澳门新葡萄京997755二〇一八年一季度湖南省信用

作者:澳门新葡亰亚洲在线

一直以来,土地市场的变化与房地产市场紧密相关。2018年至今,各地政府延续去年以来的加速推地模式,整体供应增加,百城各类用地和住宅用地成交面积均出现不同程度的增长。但与此同时,随着房地产调控政策的持续深化,土拍政策频出,竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的重要要求,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,低单价、利于高周转的优质地块成为首选,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍,今年1-7月百城住宅用地流拍面积超过去年全年。

经历连续6个月的下跌后,十大城市主城区二手房价格终于在3月份止跌转涨。另外,今年一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较去年四季度继续收窄,特别是3月份,环比上涨0.24%,涨幅在低位略有扩大。

伴随房地产市场调控的深入,企业拿地回归理性,行业进入精细化竞争阶段。与此同时,作为企业的“粮仓”,企业土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。在此背景下,中指研究院对湖南企业拿地情况进行整理,关注企业在湖南土地市场拿地的最新动态与热点,为企业提供参考。

北京房价变化:波动中稳步上升,区域间分化明显

摘要:2018年是中国经济比较困难的一年。在中美贸易战、美联储加息、财政整顿、金融去杠杆、地产调控等内外部因素的共同影响下,宏观经济进入调整期。在此大环境下,房地产市场政策调控面临的情势更为复杂,更体现了多维度因城施政的指导思想。随着市场预期逐步回归理性,调控取得阶段性效果,为2019年房地产市场的稳定运行和政策的稳定性创造了有利的环境。2019年全国房地产销售面积预计略有下降,但一二线城市或企稳略有反弹,而三四线市场需求的持续性将迎来挑战。

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4月1日,中指研究院举行市场形势报告分享会,并发布了《中房指数系统2019年一季度市场总结与趋势展望》。报告显示,一季度,不论是重点城市的监控数据还是房企参与土地市场的热情,都有明显的改观。

2019年1-3月湖南省企业拿地TOP10

·北京新建商品住宅成交均价波动中稳步上升

2018年房地产市场政策调控面临的情势更为复杂。随着多维度因城施政调控取得阶段性效果,为2019年房地产市场的稳定运行和政策的稳定性创造了有利的环境。一、全年政策盘点

土地市场现状:

市场表现:近期重点城市略有升温

(单位:亿元、万平方米)

图:2008年以来北京新建商品住宅成交均价及同比变化

2018年是中国经济比较困难的一年。在中美贸易战、美联储加息、财政整顿、金融去杠杆、地产调控等内外部因素的共同影响下,宏观经济进入调整期。下半年开始,消费、投资、出口三驾马车均疲软,主要经济指标频创新低。18年三季度GDP实际增速6.5%,创2009年一季度以来的低点。在此大环境下,房地产市场政策调控面临的情势更为复杂,所以相比16、17年的政策,18年政策更体现了多维度因城施政的指导思想。

平均地价较去年回落,库存土地尚有一定存量

中指研究院研发中心研究副总监吴建钦在分享会上表示,目前整体来看,楼市调控政策进入到平稳阶段,不确定性减少,整个市场有更多的时间和空间进行自发性的调整。

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备注:本报告所述的新房指新建商品住宅,价格指成交均价,下同

中央政策坚持主线,房住不炒

从历史数据来看,2011-2013年百城[1]各类用地年均推地量18.9亿平方米,推地总量高带动百城各类用地成交面积居历史高位,与此同时房地产市场经调整后有所回升,但销售面积仍不及土地成交面积的一半,由此造成部分城市库存积压。2014-2016年,库存去化持续推进,百城土地年均推地量下降,各类用地年均成交量10.2亿平方米,商品住宅销售面积与住宅用地成交面积的比值不断提升。2017年以来,随着库存的持续下降以及市场行情的延续,分城施策、土地供应结构调整继续深化,热点城市推地量增加。

根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较去年四季度继续收窄。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从18年1月住建部负责人表态“住建部对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的”、3月份的两会政府工作报告、7月份的中央政治局会议,到18年12月住建部工作会议强调“继续保持调控政策的连续性稳定性”,我们认为19年中央政府调控的主基调维持不变,始终坚持“房住不炒”。

2018年,各地政府延续去年以来的加速推地模式,1-7月百城各类用地成交面积同比增长25.3%,其中住宅用地成交3.0亿平方米,同比增长17.8%,仍保持较高增速。住宅用地楼面均价在2017年冲高后小幅回落至4899元/平方米,溢价率降至2013、2014年水平。

2017年至2019年一季度各级城市住宅均价累计涨幅对比图

数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准

2008年以来,北京新建商品住宅成交均价波动中稳步上升。相对的价格低谷分别出现在2009年初、2012年初、2014年年中左右,高峰分别出现在2011年初、2013年底左右。今年4月以来,市场加快回暖,北京商品住宅价格同比降幅逐渐收窄甚至转涨。6月北京商品住宅销售均价为27856元/平方米,是2009年历史低谷时的2.6倍。

图1:18年全年中央层面重点会议、表态一览

图:2011年至今年1-7月百城住宅用地成交面积与商品住宅销售面积对比城[2]

