上升的趋势,房价的上涨将直接增加人们的购房压力。

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思考逻辑:房子是商品,价格由供求关系决定。

过年春节回老家,见到了哥们辉子。辉子2017年初买了辆半挂大车,去了广州跑货运,一年下来生意不错,又添了两辆车,雇了两个司机代跑,自己做起了小老板,聊到是否准备在广州安家,辉子皱起了眉头:哪买得起?而且离家那么远,今年在漯河买了一套,付了一半才20万,这钱在广州只能买个厨房或卫生间。言语间颇有些无奈:大城市房价太贵了!

虽然现在无论从哪个角度看,楼市的形式都是很严峻的,但是房价并没有想象中的那样一溃千里。其实这病是不是说房价没有泡沫,这是现在这个泡沫不会破也不能破。

很多人感叹望房兴叹觉得自己买房的希望越来越渺茫。

其实,全国楼市遇冷是房地产市场的一个缩影,而三四线楼市成交量大幅下跌与楼市投机程度不无关系。一线城市人口众多,强大的住房需求支撑着楼市,而三四线城市不断走高的房价在一定程度上是"炒"出来的。

房价逻辑:

老家是河南周口和漯河交接处的一个小镇,虽属周口,但到漯河要近得多,老家不少人都选择了在那儿置业安家,这两年的趋势愈加明显。除了辉子,另外两个堂弟,一个在东莞电子厂打工,今年回老家结婚,同样选择了在漯河买了房付了首付;另一个在福建服装厂工作几年有了积蓄,也购置了一套,虽然过了节仍要远去千里外,但按他的话说,不管以后住不住,放那儿心里踏实,起码不会贬值。

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对于需要购房的人来说这的确是一个值得考虑的事情,但是需要购房的人毕竟是少数派(相对总人口来说),不是所有的人都能在一线城市买得起房,也不是所有人都需要在城市里买房,难道以后的乡镇农村就没有人居住了吗?

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的研究报告显示,2008-2017年,被调查的城镇地区新购住房目的中,刚需由69.7%下降到46.4%,投资需求由19.6%上升到37.6%。

       房价=实际成本*(有效需求/有效供给)

大城市高昂的房价让人望而却步,回乡镇机会又太少,不少农村外出务工者开始选择离家较近的小城市。2015、2016年大城市房价飞涨之后,这种趋势愈加明显。还有一些人,看到老家房子在升值,对比大城市的房价,考虑到性价比和升值空间就入了手。

房价难以撼动的原因有很多,首先是每年人口的流动催生了大城市的房价上涨。全国每年有近1000万的大学毕业生,这些毕业生基本上都会涌入大城市,这里面主要是一线城市和二线核心城市,很少有人愿意回到家乡的三四线小城市去。

并不是。房价问题不仅仅只是刚需会担心,很多没有购房需求的人也会担心,这是一种蝴蝶效应影响。

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       实际成本=建设成本 行政成本

2018年1月,28家房企公布的销售业绩显示:一二线城市销量相对平稳,三四线城市的房屋交易量则颇高,根据中原地产研究中心统计数据,2月上旬,一线代表城市成交环比下降33%,二线代表城市环比下降18%。三四线代表城市成交量虽然环比下降9%,但同比上升35%。非一二线城市房产在低迷了几年之后,终于有所上扬。一个知名大V针对三四线城市房价,在2017年春节时做了一个民意调查:

这部分人来到大城市就是为了希望通过奋斗能在城市中留下了,获得一席之地,自然不会轻易离开...

房价波动真正造成直接影响的只是刚需购房者,对于大众人群来说现在我们担心的不应该是房价问题,而是接下来要说的两个问题。

诚然,投机性需求高涨与资本的涌入助推了三四线城市的房价,楼市呈现繁荣景象。开盘时,售楼处人头躜动,热闹非常;当夜幕降临,曾经的热销楼盘,只透出灯光数盏,诸多隐于黑暗之中的已售房屋都是投资者的"杰作"。

       有效需求=真实需求*能力系数

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①房租上涨

人们也将这类房子形象地称为"鬼屋"。"鬼屋"无人居住,被长期空置,房主将其买下来只是作为投资手段,希望在房价的快速上涨中获取收益。

       有效供给=存量供给 存量供应

原生态的声音,更具可信度。石家庄和郑州等二线城市,基本维平或略降,而很多三四五线城市,尤其是中西部的,房价是齐刷刷的上涨。唯一例外的是东北黑龙江宾县,受东北整体经济发展限制,属特殊情况。总体而言,多数非一二线城市的房价,在2017年年底一扫颓势,逆市上扬。 

