房企业绩分化加剧,销售放量

作者:房产

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金科股份于8月23日晚间发布2018上半年业绩,报告显示,金科营收利润实现稳步增长,实现营业利润10.73亿元,同比增长104%,净利润7.9亿元,同比增长60%。良好的财务状况为金科的高速稳健发展打下坚实基础。

今年上半年,金科签约销售金额597亿元,同比增长116%,创历史新高,其中主营地产板块实现销售金额581亿元,同比增长118%。规模和利润再获突破,金科发展继续呈稳健态势。

房地产开发之外,金科致力于打造“社区生活服务商”,物业管理成为新亮点。公司的社区生活服务、酒店经营管理、园林、装饰等相关多元化产业经营不断成长,为公司贡献新的利润增长点。

业绩指标亮眼规模和利润再获突破

这是一份让股东非常满意的成绩单。

澳门新葡萄京997755,业绩增长方面,截至2018年6月30日,金科股份实现营业收入155.46亿元,同比增长49.26%,归属于上市公司股东的净利润6.66亿元,同比增长46.33%,每股收益0.11元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为5.98亿元,同比增长48.51%。

除了业绩增长迅猛外,金科股份的财务状况也颇为稳健。金科股份经营活动产生的现金流量净额为35.33亿元,同比增长146.79%。

规模与利润的高速增长,使金科在房企排行榜上迅速蹿升。根据克而瑞发布的2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示:金科股份权益销售金额排名较去年同期上升了16位,快速升至第16位;销售面积排名第9位,稳居全国TOP10。

截止6月30日,金科股份已经完成2018全年业绩目标的近60%,进军“千亿俱乐部”只是时间问题。而在两年后,金科的目标是在2020年力争实现签约销售金额约1,500亿元,并全力冲击2000亿元目标。这一切,都并非无准备之仗。

合作与并购助力金科快速发展

今年的金科,正好20周岁,风华正茂。

三年2000亿,金科为何有自信定下这么大的目标?怎样做才能实现目标?重要的路径:合作与并购。

在核心一二线城市,以公司层级的股权收购,项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目,加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率;在中心城市,通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。对未进入的区域,通过与当地龙头企业建立战略联盟的方式,建立进入区域市场的通道;在优质的三四线城市积极参与招拍挂,并利用公司在产品、开发、销售和资金上的专业优势,通过收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种方式建立与土地方、资本方的合作机制,通过品牌、技术输出,扩大开发规模和品牌影响力。

金科上半年土地投资达270亿元,新获项目56个,新增计容建筑面积约1012万平方米。金科在土地市场上的志在必得可见一斑。据了解,下半年金科在土地方面还有330亿元的投资预算,为后续的增长打下基础。

值得一提的是,以二线热点城市为主,一线和中心三线城市为辅,金科今年大体完成了“三圈一带”(京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带)的布局,已进入全国23个省市。累计开发项目近200个,管理着超过2.2亿平方米的物业。

新地产 新服务多元结构成亮点

两年前,金科提出加快升级转型步伐,依托新地产和新服务,积极发展现代服务业,以“美好生活服务商”连接用户。金科投身工业地产、文化旅游、大健康产业;将物业管理升级为“社区运营商”;成立新能源有限公司,重点投资光伏、风能及页岩气等能源产业......金科复合发展转型之路,这个团队走得比同行更早。

上半年,公司在社区生活服务方面实现营业收入6.54亿元,同比增长约44%。新增合同管理面积1057万方, 累计进驻城市已达123个,管理项目超过600个,管理面积达2.16亿平米,获得2018“中国物业服务百强企业 综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”等称号。

在服务规模方面,金科服务保持30%以上的年复合增长率,预计至2020年,实现物业服务合同面积5亿平方米,总产值约100亿元,服务社区超过1000个,为更多业主带来美好生活。

百尺竿头,更进一步,一个不断重点提升项目获取能力、创新能力、产品溢价能力的战略正确的金科,正走在高速规模化发展的大路上。

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事件

半年报显示上市房企业绩分化加剧

随着房企2018年业绩相继披露,金科股份(000656.SZ)因销售规模首破千亿备受瞩目。近日,金科股份公布2018年财报显示,金科股份全年签约销售同比增长81%至1188亿元。与此同时,其营收412.34亿元,同比增长18.63%;扣非净利润40.19亿元,同比增长137.03%。

半年报丨靠卖酒店赚利润 大悦城地产何时才能突出重围?

