澳门新葡萄京997755沪深成交量遭遇,普遍每平米

作者:保险

摘要:房市又现躁动。 而这,还是在限购、限贷,以及房产税浮出水面的背景下。为何调控如此之紧,房价却不跌反涨? 房价不跌反涨 位于上海静安区的静安豪景,属于这一区域中颇负盛名的楼盘之一。对该盘跟踪许久的吴先生日前在询问售楼处时发觉,尚未开盘的两栋楼盘...

2013年楼市收官,这一年,政策调控依然是房地产市场的主基调,从“国五条”到“京七条”、“沪七条”,政策不断加码。这一年,房企销售的“千亿军团”扩大至七家,开发商挣得盆满钵满,手里握着大把资金到处“攻城略地”,“地王”频出。

上海虹口区房价跌幅近30%

9月行将结束,眼见期待中的“金九”落空,丝毫没有放松的开发商纷纷将目光转向“银十”。10月份的销售情况对于全年计划而言更为关键,各开发商必定要在此期间使出浑身解数来提高销量,徐州楼市依旧要通过各种让利、优惠促销、营销活动来吸引购房者出手置业。

  曾经风光一时的环北京地区楼市,正在逼近“变盘”的临界点。

房市又现躁动。

过去的2013年,很多人实现了“住房梦”,但仍有很多人在“望房兴叹”,“改善住房”依然是大部分人所执着的梦想。新的一年,楼市将会呈现怎么样的走势,房价能否回归理性,值得期待。

3月25日,上海发布实施九条房地产调控措施,非户籍人士购房社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年,二套非普通住房首付比例从四成提高至七成。

楼市金九成色不足成定局

  “我们现在正在内部认购。”8月7日,涿州K2狮子城的一名销售人员告诉《华夏时报》记者,目前该项目在售房源的均价在7500元/平米左右,而4月底京津冀一体化风头正劲的时候,该楼盘的均价在8500元/平米以上。这种情况并非个案,环北京各个城市的一些楼盘都开始打着各种旗号降价,降价幅度普遍在每平米1000元左右。

而这,还是在限购、限贷,以及房产税浮出水面的背景下。为何调控如此之紧,房价却不跌反涨?

政策频出:楼市长效机制待建立

调控措施效果立竿见影,市场交易热度明显降温。昨日,易居研究院智库中心对上海新建商品住宅成交数据进行统计,对比“3·25新政”前后的各13天的交易数据,即3月12日至3月24日、3月26日至4月7日的数据,上海全市成交面积跌幅达到56%,成交均价从新政前的33420元/平方米下跌到32246元/平方米,每平方米下降了1174元,跌幅为4%,新建商品住宅的均价从423万元/套降低到389万元/套。

自2008年以来的统计数据显示,今年的金九绝对称得上成色不足。虽然不及2008年萧瑟,但是与“红火”和“火爆”肯定无缘。许多人原本以为调控政策能够在临近年底逐步放松,而从实际情况来看,这种假设被无情地推翻了。在依旧严厉的重压之下,购房者的观望情绪达到了前所未有的高点。

  “北京周边这些地区的开发商还以为能凭借京津冀一体化火一把。”中原地产首席分析师张大伟说。不过,这些开发商猜中了开头,却没有猜中结尾——这些地区的楼市一开始确实出现了一波炒作,但随后不期而至的房地产下行周期让这波行情戛然而止,楼市也迅速从繁荣走向了萧条。

房价不跌反涨

2013年,楼市延续了以往的调控主基调。2月20日,新“国五条”出台,提出要坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品房限购措施,扩大个人住房房产税改革试点范围。

新政后,上海15个区的成交面积全部出现下滑,成交均价方面,除黄浦、浦东、徐汇、静安、闵行、宝山、金山、松江出现价格上涨外,其他区域则有下跌。虹口区的跌幅最大,从新政前的76073元/平方米下跌到54286元/平方米,跌幅为29%。不过,易居研究院智库中心通过对成交面积排在前100位的楼盘进行统计,发现有61个楼盘成交均价上涨,39个楼盘出现了成交均价下跌现象。其中,金山区金山新城板块湖山香颂湾成交均价增幅较大,为30%;而奉贤区金汇板块天和锦园项目跌幅较大,为38%。

