澳门新葡萄京997755:信托公司发展资产证券化业

作者:保险

摘要:近日在北京召开的一场资产证券化(ABS)论坛上,不仅现场座无虚席,连过道里都人头攒动。业内人士不禁感慨,资产证券化风口来了。 在北京和上海,这类论坛受热捧的场景已多次上演。火热表象的背后,是这个产业迎来跨越式发展的契机。在市场人士看来,在银行...

  中国房地产行业正从“开发时代”进入“金融时代”。房地产投资不仅仅是住宅开发、商用地产开发投资,还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资,和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资。中城投资总裁路林在接受《第一财经日报》专访时表示,“房地产资产证券化离不开公开资本市场,离不开相应的金融法律税收配套政策。”

在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。记者日前获悉,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

近年来随着监管加强以及部分领域信托业务受限,创新业务模式成为信托公司转型的主要路径。而ABS由于其盘活信贷资产、优化资产结构的优势,近年来备受金融领域关注,部分信托公司也将ABS作为未来业务发展重点。

  中国版公募REITs框架浮现

  近日在北京召开的一场资产证券化(ABS)论坛上,不仅现场座无虚席,连过道里都人头攒动。业内人士不禁感慨,资产证券化风口来了。

  从2002年成立至今,中城投资已经走过12年,是国内最早成立的房地产私募基金管理公司之一。而作为中城投资的“操盘手”,路林见证了中国房地产业的黄金时代,他对资产证券化的观点,道出了房地产行业变迁的本质。房地产投资属于金融资本领域。

从本质上看,REITs(不动产投资信托基金)属于资产证券化的一种方式。一些房地产企业已经尝试推出“类REITs”产品。不过,这些“类REITs”产品主要面向的机构投资人,真正公募REITs产品至今还未推出。

一、资产证券化业务概述

  中国证券报

  在北京和上海,这类论坛受热捧的场景已多次上演。火热表象的背后,是这个产业迎来跨越式发展的契机。在市场人士看来,在银行资产端的出表压力、企业降杠杆需求以及近期政策对住房租赁REITs的大力支持这三大因素推动下,2018年将成为资产证券化年。

  所谓房地产的“金融时代”,是指房地产投资不再只是住宅、商用地产的开发投资,还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资,和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资;房地产投资不仅需要开发商,还需要投资商、运营商,以及需要包括银证信保和私募等金融服务机构。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏此前在公开场合透露,最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化。而记者也了解到,目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目,尤其是REITs项目。

(一)资产证券化的发展背景

  □本报记者 陈健

  资产出表利器 银行ABS蓄势待发

  按揭资产证券化是最好突破口

鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上,2017年7月,住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源,确立12个首批住房租赁试点城市。

自2005年资产证券化试点启动以来,经过十余年的发展,我国ABS业务得到了快速的发展。在备案制、注册制、试点规模扩容等扶持政策推动下,ABS市场发行常态化,其在资产类型、产品结构、业务规模、投资者结构、资产流动性等方面的表现均有明显的提升。

  我国租赁住房资产证券化正在加速推进,中国证券报记者采访了解到,目前各房地产企业、资管机构正在纷纷研究贮备并推出相关项目。而国内资产证券化(ABS)市场的成熟和基本制度的逐步完善,也使得中国版公募房地产投资信托基金(REITs)的推出时间越来越近。有业内人士指出,从时间上看,有望今年下半年或明年在长租公寓以及基础设施领域率先试点推出,基本框架很可能是不动产证券投资基金加ABS的模式。未来的不动产公募基金的类型可参照鹏华前海万科REITs基金,大概率是封闭式混合型证券投资基金。

  从2017年的数据可以管窥这一趋势。据CNABS统计,去年在债市融资低迷的背景下,ABS发行量逆势增长,全年发行规模达1.52万亿元,同比增长67.95%。

  路林认为,中国金融业已经进入资本性、技术性双重脱媒时代,社会融资沧海横流,影子银行、另类融资总额已经超过银行融资。在这种情况下,以私募基金为代表的市场化融资渠道大有作为。