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从拿地金额来看,长房、湖南中欣、旭辉占据湖南榜单前三位。2019年1-3月,长房集团在拿地方面不断发力,以14.9亿元一跃位居湖南榜首;湖南中欣以13.1亿元居于第二;旭辉集团以7.6亿元的拿地金额位居第三。

图:2012年以来北京二手房成交均价及同比变化

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澳门新葡萄京997755,其中,一线城市经历连续两年的高压调控后市场探底企稳,今年一季度累计涨幅较去年同期小幅扩大0.16个百分点,但仍处低位;二线代表城市一季度房价累计上涨0.75%,较去年同期收窄1.12个百分点;三四线代表城市一季度累计涨幅较去年同期收窄1.12个百分点。

从拿地面积来看,绿地、南充宏凌雍景、湖南攸州投资位列湖南拿地面积位列前三。2019年1-3月,绿地以76.9万平方米的拿地面积遥遥领先,位列榜首;南充宏凌雍景以72.3万平方米紧随其后,湖南攸州投资以67.1万平方米拿地面积位列第三。2019年1-3月,湖南土地成交以地州市为主,其中拿地较多的湖南攸州投资、怀化正鑫产业、岳阳鸿盛建设三者为当地国企。

备注:二手房数据统计口径包含全市范围,价格指成交均价,下同。

数据来源:五矿地产整理

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

今年一季度,十大城市新房价格累计上涨0.30%,较去年同期收窄0.11个百分点。而二手房价格触底回升,与新房价格涨跌变化之间的差距收窄。2019年一季度,十大城市主城区二手房价格继续调整,累计下跌0.65%。但从单月来看,十大城市主城区二手房价格经历连续6个月的下跌后,于3月止跌转涨,涨幅为0.12%。

2019年1-3月湖南省土地成交城市排行榜

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产市场调控政策更要抓紧主要矛盾。7月底的政治局会议对于房地产调控政策的表述由“遏制房价过快上涨”变为了“坚决遏制房价上涨”,是对市场认为降准降息利好楼市预期的打压,避免各级政府和市场对于政策误读,导致释放的货币流入房地产市场而非实体经济,政治局对表述进行了升级,主要起到警示作用,政策宣誓意味更浓。

与商品住宅销售面积相比,百城土地仍有一定存量。2011-2013年百城住宅用地成交面积体量偏大,而同期百城商品住宅销售面积不足土地成交面积的一半。随后政府推地量减少,再加上房地产市场行情回暖,百城商品住宅销售面积与土地成交面积比值上升,2016年达到1.2的高值。2017年以来房地产市场调控政策升级深化,“供给侧”改革持续推进,百城住宅市场整体销售面积稳中回落,销售面积与土地成交面积比值约0.8,2018年1-7月维持在该水平。整体来看,2011年至今百城商品住宅销售面积与土地成交面积的比值为0.68,住宅市场仍有一定的潜在存量。

2011-2019年一季度50个代表城市商品住宅月度成交量走势

(单位:亿元、万平方米)

二手房价整体趋于上升趋势,今年6月达到高点。由于北京土地资源有限,三环以内再无新增土地供应,面对强烈的改善、学区住房需求,更多购房者选择购买二手房。2012年以来,北京二手住宅成交占比逐渐扩大,提高至6成左右。需求增加自然带来二手房价格不断攀升,今年6月受楼市利好政策影响,房价再次攀升达到顶峰,为36224元/平米。

地方政策以稳为主,因城施政

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· 2012年以来丰台、大兴房价涨幅明显,西城、海淀凭借学区优势价格始终保涨

地方层面上,始于16年的调控周期,在中央层面强调因城施策及政策连续性的背景下,18年调控与改善性政策持续落地。在限购限售方面,2018年限购、限售新增或升级的城市数量约为2017年的一半,前期效果明显导致城市数量有明显减少,但具体的政策调控力度不减。例如承德对落户不满一年的限制购房资格,海口对法人限售等。

现象:今年以来土地流拍加快

据初步估算,2019年一季度,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2355万平方米,同比下降4.4%。但进入3月,房企推盘意愿明显加强,同时在规划利好以及部分城市政策微调带动下,购房者预期有回温迹象,市场成交规模随之回升,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积环比增长近七成,同比增长6.3%。二手房方面,2019年1-2月,十大城市主城区二手房市场成交约12.9万套,同比增长1.2%。

从城市排行榜来看,长沙仍为企业投资拿地的重心,常德企业关注度增加。2019年1-3月,全省主要城市经营性用地成交金额累计成交205.6亿元;规划建筑面积累计成交1992.4万平方米。其中,长沙以68.4亿元的成交总价位于榜单首位,常德以22.4亿元的成交总额占据榜单第2位。规划建筑面积方面,长沙以347.2万平方米跃居榜首,怀化以266.4万平方米位列第二。

图:2015年6月北京新房和二手房分区域价格表现

在价格管制方面,一二线重点城市继续加强管理,严格执行商品房价格备案制度。从价格管理政策发布的数量上看,2018年20余省、市出台了价格管理措施。相比2017年明显减少,但仍是2016年的2倍,部分城市也取消了一刀切的限价政策。整体来看,2018年各地价格管理更加注重结合市场变化进行优化。

