澳门新葡萄京997755:年产业地产将迎,地产商自

作者:房产

  日前,赛迪顾问在北京发布了“2018中国产业地产风云榜”系列榜单,展现了产业地产发展现状。赛迪顾问高级分析师林怀璟表示,随着产业地产的成熟,精耕细作加金融创新将进一步释放产业地产价值。

李克强总理在政府工作报告中提出,制造业是我们的优势产业。要实施“中国制造2025”,坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展,加快从制造大国转向制造强国。“中国制造2025”给近年来逐步升温的产业地产添了一把火。3月8日,万科高级副总裁毛大庆宣布离职,他要去创立中国版“创业办公社区”。

万科在金融互联网领域的转型动作迅速。“近期将召开2014年万科商业大会,详解万科与百度合作落地以及商业资本化运作。”9月11日,万科内部人士透露。

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2015年3月24日,"2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会"在北京隆重举行。中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了2015中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商品牌、500强首选服务商品牌三大主榜单,以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。会上,融侨集团副总裁、首席投资官康红恩发表主题演讲,以下为演讲实录。

  产业地产是以工业、物流仓储用地等为主要载体,以企业为投资、开发、运营主体,以满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态,在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用,是房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新蓝海。

首都经贸大学城市学院土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,产业地产是新型城镇化发展的动力,宜居宜业是未来新型城镇化发展的方向。

不止是万科,万达携手百度、腾讯攻入O2O、绿地成立金融集团等消息层出不穷,中国房企的转型如火如荼。

经济日报 - 中国经济网北京 5 月 10 日讯 以产业地产为代表的城市运营商为城市发展带来了新的思路和模式,成为新型城镇化建设的重要推动力量。近日,《2019 中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书》、《2019 中国房地产企业多元化发展与创新实践白皮书》发布。赛迪顾问产业地产研究中心总经理孙晓利在发布会上表示,在未来 2-3 年将迎来产业地产最活跃、最混乱无序、产业资源争夺最激烈的时期。

康红恩:各位新老朋友大家下午好,很高兴在这里跟大家分享一下融侨的转型发展和思考,融侨是一个正在成长中的以房地产为主业的多元化的集团,这里面我受总裁的委托介绍一下融侨的基本情况以及对未来布局的思考。

  “截至目前,全国多地都在实施房地产调控政策,房地产企业利润空间不断压缩。”赛迪顾问高级分析师王志文认为,从经营数据看,超过半数的房地产企业需要探索新业务,未来房地产的投资属性会逐步减弱,功能属性会进一步加强。房地产企业将由产品开发向空间运营迈进,从产品开发商变身空间运营商,强化地产的实业载体职能。房地产行业产品线与功能属性升级将催生“地产蜂巢”的新业态。

产业地产三大盈利点

通过统计中国房地产业综合实力100强房企的业务情况发现,转型已成为地产商的普遍选择,几无纯住宅地产商,多元化已成为主流,且已有20%的地产商明确以转型作为战略目标。

据了解,《2019 中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书》分享了赛迪顾问对于产业地产的认识以及其发展宏观环境的判断,并选取百家产业地产企业为样本研究了产业地产企业区域分布、总体概况和重点产业布局;筛选了产业地产企业对行业有一定代表性的事件和趋势,同时也对产业地产企业类别做了划分,并分别选取代表性企业分析了创新实践和业务模式,并对产业地产未来发展趋势进行了研判,给出建议。

2014年的时候,融侨已经经历了25年的历程,融侨的产品一直追求的是高品质的产品,所以我们提出为居者着想,这个图片相信很多的新老客户知道,这是十几年前福州的名片,今天我们在闽江边上的福州的融侨外滩。我们提出了构建城市理想生活,以品质为先,融侨是以家文化为非常明显的房地产企业。

  赛迪顾问高级分析师彭丹丹指出,产业地产是园区进化到3.0阶段“专业化分工、市场化运行”的必然结果。该阶段企业作为操盘主体进入,在资金和运营等方面更加灵活,园区空间功能和服务内容更加丰富,弥补了政府开发运营园区的短板。目前,我国产业地产仍处于起步发展阶段,产业地产商和产业地产项目良莠不齐,拥有产业能力才是产业地产商的核心竞争力。

提到产业地产,很多人会想到华夏幸福。按照规划,华夏幸福将以遍布各地的产业新城为载体,以产业促进和服务为内核,打造开放式的平台生态系统,将发展模式由“园区 地产”向以企业服务为核心的平台生态体系转变。“我认为住宅产业高峰期已经过去了。但是,产业地产还会有很大增长空间。”绿地集团董事长张玉良表示。