半年报|租赁首入核心业务:万科半年报折射“去地产化”逻辑

8月23日,金科股份公布2018年半年报。报告期内,金科股份实现销售金额597亿元,销售面积697万平方米,同比分别增长116%和84%,再创历史新高。金科股份坚持内生式增长与外延式发展并重,2018年上半年,金科以多种方式积极获取土地储备,新增土地储备达1012万平方米,目前已进入了全国23个省(市)。金科股份以美好生活服务商的姿态,呈交了一份“高增长 高质量”的答卷。

    金科股份发布2018年半年报:2018年1-6月公司实现营业收入155.46亿元,同比增长49.26%;实现归母净利润6.67亿元,同比增长46.33%,基本每股收益0.11元。

广州日报讯 随着上市房企半年报的集中发布,记者发现,虽然房企业绩呈现冰火两重天的态势,行业利润下降趋势已成共识,不过,龙头房企如万科、碧桂园、越秀、保利等企业上半年业绩仍保持了较高的增长。

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半年报|潘石屹:不会为规模扩张进行兼并 资本市场好SOHO 3Q就会上市

▌销售业绩高速增长 全年目标胜券在握

    点评

大房企营收主要源于一二线城市。最明显的变化是,这家一直主打三四线城市的房企,今年上半年总收入473.3亿元中竟然有半数业绩是来自一二线城市,碧桂园今年的土地获取预算大约人民币200亿元。碧桂园集团总裁、执行董事莫斌表示,过去的“环抱一二线”已经变为“进军一二线”,为彰显其进入一线城市的信心,碧桂园向外宣布正式成立一线城市事业部,这一系列的动作都表明了碧桂园发力进驻一线城市的决心。

值得关注的是,在房地产存量时代,为了应对地产行业调整,开始进行多元化布局。金科股份在夯实民生地产开发的同时,还要布局科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养相关产业。未来,金科股份将通过大数据、人工智能等科技,构建新的盈利增长点,并强化其综合竞争力。

房企可不是“华帝”,退房谈何容易?

近年来,金科股份销售规模持续保持高增长态势。2018年上半年,金科股份实现销售金额597亿元,其中主营地产板块实现签约销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平方米,同比增长84%。目前已完成全年1000亿销售目标的 60%,全年销售目标将大概率完成。此外,金科股份加速回款,2018年上半年销售回款达410亿元,同比增长82%,销售回款率达70.6%。

    结转提速,业绩迎来高增长阶段。金科股份2018年上半年营业收入增速49.26%,归母净利润增速46.33%。公司结转提速,上半年毛利率达22.54%,较2017年末提升2个百分点,业绩迎来快速释放期。截至2018年6月末,公司预收款项达634.02亿元,同比增长73.30%,是当期营业收入的4.1倍,未来业绩锁定性好。

保利地产发布的中报显示,该公司上半年实现营业收入423.45亿元,归属股东的净利润49.5亿元,同比分别增长24.55%和29.5%。期内,该公司实现签约销售金额760.42亿元,同比增长16.7%,签约面积为584.7万平方米, 同比增长16.7%。其中,珠三角、长三角、环渤海核心区域累计实现销售金额超过530亿元。

