澳门新葡萄京997755经商者留宿限购周年,游走在

作者:澳门新葡亰亚洲在线

摘要:每平米交600块钱,开发商就能把你买的商住房户型改成居住户型、中介一年只卖出去5套房、购房者投诉案例一桩接着一桩。 在326商住房政策颁布实施一年有余,这一个个鲜活的案例拼凑成了商住房新政下的众生相。 01 开发商:暗自改户型 商办政策出台后,除非是已...

2017年3月26日,北京出台政策,规定“商业、办公类项目限购,新建、在售项目禁止向个人出售”。随后,“商住房”成交量断崖式下跌,甚至很长时间内出现过“零成交”。

在北京,很多商住房业主颇为无奈,手中的商住房目前面临着卖不掉的尴尬

2017年3月26日,北京出台新政,规定“商业、办公类项目限购,新建、在售项目禁止向个人出售”。随后,“商住房”成交量大幅下降。

在连续发布限购政策后,北京市近日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,成为首个对商住房限购的城市。

  每平米交600块钱,开发商就能把你买的商住房户型改成居住户型、中介一年只卖出去5套房、购房者投诉案例一桩接着一桩。

对此,有业内人士指出,2017年的新政被称为历史上最严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显,整体市场全面冰冻,“可以说是全国调控政策下,影响最大的分类型市场。”

游走在灰色地带,商住房将何去何从?

对此,中原地产首席分析师张大伟在接受北京青年报记者采访时指出,2017年的新政出台了最为严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显。两年过去,北京的商住市场成交冷清,价格也下跌超过40%。

这一公告规定,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途;个人购买应当符合下列条件:名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。同时还规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

  在326商住房政策颁布实施一年有余,这一个个鲜活的案例拼凑成了商住房新政下的众生相。

如今,新政出台已经两年,北京的商住市场早已不复往日的火爆了——成交量暴跌94%,价格也下跌超过40%。

本报记者 赵剑影

买房人发现

商住房的存在由来已久,但如此动真格地限购,尚属第一次。

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“当初觉得打擦边球捡了便宜,现在卖不掉才知道是吃了亏。”在北京市通州区台湖镇买了商住房的陆鸣辰日前对记者说,他手里持有的一套商住房是2014年底因有居住需求买入的,2017年商住房政策出台后,他未能脱手,一直持有至今。

有人亏130万元卖房?

北京市商住房限购政策能否落地?这一政策将带来哪些影响?《法制日报》记者展开了调查。

  **开发商:暗自改户型**

当下买房人:有人亏130万元卖房?

北京限购政策出台之后,这类房地产交易几乎停滞。很多商住房的业主颇为无奈,手中的商住房目前面临着卖不掉的尴尬。

2019农历新年后,王阳就开始了漫长的看房之旅。他手里的钱有限,又不甘心买个小户型,有朋友建议,可以看看商住房,“单价低、总价低”。

房产机构都在等实施细则

  “商办政策出台后,除非是已经拿下的地块,否则企业尽量都不去做商办项目,因为没市场,只有个别城市商住项目还行,95%城市都没有市场。”一位房地产企业高层对于政策出台后的商办市场做出了这样的评价。

2019年春节后,王阳就开始了漫长的看房之旅。他手里的钱有限,又不甘心买个小户型,有朋友建议,可以看看商住房,“单价低、总价低。”

商业住户混杂,物业维护少

简单地说,商住房就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块,但开发商却做成了住宅。如今北京市场上大部分商住房不通燃气,还是商业水电,但也有少数商住房是民水民电。曾经因为不限购、价格又相对偏低,商住房一度在北京住房市场上相当活跃。

北京市的商住房限购公告发布后,记者采访了北京一些房地产机构。

  如今,不少开发商在市场上布局的商住项目非常有限,而仅有的项目也因为是政策出台前拿的地,所以才会有新盘,不过多数商住项目的推广都打着“居住属性”旗号。

简单地说,商住房就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块,但开发商却做成了住宅。如今北京市场上大部分商住房不通燃气,还是商业水电,但也有少数商住房是民水民电。曾经因为不限购、价格又相对偏低,商住房一度在北京住房市场相当活跃。

“当初为了先满足住房需求购入的,想着先过渡再卖出。”在北京北五环附近购买了一套商住房的牛磊告诉记者,他是2013年从外地来北京工作的,因商住房购房限制少,他又拖家带口租房不方便,于是先买商住房用来过渡。

