北上广一线城市房租竟然在跌,多地居民感受到

作者:澳门新葡亰亚洲在线

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北上广一线城市房租竟然在跌,多地居民感受到房租上涨。  从前“买不起房租房”,随着租价快速上涨,许多人发现“买不起也租不起”

6月底7月初,生活在北京的金女士计划在公益西桥附近租一套两居室,彼时的价格在7500元左右。但出差十天回京后,金女士发现,公益西桥附近同一区域两居室的房租普遍上涨了1000元。

在新房二手房价格高歌猛进的同时,北京房租在今年上半年放缓了前进的脚步。来自我爱我家的数据统计显示,上半年北京月租金均价为4560元/套, 环比2015年下半年涨幅仅为5%,环比涨幅较2015年下半年回落2.2个百分点,涨幅明显收窄。而同时,二手房成交均价达到了43645元/平方米, 上涨9.3%,房租价格涨幅明显滞后于房价的涨幅。

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2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

  房租多高是合理(民生视线)

和金女士一样感受到房租“上涨”的人不在少数。有机构报告数据显示,7月北上广深4个一线城市租赁价格指数环比均有所上涨。是谁推高了房租?有业内人士表示,租赁机构价格上涨对整体租房市场造成影响,但核心问题是租售比悬殊,供需紧张。

房租涨幅远低于房价涨幅

又到一年租房季,房租涨了吗?

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

  大中城市房价高企,让中低收入者纷纷感叹“买不起房”,继而转变观念去租房。而现在,越来越多的租房者发现,租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比丝毫不“逊色”,逐渐演变成“买不起也租不起”。

据媒体报道,近日,北京市住建委联合多个部门,集中约谈了链家、我爱我家、麦田在线、中原地产等多家房源信息发布主要网站。要求各互联网站自即日起,均须按要求在网页显着位置公示房地产经纪机构营业执照和从业人员信息卡。对于住房租赁经营企业发布房源信息的,其营业执照经营范围中需含有“住房租赁”。此次整改要求在9月1日前完成。

房价仍在高歌猛进,但租金价格已经显露出疲态。数据显示,上半年北京房租均价达每月4560元/套,较去年年底小涨5%,但远小于二手房9.3%的涨幅。北京青年报记者采访了解到,一些区域的租金下滑和租客“换租”,两大因素拉低了房租的涨幅。

中证君近日采访了几位在外打拼的小伙伴,了解他们近期的真实租房体验,并走访各大中介机构,以便大家了解近几月租房行情和中介惯用租房套路。

如果按照每平方米的月租金计算,诸葛找房数据研究中心的数据显示:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

  随着今年毕业季来临,北上广等一线城市的租房需求量又将出现“井喷”状态。房租会不会越涨越高?与收入、房价相比,房租有没有一个相对合理的区间?稳定房租难不难?记者进行了探访。

北京租房者:房租近两月涨500-1500元

北青报记者走访了小西天、增光路等片区发现,近期的租金出现涨不动,甚至下降趋势。如今典花园一套120平方米的两居室,现在的月租为9000 元,而此前的挂牌价一直是9500元/月;一路之隔的志强北园一套91平方米的小三居,租金价格也从9000元下调到8500元。

北漂创业青年小Z:“我最近刚搬到了朝阳区大悦城附近的68平米的一居室,房子还行,一开始房东要8100元,最后讲到了7500元,北京房租太贵了。其实本来只计划租个5000元左右,但看了半天发现在北京5000元根本找不到比较干净、像样的房子。”

北京房租的涨幅算多吗?

  “住”成为奋斗首要目标

小雪从5月份开始关注租房网站。在双井周边的一个单间,5月-6月之间的租金在2600-2800元,到7月中旬时已经涨到超过3000元。最终她在自如上租了一个三居室中一间13平米的卧室,房租3290元/月,外加10%的服务费。

同样的现象还出现在增光路附近,一套50平方米1室1厅的户型现租4500元,较此前的5000元,小幅调低了500元。从房产中介反馈的信息看,虽然租房市场进入了暑期的旺季,但整体涨幅并不大,个别房源为了快租,避免空置甚至主动下调价格。

北漂国企小白领W小姐:“现在住在西城区,最近合同到期想要续签,因为房子自己做了很多软装,交通便利离单位也近,不是很想搬,而且搬家太麻烦了。但房东想要再涨400元,中介还要收我续租服务费,太不划算了,我只能一边在和中介磨嘴皮让房租不要涨,一边再看看别的房子。要是没有父母的支持,西城区的房子肯定是不敢租的,早就搬到6环外。”

上涨原因何在?