地产商转型的方向,一是向产业链的上游,如金融等方向延伸,二是围绕地产开发主业,进行相关多元化,甚至跨界步入文化、消费领域。在地域上,地产商则是扩大业务的地域范围,加大海外投资。

《2019 中国房地产企业多元化发展与创新实践白皮书》则是在对中国房地产企业发展现状和多元化创新实践措施进行分析、探讨和总结的基础上,从战略定位、业务创新、区域布局和金融创新四个方面对我国房地产企业未来发展趋势进行研判,并给出发展建议,以期为我国房地产企业发展、政府机构和金融资本等提供决策支撑。

我们为十万业主提供卓越的服务,我们的物业公司在福州当地是最好的公司之一,而且我们有教育,我们的幼儿园、小学也是福州当地最好的幼儿园和小学。我们提出5S,并且通过融侨宜居,智慧社区和融侨会提供高品质的服务,这是融侨文化剧场,每年在福州举行高雅艺术的活动。

  榜单显示,位于前10名的园区有7个在北京、上海、广州、深圳等一线城市,且多为国资背景。标杆的优秀项目仍占少数,多数园区的招商引资水平和运营服务能力较弱。

澳门新葡萄京997755:年产业地产将迎,地产商自我进化路径。澳门新葡萄京997755:年产业地产将迎,地产商自我进化路径。根据绿地公布的数据,在去年2408亿元的预销售额中,住宅只占46%;其余54%来自商办类产品,增幅达到90%以上。绿地称,这些商办类产品并不是传统意义上的商业地产,而是产业地产。张玉良透露,绿地将和平安、阿里一同推出一个新的金融产品,服务产业地产的资产证券化。

一个核心的转型模式则是,“地产 金融 互联网”是所有开发商努力的方向。万科淘宝卖房、“小股操盘”与凯雷合作、借鉴铁狮门模式,以及平安借平安好房平台杀入地产,都是这一模式的先锋。

会上,亿达研究院院长王财阐释了对产业地产发展趋势的理解。王财认为,产业地产经历了从 " 关注产品 " 到 " 关注人 " 的变革;在现阶段,打造产业地产项目不仅要关注入驻企业员工的工作环境,还要关注员工及其家人的生活状态,强调交流的空间,提高工作效率,完善配套,多元融合。

下面我们对于未来的思考,我们提出了三轮驱动致胜未来。第一个是开发,第二个是资产,第三个是投资和房地产金融。为什么会提出这样的三轮驱动的方式,因为我们觉得从第一个来讲,我们坚持规模的适度发展,来保证稳健的增长,对于规模的追求,是我们每个房地产企业的一个基本的目标,但是在房地产进入下滑的情况下,我们会坚持适度的规模,但是不会为规模而论,这是我们对这个所谓的开发的环节的理解。

  从产业分布看,约40%的园区产业定位不明确,以综合园区为主。专业园区以生物医药、电子信息及互联网、软件服务居多,金融服务、环保、材料等新兴产业园区发展势头良好。赛迪顾问高级分析师马涵表示:“分析上榜园区的成功经验发现,产业、商业、创业等生态圈构建是产业地产项目的操盘关键。”

不只是绿地,万科、云南城投等大批企业都开始关注产业地产。万科集团董事会秘书谭华杰介绍,万科将围绕物流地产、创业产业园、以运动为主题的度假项目三个方向发展非住业务。

随着互联网加速对传统行业渗透,房地产也进入全面互联网化时代。其中,花样年旗下彩生活、万达电商、金地云服务走在行业前列。

鑫创科技产业研究院副院长徐光瑞以高速成长的行业新进入者的视角,分享了在前期探索布局过程中的经验及思考。他表示,国际化产业资源的开拓及离岸孵化,能为园区招商运营带来新的活力;企业通过布局科技金融、人工智能等科技领域,做精科技增量,既在实践中掌握科技企业的需求和发展痛点,也培育了产业地产业务中核心的产业资源。

而且我们除了开发规模,我们更看重管理资产的规模,在中国的城市布局上,我们主要是聚焦、优化和调整,同时我们着眼于中国和印尼两个市场,以印尼的市场来嫁接中国的资源,共同去拓展和发展,特别是服务和需求的建设,不断改善的需求是房地产下半场最大的机会。

  林怀璟指出,产业地产商和产业地产项目成功的因素不但依赖于精准的市场产业需求把握、优质的服务平台搭建和精细化管理,更要靠金融创新。随着产业地产的成熟,运用多样化的金融产品,盘活资产,推进资产证券化,是产业地产发展壮大的必由之路。