在相关政策的推动下,业内人士预计,住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测,2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元,2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多,尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。

ABS也成为了资产创设、资产配置的重要组成方式,并不断显现出新的变化:市场动力从“发起机构驱动”变为“投资者驱动”,发起需求从最开始的政策试点到现阶段的“优化资产结构、提升资本收益、改善风险管理等多方面”,监管制度从“鼓励参与”到“强化信息披露、控制市场风险”,定价从“简单标尺参照”到“丰富利率曲线支撑”,多个主要因素均不断深化发展。

  中国版公募REITs蓝图初现

  “从银行体系来看,今年面临资产端的出表压力,资产证券化由此成为重要的资产出表渠道。今年五大行和股份制银行的资产出表需求不小,预计银行间市场的ABS发行量还会爆发。”一家大型券商的结构融资部负责人告诉记者,在金融降杠杆驱动下,表内外负债收缩,资产端的信贷增速受限,使得部分信贷资产需要出表,以满足资金需求。

  而在各类市场化融资渠道中,资产证券化则是降低社会融资成本的一项新型融资工具。通过对基础资产隔离等手段,将经营性资产上市,从而达到盘活存量资产、增强经营性资产流动性的目的,同时可以降低实体经济企业的融资成本。

值得注意的是,长久以来,融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。评级机构东方金诚结构融资部总经理郭永刚在接受记者采访时表示,目前我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。“除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外,其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道:银行贷款或表外融资;通过互联网金融平台发行理财产品;股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。”他说。记者了解到,住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式,这种运营模式有利于企业快速发展,但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资,而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产,难以进行扩张发展。

(二)资产证券化市场规模

  随着国内ABS市场的成熟和基本制度的逐步完善,公募REITs推出的时间表也越来越近。而目前已发行的部分租赁住房类REITs也为后续对接公募REITs做下了铺垫。中国证券报记者了解到,近日发行的中南菩悦浦寓类REITs、碧桂园租赁住房类REITs均在退出机制上标明“发行公募REITs”。

  记者获悉,部分银行已率先开启新一年的信贷ABS发行计划。1月23日,以建设银行为发起机构的“建元飞驰2018年第一期信贷资产支持证券”成功发行,总金额为41.69亿元。这也是建行首单对公信贷资产支持证券。根据Wind统计,年初至今,以建行为发起机构的资产支持证券发行总规模达141.69亿元。

  所谓资产证券化,也就是把欠流动性但有未来现金流的经营性资产,如银行贷款、企业应收账款、动产/不动产租赁,经过重组形成资产池SPV,并以此为基础发行证券。

澳门新葡萄京997755,事实上,REITs的落地加速也有迹可循。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中,均提出加大对住房租赁的金融支持。

2017年,资产证券化市场共发行产品629单,发行规模共计14082亿元,同比分别增长31.45%和63.49%,业务扩张迅速。从发行主管单位来看,证监会ABS共发行460单,发行规模共计7534.52亿元,同比分别增长28.13%和67.25%;银监会ABS共发行133单,发行规模共计5972.29亿元,同比分别增长23.15%和52.80%。交易商协会ABN共发行33单,发行规模565.67亿元,同比分别增长312.50%和239.60%。保监会ABS发行1单,发行规模为10亿元。

  华泰证券资管结构融资部不动产金融负责人朱刚表示,中国版公募REITs的基本框架很可能是不动产证券投资基金加ABS的模式,未来的不动产公募基金的类型可参照鹏华前海万科REITs基金,大概率是封闭式混合型证券投资基金。时间上,有望在今年下半年或明年年初在长租公寓以及基础设施领域率先试点推出。

  而今年金融监管趋严,也将催生市场对标准化产品的需求。

  路林认为,随着现实的压力与监管的推力,资产证券化将走向多类型、多层次、大规模的新常态,成为中国资本市场新的制度安排,为实体经济融资提供新工具。

不过,也有业内人士表示,我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。郭永刚表示,比如,美国REITs具有税收优惠,在公司层面可免征企业所得税,同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而,目前我国还没有税收支持政策,在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。