  一线城市房租收入比达40%

小雪表示,7月份以来,自如上的房租价格就一直在上涨,“团结湖那边的房子从3400涨到4300”。

我爱我家副总裁胡景晖表示,近年来北京各区租金普涨,中心区域高租金倒逼租客向原特区外转移,租房热点区域呈现外扩趋势,其中原特区内租客向外转移的趋势极为明显。另外,部分区域放租房源空置时间拉长,导致在“3·25新政”之后租金小幅震荡下行。

上海外企美女L小姐形容自己的租房经历为“惨不忍睹”:“我现在住虹桥附近,住的算是老房子里面环境非常好的了,很干净还靠近地铁,在一室户里面算面积大的,有50多平,房租要涨到5900元我也还可以承受,但离市区太远。现在合同快要到期了,想按照相同标准,找更靠近市中心的一室户,但搜索结果为零。”

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

  一套100多平方米的房子被隔断为6居室,分为二人间至八人间不等,常住有20人左右。每张床铺价格为每月500—900元。这是位于北京市朝阳区双井地区某小区一套典型的群租房。在这里住了半年的秦女士告诉记者,这样的出租房空间十分拥挤,卫生设施不够用,人员流动性大,安全没保障。住进来半年多,她也没和房东签过正规租赁合同,但即便如此,这屋子从来没空过,一直人满为患。

一名北大毕业生看中了海淀路社区的一个三居室中的一间卧室。原来的房租是3000元/月,最近几天他接到中介通知,称房东直接涨价1500元/月。

不过,租金上涨缓慢,反而刺激了租赁成交的爆发。胡景晖表示,今年前6个月全市租赁市场其实并不平淡,整体租赁交易量大涨,特别是春节之后,受去年投资房源增加的影响,租赁房源在上半年明显增多。尤其是5、6月份毕业季的到来,明显增加了租赁市场的活力。

北京月租金交多少?

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

  “就是因为便宜。”秦女士说,就在同一个小区内,60平方米的一室一厅月租金在5000元左右,自己虽然每个月收入有五六千元,但也负担不起这么高昂的房租,只得暂时屈居群租房。

在各大高校租房交流群中,很多毕业生反映北京最近房租涨价太快,涨幅在500-1500元/月之间,一个月之内涨价800元、1000元的情况普遍。

据伟业我爱我家集团数据中心统计,2016年上半年,北京区域通过我爱我家达成的住房租赁交易量同比2015年上半年增长25%,环比2015年下半年增长22.3%,租赁市场规模进一步扩大。

据我爱我家研究院分析,今年前四月,北京三分之一的租客租金承受能力在每月4000-6000元之间,25%-30%的租客租金承受能力在每月6000-8000元之间。整体上,1-4月月租金在6000-8000元、8000-10000元的占比在持续扩大,租客的租金支出呈增长趋势。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

  据北京市统计局日前公布数据显示,2013年4月份,北京市居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中,包括城区与郊区在内的住房租金上涨7.6%。“这两年房租长的确实比较快,尤其是北京上海这些城市,从2011年开始,房租与上一年相比,涨幅都在15%左右。这是一个很高的涨幅。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

一名房地产业内人士对新京报记者表示,自如平均每年会涨价约10%,月租涨幅在200-300元之间,区域地段不同可能略有不同。但今年的涨幅大大超过往年的幅度。

北五环外两居室最受欢迎

2019年1-4月北京住宅租赁月租金价格段分布

我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

  面对日渐增长的租金,绝大多数租房者称“难以承受”。目前在大中城市,租房者多数是无房、买不起房以及在当地就业时间较短的中低收入者,比如刚毕业的大学生以及外来务工者。租房是他们的“刚性需求”,但他们中多数人的月收入付完房租后仅够“温饱”。

根据最近租房的毕业生反映:海淀三四环左右的单间涨幅都有1000多,朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元,望京区域有出现最近涨价900元的情况。五环外地段也出现上涨,亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元;通州土桥附近的二居室,去年房租为4500元,今年7月涨到5300元。

由于城区租金价格已经处于高位,导致不少租客向外寻求换租。尤其是随着轨道交通的延展,以及近郊和远郊区县租赁房源供应量的增加,较低的租金价格,吸引了越来越多的租房需求从城市核心区向近郊和远郊区县迁徙。

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房租由供求关系决定:供不应求则房租上涨,供过于求则房租下降。但除此以外,导致北京租金上涨是否还有其他方面的原因?