澳门新葡萄京997755,赵秀池认为,产业地产不乏盈利点,关键是要紧紧围绕制造业及其所需的服务做好产业一体化平台。开发商作为产业地产的运营商,一方面要为制造业提供厂房等生产场所,更重要的是要做好产业的运营服务,整合各方资源,包括上下游产业链的打造、软硬件环境的建设、融资平台、资产证券化服务等。

地产商转型路径:金融互联网颠覆地产

启迪协信科技城投资集团有限公司园区运营部总经理徐鹏则透露了对科技园区创新服务的理解。" 科技园区服务应学会聚焦,宽泛的园区运营管理存在难以复制、难以标准化、难以触及客户的痛点及‘爽点’等问题,要做好未来的科技园区运营,应聚焦于目标企业最看重的创新服务、资管服务及面向高知群体的消费服务,聚焦场景化、产品化、数据化、金融化和社群化领域。" 徐鹏说。

跳出1.0和2.0,今天我们要产业归产业,地产归地产,我们要找到主题地产的可持续的商业模式和盈利模式,这样的话才可以走出我们对于新型主题地产布局的新的机会。

在中投顾问研究总监郭凡礼看来,产业地产有三大盈利模式:一,土地开发增值,产业地产的拿地成本较低,升值空间较大;二,办公场地出租或出售;三,后期管理运营,这是产业地产与一般住宅地产差别最明显的地方,相比一般房地产开发,产业地产的收益期较长,如果运营良好,利润空间比住宅地产更大。

地产企业的转型,看似纷乱,但主要为四条主线,分别是相关多元化、智能化、涉足新兴产业、跨界运营。

在开发上,在管理上,我们要创新探索新型的体制和机制,并且能够适应变化,引领未来的管理模式。在开发上我们强调周转,但是我们更强调效率,我们是以效率看周转。第二个我们考虑把整个产业链往下走,要加强资产的管理和资产运营,走部分的香港开发商的模式,第一个我们要在核心的城市和地段投资开发持有核心的物业,这个图是我们去年十二月份在上海一个内环内的一个办公项目,这是融侨福州的商业项目,同时我们在资产运营方面更加关注高品质生活方式的运用,所谓的物业、教育、商业、酒店、医疗、旅游度假,农业,大健康和物流。我们认为最大的资产是业主、客户、消费者和合作伙伴,为他们服务而创造更大的价值。

深圳市房地产研究中心李宇嘉认为,产业地产投资回收期长,要避免为缓解资金链而散售,同时产业地产要将金融支持引进来,使之与进驻企业对接。

其中,相关多元化中,以地产为载体切入相关产业,以及全产业链一体化是最常见的策略,商业模式一般是以自持的方式运营酒店、城市综合体、商场、写字楼、旅游地产、产业园区、文体场馆等,以获取租金以及增值收入取代开发并出售物业。值得一提的是华夏幸福(600340,股吧)主导的产业新城模式,该模式一方面低价获取大量土地,另一方面收取不菲的招商引资服务费用。

而且我们从资产运营最终升级到产业运营,这是第二个驱动,就是资产运营和资产管理。

金融服务有重要功能

地产商更为热衷的相关多元化是进入金融业。从统计看,地产商已全面进入金融业,所涉业务涵盖了几乎所有金融业态。其中,花样年的转型目标是“成为金融控股集团”,而新湖中宝(600208,股吧)、上海正大、北京城建(600266,股吧)、新华联(000620,股吧)等均持有的巨量金融资产。

第三个,我们要往产业链的上游走,塑造投资和金融的核心能力,走美国开发商的发展模式。

张玉良曾介绍,绿地未来将为中小地产商的经营性物业提供经营管理服务,以帮助这些物业提升收益率,进而实现相对较高的市场回报。他预计,未来绿地“地产宝”可以达到8%左右的收益,地产金融业将成为绿地新的增长点。

互联网对于传统地产的颠覆则首先发生在销售环节。地产与互联网的融合催生了房地产电商。其中,垂直房地产媒体网站搜房网等都已推出电商业务,并与全国多数地产商合作。互联网的介入,让传统的房屋销售逐步“去中介化”,从而有望进一步提升地产业的运营效率。

第一,投资和金融是房地产企业真正变轻的核心模式,整个行业往轻资产方向的趋势正在加快,但是我们认为房地产往轻资产方面转型正在经历一个阶段,投资和金融是非常重要的模式,第一点我们会创新房地产项目的投资方式,财务投资,合作开发,小股操盘的代建。物业的投资和能力的建设,移动互联网和大数据的等新技术的投资。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,产业地产要引进资产证券化模式,首先需要具备产业研究人才和团队,这显然高于传统地产开发的要求。他同时提醒,产业地产本身的盈利机制并不稳定,受到产业发展的影响因素较大,若将此类资产进行打包,相应的风险可能会逐渐放大。