还有大量的农村青年,新一代农村青年很少有人会继续和土地打交道了,都走进城市进行务工,无论是进厂,还是做服务业,或者自己做生意,都将会使得这些人心理发生改变,不在执着于农村的一模三方地,更多的则是考虑如何进行在城市中购房安家,最不济也是得回到自己家乡小城市购房。

最近房租的事情可以说是沸沸扬扬,一些热点城市租房价格发生了明显的上涨情况,这对于在大城市工作的外来人口来说肯定是直接影响的,要知道大城市里几乎有七八成人口都来自外地,他们在大城市没有自己的房子只能通过租房来解决居住问题。

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1、需求面上:买房买的是城市的潜力,房子的附加资源决定房价。美国的纽约是经济中心,波士顿是文化中心,政治中心是华盛顿,而北京是中国的三个中心之和;中国的总人口是美国的4倍。北京现在房价为7-8万,纽约的房价是人民币14万左右。北京房屋的需求比纽约大至少4倍。

出现这种火热情况,有区域经济发展差异、房价阶梯化等客观因素,也有各地城区棚改拆迁力度加大,以及鼓励农民进城买房等政策引导。

还有一部分购房需求来自于改善型需求,对于有房一族,目光则聚焦在如何更换更好的房子,改善自己的居住条件,面积不够住、环境不够好、配套不够完善、教育资源不好,这些都会成为改善购房的理由。

所以他们每月都要按时的向房东支付房租费用,是每个月的必备生活开支,租房人口相对于买房人口来说肯定是更多的,所以房价问题并不是他们应该首先考虑的事情,他们现在担心的应该是房租问题。

在中国,长期空置的房子不在少数。中国家庭金融调查与研究中心的调查数据显示,2017年城镇地区住房空置率为21.4%。其中,一线城市的空置率为16.8%,二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和 21.81%。

2、供给面上:看城市的有效供给量。北京的有效供给比纽约低得多。存量上看:北京很多房都是非卖品,如国家机关、事业单位的房,这大大降低了房屋的有效供给;城市规划上,北京的房限高、限容积率;而纽约摩天大楼多,密度大;流动性上看,纽约是老牌的市场经济,房屋流动性高,出租率高,闲置率低,这是北京无法比的。从这三点看,北京房子的供给量比纽约少得多。

与前几年动辄乡愁,怀念乡村慢节奏生活的声音不同,这两年越来越多的外地工作的年轻人回老家,感慨的是越来越淡的年味,以及落后停滞的乡村经济。城镇化大趋势的当今,虽有宅基地和医保等利好政策出台,但大多农村的产业空白、劳动力流失、百业俱废等已成了不争的现实。

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在大城市买房他们很多人可能想都未曾想过,他们之所以选择留在大城市是因为工资水平高、就业岗位广泛,在满足自己在大城市生活开支的同时还能存下一定的积蓄。

按照国际惯例,我国一线城市、二线城市和三线城市的空置率已经远超合理区间,一线城市的空置率处在空置危险区,而二线、三线城市的空置率超20%,处于商品房严重积压区。

二、中国房价有泡沫吗?为什么要频繁调控?

农作物价格低廉卖不上价,单亩地投入产出辛苦一年,不及城里务工一个月,农民最基本的收入来源被堵死。农村基础设施落后,如外卖、娱乐、购物中心、书店、优质教育等配套及资源缺失,也让体验过都市生活的人无法也不愿再回归。无论是年轻人还是中青年人,纷纷选择了逃离农村,拥抱城市。

还有一个关键因素就是中国的人口需求很旺盛,好的区域想要买房的人会很多,但是可交易的房屋越来越少,这样的情况下只能是房屋价格越来月贵啊,这就是为什么一调控后,短时间把购房需求抑制,过一段时间购房人数是之前的几倍后,可交易的房却越来越少,房价不涨都难的原因了。

但是现在房租价格的上涨成为了他们最担心的问题之一。

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       房价是一个国家经济增长,一个城市综合竞争力的反映。其价格在综合了多方面的因素后,通过供求关系来决定的。房价变化遵循着经济增长、城市化这两个逻辑展开。

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年轻人结婚更是离不开房子,大多丈母娘都要求有房,因为从买房到拿房,要几年的时间,算上装修时间就不得了啦,所以早点买房才能早点住进去。

②物价上涨

我国住房空置率问题需要引起警惕,事实上,空置率其实与城市人口密切相关。地区经济之间的差异推动了人口的流动,人们从经济欠发达地区到经济发达地区,换言之,即从小城市到大城市。

       经济增长之人均收入:我国人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5;