“550万买的房子,420万卖?”王阳有些不敢相信,得到中介肯定的答复后,王阳有些动心了。按照王阳的介绍,这是一套位于北京亦庄比较有名的商住房,120平方米,均价仅35000元。

房地产租售服务平台安居客的工作人员告诉记者,“商住房分两类,有一类商住房在项目立项时是商业类,比如酒店,一般我们能看到的就是没有天然气的这类房子,这类商住房现在不能以个人名义购买,只能是企事业单位或者公司购买。还有一类商住房在立项时为公寓用途,公寓类住房既可以办公也可以居住,个人可以购买”。

  “根据客户的需求,我们还可以将商办户型改成居住户型。所以我们现在也没有样板间给你看,因为样板间只能公开呈现商办的户型。”北京南城某商住项目售楼处的一位工作人员透露说。

“550万买的房子,420万卖?”王阳有些不敢相信,“亏130万卖?”他又确定了一下,得到中介肯定的答复后,王阳有些动心了,于是他说自己考虑下,毕竟要一次性拿出这么多钱并不容易。

牛磊告诉记者,当初买入这套房的时候价格要比附近商品房单位面积低3000元~7000元。因为户型是loft,所以折算到单位面积价格就更低,只是首付价格略高。

王阳是个行动派,看房之后,他意识到,商住房较两年前的价格已经低了不少,确实可以作为购房的考虑了,“亏着卖的还不少”。

对于目前北京市商住房的销售情况,安居客的工作人员告诉记者,新的商住房都暂停网签了。根据新的政策,大部分购房者都不符合资质要求。具体房源怎么操作,建委还在研究,所以情况也不太明朗。看情况,商住房的价格应该会下降,所以购房者也都还在观望。

  因为现有的商住房都是大开间式的毛坯房,没有做出类似卧室、客厅、厨房等格局,但如果客户想改成居住户型,只要在装修阶段每平米多交600块钱,开发商就会请第三方公司来改成客户想要的户型。

按照王阳的介绍,这是一套林肯公园的房子,120平米,均价仅35000元。林肯公园是北京比较著名的商住小区,位于北京市亦庄区。

记者在该商住房小区走访时发现,小区于2011年建成,商业住户和个人住户混杂,物业管理混乱。

实际上,不仅是商住房交易市场出现了明显的降温,土地市场商办类也出现了明显的退烧:商办限购后出让的数宗商办地块,溢价率明显下调,特别是最近,历史多年未出现的流标现象再次出现。张大伟说,限购前商办土地平均溢价率115%,而最近一年溢价率只有5.7%,“多宗流标”。

对于二手商住房的转卖,上述工作人员表示,二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。银行对个人商住房贷款已经停止了。“现在很明确的是,如果外地户籍买二手商住房就要交全款。自从这个政策下来后,银行还没办理过任何一笔商住房的贷款,本地户籍买说不定能贷一部分,但是也很难说,因为政策刚刚出台,我们也在等实施细则”。

  不过,尽管商住市场并不景气,但对比该项目第一期已售完楼盘6万多/平米的价格,二期项目的单价却涨至近8万/平米。对此,销售给出的解释是,政策出台后,商办类项目受到很大影响,开发商的应对策略就是慢慢卖,每次开盘的可售套数也不多,等价格慢慢涨起来。

王阳是个行动派,看房之后,他意识到,商住房较两年前的价格已经低了不少,确实可以作为购房的考虑了,“亏着卖的还不少。”

“之前来看房的人很多,最近除了租房的,基本上没有人来了。”在该小区底层开超市的陈姓经营者告诉记者,随着北京对于商住房的政策限制,去年商住房限购之后,几乎没有来这里看房的个人业主。“来这边看房的商户业主也基本是来开超市的,开公司是民水民电,加上附近都是居民区,也适合。”

商住房房主

房产中介链家的工作人员告诉记者,“现在我们公司所有的商住房项目都停止操作了,都在等建委的实施细则,只有实施细则出来之后才能有进一步的消息,至于房价走势怎么样还不知道,得根据实施细则来看”。

  但是,商住房政策的影响还是给开发商们的年度业绩打了折扣,尤其是开发了大量商办项目的企业。

实际上,不仅是商住房交易市场出现了明显的降温,土地市场商办类也出现了明显的退烧:商办限购后出让的数宗商办地块,溢价率明显下调,特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。张大伟说,限购前商办土地平均溢价率115%,而最近一年溢价率只有5.7%,“多宗流标。”