解决信贷瓶颈无疑抓住了市场的“痛点”,这对地产商有如福音。21世

要加大对于高品质生活方式产品的股权投资,对于那些有好的品牌,公司、内容,团队,我们都有可能来通过投资的方式使我们能够介入到这样一些产品开发当中,来改变重资产主题地产的开发模式。

有观点指出,产业地产的发展,受整个宏观经济周期影响。随着2015年宏观经济持续上行,包括制造业在内的各类产业将面临一个需求扩大、开工量上升的态势。实际上,制造业的升级过程,也会加大对一些优质地块的争夺,尤其是对一些带有物流基础设施的产业用地而言。

而且,通过互联网金融不仅可以有效放大购房者杠杆,还隐含了开发商让利促销。以好房宝为例,其超高的收益率隐含了开发商对投资者让利促销。

同时我们要加强房地产基金和金融能力建设。

新兴产业、创业创新成果的转化,是产业地产的最后一公里,产业地产投资也要做好这个公共服务。毛大庆称,打造中国版We Work,致力于产业投资孵化。除了可以获得一定租金外,更重要的是把一些最聪明的创业者和创业项目聚合在一起,随后可以通过入股和天使投资的方式,获得更多的收益。所以毛大庆说,未来自己是“天使投资人”。

目前,房地产和互联网的融合仍在探索阶段,但已渗透到地产业的全产业链。其中,花样年旗下的彩生活打造的智慧社区、万达集团探索的商业消费O2O、华夏幸福探索的智慧城市、搜房等垂直门户推动的房地产电商已初具雏形。

所以我们认为,三轮驱动的核心在于人,阿里巴巴认为自己是一个数据公司,我个人的理解,因为它有大数据,而大数据的背后是需求,是消费者,因此,当房地产企业要面向未来颠覆和创新的时候,我们发现熟悉的客户了解和掌握需求,成为一个房地产企业面向未来的核心,为此我们通过投资、开发、运营和服务,拓展品牌,掌握用户、业主和消费者。过去房地产企业也讲全生命周期的产品开发,现在和未来,我们更要强调全生命周期的服务和价值创造。

严跃进表示,具备金融功能、且产业用地少的模式,是未来创业型企业比较需要的。而这一模式在推进前期,还是需要地方政府的补贴,而且应该从全国化的范围来推进,设立各个节点性质的产业地产基地,以方便一些企业在异地办公和研发的需求。

通过与互联网、金融的深度融合,地产商在效率提升、商业价值挖掘以及突破政策限制、激活市场等方面仍有众多机会。随着地产业进入下半场,万科、万达等龙头地产商加速转型的步伐,平安集团、腾讯、百度等金融、IT巨头的介入,如何借力互联网、金融的力量成为地产商转型的重要考量。

从小孩到成人、老人各种服务的成功会体现更多的价值,以上三个模式是我们现在和将来要做的事情,资产运营和投资金融,是我们现在和明天要做的事情,房地产转型和发展,过去片面的强调香港模式或者美国模式,现在看起来,对于一些中小企业来说,这三种模式并不是呼应的,或者说有先后顺序的,我个人认为应该采取三轮驱动的模式,打通三个模式之间的内在联系,形成企业更好更快的发展,思考这一轮的转型发展,我们认为要跳出房地产看房地产的发展,我们期待和各位同行并肩,我们更期待融侨走出自己的转型发展的模式和未来之路。在这条未来之路上诚挚的希望得到各位领导、专家同行的关心支持和帮助。谢谢!

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除了进入熟悉的相关产业外,地产商还热衷于进入新兴产业。其中,文化娱乐、体育产业最为热衷。从数据看,跨界运营的地产商达到36%,且如恒大、万达等以打造支柱产业的方式大规模跨界的地产商仍有18%,可见地产商的财大气粗。

产业地产

净利12年来首跌:地产商的现实压力

推动产业结构迈向中高端。制造业是我们的优势产业。要实施“中国制造2025”,坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展,加快从制造大国转向制造强国。采取财政贴息、加速折旧等措施,推动传统产业技术改造。坚持有保有压,化解过剩产能,支持企业兼并重组,在市场竞争中优胜劣汰。促进工业化和信息化深度融合,开发利用网络化、数字化、智能化等技术,着力在一些关键领域抢占先机、取得突破。 ◎每经记者 王杰 发自北京