根据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测,2010年至今年7月,全国百城共成交4.2万余宗住宅用地,总规划建筑面积约50亿平方米;共流拍两千余宗住宅用地,总规划建筑面积2.8亿平方米,其中2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。

土地市场:热点城市土地竞拍热度回升

2019年1-3月湖南省住宅用地成交总价TOP10

东城、西城分别跃居新房和二手房分区域价格榜首。2015年6月,北京新房价格最高的区域是东城区,新建商品住宅成交均价为60627元/平米,其次是西城和朝阳,均超过4万元/平米;二手房价格最高的是西城区,为57280元/平米,其次是东城、海淀、朝阳区,二手房成交均价保持在4万元/平米以上。

但是受复杂外部环境影响,各城市的调控思路开始分化。首先,部分城市采取人才新政减小限购压力,例如海南、浙江、苏州、郑州、洛阳、珠海等省市出台措施保障引进人才的居住需求,成为本轮人才引进的亮点。其次,部分城市根据自身房地产市场状况,优化调控,保持市场平稳运行,18年12月19日,菏泽为抑制二手房价格过快上涨,取消本地居民限售2年、非本地居民限售3年的规定,成为全国首个取消限售政策的城市,同时对优质房企预售资金不再监管。此外,广州对商服类物业的限售政策部分放松,青岛高新区则停止购房摇号。综合来看,部分城市对调控进行弱化、优化,是根据自身市场运行情况进行局部的优化,本质上是为了保持市场稳定运行,并不是全面放松,而是因城施政指导思想的深度体现。

图:2010年至2018年7月百城住宅用地流拍地块总规划建筑面积

来自中指院的数据显示,今年一季度,全国300个城市土地市场供需均下降,各类用地推出面积同比下降7.3%,成交同比下降14.3%;价格方面,各类用地成交楼面均价同比下跌2.7%,但其中住宅用地成交楼面均价同比转涨,热点一二线城市回升显着。

(单位:亿元、万平方米、元/平方米)

图:当前时点新建商品住宅成交均价与三轮调控低点时房价比值

图2:2016年以来各月出台政策频次

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2012-2019年一季度全国300个城市各类用地成交面积同比变化

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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

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从湖南住宅用地成交总价TOP10来看,1-3月份入榜地块主要分布于长沙、常德、衡阳等经济实力较强的城市。入榜地块中共有6宗位于长沙,累计成交总额为43.3亿元,占2019年1-3月住宅用地成交总价TOP10总额的74.66%。衡阳有2宗地块上榜,常德和湘潭分别有1宗地块入榜,其中绿地于衡阳高铁东站附近拿下两宗大体量地块,规划建筑面积分别为40.4万方与36.5万方,楼面均价为930元/平方米。

丰台、大兴等区域新房价格涨幅较为显著。与2014年年中低谷相比,大兴、西城、朝阳、丰台、昌平、东城、怀柔7个区域或受成交结构影响房价保持上涨,涨幅多超过20%。

数据来源:中指数据整理

2017年住宅用地流拍数量增加,今年1-7月数量进一步提升,新一轮流拍高峰期来临。历年看,2010年以来,百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗数最高,之后流拍数量处于下降趋势,2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰,2016年土地流拍仅80宗,为近年来最低水平;2017年流拍宗数开始回升,今年1-7月共流拍137宗,占推出地块的比例升至4.7%,总规划建筑面积1663万平方米,是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。从百城住宅用地流拍宗数气泡图来看,近几年流拍地块出现向百城东部沿海热点城市转移迹象。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

结语:湖南省2019年1-3月土地成交以地州市为主,品牌房企及本土国企依托资金、资源等优势,拿地优势显著。大型品牌房企布局较广,碧桂园、绿地、中梁战略布局常德、衡阳、益阳、郴州等城市;中小房企则聚焦城市深耕发展战略,常德、衡阳等热点城市拿地将受房企继续关注。

图:当前时点二手房成交均价与两轮调控低点时价格比值

棚改政策调整

图:2010年至2018年7月百城住宅用地流拍分布

数一季度,全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4179元/平方米,同比上涨4.9%,较去年四季度上涨17.0%。溢价率方面,全国300个城市住宅用地平均溢价率为14.6%,较去年同期下降7.6个百分点,较去年四季度提升8.1个百分点。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年年中,棚改叫停传闻不绝于耳,但根据新的棚改三年攻坚计划,2018-2020年三年计划完成棚改1500万套,2018年开工任务580万套。住建部2019年1月公告,2018年全国各类棚户区改造开工626万套,超额完成年度目标任务,完成投资1.74万亿元。

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企业拿地积极性有所提高,土地流拍占比持续回落,特别是热点一二线城市土地竞拍热度回升。一季度,全国300个城市共流拍96宗住宅用地,规划建筑面积为827万平方米。从流拍占比来看,一季度住宅用地流拍地块占比为6.1%,较去年回落4.0个百分点;单月来看,占比呈逐月下降趋势,其中3月流拍占比下降至1.8%,为2018年以来单月最低水平。