  毕业两年的小杨在北京通州区北苑路北与人合租了一套六七十平方米的两居室,每天要挤一个多小时的地铁到公司工作,而每月1000元的房租对于月收入四五千元的他来说,负担也不算小。“对于工作一段时间的人来说还好,刚毕业的大学生太难了。”他说,“大家都想在地铁旁边找房子,交通方便,但房租越来越贵。”

根据贝壳研究院数据,今年7月份北京租赁市场单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。在租金变动方面,东城区和顺义区租金涨幅最大,环比涨幅分别为10.5%和10.7%。单平米月租金涨幅靠前的商圈包括安定门、西山、红庙。

从统计数据来看,北五环外的北苑、回龙观、上地、立水桥依旧牢牢占据北京租赁市场最热门区域的前四位,其中距市中心较远的回龙观区域的月租金均价最低,平均每套租金不足3000元。

数据来源:我爱我家研究院

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

  房租多少是合理?从需求方——租户的角度讲,他们最看重的是租金收入比。租金收入比,即房租在收入中所占比重,能够直观反映出承租的压力水平。调查显示,一线城市的房租收入比已高达40%,这意味着解决衣食住行中“住”的问题,已成为奋斗的主要目标。如果房租收入比继续提高到50%、60%,则会产生明显的挤出效应。

资本推高房租?“过半房源被代理垄断”

考虑到上班通勤的便利性,不少毕业生选择沿着轨道交通寻找出租房源。

一线城市房租下降了?

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

  事实上,相对2010年和2011年,2012年北京房租的同比涨幅已相对趋缓。链家地产市场研究部张旭认为,尽管涨幅趋缓,对于很多低收入和普通白领阶层的租房人群来说,租金上涨带来的压力仍然很大。这主要体现在三个方面,一是大户型涨幅较大,弱化了合租优势;二是郊区租赁需求增多后促租金上扬,涨幅大于市区,郊区租房也越来越贵;三是经过之前连续的快速攀升,基数越来越高。

目前租赁市场交易分成两类:一类是普通租赁,租户和业主直接交易,另外一类是中介,中间有一个转租方,转租方参与了出租,获得差价。

根据机构统计,在成交区域上,上半年北京住宅租赁交易最活跃的5个区域分别是北苑、回龙观、上地、立水桥、清河。其中距市中心较远的回龙观区域的月租金均价最低,平均每套租金不足3000元。

真相是——环比下降,同比仍涨涨涨!

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N 1、N 2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

  大中城市的居民平均收入虽然年年也在涨,但远达不到15%以上的速度,多数城市居民收入涨幅在10%以下。而新进入劳动力市场的青年,起薪近几年甚至在下降。最近的一项调查显示,由于就业形势严峻,2013年高校毕业生起薪期望值较2010年下降一半。“可能‘北上广’就不是我们该呆的地方吧。”采访中,有人很悲观。

在房租上涨中,链家自如、蛋壳公寓、我爱我家相寓等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。有媒体质疑,资本介入导致房租上涨。

此外,通州限购导致更多房源进入租赁市场。尤其是梨园、临河里等区域,受到就职于CBD等附近的年轻人的青睐。据华业东方玫瑰附近的中介经纪人 介绍,从5月底开始就陆续有毕业生前来咨询房源,他们大多是和同学一起合租,选择两居室和小三居的情况较多,成交速度也较快,部分优质房源成交十分抢手。

中证君走访多家房产中介发现,就北京而言,4月后北京市部分地区房租有所下降,降幅在100-300元不等。

张大伟还提到,目前为止,很多银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用。贷款服务虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

  房屋租售比仍低于国际水平

公开数据显示,链家自如拥有房屋40万间,8栋自如寓,进入北京、上海、深圳、杭州、南京,超过100万租客;蛋壳公寓从2015年初创立至今,已进入北上广深等8地,管理超过17万间公寓;2017年年末,我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数。

分户型来看,根据伟业我爱我家集团数据中心的数据统计,2016年上半年两居室是最热门的租赁户型,占45.4%,月租金均价为4827元/套;一居室次之,占32.6%,月租金均价为4027元/套;三居及以上户型占21.9%,月租金均价为4802元/套。

对于北京东城区、西城区等地理位置好、靠近市中心、交通便利或装修较好的房屋租金略有上涨,但大多保持原租金不变。21世纪房地产租房经理人介绍,“一般临近毕业季时房租肯定会涨,但在北京,5月的租金相比4月反而略有下降。”

租售比困局

  持有人出租房屋动力不足

“现在大中介、小中介、甚至一些个人都加入到房屋租赁市场。以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比高达40%。”中原地产首席分析师张大伟说,在天通苑、回龙观等地区已经很少有一手房东,房子基本都通过各种大大小小的中介对外放租。

胡景晖强调,由于新房、二手房市场自二季度开始进入降温通道,北京住房租赁市场的价格也渐渐趋于稳定,涨幅开始收窄。在目前收紧的楼市政策下,下半年北京楼市或将进一步降温,而随着暑期租赁旺季的过去,北京的租金涨幅还将进一步收窄。