销售规模首破千亿 土储战略支撑未来增长

40年·楼市局中局|从中国百强县看城市群画像:长三角被楼市爱上了

图:金科股份2013-2018上半年销售额、销售面积及累计同比增长率

    销售快速放量,投资积极。公司上半年实现销售金额约597亿元,同比增长116%;其中地产板块销售金额581亿元,同比增长118%,签约销售面积697万平米,同比增长84%,目前已完成全年1000亿销售目标的60%,预计公司将大概率完成全年销售目标。公司拿地积极,上半年在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计获取56个项目,总投资额约270亿元,拿地建筑面积达1012万平米,是当期销售面积的1.45倍,权益比例为67.54%,公司积极拓展。公司平均拿地楼面均价仅2668元/平米,仅占当期销售均价的32%,有效保障未来项目毛利水平。截至2018年上半年,公司累计土地储备面积达3600万平米,较2017年末继续增长9%。公司持续坚持核心城市群深耕战略,业务主要布局长三角、京津冀、珠三角、成渝、长江中游、山东半岛等城市群,丰富的土地储备保障公司可持续性发展。

越秀地产半年报显示,2015年上半年录得累计合同销售金额约114.87亿元,累计合同销售面积约108.96万平方米,同比分别上升8.1%和30.4%,完成全年销售目标248亿元的46%。

近年来,房地产行业销售总额逐年攀升,部分房企更是将销售规模突破“千亿”作为其发展目标。近日,房地产千亿规模阵营再添新成员。作为深耕川渝地区的地产商金科股份,2018年实现销售金额达1188亿,首次突破千亿规模。与此同时,其销售面积同比增长59%至1342万平方米。

股灾黑色幽默:房企的自救和被救

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    围绕“服务 产业”战略,实现资源整合。公司上半年社区生活服务业务营业收入6.54亿元,同比增长44%。新增合同管理面积1057万平米,目前已累计进驻城市已达123个,管理项目超过600个,管理面积达2.16亿平米,较2017年全年增长8%,荣膺2018“中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”等殊荣。

富力地产半年报显示,该集团上半年协议销售额为207亿元,虽然仅为全年目标三分之一,但同比依然增加了29%,且盈利增加7%至17.0亿元。

究其原因,重庆市场的销售持续火热,以及通过深耕策略,不断挖掘用户需求提高竞争优势,继而提升了金科股份在重庆的高市占率。相关数据显示,2018年,重庆地区为金科股份营收贡献高达62.57%,市场占有率为8.79%。

资色·争锋|进军千亿后,等待这些开发商的是什么

数据来源:企业年报、半年报

    投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2018-2020年公司EPS分别为0.46、0.58、0.70元人民币,对应PE分别为10.9、8.7、7.2倍,维持“增持”评级。

为寻找新的利润增长点,龙头房企走多元化路线。莫斌透露:“碧桂园正在积极筹划以社区需求为中心,打造包括物业开发、社区配套、金融三大业务板块的资源整合平台,进一步充分挖掘房地产价值链内业务及资产价值”。 同样走多元化路线的还有万科地产。上半年万科物业明确了市场化发展方向就是未来的新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘,同时万科鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。富力董事长李思廉透露,公司最终的计划是打算将物业管理分拆上市。预期最快一年左右就可以看见富力分拆物业上市的具体情况。有消息称,远洋地产、旭辉控股、中海地产等集团也在物业分拆方面有动作。

不容忽视的是,除深耕某一市场之外,规模越大的房企城市布局更加多元化,以此来抵抗因城市发展不均衡造成销售乏力的风险。报告显示,2018年,金科股份在合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超100%。受到销售规模高增的推动,该公司实现预售账款达到762.76亿元,同比增长78%。

TOP影响力榜单丨为什么贵司的业绩靓丽,股票却还是跌了?