基于目前尚未出现实质性降价的事实,7月份,国务院常务会议要求“房价过快上涨的二三线城市也要限购”,根据住建部给出的二三线城市限购的5项建议标准,业界人士认为全国还有20-30个城市将要出台限购政策。

  被开发商寄予厚望的“金九银十”即将到来,但在北京市场仍萎靡不振的情况下,深度依赖北京需求的周边市场也很难有起色,其唯一的指望恐怕就是当地政府的救市了。

位于上海静安区的静安豪景,属于这一区域中颇负盛名的楼盘之一。对该盘跟踪许久的吴先生日前在询问售楼处时发觉,尚未开盘的两栋楼盘,对外报价已跃升至8万元的单价水准。

3月1日,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,首次明确二手房交易个人所得税严格按照个人所得的20%征收。随后的一个月里,北京、上海、广州等地先后出台地方细则。

“北三县”有楼盘“停售”

澳门新葡萄京997755,尽管此次限购被指“宽松度”明显,但持续的调控力度,也表明了中央对房地产调控的决心。国务院明确指出,“要利用目前房地产市场相持的这段时间,抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策”。期待楼市调控政策将会宽松已成奢望,传统旺季也难旺,楼市火爆场面渐趋冷静。

  降价潮起

而去年刚刚完成交付的6号楼,于2007年推盘上市,该盘的“累计住宅合同均价”显示为36190元/平方米。短短不到三年,价格涨了一倍多。

为此,清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明在接受中新网房产频道采访时表示,为了防止房价过快上涨,调控政策必须加码,甚至还应该出台一些前所未有的新措施。然而,新“国五条”的实际执行并未收到业界期望的效果,楼市依然表现火爆,“日光盘”频出、“地王”记录不断被刷新,房价持续上涨。

深圳也在同一天出台了限购政策,非深圳户籍居民家庭社保缴纳年限从1年提高至3年,首套贷款还清后购买二套房首付比例从三成提高至四成。调控后,楼市也同样出现降温,深圳中原研究中心数据显示,深圳全市预计有两成业主“降价”,其中后海、蛇口片区二手房源均出现5%左右的下调,前海片区最高降幅达到10%。深圳的中原报价指数均已跌破50%,这表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。同时,深圳推新楼盘的价格也有下跌,后海蛇口一新盘开盘价格不敌该区域去年底周边二手房的报价。

部分购房者推迟购房计划

  8月7日上午,涿州东站附近的鸿坤理想湾项目工地上热火朝天,但与之相隔不远的该项目售楼处里却冷冷清清,除了几名销售人员外,几乎没有看房者。

中房信公布的数据称,截至2010年12月27日,上海各个环线新建商品住宅的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元,环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。

进入第四季度,以一线城市和部分热点二线城市为代表,“深八条”、“京七条”等收紧性政策相继出台。在中原地产研究部总监张大伟看来,2013年虽然出台了“国五条”,但绝大部分城市并未落地;各地出台的调控升级政策的确影响了2013年四季度市场,但因为在供应方面没有有力措施,未来市场走势依然很难出现改变。因此,2014年长效机制的建立非常迫切,楼市不改变屡调屡涨的预期,未来软着陆的可能越来越小。

3月以来,除了作为一线城市的上海、深圳政策收紧,南京、武汉、合肥、廊坊等多个城市也出台了相应的房地产调控政策。其中,4月1日,廊坊市政府出台房地产调控意见,非当地户籍居民家庭限购1套住房、购房首付款比例不低于30%,此举受到北京购房者的关注。

“往年9月份,不用我们费多大劲宣传,售楼处的看房者都是满满的,且房价还是处于上涨状态。目前我们推出了2万抵5万、开盘时再便宜几千元的优惠,还是没人来。”在东区一家楼盘售楼处,置业顾问小刘无奈地对小编说。小编了解到,8月份房价的小幅波动对市民的购房预期也产生了较大影响,一部分原本有购房意向的市民又进入观望状态,将购房计划再次推迟。

