澳门新葡萄京997755:红利来了,二零一八年一号

作者:澳门新葡亰亚洲在线

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宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”与承包地所有权、承包权、经营权“三权分置”有很大的不同。适度放活宅基地和农民房屋使用权,不是让城里人到农村买房置业,更不能在宅基地上建别墅大院、私人会所,而是吸引资金、技术、人才等城市要素流向农村,使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的有效载体

乔金亮

18年一号文件再次聚焦三农问题,首次提出宅基地“三权分置”。

在中国,有一项独有的政策,为广大群众带了福利,而自今年起,围绕这项福利,国家颁布了新的政策,给这项福利进行再一次升级,你知道是什么吗?

都在提乡村振兴,农民不富,乡村如何振兴?所以,农民增收,为农民赋能才是乡村振兴的根本之道。

今年的中央一号文件提出,完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。针对这一表述,有人以为“放活宅基地和农民房屋使用权”,意味着城里人可以去乡下买房置业了;也有人以为,以后可以破除国家的土地利用规划和用途管制,想怎么用就怎么用。笔者认为,宅基地制度改革不是让城里人下乡买房置业,而是要让闲置农房成为乡村振兴的产业载体、农民增收的鲜活资源,外人不应对农民宅基地有非分之想。

宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”与承包地所有权、承包权、经营权“三权分置”有很大的不同。适度放活宅基地和农民房屋使用权,不是让城里人到农村买房置业,更不能在宅基地上建别墅大院、私人会所,而是吸引资金、技术、人才等城市要素流向农村,使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的有效载体

    18年一号文件首次提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,在落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权的基础上,适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地“两权”变“三权”是继农用地“三权分置”改革后的振兴乡村发展的又一重大举措。

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澳门新葡萄京997755:红利来了,二零一八年一号文件提议探究宅集散地。“70后不愿种地,80后不会种地,90后不提种地”,这是时下农村所面临的尴尬处境,农业当然要发展,更不能丢,但是单靠这个农民是不会有积极性的。而且,农村分田到户承包政策显然已经不完全符合时代发展,如何应对当下农村“空心化”现象,成为未来农村转型并真正实现富裕的重要突破口。

我国农村宅基地的总面积约为1.7亿亩,约占集体建设用地的54%。宅基地是农民以集体组织成员的名义获得的,且只有本集体成员才能在本集体申请宅基地,实行一户一宅、长期使用。虽然农民房屋的建设费用由自己承担,但农民的宅基地是无偿获得的,因此农民对宅基地拥有的权能是不完整的。根据法律规定,农民作为宅基地使用权人无权向具有城镇户口的城市居民出售自有宅基地以及住房。随着实践的发展,我国农村宅基地在使用过程中出现了一些新情况:一方面,每年有大量农民离开农村,出现大量农房、宅基地常年闲置的现象;另一方面,也存在“一户多宅”“建新不拆旧”以及部分“农二代”“农三代”宅基地取得困难等问题。

今年的中央一号文件提出,完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。针对这一表述,有人以为“放活宅基地和农民房屋使用权”,意味着城里人可以去乡下买房置业了;也有人以为,以后可以破除国家的土地利用规划和用途管制,想怎么用就怎么用。笔者认为,宅基地制度改革不是让城里人下乡买房置业,而是要让闲置农房成为乡村振兴的产业载体、农民增收的鲜活资源,外人不应对农民宅基地有非分之想。

    宅基地“三权分置”与农用地“三权分置”具有相同改革思路。

报告:

农村现状几大问题亟待解决

应当指出,宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”与承包地所有权、承包权、经营权“三权分置”有很大不同。对于承包地经营权,国家政策是鼓励其流转、鼓励耕地适度集中的;对于宅基地,政策上不存在鼓励集中到少数人手里的问题。因为,宅基地制度是农村集体组织保障其成员居住权的制度,也是集体组织成员权的体现。如果非成员也能获取宅基地,那就侵犯了成员的权利。因此,要严格土地用途管制,宅基地不能违规违法买卖。