金科股份近两年来销售增长明显提速,主要原因是投资开发速度的加快以及单盘销售的大幅提升。2018年上半年,金科新开工面积约1050万平方米,同比大幅增长248%;连续多年新开工面积增速超过70%,开发速度明显加快。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

在逐步走向全国后,金科股份土地储备战略提速。2018年,金科股份不断加大拿地力度,合计获取110宗土地项目布,共完成土地投资700亿元,新增计容建筑面积2054万平方米。在拿地城市能级方面,新增土地储备中一二线城市货值占比超过75%。

图:金科股份2013-2018上半年新开工面积

此外,截至报告期末,金科股份可售面积超 4100 万平方米,充足的土地储备对于其未来稳步扩起到关键作用。据悉,2019年,金科持续看好房地产市场,计划冲击销售规模1500亿元。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,突破千亿规模意味着其已成为大规模房企,在品牌价值等方面有望得到快速提升。同时,千亿目标也可以支撑股价。而土地储备结构则有助于企业业绩增长,如果企业在前两年布局了三、四线城市,近两年又布局了一、二线城市,在2019年有望迎来反弹。针对金科来看,其近两年拿地粗略均表现较为稳健。

数据来源:企业年报、半年报

盈利能力提升 证券机构给出“买入”评级

▌营收利润稳步增长 盈利能力持续提升

房企业绩分化加剧,销售放量。2018年,在调控背景下,房地产成交量平稳,一线及热点二线城市热度得到抑制,三四线城市逐渐回归理性。在此背景下,房企盈利能力成为业界关注焦点。

与此同时,金科股份营收及利润也稳步增长。2018年上半年,金科股份实现营业收入155亿元,同比增长49%;实现营业利润10.73亿元,同比增长104%;净利润7.9亿元,同比增长60%。

在众多公布2018年业绩的房企中,金科股份业绩因得到加速释放,表现较为亮眼。具体来看,在核心财务指标方面,2018年,金科股份2018 年营业收入为412.34 亿元,同比增长 18.63%,实现连续八年增长;扣除非经常性损益的净利润40.19亿元,同比增长137%,实现连续五年增长。

图:金科股份2013-2018上半年盈利指标

由于项目开发、企业扩张等原因,需要投入大量资金,高负债已成为国内地产企业“标配”。尤为注意的是,从去年开始,房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管,地产企业的融资渠道受阻,融资成本不断上升。但是,在债务和现金流方面,金科股份财务状况较为健康。

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数据显示,截止至2018年底,金科股份剔除预收账款后的资产负债率为 50.57%,较2017 年底下降了 7.99 个百分点,财务杆杆率持续改善;期末该公司在手货币资金 298.5 亿元,较上年底增长 60.26%,现金短期债务比为 1.08,能有效覆盖短期负债,公司主体长期信用等级上调至 AAA。

数据来源:企业年报、半年报

同策研究院总监张宏伟表示,利润增速、规模增速及负债水平是决定一家房企是否具备成长性的主要指标。

▌锁定“三圈一带” 积极获取土地储备

正是由于金科股份的增长性,民生证券、银河证券分别给出“推荐”评级,东北证券给出“买入”评级。其中,银河证券在研报中称,预计公司2019-2020年的每股收益分别为0.75、0.86元。以3月27日7.08元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为9.44、8.23倍。

今年上半年,金科股份继续坚定“三圈一带”全国战略布局,在南昌、成都、重庆、苏州、北京等城市累计新获项目56个,总投资额约 270 亿元;新增计容建筑面积1012万平方米。截至2018年6月,金科股份可售面积3600万平方米,预估货值超3000亿元。2018上半年,金科股份平均拿地楼面价仅 2668 元/平米,仅占当期销售均价的 32%,有效保障未来项目毛利水平。

转型“美好生活服务商” 加速多元化布局

图:金科股份2013-2018上半年新增计容建筑面积

在去杠杆、去库存等多重影响下,行业进入存量时代,房地产企业纷纷转型多元化布局。基于转型“美好生活服务商”的战略定位,金科股份由传统单一房地产商转型为民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养“四位一体”的相关多元化产业协同发展整体格局。

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金科股份将推进科技产业建设,聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据等特色产业,致力于产业园区的投资、建设、孵化、运营。同时,布局文化旅游康养产业,紧扣国家乡村振兴战略、文化健康产业发展战略,持续加大在相关产业的投资力度。此外,金科股份将围绕社区业主的衣食住行、游购娱教,打造全方位、全周期的现代服务产业链,打造人、云、端的智慧社区生态。