  在与鸿坤理想湾售楼处一街之隔的K2狮子城售楼处里倒是有几十人济济一堂,但可惜其中绝大多数都是销售人员,真正的看房者只有寥寥两三人。前述该项目的销售人员坦承:“这几天看房的人确实不多。”

同样,在安徽省马鞍山市,上周前去购房的陈先生惊讶地发现,新开盘的房价比去年此时翻了一倍,但购房者极其踊跃,最后开发商不得不采取了“按每套房排号”的方式,即购房者拿到的号仅能针对一套房子的购买权。举例说,假如拿到的是第五号,必须企求前面四位购房者都不买这套房子,才有可能轮到自己买。

“日光盘”频出:多数楼盘遭哄抢

去年7月起,随着北京行政副中心的消息坐实,临近通州的燕郊、大厂、香河市场火热,成交均价攀升。廊坊调控意见出台后,“北三县”的购房热度已经有所降温,甚至有的楼盘处于“停售”状态。“虽然意见出台了,但具体的细则还没下来,为了保险起见,有的楼盘停止了预订和排号,以免发生纠纷和造成不必要的麻烦,万一与政策不符还得退房。”燕郊一家房地产中介的经纪人向北京晨报记者表示。

据国家统计局公布的数据显示,8月份全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降或持平城市共有46个,同比涨幅回落的城市有40个。其中,北京、上海、广州、深圳等一线城市新房价格环比涨幅均为0%,房价停涨。也就是说,房价过快上涨势头得到扭转。

  据该位销售人员介绍,目前K2狮子城南区的11号楼正在“内部认购”,一套83平米两居室在计入各种折扣和优惠之后,单价只有约7200元/平米。而4月底本报记者走访该售楼处时,当时在售的9号楼和10号楼均价将近9000元/平米。

“现在调控力度是很大,但没想到房价还涨得这么快,买房的人还这么多。”陈先生说。

在楼市调控没有放松的环境下,各地销售表现火爆。据中新网房产频道梳理发现,2013年,热点城市市场表现为供需不均,北京、上海、南京等地“日光盘”频出。

■专家

还是在这家楼盘售楼处,本来有购房“意向”的何女士决定再等等。何女士告诉记者,由于近期该楼盘推出了两项优惠措施,每平方米比前期报价低二三百元,她本来准备出手购买一套,但看到8月份房价开始下降后,她决定再等等。西区一家楼盘的营销负责人也告诉小编,8月房价波动再次“打击”购房者的信心,估计会有两三成有意向的购房者推迟购房计划。

  在K2狮子城项目的南边,鸿坤理想湾的一个新项目正在建设中,预计8月底开盘。据鸿坤理想湾的一名销售人员介绍,这个项目的均价将不到7000元/平米。

一份由中原地产集团提供的分析报告提及,2010年期间,一线城市新房价格快速上涨的势头在4月首轮调控后得到有效遏制,此后在小幅震荡中维持平稳。与一线城市相比,二三线城市的补涨势头则较为明显。以津、渝、蓉、杭四大二线城市为例,去年全年新房成交均价同比涨幅均在25%以上。

3月份,北京通州的金地·格林格林项目首次开盘,约有4000多人争抢400多套房源。不到3小时该楼盘的484套房源全部认购完毕;另据新民网报道称,3月24日晚间,在宝山大场镇一处新盘售楼处,面对每平米22000元的开盘价,近百名购房者彻夜排队等待开售。

房产政策从去库存变为“托底盖帽”

市民武先生准备在新城区买房,改善一家的居住环境。但他最近却是只看不买。问及原因,他说现在房源很多,优惠力度挺大,但房价还是高出自己的承受范围。他想再等等、再比较一下,并不急着出手。一位准备买房结婚的张女士告诉记者,现在房价与自己的预期还有一定差距,实在不行就只能先租房结婚,等房价降一降再买。

  涿州老城区一些楼盘的价格普遍要比K2狮子城和鸿坤理想湾这些高铁新城区楼盘的价格要低一些,4月底当高铁新城区均价将近9000元/平米时,老城区的均价也超过了7000元/平米。而现在,很多楼盘的价格也都有所回落,今年5月开盘的印象·牛津花园打完折之后的最低价甚至只有5500元/平米。