我国农村宅基地的总面积约为1.7亿亩,约占集体建设用地的54%。宅基地是农民以集体组织成员的名义获得的,且只有本集体成员才能在本集体申请宅基地,实行一户一宅、长期使用。虽然农民房屋的建设费用由自己承担,但农民的宅基地是无偿获得的,因此农民对宅基地拥有的权能是不完整的。根据法律规定,农民作为宅基地使用权人无权向具有城镇户口的城市居民出售自有宅基地以及住房。随着实践的发展,我国农村宅基地在使用过程中出现了一些新情况:一方面,每年有大量农民离开农村,出现大量农房、宅基地常年闲置的现象;另一方面,也存在“一户多宅”“建新不拆旧”以及部分“农二代”“农三代”宅基地取得困难等问题。

    自改革开放以来,家庭联产承包责任制实现了农用地所有权和经营权的分离,14年提出农用地所有权、承包权和经营权的“三权分置”,15年1月国务院颁布政策,在33个地区推行“三块地”改革试点,其中宅基地改革是其最终攻坚环节。回顾农村土地整个改革历程,从农用地到宅基地的改革是由易到难、由浅入深的过程,宅基地“三权分置”与农用地“三权分置”具有相似的改革思路,首先是坚持所有权属集体成员不变,资格权类似农用地承包权,即可以理解为将宅基地资格确权到集体组织的对应农户。使用权的分离则是允许农民将宅基地让渡给有经营能力的主体,同时获得财产收益。

中国社科院农村日前发布《中国农村发展报告》,《报告》指出,新世纪第一个10年,农村人口减少1.33亿人,农村居民点用地反而增加了3045万亩。每年因农村人口转移,新增农村闲置住房5.94亿平方米,折合市场价值约4000亿元。

当下农村有很多问题亟需改善,也是困扰农村多年的积弊。说到底农村问题就是农民和农业的问题,即人和产业的问题,为农民增收为产业赋能,让农村面貌有一个大的改观,实际上首先需要正确认识和处理当下农村所面临的一系列问题。

目前,我国有33个县在试点宅基地制度改革。其前提是,依法经全国人大常委会对试点地区授权,批准其在试点期间暂停执行某些法律条款。政策是要在法律框架下先行先试,然后再根据试点的情况来决定是否和怎样修订法律。前期的试点在保障农民宅基地用益物权、引导农民自愿有偿退出闲置宅基地、规范宅基地管理和利用、改善村庄环境等方面,取得了积极成效。

应当指出,宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”与承包地所有权、承包权、经营权“三权分置”有很大不同。对于承包地经营权,国家政策是鼓励其流转、鼓励耕地适度集中的;对于宅基地,政策上不存在鼓励集中到少数人手里的问题。因为,宅基地制度是农村集体组织保障其成员居住权的制度,也是集体组织成员权的体现。如果非成员也能获取宅基地,那就侵犯了成员的权利。因此,要严格土地用途管制,宅基地不能违规违法买卖。

    “三权分置”盘活农村闲置资产,未来或服务于租赁住房建设。

澳门新葡萄京997755:红利来了,二零一八年一号文件提议探究宅集散地。今年中央一号文件提出宅基地“三权分置”,目标之一就是盘活这笔闲置财富。

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适度放活宅基地和农民房屋使用权,不是让城里人到农村买房置业,更不能在宅基地上建别墅大院、私人会所,而是吸引资金、技术、人才等城市要素流向农村,使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的有效载体。中央提出宅基地制度改革,目的是进一步盘活宅基地,发展农村新产业新业态,拓宽农民增收渠道。政策的出发点和落脚点是,用好乡村闲置的宅基地、农房等,让农民更多分享产业链和土地增值收益。