2017年资产证券化产品发行规模继续扩大,各市场发行占比与2016年相差无几。企业ABS规模增长迅速,在市场中的占比进一步提升,达到了53.5%,延续了2016年发行占比最大的市场态势。信贷ABS规模稳步增长,但在市场中的占比有所下降,为42.1%。交易商协会主管的ABN产品2017年发行数量有了较大突破,但是在市场中的总量占比仍然很小,为4%。

  从上述中国版公募REITs的具体投资运作模式来看,朱刚介绍,很可能是将通过公募基金募集的资金投资认购并配置于一级市场发行以及二级市场交易受让的不动产证券化产品。

  “如今,银行非标业务通道被全面封堵,但又没法把非标投资全部转到表内信贷,因为表内信贷额度也受限,只能寻求将非标资产发行ABS,用自营资金进行投资,以满足监管要求。”一位券商银行业分析人士告诉记者。

  今年11月,银监会决定将银行业金融机构信贷资产证券化业务审批制改为业务备案制,以资格审批与产品备案相结合的方式,加快推进信贷资产证券化。而在今年8月,证监会也下发讨论稿,试图推动资产证券化备案制,并实行“负面清单”管理,只要支持资产不属于负面清单之列,均可以通过备案发行,而不再需要经过繁杂的审批过程。

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  紧锣密鼓布局

  去年出台的资管新规明确指出,标准化ABS不受新规影响。东方金诚结构融资部总经理郭永刚说,ABS作为标准化产品能够在非标收缩时产生替代作用。非标融资受限将促使发行人转而发行ABS获取所需资金,并实现出表等需求。

  在各类资产证券化产品中,路林认为,按揭资产证券化应是一个最好的突破口。在美国,不动产资产证券化最主要的形式是债券化的按揭贷款证券化,其存量和每年新发量都占美国固定收益市场最大份额。次贷危机之前,MBS的存量和发行量达到顶峰,曾高达12万亿美元。到2013年,不动产按揭贷款证券化的存量仍有近11万亿美元,占美国债券市场37%。2013年新发行量近2万亿美元,在当年各类债券中仅次于国债2.1万亿美元的新发行量,超过总发行量的30%。

二、ABS产品发行情况分析

  在中央大力推动租购并举、去杠杆持续推进的背景下,我国住房租赁资产证券化迎来了重要发展契机。第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善对中国证券报记者表示,随着政策鼓励房地产开发商由“开发-销售”模式向“持有-运营”模式转变,租赁住房资产证券化会越来越多。

  此外,从银行信贷资产细分领域来看,包含房贷、车贷、个人消费贷的零售类信贷ABS有望继续发力。据东方金诚统计,2017年个人消费贷款ABS发行规模达1489.36亿元,相当于2016年的7.4倍,占信贷资产ABS发行规模的比例从5%提升到近25%。

  按揭资产证券化,是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包,将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券。MBS属于公共金融政策产品,它不仅有利于盘活房地产融资市场,甚至还可能改变未来中国住房市场的生态。

(一)证监会发行

  “就类REITs项目方面,除相关证券化产品发行业务外,华泰证券资管正在往前端延伸触及长租公寓资产的开发并购投资基金,以及后端的证券投资基金,包括公募基金等也在探讨和筹备。”朱刚告诉中国证券报记者。

  主动降杠杆工具 供应链金融ABS受热捧

  过去数年,国内商业银行仅发行了3笔MBS,第一笔是由2005年建设银行(601939,股吧)发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券,总规模达到30亿元。此后,建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月,邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”在银行间市场成功招标,总规模达68.14亿元。

证监会ABS中,个人消费贷款ABS占据了1/3的市场发行量,其余依次为信托收益权(14.34%)、融资租赁(9.97%)。2017年,证监会ABS的基础资产类别愈加多样化,房地产相关的CMBS、REITS等成为市场创新的风口,此外PPP资产证券化在政策激励下成为市场的新热点。