记者还发现,不仅房租报价有所降低,实际成交价格还可能更低。记者以租客身份与多位房东沟通时发现,多数房东愿意在报价的基础上让价100-300元。

除上述因素可能导致北京房租上涨,多位专家还提到了租售比问题。(编者注:房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,或是每个月的月租与房屋总价的比值。)

  业内人士普遍认为,未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大,关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。

“如果都是小公司,小业主,互相有竞争,但如果是一个有几十万套房的庞然大物,它是有垄断定价权的,不仅仅是二手房买卖,租赁也一样。”张大伟说,当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断,最大的租赁机构已经控制几十万套房源。

传统中介推出房屋资产管理争夺租赁市场

除北京外,其他一线城市房租环比上月也略有下降。不要高兴得太早,一线城市房租上涨整体趋势没有变化。

赵秀池认为,目前出租收益率较低,甚至收不回住房投资的利息,是房租上涨加快的一个主要原因。张大伟则表示:“租金的绝对值对比收入虽属高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1%到2%。这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。”

  在需求端,近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加,同时房价持续高企和限购政策越来越严,使很多购房者转而租房,增加了需求。

有房东向新京报记者表示,与自如签约三年,期间给业主的房租价格不变。如果签约5年的话,每年可涨1.3%。

虽然房租价格涨幅收窄,但交易量变大,使得各家中介甚至互联网公司都在租房端开始合作发力。

据中国房地产业协会主办的中国房价行情网4月份数据显示,北京、上海、广州、深圳房租每平米每月平均单价为93.07元、76.50元、52.40元和81.82元,环比上月仅深圳上涨1.1%,北上广环比分别下降1.85%、0.61%、0.02%。而同比去年,北上广深房租分别上涨5.5%、9.29%、7.16%和13.31% 。

在胡景晖看来,北京楼市的租售比问题是一个困局。他对《中国经济周刊》记者说:“衡量一座城市的房租水平,还要看房租占年轻人收入的多大比重,超过40%就是一个比较沉重的负担了。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。而北京大部分年轻人还处于一种合租状态,租金就已占到收入的40%到50%。为什么出现这么多月光族?因为房租占去一半,平时看个电影、吃个饭、谈个恋爱,基本上就月光了。从这个角度讲,我们年轻人的租房压力大于发达国家。”

  而在供应端,闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源,进一步加剧了供求矛盾。

该业主称,其房子位于珠江帝景小区,两居室,120平米。与自如签约三年,自如给他的房租价格是每月7500元。“一年只给11个月的房租,因为有1个月他要收作管理费。”记者检索发现,自如上该小区的两居室价格在11690-11990元/月,且面积只有89平米左右。该小区在贝壳租房上一套110平米的两居室,月租金为13800元。

让承租人不用挨家挨户跑门店,让房东省去照看打理房子的时间。今年以来热火朝天的租房O2O,令不少租客和房东都眼前一亮,省事又省钱,成为这些互联网平台的特点。而眼下,传统中介在O2O租房市场上也开始发力。

全国城市住宅租金排行榜

“房租翻一番,且房价跌一半,租售比就能达到一个合理水平。但这种情况能接受吗?房租翻一番,老百姓受不了;房价跌一半,金融市场受不了。所以这个问题就无解了。”胡景晖说。

  曾有乐观人士认为,在房地产调控持续严厉、楼市成交量较低的情况下,会有不少人把原本打算出售的房子转为出租,可以增加租赁房源。但事实上,效果并不明显,很多房主宁愿暂时空置房产,也不愿意用于出租。究其原因,有人认为房屋出租后损耗风险高,影响日后出售收益,更多人则在理性的评估房价租金比以后,放弃了出租。

“本来供需结构就紧张,长租公寓企业放大这种紧张,并不新增加房源,多了一道关口赚取租金差价。从差价比例看,小部分房源甚至差价比房主所得还高。”业内人士表示。

去年我爱我家推出相寓品牌,宣布从房屋管家业务全面启动升级为资产管理业务。据介绍,我爱我家整合了北京近6万套房屋托管房源,对这些房源进行重新设计装修,并通过微信、APP等移动客户端、管家APP和系统后台,形成一套全新的房屋管理品牌——相寓。

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那么对于租房者而言,房租占收入的多大比重较为合理?