随后,记者又走访了位于朝阳草房、大兴亦庄、通州台湖的几个商住房小区。发现这些小区多数建成时间均不超过10年,但多数小区由于缺乏相应的物业维护和管理普遍出现商业和个人居住不分、人员杂乱等问题,居住环境并不好。“由于有人开办公司,人车分流管理不好,有孩子的业主特别担心安全问题。”在朝阳区草房附近商住小区居住的柳鸣说。

曾拒绝卖房如今后悔不已

对于商住房限购政策,链家工作人员表示,“这是硬性规定,谁也绕不过去,必须完全符合政策规定才能买”。

  同策咨询研究部曾发布的《2016上海房企商办销售金额占比TOP10》榜单显示,2016年上海房企商办类物业销售占总销售额比例排名靠前的房企主要包括上海昊川置业、宝龙地产、恒基兆业、富力地产、新鸿基、金融街、中骏置业、卓越置业等。这些房企的商办项目基本上都贡献了去年各自整体销售的6成以上。

2016年底的时候,王阳曾经看过北京另一著名的商住小区——北京像素的房子,虽然当时不限购,不占购房名额,还能贷款,但每平米超过6万元的价格,还是让他犹豫了,王阳说,没买后看着房价一直涨,还挺后悔的,“不过现在觉得还挺幸运的。”

限购加码,成交几乎绝迹

和王阳不同的是,2016年初,马东毫不犹豫地买了一套类似的LOFT小户型商住,但现在却“卖不掉了”。“我买的时候每平方米54000元,首付了100万,贷款差不多150万”。

在公告出台后,监管机构也接连出手。

  最近各大企业发布的2017年度财报显示,一些企业商办类项目的销售占比已经发生了微妙变化。

王阳在北京像素看了一套挑高将近4.9米的LOFT户型,南向,面积不到50平米,目前的价格不到200万。而此前,这套户型的价格要差不多300万。

“在房地产市场火热那会儿,买商住房的人特别多。买的业主都想着入手之后大赚一笔,哪想着突然出了政策。”在北京一地产公司负责住宅类房屋销售的戴晓告诉记者,她曾经负责台湖镇一家商住房小区的销售工作。她至今还清楚地记得2017年3月26日出台严格的商住房限购政策的那几天,“当时,我已经跟几个业主约好了交押金签约,政策出台之后,那几单生意都泡汤了。”

“我当时就想只要房价过7万每平方米,我就把这房子卖了”。但很快限购令来了,马东一下子蒙了,他不停打电话咨询中介以及对房地产市场有研究的朋友。

北京市住建委官微发布消息称,北京搜房网房天下独立房地产经纪有限公司发布“商改住”项目信息,属于虚假宣传商办类房屋居住用途。执法部门已启动执法程序,目前搜房网已经下架全部涉嫌“商改住”项目的信息,涉嫌违规的房地产经纪也遭到注销备案的处理。

  以宝龙地产为例,根据宝龙地产2017年业绩报告显示:2017年宝龙地产的商业销售面积比例占4成,而2016年的商业销售面积占到近7成。而在调控这一年,商业项目的占比大幅下降。

商住房房主:当时想只要房价过7万就卖

“商住房政策限购后,很多人都在担心未来商住房是否会面临无人接盘的窘境。”戴晓说,事实上也确实如此,那之后我当时负责的楼盘就冷淡下来了,负责代理我们业务的几家中介也结束了合作。“没人买,没有成交,我也跳槽了。”

几十个电话之后,马东都要后悔死了,“每平方米65000元的时候,有朋友建议我出手,但我觉得房价还会涨,就拒绝了他的提议”。之后的两个月,马东依旧每天关注商住房的价格以及成交量,但看完心里就很堵,“几乎没有成交,房价也开始下跌”。

另据媒体报道,北京市住建委执法部门在执法检查中发现,卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店,涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途,因而被责令停业整顿,接受进一步调查处理。

  同时,宝龙地产的有息负债从2016年的300亿元增加至2017年的355亿元,但是物业销售收入和毛利率并没有增长多少,物业销售收入同比增长了6%,而毛利率仅微增0.1%。

和王阳不同的是,2016年初,马东当时毫不犹豫的在北京像素买了一套小户型的商住,但现在却“卖不掉了”。“我买的时候每平米54000元,首付了100万,贷款差不多150万。”

澳门新葡萄京997755,为稳定房地产市场,北京明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”,同时规定个人购买存量商住房时,要求名下无房、5年社保或缴税,并且只能全款购买。与此同时,上海、广州、深圳、成都、天津等地也紧随其后,出台措施加强对商住房的限制,商住房随之降温。

他也曾试着把房子挂到网上,房价从每平方米6万一路降到5.2万元的成本价,但几乎无人问津。

记者试图与上述新闻中提到的商办项目取得联系,但有的售楼处电话已经找不到,有的售楼处电话打不进去,还有的售楼处工作人员告诉记者,只能找二手房中介。

  因此,有业内人士分析认为,有息负债增加的幅度高于物业销售收入和毛利率增长的幅度,说明宝龙地产的有偿使用资金使用效率在下降,而商办政策的出台对公司的商业项目也会带来实际销售方面的影响。

虽然每个月要还8000多元,但马东一点儿也不担心,“买了之后,房价就开始涨,最高的时候差不多65000元。”

“实际上,无论从供应端还是需求端来看,北京商办类住房市场处在冰冻状态。自商办限购政策出台后,监管部门严查市场违规行为,多个楼盘涉嫌‘商改住’被查。”北京市通州区一家住宅销售经理告诉记者,“北京商住楼盘样板间全部关闭,楼盘的推广也都销声匿迹,网签也被暂停。很多刚需及投资客户都因为商住房未来市场堪忧而放弃了购买计划。”

限购令影响

记者与卡夫卡社区和万达广场的二手房中介取得了联系,对方都回复称,因为政策停售,所有与之相关的工作都停了,新房源二手房都一样,要等更进一步的实施细则。

  02

“我当时就想只要房价过7万,我就把这房子卖了。”马东说自己还算了一笔账——一年多时间就能挣个首付回来,这投资真的超值。

商住房是存活于政策夹缝中的产物

开全国对商住房限购先河

非京籍刚需族转购二手房

  中介:门店一年只卖出5套商住房

那段时间,马东天天上网去看北京像素的房价和成交量,看着房价节节攀升,每天心情都特别好。他盘算着,房子出手,先换辆车,剩下的存起来,看看有没有好机会,再做个其他投资。但一切都在2017年的三月戛然而止,限购令来了!北京的商住房市场彻底冰封。马东一下子懵了,他疯了一样的打电话咨询中介、以及对房地产市场有研究的朋友。

“实际上,商住房就是存活于政策夹缝中的产物,本身就违规。目前的政策都在给原来政策管理方面补漏洞。”易居研究院副院长杨红旭说,我国土地用地性质中没有“商住”这个种类。一些开发商做出了违规的建筑规划,致使商住房游走在灰色地带。开发商做商业、办公用地利用率和需求没有住宅高,他们宁愿违规也要改成住宅。

2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对北京的商业、办公类项目进行监管,其中对个人购买商住类项目的限制措施,更是在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

记者以购房者身份咨询一名房地产中介,对方向记者推荐了位于北京亦庄的某商住项目,“这是公园地产,品质很高”。

  商住房在中介那里显然是得了狂欢后的落寞症。

几十个电话之后,马东都要后悔死了,“65000的时候,有朋友建议我出手,但我觉得房价还会涨,就拒绝了他的提议。”之后的两个月,马东依旧每天关注商住房的价格以及成交量,但看完心里就很堵,“几乎没有成交,房价也开始下跌。”

“住宅和办公的土地差价大约是一倍多,如果改成商住房卖的单价可以拉高一点,这样开发商可以拿走大部分利润。”一位不愿具名的住宅开放项目负责人告诉记者,“利益的驱动势必会触动更多人进行‘商改住’的尝试。”

公告明确指出,商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

“需要以公司名义全款买。”房产中介特别强调。

  某机构经纪人给出的一组对比鲜明、强烈的房价,或许更能让我们明显感受到326商住房新政给市场端带来的影响。

这意味着,马东面临的状况很尴尬,“想卖都卖不出去。”他也曾试着把房子挂到网上,房价从6万一路降到5.2万元的成本价,但几乎无人问津。

记者查阅相关统计数据发现,从北京2016年以来的市场情况看,普通住宅平均单套总价467万元,商住公寓平均202万元。也就是说,商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。在2017年3月26日出台相关政策的一年时间内,商住房的成交量占了北京房地产交易市场的一半以上。

公告要求开发企业在建商住类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商住类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

在咨询另一名房地产中介过程中,记者提出,“能不能先注册一个公司再买房”?对方回复称,“看现在的政策规定好像是没问题的,但是实际操作起来会有什么麻烦也不知道,毕竟政策刚下来,建议再等等”。

  北京丰台某小区,2016年巅峰时期,一套复式小户型的商住项目单价能够卖到6万元/平米,因市场热度高涨,即便单价高昂但也从不缺“买单者”,买房门槛不受限,投资者无处不在、无孔不入;政策出台一年后,同样的一套房,价格几近腰斩却无人问津,政策挤掉了泡沫的同时,那张购房入场券可不是你想要就能有的。

限购令:对个人购买商办类项目有严格限制

为改变这一情况,2007年,北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示。2011年,北京市下发相关通知,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。然而,这些警告都被开发商和购房者选择性忽视了。

公告还强调,在政策执行之前,已销售的商住类项目再次上市出售时,可出售给企事业组织、社会组织,也可出售给个人。

对于一度缺少购房资质的购房者而言,往往对商住项目有一种特殊情结。

  综合各大机构的数据显示,2016年,北京楼市产品结构变化最为显著,与住宅成交量相比,商住房成了主力军,成交占比达到了6成。但326政策出台之后,商住类物业反而成了跌幅最大的,实际签约为5895套,同比跌幅达91%。

让马东很有挫败感的“限购令”是2017年3月26日出台的——北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对北京的商业、办公类项目进行监管,其中对个人购买商住类项目的限制措施,更是在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

“实际上,已经购入的业主也有好消息。限购政策出台后,政府部门又出台了关于商办限购政策的补充说明。”北京通州区一家房地产中介销售人员告诉记者,“已购买的商办类房屋,购房者可保持现有;已购买的商办类房屋可出租,且不限定出租对象;可以销售,但购房人应符合政策要求。”

但个人购买同时限制了诸多的条件,比如“在京名下无住房和商住房记录”,“在申请购买之日起,在京已连续缴纳五年社保或个人所得税”等。与此同时,北京各商业银行也暂停了对个人购买商住房的购房贷款。

“现在商住房都要全款买了。”在北京打拼数年的方女士对记者说。

  “从政策出来后到现在,我们店在周边这几个公寓一年只卖出去5套商住房,真的卖不动了。”角门东某中介门店经纪人的表情诉说着一种无力感。

公告明确指出,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

有数据显示,近10年时间里,北京市大约成交商办类物业40万套以上,其中包括25万套左右的商住类物业,这部分物业中有90%为个人购买。以此计算,北京市约有22.5万套商住房为存量房。这部分房屋在出售时,只能卖给满足购房条件的个人或者企业,这一限制条件无疑会成为商住房流通上的一大阻碍。

两年成交量跌了94%

多年前,方女士就关注过上述新闻中提到的中弘北京像素楼盘。

  还有一个现象是,伴随着政策的出台,商住房的“遇冷”,使得原本为商住房而专门开的门店随之也相继关闭了。“我们这片区域一共有4个商住项目,每个项目楼下原来都有门店,因为当初买商住房的人多,所以相当于是为服务买商住房的人而开的店,现在4家店中3家都陆续关了。”中介销售说。

公告要求发企业在建商住类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商住类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

在严格的限购政策下,中原地产的统计数据显示,新政后的第二个月——2017年4月,北京商住房的成交数量仅为194套,这较之前每个月数千套的成交量,跌幅超过95%,而成交均价从2017年3月的每平方米51036元,下跌到每平方米40898元,下跌幅度接近20%。

“那个时候很便宜,大约四五十万元一套。”方女士说,“不过家里不同意,觉得商住房给人感觉比较怪,建议我还是买70年产权的住宅。”

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公告还强调,在政策执行之前,已销售的商住类项目再次上市出售时,可出售给企事业组织、社会组织,也可出售给个人。

对于两年之前的那次限购,北京某中介公司的小王至今还记忆犹新,小王所在的门店就在某商住楼盘,当天下午自己还在协调几名客户和房东之间的首付以及贷款等相关事宜,晚上新政就出台了,这让小王特别郁闷,几名客户他跟了不少时间了,已经到了最后的阶段,但随着限购政策的出台,客户全都放弃购买了。

不久前,朋友又给方女士介绍了一个商住项目,位于北京通州。

  想买的买不了

但个人购买同时限制了诸多的条件,比如“在京名下无住房和商住房记录”,“在申请购买之日起,在京已连续缴纳五年社保或个人所得税”等。与此同时,北京各商业银行也暂停了对个人购买商住房的购房贷款。

现在,马东已经不考虑卖房了,他不想再降价,“实在不行,只能先出租了,等合适的机会再说”。

“对外价格每平方米5万多元,内部价格大约每平方米3万多元,不到4万元。不过,朋友跟我说的时候太晚了,当时首付需要一半,也就是一百多万元,而且时间也很仓促,离开盘只剩3天,实在凑不出首付。”方女士不无遗憾地说,“现在就更买不起了,全款肯定凑不出来。这个房子的位置确实很好,楼下就是地铁,而且是精装修。”

  已经买了的却面临退房难

数据:两年成交量跌了94%

北青报记者注意到,在上述中原地产的统计数据中,从2017年4月后,北京商住房的成交量就没有突破过4位数,有不少月份甚至只有几十套的成交量,其中最低的为2018年2月,成交量仅为27套。而成交均价最低的是2018年6月,仅为每平方米20084元。

方女士今年将获得购房资质,她告诉记者,“我还是准备购买二手房,算首套房。商住房现在自住应该还是可以,但是以后肯定不好卖”。

  326政策出台后,由于受限于购房资格以及全款买房的高门槛,很多想买商住房的个人都被挡在了门外。

中原地产统计数据显示,在这样的政策下,新政后的第二个——2017年4月,北京商住房的成交数量仅为194套,这较之前每个月数千套的成交量,跌幅超过95%,而成交均价从2017年3月的每平米51036元,下跌到每平米40898元,下跌幅度接近20%。

经济学家宋清辉指出,对于北京商住房这个市场来说,房价如此下降,让很多人始料未及。“有的投资者想按原购房价出售房产,基本就是有价无市”。

开发商钻政策空子“商改住”

  张星就是被挡在门外的那一个。中介告诉他,资格受限不是问题,可注册公司以公司名义购房。不过,在算完一笔账后,张星立刻打消了买商住房的念头。他看上的一套公寓报价为250万元,根据中介提供的“公司名义购房”计税方式和网签价124万元来算这笔账的话,房产税缴纳如下:

“一夜之间,客户都没了。”对于两年之前的那次限购,北京某中介公司的小王至今还记忆犹新,小王所在的门店就在北京像素,当天下午自己还在协调几名客户和房东之间的首付以及贷款等相关事宜,晚上新政就出台了,这让小王特别的郁闷,几名客户他跟了不少时间了,已经到了最后的阶段,但随着限购政策的出台,客户全都放弃购买了。

中原地产研究中心统计数据显示:从2017年3月26日开始,北京针对商住公寓类房源限购执行24个月,截止今年3月25日,网签只有6550套,成交量暴跌94%。

北京住建委在检查中还发现,林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售,目前这6个项目已被停止网签。

  房产税=网签价X70%X1.2%=124万元X70%X1.2%=1.0416万元。房产税是每年都要缴纳,这也就意味着如果张星买下这套公寓,那么他每年仅缴税就要花费1万元,在张星看来,这样的使用成本太不划算了。

“2016年的商住房市场特别好。”小王称,那一年,他每个月都能卖出去商住房,有时候甚至不止一套,“那段时间从早忙到晚,都不觉得累。”

房主选择低价出售或继续出租

北京市住房和城乡建设委相关负责人表示,商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构,依法注销机构备案,直至吊销营业执照。市住房和城乡建设委将继续加大执法检查力度,一经发现,立即查处,绝不姑息。

澳门新葡萄京997755经商者留宿限购周年,游走在淡浅莲灰地带。  此外,326政策的出台让市场回归了理性,但也出现了更多“诉讼案”。326新政出台后,退房难、退款难的“悬案”一桩接着一桩,而其中很多案例都发生在北京郊区。

或许一组统计数据可以看出彼时商住市场的火爆。北京商住房成交套数从2010年的19077套,上涨到2016年的67609套,涨幅为254%,成交均价从22959元/平方米,上涨到30069元/平方米,到“3?26新政”时,均价已涨至44663元/平方米。2016年,商住房成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。

对于没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说,低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

记者在一家房地产网站上发现,有房地产中介在销售上述新闻中提到的项目,记者与对方取得联系后,对方表示,“那应该是很久以前发布的消息,我现在已经不做这个项目了”。

  3.15消费者维权日,90度地产曾报道过怀柔、密云、昌平等地上百位买房人商住房纠纷案。“中介以各种理由要么不给退款,要么不给过户……”这是那些买房人普遍给出的答案。

公开资料显示,“3?26新政”前,北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米,而目前,Loft户型的成交价普遍在42000元出头,而平层户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。而林肯公园成交价也从当年的超过6万元,下跌至目前的40000元出头。

张雪就选择了继续出租。她的商住房在通州临河里,60平方米的房子一个月的租金是5500元,这比去年高了一点,“如果要带注册地址,还要再贵一些”。

这家房地产网站显示,这条销售信息大约发布于五六天以前,对方对此表示,“可能是别人又重新发布了一遍”。

  其实,不只是3·26出台的商改住限售政策,随后出台的产改住限售政策实施后,购房者也遇到了类似问题——不给网签。

马东已经不考虑卖房了,他不想再降价,“实在不行,只能先出租了,等合适的机会再说。”

尽管商住房出租的价格并不低,但李芳算了一笔账后,还是放弃了。李芳看的房子是不到50平方米的平层,差不多每平方米35000元,连税费算下来要支付差不多180万,每个月租金6500元,一年78000万,除去物业、取暖等各类费用,一年的收益差不多是68000元,“27年才能回本,确实不合算。”

房地产中介青睐商住房,与北京市多年的限购政策有关。

  在产改住政策出台后,位于昌平区史各庄发展路8号尚城小区的1000多户业主,就遇到了麻烦。目前,他们正处于焦头烂额中,因为很多人的房子不能网签。不网签,房子就不能在市面上流通,这终究是个问题。

北青报记者注意到,在上述中原地产的统计数据中,从2017年4月后,北京商住房的成交量就没有突破过4位数,有不少月份甚至只有几十套的成交量,其中最低的为2018年2月,成交量仅为27套。而成交均价最低的是2018年6月,仅为每平米20084元。

不过,北青报记者在一些中介门店获得的信息显示,目前有不少客户都用公司名义购买了商住房。“现在注册公司很容易,购房也对公司没限制,所以公司买房很方便”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,观察2008年以来北京酒店式公寓的发展情况,可以看出市场规模总体处于扩大的态势。在2008年供应套数为11511套,而到了2009年就上升到了22349套。经历了2011年限购政策调整、2012年普通住宅市场复苏的阶段,到了2013年开始供应套数呈现出逐年攀升的态势,说明限购政策下此类产品潜在的投资价值增加。2015年为29547套,到了2016年则为41739套。2016年供应套数创下了新高。总体上看,供应增加和市场销售行情较好有关。而到了2016年下半年开始,北京对于酒店式公寓的购房政策和供地政策都开始收紧。此类政策效应在2017年前两月得到了体现,即供应总套数仅为770套。

  “我是2009年底买的房,2012年拿到的房产证,但是产改住政策出台后,我的房子到现在都不能网签。我们不知道去找谁对接这个事。因为我们买的房子属于科研类别的产业项目,我们去找信访办要说法,信访办说需要直管部门开一个证明,但是这个证明哪个部门都不给开。”尚城小区一位业主刘女士说。

澳门新葡萄京997755经商者留宿限购周年,游走在淡浅莲灰地带。经济学家宋清辉指出,对于北京商住房这个市场来说,房价如此下降,让很多人始料未及。“有的投资者想按原购房价出售房产,基本就是有价无市。”

按照目前施行的标准,房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%,土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费,而土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。这就是说,如果一套商住房的总价为200万元,那么一年的房产税为16800元,土地使用税最高为3000元。

在商住房行情看涨的情况下,一些开发商也开始“商改住”。

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中原地产研究中心统计数据显示:从2017年326开始,北京针对商住公寓类房源限购执行24个月,截止3月25日,网签只有6550套,成交量暴跌94%。

不过也有中介提醒,按照目前的政策来说,2017年6月之前的商住房,可以卖给公司,也可以卖给个人。但2017年6月之后的商住房,就只能卖给公司,不能卖给个人了,“这样的话,交易的时候会比较麻烦,想买商住房还是二手房比较合适”。

记者发现,早在2011年,北京市住建委会同市发改委、市规划委、市商务委及市国土局联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,其中规定,2011年6月1日起,商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。

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房主选择低价出售或继续出租

专家解析

但现实情况却是,“商改住”现象屡禁不止。

当然,这并不是马东一个人的选择,对于没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说,低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

整体市场全面萎缩

北京一家施工单位的工程技术人员向记者介绍了一个“商改住”的事例,“本来按照规划就是商业项目,验收完成之后,甲方又开始一通改”。

张雪就选择了继续出租。她的商住房在通州临河里,60平的房子一个月的租金是5500元,这比去年高了一年,“如果要带注册地址,还要再贵一些。”她也曾想过要把这套商住房卖掉,但挂了几个月后,还是放弃了,“有人问,没人看,我也不想赔钱卖。”

数据显示,在过去两年,北京商住房合计网签只有167.89亿,而在调控前两年,这一数字高达1943.99亿。与调控前相比,整体市场成交量全面萎缩,“从平均价格看,商办市场二手房价格已经平均下调超过35%。”张大伟说。

“比如加隔墙之类的,然后开始作为住宅往外卖。”这名工程技术人员说,“有些地方需要改结构再加固。这个应该是不符合规定的,规划里应该写清楚项目的用途,不能随便改,是开发商钻政策空子。”

尽管商住房出租的价格并不低,但李芳算了一笔账后,还是放弃了。她想投资,买来出租,但中介劝她,“如果自住,买个大户型,投资的话,确实不怎么合适。”

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,新的交易风险又会放大,因为开发商自己都在担心是否可以抛售,这实际上是把交易风险转嫁到个人购房者身上。“对于购房者来说,有时候宁可不买或者宁可让房价涨,也不要随便去接受一个未来转让有困难的房产”。

在被问及“商改住”是否存在安全风险时,这名工程技术人员出言谨慎,“这个不好说,应该是没什么风险,肯定不会塌”。记者 杜晓 实习生 张佳欣

李芳看得房子是不到50的平层,差不多每平米35000元,连税费算下来要支付差不多180万,每个月租金6500元,一年78000万,除去物业、取暖等各类费用,一年的收益差不多是68000元,“27年才能回本,确实不合算。”

合硕机构首席分析师郭毅则认为,随着未来小户型商住类产品库存的逐渐减少,此类产品的稀缺性会逐渐体现。郭毅说,未来的商办类产品基本上都以大户型为主,注定了小户型的商办类产品会越来越少,现在小户型商办类产品的价格并不高,所以还是具有很好的投资价值。

做了几年地产中介,小王觉得和现在商住房的价格和商品房比起来,性比价还算不错,“如果没有购房资格,或者不想占购房名额,可以用公司名义买。”

而宋清辉则认为,在“房住不炒”背景下,商住房成交量下跌,成交价持续下跌的情况属于正常现象。

而记者在一些中介门店获得的信息显示,目前确实有不少客户都用公司名义购买了商住房。“现在注册公司很容易,购房也对公司没限制,所以公司买房很方便。”据林肯公园附近一家中介的资深顾问介绍,公司购买商住房和个人购买最大的不同,就是每年需要缴纳一部分房产税和土地使用税。

文/本报记者 张蕊 统筹/余美英

按照目前施行的标准,房产税的缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%,土地使用税的缴纳标准是房屋面积×土地级别标准收费,而土地级别收费标准从18元/平方米到30元/平方米不等。这就是说,如果一套商住房的总价为200万元,那么一年的房产税为16800元,土地使用税最高为3000元。

不过也有中介提醒,按照目前的政策来说,2017年6月之前的商住房,可以卖给公司,也可以卖给个人。但2017年6月之后的商住房,就只能卖给公司,不能卖给个人了,“这样的话,交易的时候会比较麻烦,想买商住房还是二手房比较合适。”

专家:整体市场全面萎缩

数据显示:在过去两年,北京商住房合计网签只有167.89亿,而在调控前2年,这一数字高达1943.99亿。

对此,张大伟指出,北京商办限购,分两类,二手房房源个人可以购买,但限购条件比住宅更严厉。新建商住公寓必须企业购买。现在成交的商住公寓除通州等少数项目其他全部是企业性质购买。

于调控前相比,整体市场成交量全面萎缩,“从平均价格看,商办市场二手房价格已经平均下调超过35%,部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过45%。”张大伟说。

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,过去两年的时间里,商住类住房的成交并不多,所以无论是降价销售,还是其他各类“猫腻”的交易方式,都会比较多。

“但从行业交易秩序来看,新的交易风险又会放大。”严跃进说,实际上此类承诺是比较无力的,因为开发商自己都在担心是否可以抛售,这实际上是把交易风险转嫁到个人购房者身上。“对于购房者来说,有时候宁可不买或者宁可让房价涨,也不要随便去接受一个未来转让有困难的房产。”

合硕机构首席分析师郭毅则认为,随着未来小户型商住类产品库存的逐渐减少,此类产品的稀缺性会逐渐体现。郭毅说,未来的商办类产品基本上都以大户型为主,比如套内500平,建筑面积就要650-700平米,这也注定了小户型的商办类产品会越来越少,“目前存量的套数相比两年前已经减少了三分之一。”郭毅称,现在小户型商办类产品的价格并不高,所以还是具有很好的投资价值。

而宋清辉则认为,在“房住不炒”背景下,商住房成交量下跌,成交价持续下跌的情况属于正常现象。

(原标题:15楼财经 | 成交量暴跌94% 限购2周年的北京商住楼市)

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