  作为资产证券化领域资深机构,高和资本也在积极参与相关项目,并将以投资驱动,积极推动权益型类REITs在租赁住房行业中的应用与创新。

  在降杠杆过程中,ABS盘活存量资产的作用尤其明显。“企业的负债端融资是加杠杆,而在资产端对应收账款等进行资产证券化,是优化财务报表结构、实现内部去杠杆的重要工具。”郭永刚进一步解释,用资产端融资,相当于实现一笔现金回流,既盘活了流动性较差的存量资产,又不增加实际负债。

  兴业证券(601377,股吧)首席宏观分析师王涵认为,今年以来银行对于按揭贷款特别谨慎,其核心的原因在于,商业银行存款转理财,使得负债端的成本和不稳定性越来越高,因此资产端对于久期相对较高的按揭贷款配置意愿降低。要解决这种久期错配的问题,只能由公开资本市场标准产品——资产证券化解决。

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  此外,2018年以来,国泰君安也正在紧锣密鼓地筹备“一带一路”、长租公寓、类REITs、央企供应链金融等领域的资产证券化项目。

  目前来看,以房地产企业为代表的核心债务人发行ABS动力较强。去年12月,万科就通过两笔供应链金融的资产支持专项计划融资近32亿元。

  对银行来讲,按揭资产证券化可以将个贷从银行资产表内转移至表外,减少银行负债,增加现金流和可贷资金。同时,银行也可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价,甚至通道中介费;同时,银行也降低了个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。

从企业ABS细分种类来看,小额贷款规模最大,2017年以来发行了136单合计3016.83亿元,收益权信托、应收账款信托、租赁租金信托规模接近,基础设施收费、不动产投资信托REITs规模相对较小。

责任编辑:陶然

  以“平安证券—一方保理万科供应链金融19号资产支持专项计划资产支持证券”为例,入池的应收账款余额为18.5亿元,主要来自工程和贸易业务。实际仅设一档优先A级的资产支持证券,金额为17.48亿元,一年后到期还本付息。由此,万科各供应商将应收账款债权转让给保理方,并获得相应对价。

  截至目前,个人房屋贷款的余额超过10万亿人民币,这是MBS挂钩的基础资产。

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  通常而言,房企的杠杆率较高,负债端压力巨大,更倾向于通过ABS等方式盘活资产。据东方金诚统计,去年,仅万科一家的供应链金融ABS发行量就达到216.95亿元,碧桂园次之,其发行量为194.7亿元。截至去年三季度末,万科资产负债率达83.53%。

  REITs是一个特殊目的企业

(二)银监会发行

  “资产证券化在提高资金配置效率、盘活存量资产、降低企业融资成本等方面发挥着越来越重要的作用,已经成为缓释金融风险,构建多层次资本市场的有效工具。”中国投融资担保股份有限公司总裁石军近期表示。

  与MBS有同等重要市场地位的一种证券化产品是房地产投资信托基金。这是一种以发行受益凭证的方式汇集大众投资资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的权益型产品。在国外,REITs已是较为成熟的投资品种被大规模应用;但在国内,由于起步晚、法律税收等原因,REITs产品发展停滞多年。

银监会ABS中,占比最大的四类基础资产分别为住房抵押贷款(28.59%)、个人消费贷款(24.94%)、企业贷款(20.17%)和汽车抵押贷款(18.25%)。住房抵押贷款取代2016年企业贷款,成为发行量最大的基础资产类型。同时,个人消费贷款和汽车抵押贷款发行提速。

  政策支持REITs市场扩容

  今年5月,中信证券“中信启航专项资产管理计划”(下称“中信启航”)在深交所综合协议交易平台挂牌转让,中信启航是国内首个交易所场内房地产投资基金产品。但与国外成熟的房地产信托投资基金所具有的良好的流动性、较低的投资门槛、产品的标准化和税收优惠的特征相比,中信启航与上述几个特征多数不相关,并不是一种成熟的标准的REITs。但是,无论如何“中信启航”开启了一个新的投资类别,具有私募REITs的基本特征;未来公募REITs启动,无疑它是第一个具有“转板”优势的试点创新产品。