“高铁经济圈的诞生,使得各个城市之间的出行时间成本大为缩减。在长三角区域,以房价高企的上海为核心,附近不少二三线城市还会有补涨空间。”一家房地产企业投资负责人称,“尤其是在民间资本密集的区域,虽然政策对于投资需求有明显抑制,但在缺乏更好投资渠道的前提下,不少购房者仍然不惜以较以往更高的杠杆成本来投资房产。”

据了解,“日光盘”几乎贯穿了整个2013年。同策咨询研究中心总监张宏伟对中新网房产频道表示,楼市“日光盘”背后集聚着多重矛盾,这个矛盾多数与开发企业博弈调控政策以及未来政策面的走势密切相关。

“上海房地产市场成交迅速降温,部分购房者的置业计划被打乱,可能会选择到昆山花桥、浙江杭州等热点城市进行购房,相比上海市场,此类区域的价格还没完全上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,目前购房者依然积极入市,只要符合购房条件和具备购房能力,依然会加快入市,部分房企项目的去库存压力也不大,所以价格方面不会松动,“购房门槛提升,有部分群体或选择租赁房屋的方式来解决居住问题,可能会引起租赁价格的快速上涨。”

开发商压宝银十 加大优惠力度

  暗中降价的不止涿州一地。在永清,当地最大的楼盘国瑞生态城“为了回馈老客户”推出了90套“特价房”,均价只有5950元/平米,此外还有还有交5000元排号费抵35000元房款的内部认购优惠活动。而在4月底本报记者走访该楼盘售楼处时,一位销售人员还称其均价不会低于8500元/平米。

政策引导理性购房

另据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,未来限购仍将从严,购房人对购房资格更加珍惜,由品牌房企开发建设的、价位合理的优质楼盘项目自然成为更多购房人关注等候的焦点。

中原地产首席分析师张大伟表示,在过去的一年多,房地产市场调控的主要方向是去库存,宽松政策次第出台,但由于各线城市库存出现分化,调控趋势会出现明显改变,“从最近各地出台的政策可以看出,‘托底盖帽’出现,房价上涨较快的城市出现了约束性的政策。盖帽政策的主要特征将是去金融杠杆,这些城市的房价涨幅有望被抑制,不过信贷等大环境宽松依然非常明确,政策导致房价下调的可能与空间有限。”

从刚刚闭幕的秋季房展会上可以看出,楼市的“优惠时代”已经来临。“购房享受9几折优惠”“交两万抵五万”等一系列优惠,引得不少市民驻足。与春季房展会相比,秋季房展会上的开发商都大打“折扣牌”,推出打折优惠的楼盘比上半年多出一倍,力度相较以往也大了很多。8月份徐州房价出现“停涨”现象,全国一、二线城市房价也逐步回落或持平。据分析,目前房价下调迹象明显,多数开发商推出优惠措施,楼市已经进入“折扣时代”。

  保定也曾是北京周边楼市上一轮炒作的中心,“副中心”的传闻让该市的房价在短短十几天的时间里从5000元/平米迅速飙升到7000元/平米左右。而现在,该市不少项目的均价都已经回落到了7000元/平米以下。根据中国指数研究院发布的7月份全国百城房价指数,保定7月份的房价环比跌幅为0.36%,均价为5498元/平米。而在5月份,保定曾以2.84%的涨幅勇夺当月的全国冠军。

“未来调控应该加强引导,以树立理性住房消费理念。”北京中原地产研究中心分析师张大伟称。他所指的,是市场需求方面不得不正视的另一个现象,即购房群体的“年轻化”态势正日益明显。“北京楼市的需求量体现方面较为凸显的部分是,年轻人因为房价上涨过快而提前入市。”在北京,链家地产对外公布的统计数据表示,北京首次购房者平均年龄已为27岁,这比发达国家早了10年。