目前,我国有33个县在试点宅基地制度改革。其前提是,依法经全国人大常委会对试点地区授权,批准其在试点期间暂停执行某些法律条款。政策是要在法律框架下先行先试,然后再根据试点的情况来决定是否和怎样修订法律。前期的试点在保障农民宅基地用益物权、引导农民自愿有偿退出闲置宅基地、规范宅基地管理和利用、改善村庄环境等方面,取得了积极成效。

    我们注意到,1月15日国土部部长姜大明“深化农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,政府将不再垄断住房供地”,结合目前加速落地的13城市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,我们认为从政策思路连贯性角度出发,短期内宅基地使用权的放活可能将服务于租赁住房的建设,而对于“城中村”问题较为严重的热点城市来说,通过宅基地改革将有利于承接城市住房需求外溢,改善“城中村”等问题。

“两权”变“三权”,房产变资产

1、现代农业发展后劲不足,农村产业需要创新。

现阶段如果放开对宅基地流转的限制,从短期来看似乎是增加了农民的“融资渠道”,但从长远看失地农民想重新安家置业势必十分困难,容易成为影响社会稳定的隐患。可见,宅基地对农民具有重大意义,不能轻易将其转化成其他性质的土地。只有宅基地使用权人拥有其他合理居住地后,经农民同意,且符合法律要求,才可能转化成耕地或经营性建设用地。

适度放活宅基地和农民房屋使用权,不是让城里人到农村买房置业,更不能在宅基地上建别墅大院、私人会所,而是吸引资金、技术、人才等城市要素流向农村,使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的有效载体。中央提出宅基地制度改革,目的是进一步盘活宅基地,发展农村新产业新业态,拓宽农民增收渠道。政策的出发点和落脚点是,用好乡村闲置的宅基地、农房等,让农民更多分享产业链和土地增值收益。

    与此同时,宅基地“三权分置”开辟了新的土地供应渠道,对于非居住属性仅有经营属性的物业(如旅游、养老地产),开发商往往面临拿地成本较高,投资收益率较低的困境,而改革后进城农民可自愿转让宅基地使用权,有利于开发商降低拿地成本,提高经营效益。

集体所有权不变,但农户的占有使用权,分解为资格权和使用权。

这些年来,虽然我国农业现代化水平得到了快速提升,但仍滞后于城镇化、工业化进程,与人们日益增长的需求严重不匹配。

今后各地要探索宅基地“三权分置”具体形式,不妨结合发展农村新产业新业态,结合返乡下乡创业创新等,在实践中探索盘活利用闲置宅基地和农房增加农民财产性收入的办法。进城农民的闲置住房,经农民自主选择同意后,可以按有关法律规定复垦为耕地,整治为生态用地,有些还可以发展旅游休闲、养生养老等产业。但不管怎么改,底线是确保农民利益、尊重农民意愿。

现阶段如果放开对宅基地流转的限制,从短期来看似乎是增加了农民的“融资渠道”,但从长远看失地农民想重新安家置业势必十分困难,容易成为影响社会稳定的隐患。可见,宅基地对农民具有重大意义,不能轻易将其转化成其他性质的土地。只有宅基地使用权人拥有其他合理居住地后,经农民同意,且符合法律要求,才可能转化成耕地或经营性建设用地。

    最后,宅基地“三权分置”在农民依法转让其宅基地使用权后,有利于农民进一步向城镇迁移,从而提高城镇化率。与此同时,宅基地发展租赁、养老、旅游等产业,有助于实现农村经济的多样化经营,给农民带来稳定的财产性收入,分享土地增值收益,实现乡村经济的振兴发展。

很多人不理解为何要将使用权与资格权拆分,其实保障宅基地农户资格权,是为了处理好居住权与财产权的关系。不论宅基地如何流转,都不能改变农民家庭作为集体经济组织成员的居住权。