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  发行ABS也是租赁行业重要融资方式之一。“我们今年也筹划做住房REITs,客户都很感兴趣。”年初,某家大行分行投资银行部的一位副总经理告诉记者。

  路林对《第一财经日报》介绍,REITs设计既可以基于公租房的租金收益,也可以基于写字楼等大宗商用物业租金收益。REITs的形成至少包含四个要素。首先是需要有以现金流为基础的资产,资产要能够持续产生现金流;其次资产是一组或一类资产,是一个资产包,资产可以组合不同区域、不同片区甚至不同阶段(例如有的是全租的阶段,有的是半租阶段,有的是开发阶段),这样就有一个预期,有成长性,才会有人愿意买;第三个,资产包需要是一个特殊目的载体,是一个特殊目的企业。REITs的本质是一种权益型产品或一种股票,是一组资产通过一个SPV载体实现上市。

从信贷ABS细分种类来看,房地产抵押贷款规模最大,2017年以来发行了24单合计2212.16亿元,汽车贷款、企业贷款、消费性贷款规模相对接近,租赁资产和不良贷款ABS规模相对较小。

  去年底,住房租赁REITs真正火了一把。去年10月以来,共有7单住房租赁资产证券化产品落地,规模合计350多亿元。对于企业而言,除了可通过REITs实现资产出表,改善公司的资本结构之外,还可以拓宽融资渠道。“目前房地产企业融资大部分直接或间接来源于银行贷款,融资渠道较少,REITs可成为房地产融资特别是长期融资的替代渠道。”联合信用评级有限公司结构融资评级总监张连娜告诉记者。

  其次,REITs把一组资产装到SPV里,这种转让是一种特殊目的的移转过程,以后资产也可能再卖掉,移进、移出不宜重复纳税,应该有一种保税或税收递延的安排,在移进SPV时暂不征税。“可以把REITs认为是一种保税的SPV,移转过程递延征税。”路林称。

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澳门新葡萄京997755:信托公司发展资产证券化业务的机遇与方向,三大需求助推ABS上风口。  张连娜预计,在政策大力支持下,住房租赁市场ABS将在2018年迎来爆发。

  而在分配阶段,路林认为,也应该对投资人暂免征收所得税。REITs产品当前租金收益的回报相对微薄,但它能够把过去投资人买房买楼买商铺的实物投资,转移转化到证券投资中来,是房地产投资“大众化”的良好工具。要让一个新的证券类别产品发展起来,监管部门可以考虑对投资人暂免征收个人所得税。

(三)交易商协会发行

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  最后,REITs经营收益要满足社会平均回报,需要合理的负债,这就需要有一个合理的负债成本,SPV是一个有效的企业负债载体。比如,一些基于公租房租金收益的REITs,本身租金收益率很低,应该有政策性贷款或商业银行财政贴息贷款。又如大宗商用物业REITs在公开上市后,如果实际收益率不达标,原来参与发起的业主应承诺把收益的差额补偿一部分。

2017年,交易商协会ABN中,融资租赁类资产占据了一半发行量,其次是商业房地产抵押贷款(25.81%)和应收账款(13.53%)。

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  今年11月,有媒体报道,央行和住建部在北京、上海、广州、深圳四城市试点推动REITs,试点范围初步定于租赁性保障房,包括公共租赁住房、廉租房。通过已建成的保障房资产证券化,盘活存量资产,提供后续建设资金,也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”,有效解决租赁型保障房资金短板。

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  路林介绍,中城投资也在做REITs产品的设计,把旗下的位于上海浦东浦西商务中心区两座写字楼当作“引子”,再加上别的城市和区域的几栋写字楼。总资产加起来在100亿左右,打包做一个SPV。