  从供给方——房产持有者的角度讲,租售比是衡量房租价格是否合理的关键指标。

在张大伟看来,中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。“租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下,租赁全行业亏损。但越来越多的资本推动下,将中低端租赁房源改造成中高端,事实上拉高了租金价格。”

与之类似的还有链家之前推出的自如友家,且已在北京形成较大的市场规模和认可度。这两种模式的共同特点都是经纪公司与房东签署两年或以上的长租 约,谈好固定的价格,并承诺一定的年租金收益涨幅,然后由中介公司充当二房东的角色,帮忙出租,并清扫,养护房子。房东租房不像以往那样向中介支付佣金, 而是转变为允许房源有一段时间的空置,这个时间从20天到50天不等。好处是除了省心省力,还可以让房子享受到公寓式的保洁与服务。因此两种模式都在当前 租赁市场颇受欢迎。

数据来源:中国房价行情网

今年6月,北京市住建委相关负责人在发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》时就此问题回答《中国经济周刊》记者表示:“举一个简单的数字很难回答这一问题,这个要分区域、分群体来解释。放在整个北京,不同的群体有不同的需求。比如,为什么我们有租赁型宿舍的方案?它的租金肯定与成套住宅的租金不一样。”那么如何分区域、分群体来解释?该负责人表示:“这需要用到大数据来分析、支撑,而相关数据正在完善中。”

  租售比即房屋租金与房价的比值。国际上一般认为,租售比在1∶100—1∶150之间,市场是比较健康的,租金是合理可持续的。如果按照这一规律衡量,目前一线城市房租价格不仅谈不上“高”,还有很大的上涨空间。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,中国的房地产市场租金回报率长期偏低、中国租房需求与日俱增、资本进入导致租房成本不断攀升。“中国的租房市场不能一概而论,但是对于大多数租房居住的人来说,面对房租上涨估计将会是大概率事件。”

不过,业内人士提醒道,无论是原始的租赁模式还是现在的管家式租赁,都是传统中介结合互联网争夺租赁市场的方式。承租人在租房时仍要对房主的房 产证、身份证等证件进行核对确保无误。同时签订合同时,仔细阅读各项权利义务条款,不要被管家式服务的包装蒙蔽,保障自己的合法权益。

以应届毕业生刚需一居室租金为例,北上广深房租走势如下:

赵秀池认为,长租公寓贷款也得比照银行发放贷款的月均还款占家庭收入的比重,“按目前发放贷款的要求,月均还款不超过家庭收入的50%即可,所以房租在收入50%以内也算合理。”陈雷则提出:“从目前一线城市来看,租房支出占工资的20%左右较为合理。一方面是为了保证居民基本的消费生活,另一方面也要保障租赁市场稳健发展。”

  “现在像北京、上海这些地方,租售比都已经低于1∶500了,这是很畸形的租售比。”张大伟说。他举例,租出一套北京市四环附近价值300万元的房子,月租金大约5000元左右,一年除去物业费、取暖费,有可能收入仅四五万元;如果房主把300万存到银行,按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下,很难激励房主、特别是那些并不急需资金的房主出租房子。

租房市场价格不透明,房东、中介跟着涨价

北上广深一居室价格走势

海归程澄(化名)在北京从事外贸类商务工作,独自整租了一套一居室,目前月租金是5500元(续租将涨到6200元),她表示这笔租金占到她月收入的30%到40%,在日常支出中占到大头。“如果超过50%肯定就会比较有压力了。因为我个人不喜欢月光,如果房租占50%的话,可能其他支出就会尽可能地去节省,我还是希望每个月能存下一些钱来,要为未来做打算。”

  不过,也有研究者指出,用租售比衡量房租是否合理,涉及两个模糊问题。一是假定了房价是合理的。而目前一线城市房价普遍被认为偏高,也就影响到以此计算出来的房租的合理区间。二是购房者购房目的是什么。在京沪等地,不少购房者购房的一个前提是认定房价肯定会涨。对于这部分人来说,空置的房屋在未来赚取差价就足以获利丰厚,房租则变成可以忽略的一部分。

业内人士表示,租金的绝对值对比收入虽然属于高位,但如果租金对比房价,以北京等一线城市为例,租金依然有长期上涨的推动力。整体看,当下租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间,在当下市场,套均租金价格意义有限。

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陈嘉(化名)在西二旗一家知名互联网公司上班,他介绍:“我目前房租支出占到收入的三分之一,其他日常开销占三分之一,理财和大宗消费(主要指摄影器材)占三分之一。个人觉得住房支出在总收入中占四分之一是合理的,超过一半就很难承受。”

  何况,多数国家对房主在房产持有期间征税,增加了持有成本,并且这种持有成本会随着经济发展、房价起落而变动,以此鼓励持有者出租房屋,还有不少国家对出租房屋给予税收优惠。而我国并不是这样。因此,因租售比偏低而断定当前一线城市租价并不高或仍有很大上涨空间,也嫌偏颇。

近期,多个机构发布了7月北京地区房屋租赁市场上涨的数据。对此,张大伟提出质疑。

数据来源:安居客

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  稳定房租需增加供给

“部分中介公司提前囤积区域房源,制作环比恐慌上涨数据误导市场。目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,制造上涨预期。”

环比为何下降?