但一二线城市高昂的房价,却让不少人拥抱不起,回乡置业成了大城市和农村生活之间的一种或必须或无奈的选择,但具体的原因和目的,则又千差万别。

一个区域慢慢成熟后,大多都是刚性住房了,可交易的房屋本来就少了,大家都转向租房了,租房价格一下就大涨起来了,这个时候,很多人就会觉得还是买房划算。

据农业农村部信息中心发布的监测数据,从7月初至8月下旬,全国286家产销地批发市场19种蔬菜平均价格已连续8周上涨。

小城市的房价在很大程度上受到了资本的推动,而大城市的房价由强大的住房需求支撑着。一线城市限贷限购的背景下,许多购房族苦于没资格,更多的人则是怀揣买房梦,自嘲没钱没资格,租房是他们的居住状态。

       城市化率:发达国家城市化比率在80%左右;中国约在57%左右。中国还有很大发展空间。

近日,安居客发布了一份《2017-2018返乡置业报告》,报告显示,59%的外出打工受访人群有返乡置业的意愿。在这些人群中,其中投资占10%,“改善家中长辈/小孩生活条件”占到33%,“当前工作城市买不起房”占29%,以后回乡发展的占23% ,工作城市限购的只占5%,值得注意的是,这些因素中,“当前工作城市买不起房”大都表示了偏投资意向,属于投资属性。而“改善家人生活条件”和“回乡发展” 重合度高,综合下来,投资和自住需求基本平分秋色。

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作为蔬菜重要产区的山东寿光最近受强降雨的影响,当地蔬菜价格发生了明显的上涨,最近有网友挂出了一张超市香菜的价格图,图中显示香菜的价格是39.9元每斤,对于这样的香菜价格网友感叹吃不起,毕竟此前一斤牛肉的价格也才40元左右每斤。

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结论:中国的人口基数是美国4倍,日本10倍,2030年我国很大可能成为世界第一大经济体,经济增长是必然趋势,人口往大中城市聚集是必然,在城市购房的需求还很旺盛。房价还会继续上涨。

照顾年迈父母、改善家人生活条件,自身也有回乡发展计划, 这些主客观因素同属自住需求,越来越多人加入返乡置业大军,生活与亲情兼顾,不失为一种妥当的居家和人生规划。

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另外根据国家统计局的数据显示,2018年7月份,全国居民消费价格(CPI)同比上涨2.1%。

年轻人时常吐槽大城市"房价高企,买房艰难"、"工资的增速赶不上房租的涨幅"、"生活成本太高",尽管如此,他们仍然愿意留下。

        为什么 要频繁调控房价呢?

投资方面,一二线城市房价前两年大涨,目前三四线小城价格也在上涨,担心手中打工积存的辛苦钱会再次贬值,想在老家小城市买房保值或寄望升值。在一线城市赚钱,回自己老家买房,可行性高,并有种“套利”的快感,但仔细分析下,这种行为要慎重。

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其中,城市上涨2.1%,农村上涨2.0%。这就表明现在一些生活必需品价格也开始发生了一些上涨。而这些也将直接影响到大家的日常支出。

毕竟,大城市集聚教育、医疗等公共服务的优势资源,薪资待遇也远高于小城市,他们不必居于小城一眼看到生活的尽头,大城市前景广阔的未来更值得期待。

        1、房价调控的目的:协调财富分配。房价不要上涨过快,让没买到房的人有希望买到房,利于社会稳定。

投资房产,其实投资的是一个城市的发展潜力。近年来,京津冀、长三角、珠三角等几大城市群资本产业开始向环核心城市以及周边城市外迁,一定程度上促进了周边非一线城市的产业升级。如这些产业支撑和发展前景较为明朗的地区,可以考虑。但大多三四线城市的房子,流动性不足、保值增值性较差,投资需慎重。

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购房成本一直都遥遥领先租房成本以及日常的生活用品开支,对于大部分来说房价确实值得去关心,但是解决住房的问题有很多渠道。

         2、房价调控什么:不是调控价格,而是调控上涨的速度与幅度,以利于人心稳定,长治久安。

从土地供应角度来看,2018年,国内各地将改造各类棚户区580万套。大力推进去库存和棚改的城市,将是很多大房企获得短期业绩增长的最后盛宴,在那些住宅品质不良、房价不高的中小城市,大房企的进入会推动房价向大城市看齐,同时也是不少投资者入市三四线的理由之一。但之后呢?

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并不只是要在大城市里买房才能满足,很多人在农村也建有两三层的大楼房,在小城市里也购买了价钱相对便宜的商品房,他们并不是没有房子只是在大城市里没有。

三、大城市的房价是否还在上涨?