数据来源:企业年报、半年报

经过多年发展,在转型服务商方面,金科股份一方面通过拓展物业服务管理面积,构建系统技术平台,实现用户大数据分析能力的跃升。另一方面加强增值服务的发展,引入高质量的合作方共建社区服务生态圈,并在社区教育、社区健康、社区金融、社区电商等部分领域进行重度垂直发展,进一步服务好用户提升收益。并于 2017 年 05 月 26 日新设了子公司金科金教育有限公司,整合优势教育品牌与品牌教育资源合资合作。

金科股份新增投资中,一二线城市占比达66%。从城市分布来看,成渝城市群依然是金科重点布局的区域,同时也明显加大了长江中游、长三角、京津冀区域布局力度。核心城市群丰富的土地储备,是公司可持续性发展的有力保障。

而在多元化跨界运营方面,据金科股份董事长蒋思海介绍,作为金科新型业务板块,在近两年的重点培育下,已在重庆、山西、成都、长沙、济南等八个省、核心城市,实际落地近10个科技产业项目。

图:金科地产2018上半年新增土地储备权益面积分布情况

据悉,目前金科产业签约收入约100亿元,入园企业近1000家,园区总产值超过500亿元,已具备科技产业园区开发能力,产业运营能力快速提升,产业投资能力增强,“开发、运营、投资”的业务模型现已形成。

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除此之外,在“产业兴国”战略的不断深化之下,金科股份针对产业地产的发展与布局,已确定“产业综合运营”的战略发展思路。截至目前,金科产业已与中科院、军科院、北理工、清华、北大、京东方、国药、东软等合作,组成产业创新的坚强同盟。并在长沙、重庆、太原、沈阳、贵阳、成都等城市布局“八城十园”,已开发建设产业物业300余万平方米,入园企业超过500家。

数据来源:企业半年报

在严跃进看来,多元化转型已成为房地产企业发展方向,不仅可以分散业务风险,还可以对关联的地产业务的发展有正向影响。从金科产业布局来说,依然是强调土地储备和住宅业务开发,但多元化业务转型将促进得到进一步稳定发展。

▌品质与速度并重 金科服务获优质评价

20年来,金科服务不断在服务领域开拓创新,以精益求精的服务质量和良好的用户体验提升自身品牌,用户满意率保持行业领先水平。2018年上半年,金科股份实现社区生活服务业务营业收入 6.54 亿元,同比增长 44%;新增合同管理面积 1057 万平米。目前已累计进驻城市已达 123 个,管理项目超过 600 个,管理面积达 2.16 亿平米,较2017年全年增长 8%。凭借在物业服务方面的卓越表现,金科服务荣膺“2018中国物业服务百强企业综合实力TOP10”、“2018中国物业服务百强企业服务规模 TOP10”等殊荣。

▌融资模式多元 财务状况持续稳健

在保持高增长态势的同时,金科股份的财务状况也继续维持稳健,整体有息负债结构良好,偿债能力继续加强。报告期末金科股份在手货币资金余额303亿元,较年初大幅增长63%,可有效覆盖短期有息负债1.3倍;金科股份与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、民生银行等各大银行保持了长期较好的合作关系,截至报告期末,各大金融机构授信余额1142亿元;上半年金科股份还完成了41.8亿元公司债券的发行。其主体信用评级在报告期内也再获提高,中诚信等主流评估机构将其由AA 提高为AAA,评级展望维持稳定。

2018年上半年,金科股份面对复杂的行业和宏观经济形势,坚持城市群深耕战略,做大区域规模,实现了增收又增利。卓越的开发管控能力、精准的战略规划能力、多元的融资能力加之充沛的土地储备以及低成本拿地优势,给公司未来的发展提供了强劲的动力,为实现2000亿目标打下了坚实的基础。


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