“转型总是被逼的,原来的业务盈利空间正在缩小,”广州一家大型地产商内部人士说,公司也在思考多种转型的路径,去往海外的考察小分队也进行了多时。

销售困难是开发商面临的现实压力。与过往“金九银十”量价齐升不同的是,数据显示,今年“金九银十”并未出现房价的上涨,相反成交量的上升更多是房企以价换量的结果。

世联行(002285,股吧)有关人士预计,9月份房企的推货规模将明显上升,当前绝大部分房企的销售目标完成率并不高,部分企业完成率甚至低于30%,在仅剩下的4个月里,不少房企必须大规模推货以求去化。

对于大部分资金紧张而销售回款是其最关键资金来源的中小房企来说,降价跑量是其唯一的选择。世联行监测的24个重点城市的降价楼盘数据显示,8月份以来,降价幅度在15%以上的楼盘占比增加明显,说明在8月份随着推盘数据的显著上升,部分楼盘采取更加激进的措施。

从长期趋势来看,房地产行业的兴衰是城市化的结果,以城市化率来衡量,2011年我国城市化率已突破50%,达到50.57%,2013年达到53.37%,在多年快速增长之后,城市化率增速放缓。

曾被视为“暴利”的地产业盈利正在缩小。亿翰智库数据显示,A股148家上市房企2014上半年净利润合计367亿元,同比下降7.1%,出现了自2002年以来的首次下跌,说明行业的利润空间正在被压缩。

此外,2014上半年,148家A股上市房企的加权毛利率为33.8%,同比下降3.3个百分点,呈逐步萎缩趋势。

影响房地产的最为关键的还有信贷因素。而自2014年以来,地产界人士均感受到“钱紧”,随着信贷回归偏紧的“新常态”,地产业景气度也大幅下降。今年上半年,国房景气指数已经降到历史底部区间。

世联行指出,市场能否走出底部,房价能否企稳依然取决于流动性的形势,其核心是利率水平能否出现显著下降。而当前资金面仍然偏紧,也意味着本轮房地产市场的调整时间可能要长于预期。

从行业集中度角度看,房地产行业洗牌已经开始,行业集中度正在快速提升。数据显示,地产业前10、20、50的市场份额都在迅速提升,无疑中小房企正在加速退出房地产市场。以TOP50企业为例,从2013年末到2014年上半年,集中度提升了4.29个百分点,远大于此前年度的增幅。

从开发到运营:盈利模式的变革

“房地产不再是短期生意,更是全生命周期的、以开发为基础以运营为核心的长期事业。”深圳莱蒙国际执行总裁陈风杨认为。

潘军同样认为,盖房子卖出去是一锤子买卖,而服务是终生的,房地产的转型就是要从开发变成服务,从花样年脱胎而来的彩生活社区服务平台今年6月上市,成为房地产转型样本。

“地产 金融 互联网”的转型,要求开发商彻底改变原来卖房子赚钱的业务和盈利模式。

在运营模式的改变上,万科和宋卫平的蓝城走得更远,在业内率先转向轻资产模式。万科的小股操盘、蓝城的代建,都是通过输出管理、盘活无形资产,实现借助别人的资源发挥自己的优势。

这种轻资产的转型直指房地产的盈利模式的根本变革:从单一卖房子赚钱到赚取更多的佣金、服务费、管理费等。

提出小股操盘概念的万科,屡屡以其2012年入股的云南昆明的一个房地产开发项目作为推介样本。

在该项目中,万科投资0.23亿,所占权益比例为23%。最终获得的收益中,项目收益分配占0.84亿元,除此之外,还包括1.26亿元的管理费和0.17亿的融资渠道及手续费。综合算下来,万科的投资回报率高达987%。

上半年万科的投资收益率出现了一个亮点,同比上涨幅度达到237.8%。万科董秘谭华杰解释,在未来也将有这一项长期经常性收入来源,这也正是得益于万科正在推的轻资产模式。未来万科还将不断扩大小股操盘的项目比例,甚至原来占大股的项目都可能转让股权,变成小股。

值得注意的是,包括万科、保利等公司人士均向21世纪经济报道-飞笛资讯研究员表示,房企的转型目前都是在试水阶段,尚未形成成熟的盈利模式。

从万科的中期报可以获知,上半年投资收益为13亿,仅占其409亿营业总收入微不足道的比例。

即使是转型步伐迈得最大的恒大,房地产开发收入仍然占据了总收入的绝对比重。

恒大中报显示,在上半年633亿的营业收入中,有620亿来源于主营的房地产开发业务,物业投资6100万,物业管理服务4.7亿,其他业务也仅贡献了7.8亿。

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