西城、海淀等区域凭借优越学区资源和完善配套,二手房价格始终保持上涨。2012年以来,二手房成交均价整体呈上升趋势,曾出现两次低谷,分别是2012年初、2014年年中左右。

可以看出,棚改总量并没有变化,但是货币化安置有了较大调整,整体基调定为:因地制宜推进棚改货币化安置。在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。可以预期的是,未来货币化安置比例将逐步降低,2020年后棚改将基本完成收尾任务。

   数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

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2影响因素:需求旺盛驱动房价持续上涨,但资源分布差异加剧区域房价分化

多层次供给不断发力

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2005年,北京新建商品住宅销售均价为5853元/平米,2015年6月,北京新建商品住宅成交均价为27856元/平米,十年平均价格上涨了近4倍。哪些因素引起北京房价快速上涨?除了经济拉动、政策支持、成本上升等因素外,优势资源集聚效应导致需求旺盛、资源分布差异等因素也是造成北京房价不断上涨及区域分化的重要原因所在。

政府继续发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。住建部发布通知要求一线、二线城市要在2018年底前编制完成2018年-2022年住房发展规划,调整住房和用地供应结构,提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,热点城市住房用地比例应不低于建设用地的25%,力争用3-5年时间,租赁住房和共有产权住房用地供应在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

原因:调控深化下的预期调整

注:流拍宗数占比为流拍宗数与流拍宗数和成交宗数的比值

· 优势资源集聚效应吸引人口涌入,需求旺盛驱动房价持续上涨

各地也纷纷出台相关政策,例如北京未来三年仍将供应约600公顷集体土地用于建设集体租赁住房,限价房也会通过一定机制转为共有产权住房,同时集体建设用地建设共有产权房的办法也在推进中。西安提出严格落实居住用地“两个20%原则”,即20%的居住用地用于公共租赁住房,20%的居住用地用于共有产权住房的建设。二、商品房市场情况

市场预期调整、企业资金压力大成各次土地流拍共性

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

优越的公共资源优势和发展机会吸引人口不断涌入北京,对房地产需求日益旺盛。据统计,目前北京拥有52家包括协和、同仁等全国最知名的三甲医院,拥有26所包括清华、北大等全国最高学府的“211工程”重点大学,拥有7家5A级景区,在各城市排名第一。2015年全国106家世界500强企业有52家总部位于北京,英特尔、IBM、惠普等知名跨国公司的中国区总部均设在北京……这些全国最优秀的资源都集聚在北京,优越的公共资源吸引了大量人口不断涌入。不断扩大的新增人口,必然要购房置业,从而增加了对房地产的需求,需求旺盛驱动房价持续上涨。

整体成交再创历史新高

图:2011年1月至2018年7月百城商品住宅量价同比走势对比

企业销售均值放缓,预期谨慎

数据来源:中国指数研究院综合整理

2018年的全国整体商品房销售仍保持了一定韧性,总体呈现先抑后扬再回落的态势。2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,增速比上年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。

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中指研究院研发中心研究总监李建桥在分享会上指出,一季度从房企销售均值来看,增长较去年放缓。而从企业发布的财报来看,2019年销售目标的制定也更加谨慎。“我们大概统计了有25家企业,他们销售增长目标在20%左右。而去一季度我们观测到销售目标的增速大概是44%。”

较高的收入水平支撑了购房者对高房价的支付能力。2014年,北京城镇居民人均可支配收入达43910元,是同期全国水平的2.2倍。据相关报告称,截至2013年末,全国个人资产600万元以上的高净值人群达290万人,其中北京49万人,占16.9%,是全国拥有高净值人群最多的城市。需求旺盛,同时较高的收入水平也支撑了对高房价的承受能力,这在一定程度上加速了房价上涨。

2018年商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

另外,大企业在一季度拿地的力度也有所减弱。“实际上1到3月份,像杭州、苏州、武汉、重庆这些城市,企业总体拿地金额有一些下降。”

数据来源:中国统计信息网、2014中国高净值人群心灵投资白皮书

虽然商品房销售额与商品房销售面积全年都保持了同比正增长,但可以看到单月销售面积自9月开始持续负增长,12月单月销售增速扭转了跌幅扩大的趋势,主要是货币宽松对房地产市场起了一定支撑。

正如前文所述,2011-2012年为百城住宅用地流拍高峰期,2014年出现一次流拍小波峰,随后2017年土地流拍数量增加,今年以来再次进入流拍高峰期。这三次流拍高发期均伴随着房地产市场的调整以及企业资金压力的增加。

展望今年的情况,中指研究院研发中心研究副总监吴建钦表示,政策方面预计会出现短期优化与长效机制相互配合的过程。部分城市会继续针对性的进行优化限价。土地市场方面整体仍处于调整阶段,成交量会上升,价格整体运行还是趋于平稳。房企融资环境在整体趋紧的情况下,会有所改善。

· 资源分配不均加速各区域房价走势持续分化

图3:全国商品房销售面积与销售额增速

(1)2011-2012年土地流拍高位期:2010年随着“国五条”的落地,全国房地产市场进入全面调控时代,限购令出台,在流动性收紧、限购、限贷等一系列限制性政策的影响下,2011年百城新建住宅销售量价均现明显回落,企业融资环境趋紧,房企拿地积极性减弱。另外,2011-2012年属于各地推地高峰期,亦成为土地多宗流拍的重要原因。