“上半年,不少开发商还在观望政策,现在,长期的调控使得开发商有些乏力。”业内人士指出。就徐州今年的两展房展来说,开发商已经开始认识到调控政策将会长期执行,所以大多都停止观望,推出优惠大力推盘,以吸引购房者的关注。9月份的局面似乎无从改善了,有些把还没有开盘的项目推放到10月份,其实是缘于对国庆长假还抱有一线希望。“价格是最后的一道还亮着绿灯的安全出口了,要想突破只能在价格上寻求突破口。”业内人士说。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,现在北京周边地区的房价还是以暗降为主,因为明降会引起老业主的不满,影响更大。张大伟也表示,这些地区房价的下降已经非常明显了。“暗降也是降价。”他说。

国务院总理温家宝表示,中国城镇居民人均住房面积在1998年为18.7平方米,2009年为30平方米;与此同时,中国城镇人口比例在1991年为26.9%,2009年为46.6%。无论是在城镇化速度还是在人均住房条件上,均有改善。与此同时,中国家庭自有住房拥有率已达到80%以上,远远高于一般发达国家水平。

  远非谷底

澳门新葡萄京997755沪深成交量遭遇,普遍每平米1000元左右。张大伟认为,2010年的两轮房地产调控,虽然对2009年价格过快上涨的势头有明显抑制,但由于前期价格基础已经处于高位,因此导致涨价的绝对值依然很大。而消费者对房产涨价的直接感受依然很深刻。

  根据7月份的百城房价指数,和保定、廊坊这两个北京周边城市不同,同属河北省的秦皇岛、石家庄、邯郸等市的房价却有一定程度的上涨。其中,秦皇岛和石家庄更是分别以1.52%和1.47%的涨幅分别列在百城的第二位和第三位。

多位业内人士表示,降低多套住房拥有率,挤压空置房源以提供供应量,可能会是今年市场政策调控的主要侧重点。其中,在保障房体系方面的大力建设推进,将是今年房地产市场工作的重点所在。(第一财经日报)

  对于河北城市的这种分化,郭毅认为主要是秦皇岛、石家庄等地此前没有经历过爆炒,房地产开发的规模和库存量都不像北京周边地区的那么大。此外,这些城市都是一些本地的住房需求可以挖掘,而北京周边城市的本地需求几乎可以忽略不见,基本都是靠来自北京的需求来支撑。

TAGS:再启新年尴尬房价遭遇反弹调控

  来自北京的需求中大部分是投资性需求,而投资性需求主要看预期。尽管眼下京津冀一体化确实给环北京楼市带来了一些利好,但这些利好显然并没有改变购房者对于楼市下行的预期。

  也正是由于北京周边地区楼市的需求以投资性需求为主,使得这些地区的房价弹性比较大,市场好的时候房价涨得很快,而市场差的时候跌得同样很快。“这些地区的房地产市场不具备稳定的保值增值能力。”郭毅说。

  与此同时,对于那些为数不多的刚性需求而言,环北京地区也不再是一个很好的选择。相比之下,北京的自住房项目似乎更有吸引力。

  目前北京不少自住房项目的均价都在15000元/平米以下,其中大兴区采育镇满庭芳项目的均价只有9500元/平米。尽管大部分自住房项目的价格比起北京周边地区的房价仍然要高不少,但这些项目毕竟还是在北京。因此,对于刚需人群来说,既然在北京也有希望买到低价房,那就没有必要舍近求远到外地买房了。

  张大伟认为,环北京地区的这一波降价可能只是开始。以目前这些地区的去库存的速度来看,开发商们的资金压力将会越来越大,降价的可能性也会越来越大。

  在本报记者的走访过程中,不少销售人员都表示,“金九银十”在即,楼市即将升温,北京周边地区的房价有望上涨。不过,郭毅认为这只是销售人员的一厢情愿,因为这些地区的楼市过于依赖北京市场。“如果北京楼市从现在开始成交量和成交价格开始明显上升,那么到九十月份才有可能对周边市场形成溢出效应。”郭毅指出,眼下还根本看不到北京楼市复苏的明显迹象。

  眼下唯一能扭转北京周边楼市下滑势头的,似乎只有地方政府救市了。“只有这些地区的限购政策放松才有可能改变购房者的预期。”郭毅表示,放松限购能使北京周边楼市迎来一定程度的复苏。张大伟则指出,目前经济情况并不乐观,楼市降温明显,“这些地方救市是有可能的。”他说。

本文由澳门新葡萄京997755发布,转载请注明来源

关键词: