房企或迎来新一波上市潮,物业成房企转型新风

作者:澳门新葡亰亚洲在线

摘要:随着房地产行业市场集中度逐渐增加,企业上市已经成为必然选择。业内认为,2018年,房地产企业有可能迎来新一波上市潮。 3月20日,SOHO中国有限公司在香港举行2017年业绩发布会,公司首席财务总监唐正茂表示,SOHO3Q从创办开始,无论是财务上还是法律上都是...

佳兆业物业递交上市申请!房企爱扎堆分拆上市……来自地产深度报道的原创专栏

房企巨头分拆物业上市潮:估值魔法,100亿拆出800亿市值来自面包财经的原创专栏

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越来越多的房地产企业,在应对行业变局和自身转型时,将目光瞄准了存量房,而构建物业管理新平台正成为他们的重点布局方向。

    随着房地产行业市场集中度逐渐增加,企业上市已经成为必然选择。业内认为,2018年,房地产企业有可能迎来新一波上市潮。

$佳兆业集团$

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包括碧桂园服务、新城悦、永生生活服务、雅生活、滨江服务等多家房企旗下物业公司赴港上市成功后,保利发展控股集团股份有限公司旗下的保利物业也递交申请、赴港上市。这意味着品牌房企分拆物业上市的热潮再度袭来。问题在于,为何这些大牌房企开始发展原本不起眼的物业?房企分拆物业上市目的何在?

尤其重要的是,物业股在香港市场非常受欢迎,今年以来无论是涨幅还是整体估值,均高于房地产板块。

     3月20日,SOHO中国有限公司在香港举行2017年业绩发布会,公司首席财务总监唐正茂表示,SOHO3Q从创办开始,无论是财务上还是法律上都是非常独立的,计划等规模进一步扩大后,再把这块业务分拆上市。

说要在联交所分拆上市的佳兆业物业,于6月25日正式在港交所披露了上市申请文件。

在房地产调控和去杠杆的疾风骤雨之中,房地产巨头们正竭尽全力利用手中的资产获取现金,至少是释放出市值。

保利物业赴港IPO申请已获证监会受理

19日,碧桂园分拆物业板块“碧桂园服务”以介绍形式登陆港交所,成为港股市场第八只物业管理股。从递表到挂牌,碧桂园仅用了3个月,便完成了碧桂园、碧桂园服务两个H股上市平台的搭建。

     唐正茂介绍说,“SOHO3Q仍然是SOHO中国的全资子公司,但是它们的经营模式是不一样的。如果看SOHO中国的股价,现在几乎没有反映出SOHO3Q这种业务模式的价值”。

招股书显示,2015年-2017年,佳兆业物业分别实现营收4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元;毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元。

物业管理公司,原本只是房产巨头们的辅助业务。尽管与业主们的生活息息相关,但在很长时间之内,都处于聚光灯之外。市况好的时候,与动辄以千亿计的物业销售相比,物业管理费这点“小钱”对房企巨头们来说,油水太少。

5月31日,保利发展控股集团股份有限公司发布关于全资子公司境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理的公告。

碧桂园服务并非今年港股市场房企分拆物业上市的首个案例,今年2月份登陆港股的雅生活服务,就是由上市房企雅居乐分拆而来。在楼市逐步进入存量房时代的大趋势下,上市房企搭建物业管理上市平台的步伐明显在加快。

     3月19日,碧桂园控股有限公司公告称,建议分拆集团物业管理业务,在港交所主板独立上市。早在2015年8月份,碧桂园就对外披露分拆物业服务于上交所上市的意向,“广东碧桂园物业服务股份有限公司”即是碧桂园2016年初便已开始筹备分拆到上交所主板上市的物业管理公司平台。

与前不久刚刚上市的碧桂园服务相比,佳兆业物业2017年的营收规模约为碧桂园服务的1/4。

但是,积少成多,苍蝇也是肉。最近两年,几家大的上市房企纷纷分拆旗下物业管理公司上市。

公告显示,公司于2018年年度股东大会审议通过了公司全资子公司保利物业发展股份有限公司首次公开发行境外上市外资股并在香港联合交易所有限公司主板上市等相关事项。2019 年5月31日,公司收到中国证券监督管理委员会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。中国证监会对保利物业提交的境外首次公开发行股份的行政许可申请予以受理。

碧桂园服务成港股物业板块新龙头

    易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出,中国房地产市场发展至今,在经历了几轮房企上市热潮后,最近一段时间又出现了房企扎堆上市的情况。“2017年末,三盛、福晟相继通过借壳在港股完成上市,正荣也于2018年1月在港交所IPO上市,成为2018年内首家完成上市的房企”。

弗若斯特沙利文报告显示,按2017年收益计算,佳兆业物业在中国物业管理服务企业排名中位列第14位

鸡肋变正餐,甚至一度出现了物业管理公司市值比房企母体市值还高的奇景。

房企或迎来新一波上市潮,物业成房企转型新风向。公开资料显示,2017年8月29日,保利物业在新三板挂牌。在挂牌1年多后,今年4月10日,保利地产发布公告称,保利物业自今年4月11日在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

19日新鲜出炉的物业股碧桂园服务,由港股市场市值最大的内地房房企碧桂园分拆而来。碧桂园服务在挂牌首日以10港元/股收盘,总市值达250亿港元,排在港股物业管理板块市值第一位。

     从上市房企的结构来看,2017年TOP100房企中有62家上市房企,这其中有24家房企在A股上市,而在港股上市的房企数量占到了所有上市房企的58%。仁恒和鑫苑中国则分别在新加坡和美股市场上市,另外还有一些房企打造了A H双平台的融资渠道。

图片 3是IPO而非介绍上市

此前分拆上市的碧桂园服务,总市值一度高达302亿港元,要知道2016年初市况低迷时,整个碧桂园的总市值也只有677亿港元。

财务数据显示,2018年上半年,保利物业实现营业收入18.53亿元、归属于挂牌公司股东的净利润1.85亿元,同比分别增长30.30%、64.43%。公司总资产21.64 亿元、净资产5.26 亿元。公司资产负债率为75.71%,经营活动产生的现金流量净额1.78亿元。此外,公司在管面积为13008万平方米,合同面积21946万平方米,同比分别增长39.95%和66.18%。2018年上半年,公司累计签约面积4523万平方米。

“我相信,公司和股东都将因此受惠。”在上市敲钟现场,碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经理李长江表示,“本次分拆上市,碧桂园服务将成功获得独立上市地位及独立集资平台,有利于更好地发展业务,并改善运营及财务表现。我们希望将碧桂园服务打造成中国最好的物业公司。”

     从不同梯队房企的上市情况来看,截止2017年末绝大部分的TOP30房企都已完成上市,TOP50中上市房企数量近8成,TOP51至TOP100中也已有42%的房企登陆资本市场。

有投行人士对《国际金融报》记者表示,与此前碧桂园服务选择介绍上市不同的是,佳兆业物业最终应该会选择直接IPO

在碧桂园之后,曾经因债务重组轰动海内外金融市场的佳兆业,也在分拆物业公司上市。

“物业公司上市是近年来的一大特点,体现了对存量资产改造、管理的导向。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称,物业公司通过上市,能促使物业公司更加独立运作,也有助于物业公司获得更多融资机会和品牌影响力。

根据中国指数研究院的最新报告,碧桂园服务在中国物业服务百强企业综合排名中名列第三。截至2018年4月30日,碧桂园服务的合同管理总面积约3.654亿平方米,覆盖28个省、市及自治区的260多个城市。

     “在2007年和2013年的两轮房企上市热潮之后,2017年末以来随着三盛、福晟、正荣接连上市,2018年开始房企或将迎来新一轮上市潮”。丁祖昱分析认为,可以说,房地产行业经过这十多年的快速发展,TOP100房企中还没有上市的房企已经不多了。“目前除了恒大、富力、首创、万达等在回A股市场的进程中,越来越多排在销售榜前列的非上市房企也都有上市的意愿”。

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2018年6月25日,佳兆业集团旗下佳兆业物业正式向港交所递交主板上市申请。而更多的房企巨头正在分拆的路上。

严跃进同时指出,保利整个地产规模在不断扩大,因此,保利在物业管理方面,也会有较大的市场机会。通过分拆上市的做法,可对保利物业以及去收购其他公司物业形成更好的管理。

房企纷纷布局存量房市场

    丁祖昱进一步指出,近年来百强房企集中度提升、行业竞争加剧、融资环境趋紧。房地产作为资金密集型行业,在当前的市场下对于房企而言上市是必然选择。登陆资本市场可以获取更便捷高效的融资渠道,对房企规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。未来非上市的规模房企也将变得凤毛麟角。

图片来源:佳兆业物业招股书

物业管理公司股,到底是值得长期持有的“现金奶牛”,还是一块并无太大油水的鸡肋板块?

房企分拆物业上市瞄准港交所

事实上, 尽管当前的房地产市场整体还处于“走增量”的模式,但未来“更多的竞争将是存量房的竞争”正被越来越多的房企所认同。在此背景下,不断有上市房企将旗下物业板块分拆出来独立上市。

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上述投行人士表示,从佳兆业物业招股书中可以看出,上市公司佳兆业控股的全资孙公司叶昌投资现在持有佳兆业物业98.6%的股份,佳兆业物业IPO之后会引入公众股东。

今天,就来研究一下独特的中国式物业管理公司。

这并非个例。今年4月30日,鑫苑物业服务集团有限公司向港交所递交招股书,拟在港股登陆。与保利物业一样,鑫苑物业同样是从房地产公司分拆的物业管理公司。

随着碧桂园服务的加入,港股“物业管理”板块已经有8个成员。

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日前,佳兆业集团公告称,佳兆业集团持有佳兆业物业98.6%的权益;待分拆上市完成后,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。

鸡肋变成香饽饽:房企巨头集体拆分物业公司上市

据了解,2017年4月,鑫苑物业在新三板挂牌。今年1月份停止在新三板挂牌,当时给出的理由是,为了配合公司发展战略调整的需要。

花样年作为首个“吃螃蟹”的上市房企,2014年就将旗下物业管理平台彩生活以IPO的形式分拆出来在港独立上市,目前该股市值109亿港元,已经超越了母公司花样年。

为何佳兆业物业未像碧桂园服务一般,选择以介绍的方式上市,而是IPO?

尽管与房地产行业密切相关,但很长一段时间,沪港深三个交易所都没有形成物业管理公司的上市板块,甚至连一家像样的内地上市物业管理公司都没有。

实际上,港交所发布新规后,物业公司成为港交所上市大热门。2018年,碧桂园服务、新城悦、永生生活服务、雅生活等多家房企旗下物业公司赴港上市成功。进入2019年,滨江服务以及奥园物业也上市成功。

中海地产紧随其后,于2015年10月23日将旗下中海物业以实物分派方式分拆出来,在香港主板独立上市,目前市值87亿港元。2016年7月上市的绿城服务,则是绿城旗下的物业管理公司,目前市值204亿港元。

对此,佳兆业集团有关方面回复,由于公告前后为静默期,有关上市的信息不方便透露。

从2015年中国海外发展分拆旗下物业管理公司——中海物业在港股独立上市之后,房企巨头拆分物业公司独立IPO已经成为一种“时尚”。至今已经有至少四家房企巨头的物业公司分拆上市。

“预计后续还会有更多房企将物业公司剖离、分拆上市,而且上市目的地基本在港交所,这也体现了港交所对房企物业管理业务有较大支持力度。上市融资后,企业也能获得更好的发展机会。”严跃进表示。

2018年2月9日以IPO形式登陆港交所的雅生活服务,则是由雅居乐集团分拆而来,并引入绿地控股作为战略股东,以“雅居乐物业”和“绿地物业”两大品牌开展经营。

一位锦天城律师事务所合伙人对《国际金融报》记者表示,“介绍上市和普通IPO都是境外较为常见的上市模式,两者最直接的区别在于介绍上市没有‘公开招股’ 一环,而IPO需要发行新股,募集资金。因此,这可以从侧面反映出佳兆业物业对募集资金的需求更大。

如果此前提交上市申请的佳兆业物业也能顺利闯关,港股房企系的物业管理公司将达到6家,形成一个独立的板块。

物业企业争相上市为哪般?

此外,在中国物业服务百强企业综合排名第一的万科物业,排名第五的保利物业等,母公司管理层都曾在公开场合表达过拟将其分拆上市的意愿。分析人士预测,未来港股市场的物业管理板块有望继续扩容。

第一大客户供给过半

实际上,这一波物业管理公司上市潮最早可以追溯到2014年彩生活的IPO。彩生活分拆自在港股上市的花样年控股,当时曾被称为内地物业管理公司分拆上市第一股。

传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展,是什么原因致使它们从幕后走向台前,纷纷追求上市?

物业板块在港股市场受追捧

像大部分房企的物业子公司一样,佳兆业物业的主要收入来源于第一大客户

但其实,花样年控股的资产规模与随后分拆物业上市的中国海外发展、碧桂园等不在一个量级。从严格的意义上讲,正是2015年10月份中海物业的独立上市,启动了这一波房企巨头分拆物业公司上市的热潮。

在58安居客首席分析师张波看来,现在是物业公司“抢地盘”的阶段,也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率才能大大提升,进而才有后期“瓜分市场”的资格。

值得注意的是,物业股在香港市场非常受欢迎,今年以来无论是涨幅还是整体估值,均高于房地产板块。

2015年-2017年,佳兆业物业来自单一最大客户的营收分别为2.65亿元、2.93亿元、3.59亿元,占公司总营收的55.5%、54.5%、53.7%。

具体拆分时间表整理如下:

业内人士指出,物业本身带有金融属性,是其业务模式的特点,但就企业运营而言,其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得资金支持,还可以提升企业的运营服务能力。

今年以来,在2018中国物业服务百强企业中排名第六的彩生活,已累计上涨64%;中海物业、绿城服务及雅生活服务,今年以来的累计涨幅都超过20%。

虽然来源于第一大客户的营收占比在逐年下降,但仍有过半的收入来源于此,体现出佳兆业物业对其的高依赖性。

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在这一过程中,不少物业公司将新三板当成其上市的一块跳板,在新三板挂牌一段时间后选择摘牌,转战港股或者A股IPO。之所以选择在新三板退出,业内人士指出,大部分物业企业净利率约在3%-7%,物业公司的资产就是一纸合同,是地道轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限,就算融资拿到钱,其投资利润也难以支撑利息负担。

而房地产板块方面,中国恒大及融创中国今年以来分别累计下跌19%及5%,碧桂园也仅上涨了7%。

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佳兆业与碧桂园的分拆动作几乎是同步的。碧桂园服务于2018年6月19日正式上市,而6天后佳兆业物业就向港交所提交了上市申请。

那么,为什么房企纷纷选择港股上市?记者了解到,截至目前,登陆A股的物管公司仅去年2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业。南都物业的上市,一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过,从过去物业公司冲击IPO的经历来看,普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题,A股独立上市难度着实不小。

汇丰环球银行亚太区基建及地产业务总监杨咏芳认为,物管行业依附于房地产行业,但是又有别于房地产行业,基本面受益于房地产大发展、城镇化不断地推进、商住的需求越来越大,未来增长趋势非常确定。同时,物管行业还具备轻资产、客户粘度高、周期风险及政策风险低等特点,因此特别受资本市场的青睐。

图片来源:佳兆业物业招股书

分拆之后,物业公司成为独立的上市公司,但大部分上市房企仍然会保留控制权,有的甚至仍处于绝对控股的地位。

以碧桂园服务为例,A股排队多年后也最终折戟而归。早于2015年8月,碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日,碧桂园首次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》,并于2017年12月1日再次申报。然而,筹备了近两年的 A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时,碧桂园发布公告称,因审核监管机关近期的政策变动,碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后,碧桂园宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

此外,佳兆业物业在毛利率方面的表现略显疲软。

根据佳兆业物业聆讯资料披露:佳兆业集团拥有佳兆业物业98.6%的权益,分拆及上市完成后,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益,佳兆业物业仍为佳兆业集团的附属公司。

不过,业内人士亦指出,登陆资本市场只是第一步。随着资本市场的日渐成熟,投资者越来越强调投资回报,这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。

招股书显示,公司有四大业务线,分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务。

上表五家已上市物业公司中,绿城服务是从绿城控股中拆分出来的,上市房企绿城中国并不对其控股,所以没将绿城中国计算在内。剩余几家物业公司情况与佳兆业类似,房企仍为大股东,详见下表:

新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 郭利

其中,物业管理服务与交付前及顾问服务是佳兆业物业的两大业务板块,合计收入常年占总营收的85%左右。

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然而,2015年-2017年,交付前及顾问服务的毛利率从36%一路下降至28.8%;物业管理服务的毛利率先是从34.6%直降至29.5%,后于2017年小幅回升至31.9%。

除了在港股上市之外,还有一波房企将物业公司分拆到新三板挂牌,如保利集团的保利物业发展,蓝光发展旗下嘉宝股份等。

受上述两大业务板块影响,2015年-2017年,佳兆业物业整体毛利率分别为34.6%、30.1%和30.5%,总体呈现下滑趋势。

100亿变800亿,物业公司分拆上市的估值魔法

而反观前段时间上市的碧桂园服务,其毛利率却是一路高歌,从2015年的30.6%上升至2017年的33.2%。

上市房企为何热衷于将物业管理公司分拆上市?

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房企巨头们分拆时,几乎无一例外的给出一个相似的理由:分拆有利于提升物业板块的竞争力,能够为业主提供更好的服务。

图片来源:碧桂园服务招股书

但或许,这更与二级市场,尤其是港股市场对房地产行业的估值有关。当前,上市房企的市净率和市盈率普遍不高,而分拆之后,物业管理公司则能享受更高的估值。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示,由于二者均为房地产集团的物业板块,第一大客户多来自于集团的住宅业务,所以物业板块的表现也多与集团住宅业务表现相呼应。

简单的说,即便仍然从事与原先一样的业务,分拆之后“身价倍增”。做一个简单的对比:

“碧桂园近三年规模在迅速扩大,已经成长为‘宇宙第一房企’,因此碧桂园服务的规模和利润均有质的提升。而中小型房企近几年的业务规模正在不断被压缩,他们所要思考的是如何寻找新的利润增长点。”严跃进说。

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分拆上市又热

可以看到,各个被拆分出来的物业公司享有的市盈率与市净率都远高于关联上市房企的估值水平。以碧桂园和碧桂园服务为例:目前,碧桂园的市盈率为9.62倍,市净率为2.68倍,而拆分后的碧桂园服务,其市盈率和市净率分别达到52.33倍和14.79倍。

房企分拆子板块独立上市并非新鲜事,新鲜的是近期又形成了一股风潮。

当前,上述五家分拆上市的物业公司市值总和约840亿港元。如果不分拆上市,即这些物业公司仍留在上市房企内,则只能按照上市房企的市盈率和市净率来估值。做一个简单的还原测算:若上述五家公司都按照关联房企对应的市净率估值,当前市值总和为105亿港元;若按照关联房企对应的市盈率估值,市值总和为146亿港元。

目前,碧桂园已经成功分拆碧桂园服务上市,而佳兆业物业的分拆上市计划同样在进行中。近日,SOHO中国董事长潘石屹也称,旗下SOHO 3Q业务有计划于2019年内完成独立上市。

也就是说,通过分拆上市,这五家物业公司的市值总和,比按照关联房企进行估值得到的市值总和增加了738亿港元或者687亿港元。

今年是房企分拆子业务板块的上市元年吗?为何纷纷选择此时间节点进行业务分拆?

分拆背后是点石成金的估值魔法。这或许有一定道理,房地产行业具有明显的周期性,高负债、重资产。而物业管理公司则具有轻资产和逆周期的属性,享受更高的估值水平在情理之中。另外,物业管理公司的现金流也更加稳定——房地产调控也无法成为业主拒缴物业管理费的理由。

对此,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“将这些资产打包也好,真上市也好,房企的主要目的肯定是融资。更重要的是为了让子业务在行业内更有竞争力。现如今,房地产企业集中度不断提升,任何一个行业发展,借助资本市场才能有一个更快的发展渠道。”

但问题是,物业管理公司的故事真的那么美好吗?市场究竟应该给出多少估值?翻一翻几家物业管理公司的财报,其实想象空间并没有这么大。

严跃进认为,在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下,房地产市场发生了微妙的变化,逐渐从原来的增量市场向存量市场转换,从住宅开发向运营业务过渡,房企需要换赛道竞争

抱大腿:营收依赖关联交易

此外,也有市场观点认为,拥有分拆上市能力的企业多为多元化经营的大型房企,在其发展运营过程中并不能保证将企业资源有效分配到每项业务上,最终有可能导致资源的无效利用,制约了部分业务的发展。而分拆上市后,子公司将拥有独立的融资平台支持项目发展,可以大幅提升自身盈利能力,同时可以促进该项业务或子公司业务向着更专业化的方向发展,提升企业在细分领域的竞争力。

即便被分拆之后,这些物业管理公司的业务仍然很难摆脱对母公司或者关联方的依赖,2017年的相关数据如下表:

业内人士认为,对于母公司来说,分拆后企业的经营发展战略将更为清晰,管理者也会有更多的时间和精力做好主营业务,有利于公司的长远发展和战略性调整。

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佳兆业物业与碧桂园服务2017年的营收分别为6.69亿元与31.22亿元,利润分别为0.71亿元与4.4亿元,但佳兆业物业与碧桂园服务的大部分业务都来自对应的母公司佳兆业集团和碧桂园。

根据佳兆业的聆讯资料披露:截至2017年底,佳兆业物业关联方管理面积为2067.7万平方米,占管理面积总额的86.12%。而同为房企拆分出的物业公司碧桂园服务关联方管理面积最大为89.1%,而雅生活服务管理面积为57.3%,关联交易比例都不算小。

而在中国指数研究院最新的中国百强物业管理公司排名中,大多物业管理公司都有着地产开发背景。下表为面包财经整理的中指院2017年中国物业百强名单中的TOP10:

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从前十大物业管理公司排名也能看出,物业管理头部事实上也像是地产企业头部公司的延续。但不得不提的是,房企系物业虽然可以背靠关联房企拥有业务保障,但反过来讲也因此存在过于依赖关联房企的风险,较难向外开拓业务。

另外,由于地产开发具有周期性,一旦关联房企的新房竣工面积减少,那么物业管理企业的营收增长很可能会受到影响。

除此之外,物业公司存在另一个值得关注的问题,就是人均绩效低。

人均创收水平低下:物业公司价值被市场高估?

物业公司也是一个人力密集型的行业。尽管现金流比较稳定,但是人均绩效并不高,当运营成本上升之后,盈利能力面临被侵蚀的风险。

翻查招股书,截至2017年底,碧桂园服务员工总数高达23961人,而总营收和净利润只有31.22亿元和4.40亿元。折合人均营收和净利润分别只有13.03万元和1.84万元。

佳兆业的人均营收水平也与碧桂园在一个档次上,人均利润则更低。根据聆讯资料集披露的数据,截止2017年底佳兆业物业员工总数4285人,人均营收和利润分别为15.61万元和1.67万元。

其他几家物业公司的情况大体类似,低人均绩效已经成为行业通病,人均营收水平甚至比劳动力密集型的餐饮行业更低。以下是物业公司与部分港股餐饮类上市公司2017年的人均绩效对比:

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可以看到,上表中的三家上市餐饮企业2017年的人均营收都超过了佳兆业物业与碧桂园服务。而上述三家餐饮公司中人均营收最低的呷哺呷哺,其2017年人均营收为17.28万,仍略高于佳兆业物业的15.61万元。在人均利润方面,碧桂园服务与佳兆业物业则与三家餐饮公司处在差不多的水平,均在2万元左右。

翻查招股书,碧桂园服务与佳兆业物业这两家公司的员工成本占服务总成本都在55%左右。这意味着,作为劳动密集型企业,物业公司未来很可能将面临人力成本进一步提升的压力。但是,由于目前我国的物业费定价受到相关政策限制以及需要与小区业主委员会协商等原因,物业公司想要通过提升物业费,向小区居民转移成本也没那么容易。

人均绩效低,未来将面临劳动力成本提升的压力,那么在港股上市的物业公司真的能够享有动辄高达二三十倍,甚至四五十倍的市盈率估值吗?

文末附上中美物业公司的对比情况,作为拓展知识。

中美物业公司比拼:中式拼爹与美式管家

通过上文分析,我们知道,目前中国物业公司的商业模式很多属于拼爹型,即物业公司主要依赖关联房企的业务。

但是,国外物业公司的商业模式与中国不太一样,尤其是欧美地区的物业公司,主要原因在于住房习惯不同。

以美国为例。

美国统计局数据显示,截至2014年,美国住宅约为1.34亿栋,美国家庭自己拥有房屋比率为65%,其中60%为独栋别墅,6%为联排别墅,8%为活动房屋,26%为公寓。从比例来看,美国基本不存在“小区业主共有的物理空间”。而由于别墅等产权原因,物业基本不会与开发商之间存在连带关系。所以美国物业企业经营模式较为单纯,针对单一客户出售具有竞争力的服务。

以在美国上市的FirstService为例。

FirstService是北美地区物业服务的领先者,通过两大服务平台为客户提供综合物业服务:一个是住宅平台FirstService Residential,是北美最大的住宅物业管理平台;另一个是品牌平台FirstService Brands,是北美最大的基本物业服务供应商之一。根据中信证券研报,其提供的服务主要如下:

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FirstService的客户增量主要是由老客户带来的新客户源。根据该公司统计,60%的新增客户都是由老客户引流,而与客户的合同是按每年为单位续签的,也就是说,想要留住新客户,就要拼服务品质。

本文作者:面包财经

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