南都记者伊晓霞

俗话说“物以稀为贵”,房地产市场也不例外。供地资源、学区资源、商务资源等资源分配的不均衡,造成了北京城各区域房价的差异性,某些优质资源的稀缺性引发房地产价值提升,价格不断上涨。

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图:2010年至2015年百城住宅用地推出、成交楼面均价走势

中心城区土地资源日益稀少,供不应求;新区开发楼市价值被挖掘,房价涨幅明显。北京住宅用地成交自2010年达到历史高峰后开始滑落,2011-2014年年均成交946万平米,仅2013年成交供地较多,其余年份成交面积均不足千万平米水平。需求扩大,而供应日益紧张,必然加剧价格上涨,2014年地价水平(14557元/平米)较2010年增长1倍。

数据来源:国家统计局

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从商品住宅成交销供水平看,2010年以来,东城、西城、海淀区域商品住宅呈现供不应求,销供比分别为2.0、1.7和1.4,房价累计涨幅均超过70%;通州、延庆、昌平、房山、大兴供需基本保持平衡,房地产价值洼地逐渐被挖掘,因此房价涨幅也较为明显,超过70%;密云、平谷等地区供应相对充足。

整体均价稳定上涨

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

图:2010年1月-2015年7月北京商品住宅销供比

2018年商品房销售面积同比增长1.3%,而销售额增长12.2%,表明商品房销售均价有了近10%的增长。

从另一个角度来看,对比百城土地推出、成交楼面价,2011年土地市场较为“冷淡”,成交楼面均价由2010年的1691元/平方米下跌至1499元/平方米,与推出楼面均价基本持平。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从中指数据持续公布的百城价格指数来看,百城住宅价格累计上涨5.09%,涨幅较2017年回落2.06个百分点。18年全年每月环比增速仍在0%上,增速从7月开始逐月下滑,12月环比增长0.25%,增速创下近4年新低。7月政治局喊话,成为“压倒骆驼的最后一根稻草”,房价上涨预期已经大幅扭转,导致了百城均价增长逐步放缓。

(2)2014年土地流拍小波峰:2010-2013年百城住宅用地成交量大,成交规划建筑面积居高位,而同期商品住宅销售面积不足其一半,库存积压下,2014年房地产市场步入调整期,百城商品住宅销售面积同比下降10.3%。

学区资源对房地产保值增值贡献较大。中国有句俗话“再穷不能穷教育”,反映了人们对教育的重视。北京中小学划片入学政策造就了“学区房”的诞生,其单价往往高出同区域非学区房几千甚至数万元。通过对海淀、西城等区域重点学区资源项目调研发现,一般学区资源会给房地产带来10%-40%的增值空间,个别项目由于产品品质差异,价值增值空间可能更大,甚至达到1倍或以上。经验表明,学区房在市场形势不好的时候抗跌性更强,在市场形势好的时候保值增值能力更强。

图4:百城价格指数

图:2010年至2018年7月百城成交规划建筑面积

表:北京市部分重点小学资源与周边房价涨幅情况

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数据来源:中国指数研究院综合整理

数据来源:中指数据

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· 轨道交通规划带动沿线土地和房产项目快速增值

各线城市成交量分化

由于前期拿地量较大,企业土地储备充足,同时大规模的土地储备也占用了企业较多的资金,市场行情调整压力下,库存积压的风险加大,房企去库存成为当时紧急任务,导致2014年土地市场流拍数量有所回升。

国外历史经验表明,轨道交通可以很大程度的提升交通节点或枢纽,以及沿线地区土地价值和房地产价值的提升。

分城市看,一线城市楼市总体成交量相比2017年微降2.2%,二线城市楼市总体成交量同比上升7%,三线城市楼市总体成交量同比下降12%。

(3)2018年土地流拍再次出现:2016年房地产市场行情向好,房企拿地情绪高涨,热点城市土地市场随之升温,高价地成交频现,“930”调控重启。2017年继续因城施策,一方面热点城市政策频频加码,周边三四线城市同步联动调控,传统限购限贷政策不断升级,叠加土拍政策收紧,供应结构优化,房地产供需两端信贷资金逐步收紧,调控效果显现;另一方面,大部分三四线城市仍在加快消化现有库存,全年百城房地产市场略有调整。2018年以来,房地产调控政策继续深化,“供给侧”改革积极推进,房企拿地更加趋于理性,优质地块成为首选,土地流拍潮出现。

表:国外典型城市轨道交通对当地房地产价值的影响

一线城市成交规模趋稳。2018年,4个一线城市商品住宅月均成交面积约360万平方米,同比下降2.2%左右。其中一、二季度延续2017年下行趋势,同比继续下降,尤其一季度受政策高压影响,降幅显著,三季度以来随着中低端产品的集中入市,供应明显增加,成交同比止降转增,2018年广州深圳成交同比均增长,北京月均同比下跌最大,达到-17.9%。

除了以上土地流拍共同点之外,本次流拍与往期又有何不同呢?