香港开征房产空置税,内地还远吗?

  应鼓励机构成为租房供应主体

记者走访获悉,在上涨预期下,一些普通租赁房的价格也在上涨。“我在劲松租住的房子即将到期,房东说因为房租价格都在大涨,所以今年要涨价700元,而在过去两年,这房子平均每年上涨400元左右。”劲松地区一住户说。

客源减少、房屋空置时间长成为降价主要原因,中介和房东愿意通过适当降价快速出房,减少损失。

一些专家提到,应鼓励个人房源出租,以减轻租房负担。

  如何缓解租房市场的供求矛盾?当前还是要在供应上做文章。通过增加供应,可以缓解租赁市场供求关系,进而稳定房租价格。

在比价心态下,涨房租的房东不少见。另一名直租业主称,因为最近北京房租上涨,将自己的房子从12000元/月涨到了14000元/月。

链家租房经纪人表示,此前房租涨幅较大,原租户难以承担高房租而纷纷退房换房至外环,甚至离开北京迁至二三线城市或回到老家。

赵秀池指出:“稳定房租,一方面需要大力发展机构租赁,另一方面也要鼓励个人直接提供房源,给个人在网上直接披露房源的机会。个人直接出租,有利于减少中间环节,减少承租人的支出,进而有利于稳定租金。”

  这两年政府大规模开工建设公租房,被认为有助于增加市场上稳定的租赁房源,缓解供求矛盾。北京从2008年开始启动公共租赁房建设,拟在“十二五”期间建100万套保障房,其中包含公租房(含廉租房)30万套。上海继去年推出的近5000套市筹公租房外,今年再推约7000套公租房。但是,由于大量公租房项目还未建成入市,以及一些城市公租房项目过于偏远、无人愿住等原因,公租房对稳定租赁市场的作用,还需要时间来体现。

昨日,有中介告诉记者,近期房屋租赁市场价格走高,中介从业主处租房价格也相应提高。“之前已和业主签约的房子租赁价格不变,近期重新签约的房子租赁价格都有所上升。”

21世纪房地产租房经纪人也表示,“有的房源年后就已经挂出,但到现在都还没租出去,年前一天可接待三个客户,年后基本上一天一个客户就不错了。”

作为房东的张文(化名)告诉《中国经济周刊》记者,当他把房源放到网上时,“分分钟就租出去了”。由于他本身有稳定工作,房租并不是主要经济来源,“但如果空着又是浪费资源”。所以在他看来,省事、尽快把房子租出去才是优先考虑的。“通常我会了解周边中介的房源价格,然后降低10%到20%的样子租出去。”

  张旭表示,目前市场存量房源的盘活仍有难度,在租金收益率下降、房价上涨的情况下,依靠市场自行调节很难促进租赁房源增长。他认为,应通过减免个人所得税、营业税甚至奖励等方式,鼓励个人把闲置房源用于出租,盘活数量巨大的存量房。公租房则应加快建设进度,尽快入市,产生规模效应。同时完善公租房项目周边的交通、生活配套,鼓励人们申请、租住公租房。

一线城市房租环比上涨,深圳同比涨1.84%

未来房租还会降吗?

张大伟介绍了他在房屋租赁网站上查询后的一个案例:“同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。”他说:“有人认为可以不选择中介的房源,但事实上,在市场上已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。”

  “增加租房供应的思路还可以更加开阔。”清华大学房地产市场研究中心主任刘洪玉认为,除了政府建设的公租房和家庭个人出租房以外,还应鼓励更多机构出租房屋。比如住房合作社和企业等,建设一定规模的房屋专门用于出租,也可纳入政府的公租房体系,多渠道增加房源。“比如房地产公司,现在房地产公司基本都是建了房子就卖了,他要拿去出租或作为公租房就不合算。应该采取一些鼓励政策,像国外如果你出租的房子租给了政府制定的低收入家庭,就可以得到税收减免等优惠政策。要切实增加市场的租赁房源,必须鼓励民营企业等机构也参与进来。”

根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内;同比数据方面,深圳、北京同比上涨,涨幅分别为1.84%、1.55%,上海和广州出现下跌,同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

就北京未来的房租上涨空间来看,我爱我家研究院表示,北京常住人口连续两年负增长,租赁需求随之小幅缩小,供需矛盾得到缓解。近两年,北京政府大力支持住房租赁市场发展,鼓励租赁住房建设,供给端管理渐有成效。加上2018年以来,北京房价回调,租金回报率回升,综合效应带来了当前北京租金整体保持稳定的局面。