从市场需求来看,非一二线城市人口少、流入少流出多、增长慢、经济发展无力、产业结构不合理。十多年前,可能还有几家国企效益不错,如今一个小城市能找到两三家效益好的大中型企业都很难。只有行政机构、事业单位的人员收入尚可,除此就是中小生意人和个体户。需求端的后续能量不够强,供应端的潜力却无穷大(土地不缺)。

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但是房租和生活必需品价格的上涨,将直接影响到他们的日常开支,毕竟这些商品的消费对于大众人群来说都是最基本的生活支出,在大城市里房子可以不买。

       需求面上:一、二线城市始终是人口持续涌入;

完成去库存和棚改并导致地价房价大幅上涨之后,将会出现刚需和改善需求购买力不足、 最终导致销售下降、投资下降、市场难以持续、房企销售大幅下滑等现象,房价保值增值并不乐观。一旦市场行情反转,房子再出手就很难,运用首付贷、抵押贷等杠杆进来投资三四线的人很可能会“欲哭无泪”。

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但是租房和日常的必需品消费是肯定需要的,这是很多人的硬性消费。所以这两方面更值得大家去关心。

       供应面上:土地供应越来越少;宅基地的改革就是在增加供给,也给大城市近郊带来了活力。卖地收入始终是地方财政收入大头,一旦市场变冷,到一个扛不住的点中央政策就自然会放松。

综上,2018,你如果想在非一二线城市的老家置业,必须想清楚以下几点:

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       限价的本质:不是限价格,而了限房价上涨的速度与幅度;加剧地产行业的洗牌,出色的企业会强者恒强。

1、自己买房的目的是什么?

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四、三四线城市房价快速上涨的原因?

如果自身打算好了在老家谋生经营,又有父母和亲戚在,这是肯定有必要买的。但是,如果不是紧邻北上广深等发达经济带,或无甚产业,三四五线城市的自住房一套舒适的足矣,不要多配。大多地方三四五线城市的房产目前只有居住属性,缺少投资属性。

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       1、人口上:很多三四线城市人口也超百万,在国际标准看来也是大城市了。广大农民不可能一下子就到一二线城市落脚,有个循序渐进的过程。三四线城市的人口老龄化问题会更早突显,人口流出更明显。

2、房子有升值潜力吗?

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       2、政策导向上:国家打压热点大城市房价,却鼓励人口去三四线城市置业;把一二线城市较为低端的产业往三四线城市疏导。在未来,大部分低端劳动力会在3、4线城市就业。未来部分三四线城市特别是环京、环沪、环广深的房价涨幅可能还会大于一线城市本身。

购买房子,本质上是在投资城市。房价上涨,不是房子本身升值了,绝大多数原因是周边配套增加了土地的价值,土地的价值转移到房价上了。所以同样的房子,选在大城市的附近,还是在偏远的小地方,即使在同一个市内,是选择配套齐全的市中心,还是一片荒野的市郊,最后结果天壤之别。

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       3、城市与人口流向的关系:全国人口往一线;全省人口往二线;全市人口往三线;全县人口往县城。所以首选大城市,次选二线;三线城市有窗口期,县城的窗口期更短。大城市除了基础设施的健全便利外,更有小城市不具备的工作生活软环境、补贴性资源。在大城市你的能力决定的成就,小城市你的社会关系决定你的成就。

你的家乡发展是处于哪个阶段,你看的房子处于哪个地段,好好考虑下。

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?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

       4、结论:能买大城市决不买小城市,能买二线决不买三线。

3、异地怎么处理房子的问题

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?政府不再垄断住房土地供应,集体土地可建房,小产权房将转正?

装修是人生大事并且是长期战,虽然2018楼市新房需为成品房,但具体细节仍需时时沟通,软装同样耗费神力。隔着两个城,怎样才能放心?装修好了又要怎么维护呢?没人住的话只能空着,小地方的空房太多了,但外来务工者却不多…

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回老家买房子,如果已决定自己或家人购置居住,长久发展,就不要考虑太多直接入手,毕竟生活所需。如果是投资,经济上允许的情况下也可以考虑,但需慎重考虑,不然把自己套牢了,回报率又远远达不到想象的标准,只能自己心里苦。此外,如果未来三五年不打算回老家生活,坚持拼搏在大城市置业也是较好的选择,大城市虽然生活成本高,但机会也更多,发展前景更大,人总要给自己一些压力和动力,为了自己和家人更好的生活。

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澳门新葡萄京997755:刚性泡沫也有破灭的一天,还是回老家买套房。撰文/编辑:松熠

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