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二线代表城市市场延续分化格局。2018年,36个二线城市商品住宅月均成交面积约2784万平方米,同比增长4.3%,内部市场延续分化格局。其中,海口下降超七成,领降二线城市,成交规模历史同期最低;重庆市场月均成交面积为292万平方米,处历史同期最高,同比增长近一成,无锡成交同比增长超七成。

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从北京已开通地铁对周边房地产价值影响看,5号线、10号线、房山线、大兴线自开工以来,沿线地区房地产项目价值就会被放大,在开通一年前后,这种价值体现得到最大化。一般说来,去除市场因素,一条轨道交通平均会为沿线楼盘价格带来8%—20%的上涨幅度;以地铁站为核心,周边半径1公里以内的区域,其房地产商品价格显著高出其他区域;轨道交通的开通运行也会在很大程度上促进沿线租赁市场的升温,平均有300-500元/月的上涨幅度。

三线代表城市市场降温明显,成交同比下降。超六成城市成交同比下降,市场降温明显。其中,汕头、莆田各季度成交同比均下降;徐州、绍兴、宿州等三线城市2017年得益于棚改货币化政策,市场火热,成交规模达历史同期最高,2018年受各类需求趋弱影响市场降温,全年成交同比均下降。

土地流拍趋向热点一二线城市

表:北京部分地铁线路开通前后对沿线楼盘价值的影响

各线城市均价涨幅收窄

图:2011、2014年和2017、2018年1-7月各线城市住宅用地流拍宗数占比

数据来源:中国指数研究院综合整理

分城市看,2018年各线城市累计涨幅均收窄,三线城市累计涨幅回落最明显。

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3置业建议:二手房重点关注海淀、丰台等区域;通州、大兴、延庆郊区市场潜力大

图5:各级城市住宅均价累计涨幅对比图

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· 二手房成交占比逐年扩大,可重点关注海淀、丰台、通州区域

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图:2011、2014年和2017、2018年1-7月住宅用地流拍宗数TOP10城市

图:2007年至今北京新房与二手房成交套数及占比

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备注:该图新房统计口径指住宅

一线城市调控持续高压,价格趋稳。2018年累计上涨0.4%,涨幅较2017年收窄1.02个百分点,北京全年累计上涨0.2%,较2017年大幅收窄2.06个百分点。二线代表城市2018年房价累计上涨7.84%,较2017年收窄1.54个百分点,环比涨幅连续20个月在1%以内,其中,厦门、济南、兰州连续三个月价格回调。三线代表城市2018年累计上涨8.53%,较2017年收窄3.79个百分点,累计涨幅收窄幅度在各线城市中最显著,12月,有25个三线城市价格环比下跌,下跌城市数量较上月增加4个,其中超七成城市累计涨幅较2017年均收窄,惠州、珠海、廊坊更是价格累计下跌。

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小结

今年1-7月,一二线城市土地流拍占比提高,其中流拍宗数top10城市中,一二线城市占8席。2018年以来,在房地产市场因城施策调控中,热点一二线城市调控政策持续深化,造成土地流拍宗数较高,而三四线城市除了东部核心城市周边城市外,大规模的棚户区改造地区释放市场有效需求,土地市场热度较以往有所提升。从热点城市流拍总量占比来看,今年1-7月一二线城市流拍地块83宗,占总流拍地块的60.6%,占比较2017年有所提高。从流拍宗数top10城市来看,一二线城市占8席,其中天津共流拍12宗。

近年来,北京二手房成交比例在不断上升。2011-2012年新房和二手房成交占比基本相当。2013年以来,二手房成交占比明显高于新房。2015年上半年,北京全市二手房共成交91057套,同比大幅增长58%,占比为67%,远高于新房成交占比。

整体房地产市场上,销售面积与销售额客观上都属于绝对高位,在高基数效应下,未来出现同比为负的情况是完全可以预期的。但分城市看,不同级别城市分化越趋明显,一二线已存在止跌企稳迹象,三四线在今年才开始下滑,在此种对冲效果下,全国房地产销售面积预期会有个位数百分比的下跌幅度。三、土地市场情况

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2012年以来北京二手房成交主要集中在西城、海淀、朝阳、丰台等中心城区;西城、海淀主要凭借优越的学区资源和完善的配套,始终成为购房者改善置业需求的首选;丰台区相比其他中心城市,价格仍存在洼地,因此近年来成交量在不断放大。上半年,北京各区县二手房成交套数同比增幅最大的三个区域分别为海淀、通州和大兴,未来这三个地区仍是热点区域。

2018 年,土地市场供需继续放量,全年增速前高后低,随着资金压力增加、预期改变,下半年土地市场逐渐冷清。

土地出让条件严苛成为影响房企拿地决策的重要因素

· 大兴、房山、昌平、顺义近郊区新房供应较为充足,新房置业者可更多关注

供求继续增长

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图:2013年以来北京各区域住宅用地成交量

根据中国指数研究院统计,2018年全年300城市土地供给建筑面积合计241560万平米,同比2017年增长25%,其中,一线城市6632万平米,同比下降6%,二线城市87049万平米,同比增长19%,三四线城市147877万平米,同比增长30%。