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  规范租赁市场

根据记者采访,深圳房租出现了一定上涨,但涨幅不是太大。一位深圳租房者表示,南山区的一居室去年价格在4800-5000元左右,今年涨到5000-5300元。另一名在福田租房的人表示,公司附近的三居室中一间单间,现在的房租在3300元左右,去年2500元左右就可以租到类似的房子。“每年都在涨,不是最近涨起来的。”

5月北京租房市场将继续在春夏两个旺季之间过渡,交易量及租金价格不会有太大波动,预计5月过后,逐步进入暑期旺季,市场热度会有明显的上升。

北京地铁6号线朝阳区某站附近,某小区的外墙上贴满了各类租房小广告,连墙上挂着的LED显示屏都被糊住了。(视觉中国)

  提高租房稳定性

上海和广州的房租走势较为平稳。上海一位租房者表示,整租的一套三居室,第一年房租8800元,去年9100元,今年是9000元。广州有租房者表示,并未感觉近期的房租价格有大涨,在非市中心地段合租,人均月租金约在1000-2000元之间。

一线城市租金回报率低

针对近期网络上部分其他房租数据,张大伟还指出:“租赁市场缺少数据统计办法,相比买卖市场需要过户交易,租赁市场交易不透明。对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务,很大部分都是通过低价囤房,包装后高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,就是在制造上涨预期。”

  租房子,刚住一两个月就被通知要涨价,这种事让许多人头疼不已。租房是个持续的过程,稳定租金还需要进一步规范租房市场。

不过,也有广州市民表示,其整租的公寓价格有所上涨。“我去年在2号线飞翔公园附近的一室一厅整租是1100元,今年同位置单间1400元、1500元左右。”

中国一线城市租金回报率低,回本时间长早已不是新闻,中国房价行情4月最新统计北上广深的在租房屋要靠租金回本分别需要57年、57年、52年和63年。计算公式为:房价/租金/12。

陈雷的看法是,“控制房价过快上涨,可以从三方面入手,一是加快租赁房源供应,比如通过老旧工业厂房以及商业建筑、集体建设用地等进行租赁改造和建设。二是通过改革来鼓励租赁机构发展,现在我国的租赁房源以个人房源出租为主,而国外的机构出租房屋占比远大于我国。三是要严格规范租赁市场制度,规范租赁市场信息平台,规范租赁中介行为。只有市场稳定,租金才能稳定。”

  日前北京市住建委为规范房地产经纪活动,就《关于印发〈北京市房地产经纪管理办法〉的通知》公开征求意见,《办法》提出,原接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的房地产经纪机构,应当停止接受新的代收代付委托,并将租金支付方式全部调整为租赁双方自行划转。这项措施直指目前大量存在的房产中介充当“二房东”的现象,旨在更好地保护房东和房客双方的利益。

北上广深一线城市外,房屋租赁市场的价格多表现稳定。

中国各城市租售比概况

在胡景晖看来,解决房租问题比房价问题简单一些,但政府方面要做出更多努力。“比如通过农村集体建设用地,回避招拍挂和高地价、高房价的问题来提供租赁住房。这个政策很好,三年前就提出来了,但要落实。”

  “如今在北京租房子很难见到房主,很多都是代理制,基本都是小中介、二房东等。有一个二房东在里面吃差价,有可能把一套房子做成两居、三居,租金虚高、随意涨价,使得整个市场处于畸形发展。”张大伟说。

武汉地区的居民向记者表示,武汉地区租赁市场的整租房子价格稳定,每年上涨幅度在200元至500元之间。青岛地区的居民表示,青岛地区房屋租赁价格变化不大,租房房价基本稳定在同一水平线、波动极小。不过,有济南地区的市民称,其所在小区的小户型房租价格普遍涨价。“我刚签的房子,60平米,一室一厅,房租从每月的2800上涨到了3200。”一位杭州市民称,房租价格有所上涨,“去年租住的两室一厅的房子,从每月3000元涨到了如今的每月3800元。”(记者 侯润芳 顾志娟 实习生 赵昕 位威 樊悦池 游佳颖 陈诗怡 杨璐萍)

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他还认为,大量住房库存卖不掉,政府现金回购用于出租,这也是好办法,但需要行动起来。比如大厂、香河,很多商品住宅交易都已经冻结,房子卖不掉闲置在那里,可是租金又那么贵,业主又没有出租意愿。政府就可以和开发商协商,以成本价回购,直接出租或者交给租赁机构运营。开发商可以解套,银行贷款可以回笼,房子可以出租。这样租赁市场盘活了,租金也便宜了。