对于只能发展农业的乡村,需要尽快转换农业发展动能,实现传统农业向现代农业转型升级,而实际上仅仅是现代农业也已经不能完全符合时代发展,同样需要升级换代。

今后各地要探索宅基地“三权分置”具体形式,不妨结合发展农村新产业新业态,结合返乡下乡创业创新等,在实践中探索盘活利用闲置宅基地和农房增加农民财产性收入的办法。进城农民的闲置住房,经农民自主选择同意后,可以按有关法律规定复垦为耕地,整治为生态用地,有些还可以发展旅游休闲、养生养老等产业。但不管怎么改,底线是确保农民利益、尊重农民意愿。

很多进城落户村民都有这样的困扰:“卖掉吧,怕以后没了落脚地;不卖吧,房子闲着也可惜。”

乡村要振兴,单纯农业发展显然不够,还要依赖农村产业的综合发展。华南农业大学经济管理学院院长、教授万俊毅表示,农村产业综合发展需要破除体制机制障碍,深化供给侧结构性改革,引导更多的资本、技术、劳动力等要素流向乡村,提升乡村产业供给体系的质量,保持乡村经济发展的旺盛活力,实现要素融合、产业融合和城乡融合发展。

责任编辑:朱瑞

而如今,三权分置的政策则彻底扭转了局面:“只要依法拥有了宅基地使用权,房屋租出去就不用怕收不回来。”

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2、农民增收难,农村价值需要重估。

宅基地,不仅是住房,还是“钱”

近年来农村居民收入增长明显乏力,农业生产对农民增收的贡献逐步下滑,农民收入的增长主要依靠农业经营净收入之外的国家财政或第二、第三产业支撑。因为农业发展乏力,更缺乏农村综合产业的融合,农民增收难也就不难理解了。

在依法授权的试点地区,农户可以将使用权转让、抵押。今后,宅基地不仅承担农民的住房保障功能,也将具有资产要素功能。

农村发展没有农民的参与是不完整的,也是不科学的,说实话,农村很多除了种地就是到城里打工挣点钱,难有其他收入。但是随着时代的发展,农村土地价值越来越凸显。这个需要在破除原有体制基础上,重新评估农村价值,让农民从乡村发展中共享红利。

抵押贷款:来自中国人民银行成都分行的统计数据显示,从2016年1月到2018年6月末,成都农民住房财产权抵押贷款累计发放115笔,金额3.26亿元。

乡村振兴为提高农民身价创造机遇

如今,农村宅基地和农房纳入不动产统一登记,拿到不动产证后,农房就能做抵押。农民经商开办企业需要资金,可以不再找人担保,只要凭自己的不动产权证就可以到银行办理。

十九大报告首次提出实施乡村振兴战略,并作为决胜全面建成小康社会、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的七大战略之一,和作为贯彻新发展理念、建设现代化经济体系的六大内容之一。这表明“三农”问题始终是国家工作重中之重的地位得到进一步强化,凸显新时代的问题导向和目标指向,具有重大的理论和实践意义。

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三权分置,让技术、资金流入农村

在乡村振兴战略实施的大背景下,农业农村经济发展迎来了巨大的财富机会,同时也是农民自身价值彰显的重要机遇。

由于农村的土地大多数集体所有,而当前,各类主体返乡下乡创业创新面临“用地难”,以乡村旅游为例,如果没有土地指标,没有可利用的农房,就没有空间发展。

什么才叫真正意义上的乡村振兴?“产业兴旺,生态宜居,乡风文明,治理有效,生活富裕”,是十九大提出的实施乡村振兴战略的总要求。乡村振兴,让农业成为有奔头的产业,让农民成为有吸引力的职业,让农村成为安居乐业的美丽家园。

宅基地的“三权分置”既可以利用闲置的土地资源,又可以给村民带来直接的经济效益,使闲置农房成为乡村振兴的产业载体、农民增收的鲜活资源。

中央一号文件提出,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,适度放活宅基地和农民房屋使用权,但严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