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  “有租金现金流,有业主补贴现金流;把资产装进SPV的过程税收递延,把SPV作为一个税收递延载体。同时提供贴息、低息贷款等政策优惠,这样一定能让REITs这个产品真正发育、成长、成熟起来,成为资本市场一个全新的证券类别产品。”路林称。

综上,从大类资产看,消费金融、供应链金融、房地产金融、PPP项目、绿色金融、Pre-ABS等业务成为2018年资产证券化市场的重要风向。此外,绿色经济成为供给侧改革和产业升级背景下重要产业方向。

  但路林也同时认为,REITs最需要监管的地方在于防止资产向SPV移转的过程中人为“注水”,这和企业IPO时过度包装、虚假上市的性质是一样的,伤害的是投资人的利益。

三、资管新规下ABS业务机遇

标准化企业ABS:资管新规对于标准化的企业ABS业务有积极影响,现阶段企业资产证券化基础资产目前涵盖了包括消费信贷、融资租赁债权、企业应收款、不动产类、信托受益权、公共事业收费权类以及其他金融债权类等,在创新带动下,未来范围会进一步扩大。企业盘活存量,尤其应收款相比重较大的行业以及PPP、商业物业等重资产领域,资产证券化有较强的内在需求,成为近期重要的基础资产类别。企业ABS种类较多,随着供给侧改革的持续,企业盘活存量资产的意愿浓厚,对ABS诉求较高。企业ABS一方面能帮助拓宽融资渠道,降低融资成本,另一方面可以降杠杆,优化资产负债表,为新的业务腾挪出空间。同时,ABS备案制缩短了发行周期,融资效率更高,因此为我司业务种类的创新提供了新方向。

PPP:2017年中发布的55号文扩大了基础资产和发起人主体范围,放宽项目要求,在该政策推动下,PPP项目成为交易所市场的重点创新品种。虽然现阶段PPP相关的ABS产品规模不大,但增长速度较快,未来前景较好。需要解决的就是信托公司在PPP项目过程中资金周期长、时间成本高的问题,需要谨慎选择优质PPP项目进行证券化操作。

REITs及房地产融资:在房地产融资渠道收窄的市场环境下,以REITS为主打的房地产ABS业务将成为新的聚焦点。REITs等工具的松动预期,也会给不动产项目传统的运营模式带来新的变化,部分机构也在着手对与不动产有关的类REITs等项目进行储备和挖掘。信托公司长期耕耘房地产市场,多数信托公司已经与龙头房企建立了战略合作关系,在客户资源方面具有较大优势,在限制房市的大环境下REITs将会成为新的业务出发点。

2018年2月9日,深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018~2020年)》,明确指出要大力发展公募REITs,国内REITs格局有望迎来重大突破,资产证券化格局也将进一步发展。

虽然房地产市场调控持续的基本面不会变,2018年房企资金压力会继续增大,但实现房地产资产证券化、扩大股权融资规模、降低杠杆比例能够为市场注入新活力,满足房地产企业的部分融资需求。但需要注意的是,在REITs实际操作过程中涉及一些大额税种,如土地增值税、契税等,这些税的存在给业务带来了额外的成本攀升。

新经济供应链金融ABS:供应链的资金管理需求,催生了供应链金融,当这一大浪潮遇上ABS时,就诞生了供应链金融ABS。证监会在2018年系统工作会议上强调,全系统应以服务国家战略、建设现代化新经济体系为导向,要加大对“四新”即“新技术、新产业、新业态、新模式”的支持力度。与此同时,上述新经济产业中的巨头ABS项目的快速获批,表明了交易所对新兴行业企业服务的重要信号,同时也将极大鼓励新经济企业积极参与交易所资产证券化融资项目。

总体来看,监管部门对此供应链金融ABS的审批要点主要集中在基础资产合格标准、资产分散度、原始权益人和重要债务人信用资质及一些结构安排。从信用评级的角度,考察供应链金融ABS信用风险需重点关注核心债务人信用、与供应商的合作关系、保理公司风控水平、现金流归集路径。