表:2018年1-7月部分流拍地块

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成交方面,2018年全年300城市土地成交建筑面积合计196648万平米,同比2017年增长17%,其中,一线城市6240万平米,同比下降6%,二线城市73659万平米,同比增长15%,三四线城市11674万平米,同比增长19%。

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2013年以来,北京住宅用地成交主要集中在大兴、昌平、房山、丰台、顺义等近郊区。这些土地供应目前多数已经形成项目在售。其中供应最多的是大兴区,共成交26宗土地。昌平、房山、丰台、顺义、朝阳累计成交住宅用地均在10宗以上,规划建筑面积均超过200万平米。

图6:300城市推出与成交情况

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图:2013年以来北京各区域住宅用地成交楼面价格及溢价率

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2017年,土地市场的土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容,今年以来,限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

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举例来看,天津住宅用地流拍地块全部要求限地价、竞自持(竞配建),总规划建筑面积189万平方米。北京住宅用地共流拍6宗,其中4宗地块为限竞房,2宗地块为共有产权住房。

可以看出,西城区土地成交溢价率最高,高达1.1倍,延庆县、海淀区、大兴区平均溢价率均超过40%;丰台、朝阳、房山、顺义这些区域平均溢价率也是接近或超过30%,可见开发商对这些区域的开发价值较为期待。如果购房者青睐新房,可更多关注大兴、房山、昌平、顺义等供应相对充足的区域。

楼面价与溢价率走低

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· 受规划政策利好,通州、大兴、延庆区域未来房价增值潜力较大

住宅用地成交楼面价同比持续下跌,溢价率回落。2018年全国300个城市各类用地成交楼面价为2143元/平方米,同比下跌11.6%。其中,住宅用地成交楼面价为3772元/平方米,同比下跌7.8%;商办用地为2281元/平方米,同比下跌5.3%。

地价高,盈利空间压缩

通州:政策利好强力引导,短期房地产市场热度攀升,长期看好

特别是2018年下半年,在流拍不断加剧的情况下,全国300个城市住宅用地成交楼面价仅为3630元/平方米,同比下跌15.1%。溢价率方面,2018年全国300个城市各类用地平均溢价率为13.2%,较2017年下降15.6个百分点。其中,住宅用地平均溢价率为14.8%,较2017年下降18.9个百分点;商办用地平均溢价率为7.6%,较2017年下降4.9个百分点。

图:2011年至2018年7月百城住宅用地推出楼面均价同比涨幅

通州作为北京未来的行政副中心,政治地位提高了,对资源的吸引能力也随之提高,必然带来通州潜在土地价格和楼盘价格相应提高,2015年6月,通州商品住宅成交1776套,居北京各区域之首。截至7月底,通州区域住宅库存仅为7600余套,库存量已经是通州住宅市场最近六年来的最低值。与通州楼市库存大量去化形成鲜明对比的是通州的土地供应量。2014年仅成交2宗,今年以来仅有1宗土地成交。未来土地如果没有新增供应量,那么通州楼市有可能出现供应紧张。成交量走高,库存下降,供应紧缺,政策利好、配套逐渐完善,这些必将带来未来房价上涨。

图7:300城市土地成交均价与平均溢价率

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尽管此次通州限购提高了购房门槛,但对于具备相关条件的置业者来说,尽快在通州出手仍不失为当下的合理选择。

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大兴:新机场和机场地铁线促进区内配套完善,区域及沿线楼盘房价增值潜力大

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正如我们第一部分土地成交中所述,2012年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨,2017年达到历史最高值,超过5000元/平方米,2018年1-7月楼面均价虽有所回调,但仍处历史次高位。从百城住宅用地推出楼面均价来看,2011年同比持续上涨,近三年涨幅保持在20%以上,在限价的市场背景下,偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性。

据悉,新机场线将穿越大兴和丰台两区,与新机场形成完整的交通体系,30分钟即可到达市区。交通的便捷必将为区内经济发展尤其是房地产市场发展带来新机遇。2005年大兴区商品住宅成交均价仅为3101元/平米,到2015年6月达到31340元/平米,十年间,大兴房价上涨了10倍。

流拍数量历史新高

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据业内预测,到2025年,新机场将为北京带来985亿元的旅游收入,而周边将集结180多家酒店入住,扶植院校100多所,社区卫生服务站、医院等卫生机构300多个。新机场及新机场线建设将为大兴带来更丰厚的地区红利,势必会利好大兴南城房地产市场的发展,大兴楼市将长期看涨,尤其是靠近新机场区域和新机场地铁沿线区域房价增值潜力较大。

2018年以来,土地流拍数量明显增加。由于资金逐渐收紧,加之土地出让时附加条件逐渐增多,竞自持、竞配建、限房价等逐渐成为重点城市推地的基本要求,部分附加条件过多的地块以及非优质地块受到了房企的冷落。

融资环境趋紧,资金链进一步承压

延庆:冬奥会场馆建设,推动相关产业地产发展,为当地楼市带来新机遇

2018年全国300个城市共流拍923宗住宅用地,总规划建筑面积为10709万平方米,约是2017年流拍地块总规划建筑面积的3.6倍。从占比来看,流拍宗数占总推出宗数的比重为9.0%,为2010年以来的最高值。