改革的目的是进一步盘活宅基地,发展农村新产业新业态,拓宽农民增收渠道,出发点是让农民更多分享产业链和土地增值收益。

应该说历史性的为农村的出路寻找到了突破口,适度放活宅基地和农民房屋使用权,不过同时又告诉大家不是要把乡村再次开发成一个传统的房地产。

中央农办主任韩俊说,这不是让城里人到农村买房置地,而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的载体。这下就很清楚了,政策要为实际服务,农民要增收,农村要富裕,既要走一条创新之路,又不能破红线。乡村振兴要如何做?恐怕唯有在禁锢农民的权益上入手,说到底,还是农民赖以生存的土地。当然,红线要坚持,闲置资源要合理配置。

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总之,乡村振兴实际上就是为我们的农民增收找到一种新的方式。

宅改,打响乡村资产保卫战

随着中国城镇化的推进,进城落户和务工农民增多,大量宅基地长期闲置。据中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告(2017)》透露,全国农村居民点闲置用地约达3000万亩。

然而长期以来受土地管理制度制约,农民有宅基地使用权却没有处置权、拥有资产却带不来财产收入,是农村宅基地长期所处的尴尬境地。而进城农民渴望将手中闲置的宅基地转化为财产性收入,乡村振兴更需要盘活农村宅基地资源,为农村发展注入新的动力。所以说,随着乡村振兴的落实,这种农民隐形的财富或将得到释放。既迎合了农民的收入增加,又促进了乡村振兴,趋势使然,历史必然。

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中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文解释说,在农村除了耕地之外,还有其他很多已经利用了非农地,尤其是建设用地,包括乡村的集体建设用地、宅基地、村庄道路等等,还有很多实际上是闲置的,比如过去办的乡镇企业闲置了,过去办的窑厂闲置了,过去鱼塘闲置了,过去开的矿闲置了,所以更多的是希望去整理那些闲置的土地。

也就是说,当前农村大量闲置用地要加以充分整合利用,变废为宝,而承接这些闲置用地的会是什么形式的乡村建设呢?实际上,中央一号文件中多次提及旅游对乡村振兴的重要性。在实现乡村振兴的过程中,要牢固树立和践行绿水青山就是金山银山的理念,以绿色发展引领乡村振兴,科学把握乡村的差异性和发展走势分化特征,做好顶层设计,注重规划先行、突出重点。要实施休闲农业和乡村旅游精品工程,建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇;加快发展森林草原旅游、河湖湿地观光、冰雪海上运动、野生动物驯养观赏等产业,积极开发观光农业、游憩休闲、健康养生、生态教育等服务。创建一批特色生态旅游示范村镇和精品线路,打造绿色生态环保的乡村生态旅游产业链。

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消费升级,让民宿等产业成为风口,甚至可能成为最大的风口,民宿发展可以带动乡村产业振兴和产业升级,从而围绕民宿发展衍生大量配套产业,形成产业生态系统,直接实现了从“输血”到“造血”的扶贫过程,更重要的是,民宿对当地文化的深入挖掘,也是促进乡村文化复兴和文化振兴的保障。

如何让农民老房子变成“钱袋子”,通过可流转的土地来唤醒农民沉睡的资产,那么依托当地闲置建筑或土地建设民宿等旅游产品项目,就必须在宅基地改革中大胆向前迈进。

半月谈发表文章称,长期以来,所有权归村集体、村民仅拥有使用权的农村宅基地,除了严格禁止买卖转让外,能否出租、流转一直是法律政策模糊地带。随着农民进城,本质属于农村建设用地的宅基地,与农房一道被大量闲置。借鉴农村承包地“三权分置”办法,将宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,将使用权剥离出来,即可在有条件情况下进行流转,盘活资源。

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试想一下,有多少闲置资源在农村,可能都无法想象。安家博达集团董事长刘文斌认为,中国房地产发展的逻辑已经发生了根本性的变化,传统的房地产开发模式已经走到尽头,对绝大多数企业而言,转型或者“休息”是别无选择的选择,城市存量资产和乡村闲置资产的投资与开发运营将是下一轮最大的风口。可以想象的是,接下来,农村大量闲置的房屋和土地上将大放异彩、大有可为。

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