Pre-ABS:随着ABS业务的快速扩张,Pre-ABS业务也悄然兴起。由于Pre-ABS属于ABS投融资业务前期的业务链条,在ABS资产形成前以现有金融资产开展融资,获取更高的溢价的同时提高业务效率。对于信托公司,参与Pre-ABS业务可以发起集合资金信托,满足原始权益人的融资需求的同时锁定交易对手,在前端获取较高利差,同时全程参与基础资产的形成,并提前选择后期ABS业务承做机构或帮助企业发起交易商协会ABN,与客户建立深入合作,增强对底层资产风险的把控。

四、信托公司参与ABS业务的建议

(一)信托公司发展资产证券化的困境及应对方式

目前信托公司在整个资产证券化业务链中多处于通道角色,起到隔离风险的目的。但从盈利情况来看,通道业务报酬率较低,发展空间有限。此外,优质基础资产的融资渠道较多,通道业务竞争更为激烈,而资质较差的基础资产融资项目又有较大的风险,所以信托公司也面临着如何利用行业的功能优势和自身积累的资产管理经验在资产证券化业务链条中提供更有价值服务的问题。

同时,资产证券化信托还要面临债务人提前偿付的风险。如果债务人选择提前偿付,资金池会面临前端资金流量大,利息收入减少的风险;投资者会面临提前偿付的风险等。因此,债务人的提前偿付可能造成资产证券化各参与方均遭受利益损失。根据资产池的具体情况建立适合的偿付模型可以一定程度上抵御这种风险,但这要求详实的个人及企业信用资料。目前逐渐放开并快速发展的征信市场,有助于资产证券化的发展。

信托的独立性和权利转的转移可以与运行资产证券化所要求的风险隔离完美契合,是信托所具有的先天性优势。然而,近年来的信托业务模式中,信托公司多数充当通道角色以及资产证券化所面临的债务人提前偿付风险等因素限制了资产证券化信托良性、快速发展。所以,资产证券化是信托公司一个良好的转型方向,未来可发展空间巨大。然而,不可否认的是,该项业务的成熟仍需要克服很多制度上和经营上的障碍,有待进一步磨合。

(二)信托公司发展ABS的要点

相比较传统信托融资业务而言,ABS业务具有业务流程长、参与主体多、交易结构复杂的特征,因此,在资产证券化的受托服务市场上,信息不对称极有可能导致逆向选择,使得信托报酬费率无法匹配信托公司在资产证券化业务中承担的职责范围和服务水平,也使得受托服务标准模糊、服务质量参差不齐、竞争手段简单、风险控制粗放等特点成为业务发展初期的明显特征,这也是信托公司饱受客户诟病的主要原因。

做大资产证券化受托服务市场的蛋糕,提升信托公司在资产证券化业务中的核心作用,将参与的信托公司从负面评价中脱颖而出,是资产证券化能够成为潜在业务转型方向的前提。主要包括一下几个方面:

提高信托从业人员的专业性,深度挖掘客户需求,增加资产证券化业务的服务内容,提高信托服务费率的性价比。

依托已有的信托IT系统构建ABS子系统,在风险管理、后期管理方面发挥作用,实现从基础资产管理、产品方案设计、产品测算分析到存续期管理、受托服务报告产出的全生命周期的系统化管理和资产信息的查询、统计、共享,提升信托公司在证券化资产的管理能力。

打造资产证券化平台,以资本计量、激励约束、技术系统为支柱,通过交易化、标准化和规模化促使通道业务向平台化转型。

转型基金化业务,逐步从ABS通道业务向基金化业务转型,通过主动设立、配置并投资管理的ABS投资产品,投资于市场上发行各类ABS产品的优先级、夹层档和次级档产品,实现ABS产品的一二级市场投资联动。

大力开展资产证券化业务的创新研究,坚持以专业创新引领业务发展,借助资产证券化系统,打造从资产筛选、现金流分析、资产评级、证券分层、投资定价、证券销售、风险监控、资产服务在内的资产证券化全流程闭环运作,以产品创新驱动业务发展,为客户提供行业领先的证券化专业服务。

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