图:2013-2017年百强企业资产负债率以及2018-2022年债券需偿还规模

历史经验表明奥运会级别体育赛事将带来大量的基础设施建设投资和房地产开发投资。北京市从申办到举办奥运会期间的GDP增速一直保持在10%左右的较高水平。自2001年起,北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重迅猛拉升,窜至五成以上的高位运行,2004年更创下58%的历史新高,大大高于全国15%左右的平均水平。

图8:2010年至2018年全国300个城市住宅用地流拍情况

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2022年冬奥会的申办成功将为北京尤其是延庆县带来新机遇。延庆冬奥场馆的投资建设,在一定程度上将改善当地的基础设施建设,基础设施的改善客观上起到价值转移的作用,会引起地价上涨,房价也将水涨船高。同时也将推动当地第三产业及相关产业地产发展,促使城市经济增长点向第三产业转移,特别是冰雪产业地产、旅游地产、酒店商业地产以及养老、度假、第二居所等,相关房企或将加大投资力度,借冬奥会东风,延庆房地产市场发展将进一步提速。

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2018年一线城市共流拍15宗住宅用地,合计流拍面积为145万平方米,流拍面积占300城总流拍面积的比重为1.4%,其中广州、北京各流拍7宗;二线城市共流拍263宗,合计流拍面积为3329万平方米,占比为31.1%,其中合肥与石家庄各流拍19宗住宅用地,位居二线城市流拍宗数之首;三四线城市共流拍645宗,合计流拍面积为7235万平方米,占比为67.6%,其中遵义流拍数量最多。

融资渠道收紧,偿债高峰来临,企业“输血”受阻。近几年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步提升了负债水平,负债压力加大,2017年资产负债率均值达78.9%,较2016年提高2.2个百分点。而与此同时,房地产行业金融端监管明显发力,房企融资渠道总体收紧,受2016年大规模发债影响,今年起房企亦进入偿债高峰期,面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压,拿地积极性减弱,土地流拍数量增加。

另一方面,部分附带条件过多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍后,政府对部分地块调整出让条件使其重新入市,重新入市的地块附加条件较少,起拍价也可能降低,这都为拍地带来了一定机会。换而言之,流拍数量和流拍率的提高对于房企土地投资反而是契机,有利于打消部分政府不切实际的出让计划,让利于市场。四、2019年展望

整体来看,本轮土地流拍小高峰自去年下半年便出现端倪,今年1-7月流拍进一步加速,流拍地块总规划建筑面积已超2017年全年流拍地块总规划建筑面积。在内外环境综合影响下,预计土地流拍的数量仍将继续增加,而土地流拍的增加对房地产市场到底意味着什么?房企逐渐理性,市场预期逐步转变!地价趋稳后,“坚决遏制房价上涨”将不会太远!

市场预期已逐步回归理性,调控取得阶段性效果,为2019年房地产市场的稳定运行和政策的稳定性创造了有利的环境。在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下,既要坚持楼市调控的大方向不动摇,保持政策的连续性和稳定性,又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点,适时适机对部分政策措施进行微调。政策微调的目的是为了保持房地产市场的相对平稳发展,避免市场波动过大,“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变,抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。


2019年,全国房地产销售面积在高基数和需求回落的影响下,预计略有下降,但因“因城施策”调控思想及各线城市市场周期阶段不同,一二线城市商品房销售面积应企稳略有反弹,而三四线市场过去三年从复苏走向全面繁荣,在棚改支持力度渐弱的环境下,需求的持续性会迎来挑战。整体来看,我们认为市场会呈现前低后高的趋势。而对于价格,在销售承压的大环境下,房价下行压力加大,但基于市场库存处于筑底阶段并未显著回升,低库存将抵消部分下行压力,随着库存回补,压力会继续加大,百城价格指数环比涨幅料会出现在0%附近震荡的态势。

[1]百城:北京,上海,宁波,金华,日照,桂林,中山,廊坊,连云港,嘉兴,武汉,泉州,包头,马鞍山,苏州,台州,唐山,宿迁,衡水,佛山,东营,湛江,株洲,贵阳,哈尔滨,济南,泰州,成都,鞍山,三亚,沈阳,淮安,江阴,大连,芜湖,菏泽,徐州,惠州,湖州,柳州,常州,乌鲁木齐,无锡,南昌,潍坊,烟台,德州,营口,南通,温州,江门,合肥,东莞,邯郸,珠海,长春,宜昌,青岛,天津,福州,保定,常熟,兰州,湘潭,西安,扬州,洛阳,赣州,银川,深圳,石家庄,鄂尔多斯,威海,吉林,绍兴,西宁,长沙,太原,郑州,昆明,南宁,汕头,重庆,杭州,绵阳,广州,新乡,宝鸡,秦皇岛,淄博,聊城,昆山,厦门,海口,北海,南京,呼和浩特,镇江,张家港,盐城等100城,其中江阴、常熟、昆山、张家港4个城市统计口径为仅统计县级市,其余城市住宅用地统计范围市本级。

[2]此处百城住宅用地覆盖范围与商品住宅销售面积覆盖范围相同,与本文其他数据范围略有不同,特此说明。百城商品住宅销售面积数据来源于房管局和统计局。

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