  其实,近年来政府不断出台政策规范租赁市场。2010年住建部曾出台《商品房屋租赁管理办法》,提出“应当以原设计的房间为最小出租单位”、“房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平”等规定,但实际的执行效果却很差。专家认为,由于房屋租赁往往发生在房东、租户、中介等个体之间,管理规范的难度确实不小。各地应该结合实际情况,出台更为细致、可操作的政策,来规范租赁市场。

数据来源:中国房价行情网

6月29日,香港特区政府公布6项房屋政策新措施,包括向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,将要求获发占用许可证达12个月或以上的一手私人住宅的业主(主要为开发商)每年向政府申报住宅使用情况,如果这些住宅在12个月内有超过6个月未作居住或出租用途,将被视为空置住宅,业主须缴付“额外差饷”。

  比如,可以出台专门的法规对房地产中介哄抬租金、发布不实信息等行为进行规范,对欺骗、吃差价等违规行为实施更加严厉的惩罚。其次,参照房屋买卖合同网上备案机制,进一步完善房屋租赁合同的网上备案,一旦发生纠纷,有据可循。

相比国际同类大城市,北上广深的租售比还有很大的调整空间。全球权威数据网站NUMBEO2019年的数据显示,伦敦、巴黎、温哥华、东京、多伦多、纽约租金回报率均在2%以上,可在40年内收回房屋成本。其中,纽约租金回报率最高,为4.97%,回本时间为20.12年。

胡景晖认为北京也应效仿香港,征收房屋空置税,他说:“七八年前,我在我爱我家调取了挂牌出售的房源数据,有 11% 的二手房是以毛坯状态出售的,意味着这些房子从来没有被住过。北京目前有大约880万套存量房,也就是说有将近100万套房子既不自住也不出租。按照现在很多人都处于合租的状态,有的一套房子住五六个人,百万套房子可以解决几百万人的居住需求。当然,现在的数字可能低于11%,但就算是 5%,也有 40多万套房子,一套房子住 4 个人,可以解决近 200 万人的租房问题。”(中国经济周刊2018年8月)

  “有很多国家都有可以借鉴的经验,如德国加强租房合同管理的经验,就很值得我们借鉴探索。”刘洪玉说,在德国,有50%以上的居民选择租房作为一生的居住方式,这是因为有完备的法律与监管体系保障租房的稳定性。如《住房租赁法》等法律明确规定禁止二房东,规定房屋所有人不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同,不得因为需要自用房屋而随意将租户赶走,房租涨幅三年内不得超过15%,否则会予以高额罚款甚至可能入狱等。此外,德国地方政府每年都会推出租金价格表供租户参考,租户可据此查阅自己租住地区各类型住房每平方米的价格。出租者如果要提高房租,必须参考这一价格。

国际一线城市租售比数据

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  “如此严格的法律手段和丰富的服务手段一旦得以执行落实,能在很大程度上保护租房者的权益,让人们租得起房、方便租房、敢于租房。”刘洪玉说。

数据来源:NUMBEO

赵秀池微信公众平台

注:由于数据收集时间不同NUMBEO数据与中国房价行情的数据略有不同。

从租售比和租金回报率来看,中国一线城市房租仍有上涨空间。

租房小提示

中证君友情提示:租房套路多,签约须谨慎,要提前了解租房市场行情,谨防被忽悠。

1、看房前与中介确认房源真伪,避免浪费时间在不合心意的房源上。

21世纪房地产租房经纪人向记者透露,不少租房网站假房源较多,已经出租后却不下架或用样板间照片代替房屋实拍的房源,用于吸引潜在租客。一般而言,中介在约定看房当天临时告知房屋已被租出,继而带租客看其他房源。

对此,中证君建议通过各中介公司官方网站或app进行查询,可尽量确保房源真实。同时,各中介房源不完全重叠,不妨多找几家进行对比。

2、仔细阅读合同,避免续租时被收取额外中介费。

对于与中介签合同而非与房东直接签合同的租客,在续租时往往会被要求再次支付中介费。

中证君建议,如在原合同中无明确规定续约时需支付额外服务费或中介费,可拒绝支付并拨打相关投诉电话。提前在合同中约定,续租时不得收取相关费用,也可尝试与房东直接沟通进行续约。

3、小心中间商赚差价,你可能交了两份房租。

在与中介签约的情况中,中介公司可能还扮演者“二房东”的角色,会在房东报价的基础上在增加一部分费用,也向租客收取一定的房租。

21世纪房地产租房经纪人介绍称,这在业内十分普遍,并建议“最好直接和房主签租房合同,可避免被多收房租和续租中介费。”

编辑:郑雅烁

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